中航瑞赛安徽铜陵步行街项目.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,.,*,北京中天大业房地产经纪有限公司,.,安徽铜陵步行街项目,投资可行性概算分析,2012,年,5,月,16,日,.,开宗明义,：,本报告的目的，是为北京瑞赛科技有限公司投资安徽铜陵步行街项目的可行性提供经济测算方面的依据，本报告仅关注铜陵步行街项目本身的开发前景及盈利前景分析，并不涉及项目开发主体企业的股权及财务状况分析。,限于短暂的调研时间，本报告中采用的数据不能保证精确及全面，但能够保证真实及概算结果不出现足以影响决策的偏差。,3,.,第一部分：项目背景分析,一 宏观背景分析,二 铜陵市房地产开发环境分析,4,.,宏观背景分析,1.1,宏观经济环境,1.2,全国房地产市场环境,5,.,1.1,宏观经济环境,近期世界范围内通胀等因素导致消费增长乏力，兼之美国信用调降及欧债危机等影响，国际金融环境动荡，导致世界经济增长放缓，有步入二次衰退的危机。,国内，经济增长势头开始放缓，投资和出口增速双降，通货膨胀的因素导致居民实际收入下滑，消费增长缓慢。国有垄断型企业在政府政策和资金的支持下飞速发展但盈利效率低下，而民营企业步履维艰，实体经济利润微薄，构成了当前国内经济的主要缩影。,通货膨胀和经济增长放缓的两难境地，致使国家货币政策摇摆不定。当前偏紧的货币政策已导致一些中小企业的经营受到影响。以房地产、煤炭、艺术品、农产品等投机性需求带动的民间金融泡沫在政府屡以行政手段干预后濒于资金链断裂的破灭边缘。,民营企业虽然不受政府重视却承担着解决国内严峻的就业问题的重任。当前部分地区的中小企业危机亦已引起中央重视开始出台针对性的金融税收等扶持政策以避免危机恶化。然而导致中小企业危机的根源错综复杂，以当前偏紧的货币政策及仍然偏向国有企业,/,地方政府的信贷政策，可以预期目前扶持中小企业的政策收效不大。中小企业危机仍将蔓延。,承担着拉动经济和缓解社会矛盾双重任务的保障房、水利、铁路等国家重大投资项目因收益水平低，投资规模过于庞大，对各级地方政府的财政已造成巨大压力，而地方政府财政收入的主要来源土地出让又受到国家房地产调控的影响大为缩减，地方债务平台同样陷入资金链断裂危机。,消息面上，近期的宏观经济数据显示通货膨胀已得到抑制，从而为政府可能的货币政策放宽开始造势。,综上所述，在国际国内经济多重危机的压力，国内经济面临硬着陆风险的情况下，,2012,年政府放宽货币政策，放松房地产调控的可能性很大。,6,.,1.2,全国房地产市场环境,2011,年房地产调控政策层层加码，国八条、主要城市限购令、明码实价、一房一价等，再加上贷款额度的收紧，导致国内房地产市场走势出现分化。,受调控压力最大的一线城市成交锐减，房价有所下滑；二线城市房价虽然稳定但成交也大幅下跌；三四线城市则受调控限制较小，房价及成交都继续上扬。,从供应和需求层面分析，当前国内房地产自住和投资需求仍然旺盛，整体供不应求的局面尚未出现根本变化。影响市场成交的主要原因是政府的行政干涉及信贷支持的不足。因此，对未来房地产市场走势的判断主要看未来政府对房地产市场调控态度。,从当前形势判断，中央政府对遏制房价过快增长的决心依然坚定，但面对通胀和经济疲软的两难局面，以及保障房计划推进的不顺，对国内经济贡献率极高的房地产业很难实施彻底的打压，预计对房地产的调控未来将以行政手段为主，,限购等调控措施预计很快会推进到更宽广范围，,而限贷等对宏观经济影响复杂的市场手段预计会有所放松。,限购等房地产调控行政手段主要针对的是住宅类房地产市场，对于商业地产，反而因为不受限购影响，获得了从住宅市场转出的部分投资者的青睐，在调控初期表现火热。但很快，随着货币政策的收紧，信贷支持不足，导致中小投资者资金紧张，购买力不足，商业地产也就很快与住宅市场一起同陷低谷。,从当前市场表现看，在当前通胀严重和国内缺乏投资渠道的情况下，不论是住宅还是商业地产，投资需求仍然非常旺盛，只是住宅市场受困于限购没有资格，而商业市场受困于限贷缺乏资金，才导致目前市场陷于低谷。而根据前述分析，货币和信贷政策有望在近期有所放松，则商业地产也就有望在,2012,年重燃活力。,.,8,铜陵市房地产开发环境分析,2.1,铜陵城市概况,2.2,铜陵市房地产市场概况,.,2011,年全年实现生产总值（,GDP,）,579.4,亿元，按可比价计算，比上年增长,12.6%,。