兰德住宅住宅产品线研发复习过程.ppt

,兰德,中国房地产管理咨询的先驱与领导者,SLIDE TITLE,Body Text,-,*,-,谢 谢,兰德,中国房地产管理咨询的先驱与领导者,SLIDE TITLE,Body Text,-,*,-,日期：,2014,年,6,月,27,日,REMC-201,3,保利地产产品线研究,香槟系列产品线,目录,产品线介绍,一,品牌理,念,二,香槟产品线介绍解析,三,保利地产优势,四,总结,五,一、产品线介绍,保利地产，从自然和美的理念出发，尊重自然，在住宅研发中强调人与建筑、人与自然、人与社会的和谐共生，重视将原生态自然资源运用在建筑规划中，坚持产品的不断创新与升级，保持着住宅高端精品线的研发。保利地产更一直致力以住宅体现和谐的人文关怀，结合文化资源研发不同产品满足不同人群对人文雅居的需求。将自有文化资源与地产优势有机结合,使保利地产找到了寻求差异化发展的创新点，形成“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品。同时，涵盖了花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局也逐渐成型。,1.1住宅产品线划分,保利康居,保利珍品,保利山水,保利尊享,城市非核心区,域园林社区,城市中心的精,品住宅区,城市近郊生态,景观社区,独享稀缺和自,然人文景观,为关爱下一代和关爱老,人的新富家庭打造舒适,便捷的城市文化家园、,追求高品质的人居生活,品质、提倡“家本”,文化,满足自我享受的新福家,庭对生活品质的追求和,和对价值空间的关注以,突出项目个性和特有的,生情调成为城市主流生,活中心的一颗明珠,尊重大自然的恩赐利用,优越的生态和景观环境,享受亲和自然的健康休,闲生活，以浓厚的人文,居住氛围彰显好山水的,品味和内涵。,打造顶级圈层文化、为,追求荣耀，体现身份地,位的峰层人士提供尊尚,的生活具有超强的投资,保值增值性。,1.1住宅产品线划分,精品住宅,保利康居,保利珍品,保利山水,保利 尊享,保利地产以“和”唯一的建筑追求。,保利地产以三色作为建筑色系标准，,打造极易识别的产品特征。,保利地产以强大的整合能力打造最为,丰富和高端的商业配套,保利地产以准确的分类打造旗下子品,牌,保利地产以以上标准打造自上而下的,完善产品线，并提供最优质的配套服务。,1.2住宅产品线特征、属性,价值纬,度,经济务实、社会新锐、,健康养老,社会新锐、望子成龙,健康养老、富贵之家,客户属性,成家立业（单一居所）,品味人生（改善居所,）,享受生活（终极居住,）,产品线,花园系,保利花园,百合花园,海棠花园,心语系,保利心语,香槟系,香槟花园,香槟国际,金香槟,公馆系,壹号公馆,中央公馆,拉菲公馆,林语系,西山林语,锦江林语,麓谷林园,城市,资源系,康桥,天悦,郊区,资源县,十二橡树,高尔夫,区位特征,城郊结合区 城市,城市中心 区,郊区,形象特征,地中海式 现代简约,ArtDeco,稀缺资源区,英伦,/,法式,不限定,二、保利品牌理念,品牌,理念,品牌,愿景,和谐生活，自然舒适,保利地产,，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神需求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释和谐生活，自然舒适的至高境界。,和谐,：是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面。,自然,：是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想,舒适,：是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了以客户为中心的思想。,品牌,宗旨,随着企业品牌发展到一定阶段，公司对品牌理念的深入挖掘下，,提出了和者筑善的品牌理念，,以和为道，追求建筑，人与社会的和谐共生，营造业主的和美生活，促进企业和谐发展，以筑立业，品质为先，追求卓越，不断创造与构筑理想生活与丰美人生，以善为达，心存感恩，诚待他人，关爱社会，和者筑善体现了保利地产以和为道的文化底蕴，又传递了以善为达的价值准则,打造中国地产长城,打造中国地产长城，是保利地产奋斗与追求的崇高理想，,作为保利地产的品牌愿景，“打造中国地产长城”既是指引保利地产前行的灯塔，又将是保利地产始终坚持、永不放弃的终极梦想,保利珍品产品系列展示介绍,地理位置：在中心城市主要生活与居住区域，为,关爱老人与下一代的城市打造的舒适便利的文化,家园，在这里倡导的是