,第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由,2010,年的,2.1:72.7:25.2,变化为,2011,年的,1.9,：,74.7,：,23.4,。,按常住人口计算，,2011,年全年人均生产总值,79704,元（折合,12367,美元），全社会劳动生产率,127651,元,/,人，比上年分别增加,15208,元和,24048,元。,2011,年全市年末总人口,74.15,万人，城镇居民人均可支配收入,21825,元，总量首次超全国平均水平，比上年增长,16.8%,。城镇居民人均消费性支出,15630,元，增长,21.4%,，其中，食品支出增长,37.3%,，衣着支出增长,29.3%,，家庭设备用品及服务支出增长,12.2%,，医疗保健支出增长,12.4%,教育文化娱乐支出增长,30.3%,，交通和通讯支出下降,27.5%,，居住类支出增长,40.1%,；城镇居民恩格尔系数为,39.9%,，比上年上升,4.6,个百分点。,2011,年，全市在岗职工年平均工资,43230,元，增长,18.0%,。城乡居民人均人民币储蓄存款余额,29831,元，比上年末增加,3765,元。,城镇居民人均住房建筑面积,28.4,平方米,比上年增加,1.7,平方米。,从以上数据可以看出，铜陵市是一个以工业为主，经济较为发达的城市。城镇居民收入水平较高而且仍在快速增长，消费能力较强。,但城市人口仅,74,万人，市区人口仅,44,万人，规模偏小，不利于商业市场的规模发展。,数据来源：铜陵市政府年度工作报告,-,为安徽经济发达的工贸港口城市，但城市规模较小,2.1,铜陵城市概况,9,.,10,铜陵市主城区铜官山区面积仅,36,平方公里。辖长江路街道、石城路街道、铜官山街道、杨家山街道、扫把沟街道、横港街道六条街道。,其中长江路和义安大道、淮河大道三条主路交汇处为铜陵市商业中心区，集中了铜陵市大部分商业。,数据来源：铜陵市政府年度工作报告,-,长江南岸，主城狭小,2.1,铜陵城市概况,。,.,铜陵是安徽向外省劳务的重点输出地之一。,徽商文化的积淀让安徽人民具有普遍的经商和投资意识。,铜陵也是较为著名的旅游城市，旅游商业具有较大发展前景。,虽然人口不多，交通也便利，但铜陵市物价水平显著高于省会合肥。,商业意识深入骨髓,2.1,铜陵城市概况,11,.,2.2,区域房地产市场概况,目前的铜陵房地产市场仍然处于上升时期，市场可挖掘的潜力巨大。近两年来铜陵的房地产市场竞争日趋激烈。,随着国家对房地产市场宏观调控政策的相继出台和“地根 银根”的减缩，全国的楼市的上涨势头已经出现了明显的减弱。受全国楼市大环境的影响，铜陵房地产市场也进入理性回归的时期，价格上涨的幅度趋于平缓。但由于市场仍然存在较大需求，因此房价的上涨仍会持续较长一段时间。,12,.,（一）,2011,年,01-12,月新建商品房上市情况,2011,年,01-12,月，全市预售许可证发放总面积,128.42,万平方米，同比上升,93.04%,。商品房预售项目分布在铜官山区、狮子山区（含市经济技术开发区）和郊区，其中 住宅类商品房预售面积,99.57,万平方米；其它类商品房预售面积,28.84,万平方米。,项目,用途,预售面积,面积占比,面积同比,预售套数,套数同比,（万）,（,%,）,（,%,）,（套）,（,%,）,住宅,99.5788,77.54,95.23,9558,95.42,非住宅,28.8735,22.46,85.84,/,/,合计,128.4523,100,181.07,/,/,2.2,区域房地产市场概况,.,（二）,2011,年,01-12,月商品房销售情况,2011,年,01-12,月，全市商品房销售总面积,67.58,万平方米，其中住宅类商品房销售面积,55.00,万平方米，同比上升,3.66%,；非住宅类商品房销售面积,12.57,万平方米，同比上升,2.87%,，销售套（间）数,6954,套，其中住宅类商品房销售套数,5494,套，同比上升,7.24%,。,项目,用途,销售面积,面积占比,面积同比,销售套数,套数占比,套数同比,（万）,（,%,）,（,%,）,（套,/,间）,（,%,）,（,%,）,住宅,55.0045,81.39,3.66,5494,83.32,7.24,非住宅,12.5755,18.61,2.87,1230,18.65,24.49,合计,67.5800,100,3.51,6594,101.97,3.79,2.2,区域房地产市场概况,.,15,第二部分：项目地块条件分析,一 地块周边环境,地块规划指标分析,地块规划方案分析,项目目前状况及进度计划,.,本项目地块位于铜陵市最繁华的长江路、义安大道和淮河大道交汇处。属于城市商业中心区。地段条件优越，交通便利。,长江西路,长江东路,步行街项目,1,2,3,4,5,1,地段及周边环境,义安大道,淮河大道,.,铜陵商城,合百商厦,铜冠商业广场,茂源大市场,1,地段及周边环境,.,地块位置,3,号,4,号,1,号,12,号,11,号,13,号,.,地块号,功能,规划建筑面积 （）,还迁面积（）,可售面积（）,备注,1,号地块,商业,下沉主街商业,15000,0,15000,一层底商,73229,35827+8880,28522,8880,为零星商业 （属性不明商业）,二层及以上,202418,83876,118542,含下层主街除,15000,其余部分,30200,，含餐饮部分：,7127,小计,290647,128583,162064,办公,98194.7,34120,64074.7,公寓,57573.9,11830,45743.9,住宅,84084,81973.2,2110.8,68311*1.2,合计,530499.6,256506.2,273993.4,未含地下车库约,3552,个,1,号地块是本项目规模最大，地段条件也最好的地块，其中住宅,8.4,万平方米几乎全部回迁，可售部分完全由商用物业构成，包含的物业类型包括商业步行街，住宅底商，办公、公寓、酒店等。,2,地块规划指标分析,.,2,地块规划指标分析,3,号地块住宅和商用物业各占一半比列，但住宅大半回迁，可售部分仍以商业为主。包含物业类型为住宅、底商和公寓。,3,号地块,商业,一层底商,20800,2332,18468,还迁暂按,1:1,计算,二层及以上,67780,3385,64395,小计,88580,5717,82863,住宅,135436.2,86179.2,49257,住宅,71816*1.2,公寓,11232,0,11232,还迁不含徽行等办公,合计,235248.2,91896.2,143352,未含地下车库约,1680,个,.,4,号地块和,3,号地块类似，但住宅占比更大，其中住宅约一半回迁，可售部分中，住宅和商用物业约,3:2,。包含物业类型为住宅、底商和公寓。,4,号地块,商业,一层底商,20590,5016,15574,二层及以上,37168,8635,28533,小计,57758,含农贸,7500,13651,44107,住宅,169916,78568,91348,65473*1.2,住宅,公寓,22585,0,22585,公建配套等,4627,1921,2706,幼儿园及社区配套（其中幼儿园,2706,可对外出售）,合计,254886,94140,160746,未含地下车库约,1876,个,2,地块规划指标分析,.,从项目的规划指标分析来看，本项目是一个以步行街和底商为主，包括了住宅、商业、办公、公寓等多种物业类型的，规划总建筑面积达到,130,万平方米的大型综合性项目。,2,地块规划指标分析,.,3,地块规划方案分析,一、规划范围：,步行街地块东起义安大道、南至长江二路、西到铜陵商城、北至长江路，另长江新村和长江东村地块，三地块总用地面积约,25.7,万平方米（,385,亩）总地价,22.03,亿元。,二、方案简介：,1,、步行街地块（,1#,）：结合现状地形规划一条下沉的步行街商业轴线，并在轴线上加入节点放大，形成开放广场，同时添加纵横多条次要步行轴线，形成整个商业中心地块的井字形的交通流线网格。功能布局上沿长江中路保留部分原来的商业及办公建筑，并新建部分商业与办公建筑，力求新旧结合。沿长江二路为商业裙楼与部分住宅塔楼，公寓塔楼与办公塔楼相结合的组合方式。,2,、长江新村地块（,3#,）：布局模式采用沿街的商业内街，道路交叉口的标志性建筑与居住小区相结合。,3,、长江东村地块（,4#,）：规划的长江二路将该地块分割为南北两部分，南侧规划为集中式的商业裙房，上部为住宅塔楼和公寓楼；北侧规划为围合的住宅小区，在小区的北面结合商业裙房布置一条风情商业内街。,.,规划效果图,.,规划平面图,.,从项目的规划方案来看，本项目大多数商业都临街，商业价值较高，便于出售。但住宅私密性较差，投资价值高于居住价值。,本项目商业以步行街和底商为主，缺少中大型集中式商业，这种商业布局的特点是便于销售，但不利于整体的管理和经营，也难以引进大型主力商业来提升项目的商业价值，因此持有经营的价值不高。,3,地块规划方案分析,.,4,项目目前状况和进度计划,根据项目方介绍，本项目拆迁已经启动，预期在今年年中完成,4,号地块的拆迁。整个地块的开发计划是先,4,号地块，再是,3,号地块，最后是拆迁难度最大的,1,号地块。,项目,3,号和,4,号地块现状以老式住宅为主，密度较高，住户中公务员、知识分子等比例较高，拆迁难度较大，但拆迁主要矛盾在补偿高低上，预计仍可较为顺利地完成拆迁工作。,项目,1,号地块现状则以商业和办公为主，拆迁难度极大。,从项目现场情况看，在,2012,年,4,月底时，项目,4,号地块仍未见拆迁迹象。能否按照计划顺利推进项目存疑。,.,28,第三部分：相关房地产市场概况,铜陵市商业市场概况,铜陵市商业市场价格概况,三 铜陵市办公及公寓市场概况,四 铜陵市住宅市场概况,.,目前铜陵市中心城区商业主要集中在长江路、义安大道和淮河大道上。而且主要以临街底商和步行街为主，大型集中式商业只有合百商厦、铜陵商城、铜冠商业广场等，此外还有部分家具城、小商品市场等专业市场，其他区域商业极度匮乏。,长江西路,长江东路,步行街项目,1,2,3,1,项目名称,合百商厦,铜陵商城,铜冠广场,建筑体量（万）,3.2,20,6.6,开业时间,2003,2002,2008,开发单位,合肥百货大楼集团股份有限公司,铜陵联发置业有限公司,铜陵铜冠地产集团,商业业态,大型购物中心,超市、专业市场等,服装、皮具、化妆品等,1,2,3,4,5,井湖商业广场 茂源大市场,4,5,1,铜陵市商业市场概况,义安大道,淮河大道,.,铜陵商城,合百商厦,铜冠商业广场,茂源大市场,.,成熟商业临街门市售价一般在,4-5,万,/,平方米左右，二层和内街商业相对便宜点，,1.5-2,万元,/,平方米左右；租金根据业态业种的不同一般最低在,200,元,/,平方米,/,月左右，最高可达,1000,元,/,平方米,/,月。,市区商业,外围商业项目的售价一般在,1.5-2,万,元,/,平方米,之间；二层在,6000-8000,元,/,平方米,左右。,外围市区商业,市区以外社区型底商的价格一般在,6000-10000,元,/,平方米之间，租金为,50-100,元,/,平方米,/,月。,社区型底商,目前，铜陵市的商业市场售价很高，一般步行街内街,1,层已经达到,3,万元,/,平方米左右，沿长江路的临街门市更是高达,5-6,万元,/,平方米，租金水平也从,200-1000,元,/,平方米,/,月不等。,2,铜陵市商业市场价格概况,.,铜陵市的办公和公寓项目同样屈指可数，真正意义上的办公楼目前基本上还是空白，在建的置地财富广场以及雨润国际广场都是较高品质的写字楼项目，将弥补这一市场空白。,其中置地财富广场两栋写字楼，,A,座已售完，,B,座销售率,70%,左右，目前售价约,8500,元,/,平方米。而雨润国际广场因地基挖到溶洞目前工程停滞。,在本项目,4,号地块南侧的商会大厦为小户型公寓项目，目前报价,8500,元,/,平方米（毛坯）但有较大优惠幅度。另外商会大厦首层底商报价,70000,元,/,平方米，二层报价,25000,元,/,平方米，三层报价,20000,元,/,平方米。,另外一个值得一提的办公项目为双星国际，该项目为,5.4,米挑高的,LOFT,公寓，易办易住型，,4-6,层为办公，目前已经卖完，销售均价达到：,7500-8000,元,/,平方米，目前租金可达,4060,元,/,月,/,平方米，入住企业以装修公司、美容美体、设计类企业为主，该公寓也有相当数量的自用居住业主。,3,铜陵市办公及公寓市场概况,.,目前铜陵中心城区在售的几个项目分别是雨润国际广场、置地财富广场以及商会大厦等，这几个项目均是大型的商业综合体项目，涵盖了商业、办公、住宅等物业类型,是城市商圈的很好补充，但和本案超大体量的商业相比，不足以形成足够的竞争，反而有利于加快城市商务区的转型和商业能级的提升。,长江西路,长江东路,步行街项目,1,2,3,4,5,1,2,3,项目名称,雨润国际广场,置地财富广场,商会大厦,建筑体量（万）,14.28,18,1.2,容积率,10.2,4.8,6.2,开工时间,2009.9,2009.6,开发单位,江苏雨润集团,铜陵置地投资有限公司,安徽省宜百置业,物业类型,综合体,综合体,公寓为主,1,2,3,可参考项目概况,.,4,铜陵市住宅市场概况,（注：绿色为即将入市，蓝色为在售）,本项目,.,铜陵市目前位于市中心区的住宅项目售价已达,7000,元,/,平方米以上，而且供应日益稀缺，如铜冠花园目前报价,7800,元,/,平方米。,位于郊区和经济开发区的住宅项目售价多在,5000-6000,元,/,平方米之间，但位于经济开发区的恒大绿洲售价也达到了,8000,元,/,平方米左右。,本项目周边，商业中心区地段目前没有在售住宅项目，市场预期售价可达,9000,元,/,平方米左右。,4,铜陵市住宅市场概况,.,36,第四部分：项目投资收益测算,一 项目开发方案假设,项目营销方案假设,测算参数设定,投资收益测算指标,风险分析,.,37,4.1,项目开发方案假设,按正常估算，项目单体工期一般在两年半左右。,按照每期项目同期开工估算，则每期工期历时两年半左右。,下一期工程在前期临近结束前启动。,项目分三期工程共历时约,6,年时间。,项目工程时间节点估算,地块,开工时间,封顶时间,竣工时间,一期,4,号地块,2012,年,6,月,2013,年,11,月,2014,年,12,月,二期,3,号地块,2014,年,10,月,2015,年,4,月,2016,年,5,月,三期,1,号地块,2016,年,3,月,2017,年,8,月,2018,年,8,月,.,38,4.2,项目销售计划假设,不建议持有该项目，以完全销售为营销目标。,项目规模太大，宜追求去化速度，避免定价过高导致滞销。,考虑到住宅市场竞争激烈，本项目规划缺乏私密性导致项目住宅投资功能强于自住，而且本项目住宅不是主要利润点，可以采用较低价倾销追求回款的策略。首期定价,8000,，二期在两年后可定价,9000,，三期在,4,年后则可定价,10000,。按照目前铜陵市全市住宅年均销售,50-60,万平方米的去化速度，即使本项目住宅能占到全市,10%,的市场份额，年均销售面积也只在,50000,平方米左右。,本项目可售商用物业面积达,43,万平方米以上，按照目前铜陵市全市商用物业（非住宅商品房）年均销售,12,万平方米左右去化速度，即使本项目能能占据全市商用物业,50%,市场份额，也即,6,万平方米每年的去化速度，本项目商用物业也需要,7,年左右时间才能销售完毕。,因此本项目商用物业也建议以追求去化速度为首要目标，建议采取较低的价格策略进行倾销以占领更多市场份额。一期商业均价以,20000,元,/,平方米左右为宜，二期提至,25000,元,/,平方米，三期,30000,元,/,平方米。,公寓和写字楼一期均价,8500,，二期,9000,，三期,10000,。,.,39,4.2,项目销售计划假设,可售面积,销售均价,销售额,一期,商业,44106.99,20000,882,139,800.00,公寓,22585.08,8500,191,973,180.00,住宅,91348.26,8000,730,786,080.00,一期总计,158040.33,11420.50,1,804,899,060.00,二期,商业,82863,25000,2,071,575,000.00,公寓,11232,9000,101,088,000.00,住宅,49257,9000,443,313,000.00,二期总计,143352,18248.62,2,615,976,000.00,三期,写字楼,6310.4,10000,63,104,000.00,商务公寓,57764.3,10000,577,643,000.00,商业,162064,30000,4,861,920,000.00,公寓,45743.9,10000,457,439,000.00,住宅,2110.8,9000,18,997,200.00,三期总计,273993.4,21822.07,5,979,103,200.00,项目总计,575385.73,18074.79,10,399,978,260.00,.,40,4.3,项目投资测算参数设定,建安费标准：,地价：除回迁房建设费用外，项目已支付,3#,、,4#,地拆迁安置费,2.6,亿，另在启动,1#,地拆迁时还需支付,3,亿拆迁安置费，除此之外不再支付土地费用。为了单独核算每个地块的土地成本，在,3#,、,4#,地块拆迁安置费没有明确拆算标准情况下，本次测算将两个地块的拆迁安置费按照两个地块的回迁总量占比进行拆算。,土地税费：需按照成交地价,22.03,亿支付土地契税等相应税费，按照,4%,税率每个地块单独估算。,商品住宅建安费,1900,回迁住宅建安费,1700,商品公寓建安费,2300,回迁公寓建安费,2100,办公楼建安费,2500,酒店式公寓建安费,2500,商业建安费,2500,地下工程,3500,合同地价,拆迁安置费,1#,地,1,380,000,000.00,300,000,000.00,3#,地,321,000,000.00,合计,2.6,亿,拆迁总面积,91,896.20,，占比,49.9%,129,772,077.48,4#,地,502,000,000.00,拆迁总面积,92,219.00,，占比,50.1%,130,227,922.52,.,41,4.3,项目投资测算参数设定,回迁房建设指标：,地块号,功能,规划建筑面积,（）,还迁面积,（）,可售面积,（）,备注,1,号地块,商业,290647,128583,162064,还迁按,1:1,估算,办公,98194.7,34120,64074.7,还迁按,1:1,估算,公寓,57573.9,11830,45743.9,还迁按,1:1,估算,住宅,84084,81973.2,2110.8,还迁按,1:1.2,估算,1,号地块合计,530499.6,256506.2,273993.4,3,号地块,商业,88580,5717,82863,还迁按,1:1,估算,住宅,135436.2,86179.2,49257,还迁按,1:1.2,估算,公寓,11232,0,11232,3,号地块合计,235248.2,91896.2,143352,4,号地块,商业,57758,13651,44107,还迁按,1:1,估算,住宅,169916,78568,91348,还迁按,1:1.2,估算,公寓,22585,0,22585,公建配套等,4627,1921,2706,幼儿园及社区配套,4,号地块合计,254886,94140,160746,1,、,3,、,4,号地块总计,1020633.8,442542.4,578091.4,融资：在一期时，设定项目需融资,5,亿元作为启动资金，融资利率,10%,，期限三年。后期项目则可通过前期利润进行滚动开发，不再需要外来融资。,.,42,4.4,项目投资测算表,一期（,4#,地）,注：回迁房的建设成本归入土地费用进行测算，以下各期测算同例。,按回迁量占,3#,、,4#,地总回迁量,50.1%,估算,4#,地分摊拆迁安置费为约,1.3,亿。,序号,工程或费用名称,备注,分项单方价,可售建筑面积单方价,总投资,单位,:,万元,1,土地费用,2631.44,41587.42,拆迁安置费,13022.79,回迁建设费,2879.73,26556.62,土地税费,土地转让合同金额,3%,5%,2008.00,2,前期工程费,勘察测绘、规划设计、可研等费用,85.46,1350.59,3,基础设施建设费,按建安费,15%,估算,410.68,6490.46,4,建筑安装工程费,2737.89,43269.76,住宅,1900,17356.17,商业,2500,11026.75,公寓,2300,5194.57,写字楼,2500,0.00,地下分摊,3500,9692.27,5,附属工程费,配套设施、园林环境等建设费,105.68,1670.20,6,管理费用,按前五项之和,3%,估算,179.13,2831.05,7,不可预见费,按计划造价,3%,估算,179.13,2831.05,建设期投资,前七项之和,6329.43,100030.53,8,财务费用,融资三年,5,亿,949.12,15000.00,9,总投资,7278.56,115030.53,.,43,4.4,项目投资测算表,二期（,3#,地）,注：按回迁量占,3#,、,4#,地总回迁量,49.9%,估算,3#,地分摊拆迁安置费为约,1.3,亿。,序号,工程或费用名称,备注,分项单方价,可售建筑面积单方价,总投资,单位,:,万元,1,土地费用,2863.19,41044.47,拆迁安置费,12977.21,回迁建设费,2914.51,26783.26,土地税费,土地转让合同金额,3%,5%,1284.00,2,前期工程费,勘察测绘、规划设计、可研等费用,93.10,1334.60,3,基础设施建设费,按建安费,15%,估算,455.06,6523.31,4,建筑安装工程费,3033.70,43488.76,住宅,1900,9358.83,商业,2500,20715.75,公寓,2300,2583.36,写字楼,2500,0.00,地下分摊,3500,10830.82,5,附属工程费,配套设施、园林环境等建设费,118.34,1696.45,6,管理费用,按前五项之和,3%,估算,196.90,2822.63,7,不可预见费,按计划造价,3%,估算,196.90,2822.63,建设期投资,前七项之和,6957.20,99732.83,8,财务费用,利用前期利润,0.00,0.00,9,总投资,6957.20,99732.83,.,44,4.4,项目投资测算表,三期（,1#,地）,序号,工程或费用名称,备注,分项单方价,可售建筑面积单方价,总投资,单位,:,万元,1,土地费用,4201.67,115122.96,拆迁安置费,30000.00,回迁建设费,3103.35,79602.96,土地税费,土地转让合同金额,3%,5%,5520.00,2,前期工程费,勘察测绘、规划设计、可研等费用,101.95,2793.25,3,基础设施建设费,按建安费,15%,估算,447.93,12272.97,4,建筑安装工程费,2986.20,81819.79,住宅,1900,401.05,商业,2500,40516.00,公寓,2300,10521.10,写字楼,2500,1577.60,酒店式公寓,2500,14441.08,地下分摊,3500,14362.97,5,附属工程费,配套设施、园林环境等建设费,98.99,2712.21,6,管理费用,按前五项之和,3%,估算,235.10,6441.64,7,不可预见费,按计划造价,3%,估算,235.10,6441.64,建设期投资,前七项之和,8306.93,227604.45,8,财务费用,利用前期利润,0.00,0.00,9,总投资,8306.93,227604.45,.,45,4.4,项目投资测算表,分年估算表,总投资额,可售面积单方成本,第,1,年,第,2,年,第,3,年,第,4,年,第,5,年,第,6,年,第,7,年,第,8,年,一期（,4#,）,115030.53,7278.56,13022.79,33518.48,43476.12,25013.13,0.00,0.00,0.00,0.00,二期（,3#,）,99732.83,6957.20,12977.21,0.00,0.00,27915.30,38698.77,20141.56,0.00,0.00,三期（,1#,）,227604.45,8306.93,0.00,0.00,0.00,0.00,30000.00,65575.28,88319.28,43709.90,总计,442367.81,7688.20,26000.00,33518.48,43476.12,52928.43,68698.77,85716.83,88319.28,43709.90,.,46,4.5,项目收益测算表,序号,项 目,合计,第,1,年,第,2,年,第,3,年,1,销售收入,180489.91,79503.82,79,503.82,21,482.26,2,税费,21658.79,9,540.46,9,540.46,2,577.87,3,经营成本,5414.70,2,385.11,2,385.11,644.47,4,净收入,153416.42,67,578.25,67,578.25,18,259.92,序号,项 目,合计,第,3,年,第,4,年,第,5,年,第,6,年,1,销售收入,261597.60,85,762.80,72,256.05,62147.25,41431.50,2,税费,31391.71,10,291.54,8,670.73,7,457.67,4,971.78,3,经营成本,7847.93,2,572.88,2,167.68,1,864.42,1,242.95,4,净收入,222357.96,72,898.38,61,417.64,52,825.16,35,216.78,序号,项 目,合计,第,5,年,第,6,年,第,7,年,第,8,年,第,9,年,第,10,年,1,收入合计,597910.32,19762.98,65948.49,120344.12,169931.59,164155.16,57767.98,2,税费,71749.24,2,371.56,7,913.82,14,441.29,20,391.79,19,698.62,6,932.16,3,经营成本,17937.31,592.89,1,978.45,3,610.32,5,097.95,4,924.65,1,733.04,4,净收入,508223.77,16,798.53,56,056.22,102,292.50,144,441.85,139,531.89,49,102.78,一 期,二 期,三 期,.,47,4.6,损益表,一 期,二 期,序号,项 目,金额,1,建设投资,100,030.53,1.1,土地费用,41,587.42,1.2,前期工程费,1,350.59,1.3,基础设施配套建设费,6,490.46,1.4,建筑安装工程费,43,269.76,1.5,附属工程费,1,670.20,1.6,管理费用,2,831.05,1.7,不可预见费,2,831.05,2,财务费用,15,000.00,3,项目总投资,115,030.53,4,销售收入,180,489.91,5,经营成本,5,414.70,6,经营税费,21,658.79,7,所得税前净收入,38,385.89,8,所得税前投资收益率,33.4%,序号,项 目,金额,1,建设投资,99,732.83,1.1,土地费用,41,044.47,1.2,前期工程费,1,334.60,1.3,基础设施配套建设费,6,523.31,1.4,建筑安装工程费,43,488.76,1.5,附属工程费,1,696.45,1.6,管理费用,2,822.63,1.7,不可预见费,2,822.63,2,财务费用,0.00,3,项目总投资,99,732.83,4,销售收入,261,597.60,5,经营成本,7,847.93,6,经营税费,31,391.71,7,所得税前净收入,122,625.13,8,所得税前投资收益率,123.0%,.,48,4.6,损益表,三 期,总 计,序号,项 目,金额,1,建设投资,227,604.45,1.1,土地费用,115,122.96,1.2,前期工程费,2,793.25,1.3,基础设施配套建设费,12,272.97,1.4,建筑安装工程费,81,819.79,1.5,附属工程费,2,712.21,1.6,管理费用,6,441.64,1.7,不可预见费,6,441.64,2,财务费用,0.00,3,项目总投资,227,604.45,4,销售收入,597,910.32,5,经营成本,17,937.31,6,经营税费,71,749.24,7,所得税前净收入,280,619.32,8,所得税前投资收益率,123.3%,序号,项 目,金额,1,建设投资,427,367.81,1.1,土地费用,197,754.84,1.2,前期工程费,5,478.44,1.3,基础设施配套建设费,25,286.75,1.4,建筑安装工程费,168,578.30,1.5,附属工程费,6,078.85,1.6,管理费用,12,095.32,1.7,不可预见费,12,095.32,2,财务费用,15,000.00,3,项目总投资,442,367.81,4,销售收入,1,039,997.83,5,经营成本,31,199.93,6,经营税费,124,799.74,7,所得税前净收入,441,630.34,8,所得税前投资收益率,99.8%,.,49,4.7,现金流量表,一期（,4#,地）,一期财务内部收益率（,IRR)=215.06%,一期投资回收期,1,年,序号,项目名称,合计,前期,第,1,年,第,2,年,第,3,年,1,现金流入,180,489.91,79,503.82,79,503.82,21,482.26,1.1,销售收入,180,489.91,79,503.82,79,503.82,21,482.26,2,现金流出,142,104.01,13,022.79,45,444.06,55,401.70,28,235.47,2.1,建设投资,100,030.53,13,022.79,28,518.48,38,476.12,20,013.13,2.2,经营成本,5,414.70,2,385.11,2,385.11,644.47,2.3,财务成本,15,000.00,0.00,5,000.00,5,000.00,5,000.00,2.4,税费,21,658.79,9,540.46,9,540.46,2,577.87,3,税前净现金流量,38,385.89,-13,022.79,34,059.77,24,102.13,-6,753.21,4,累计税前净现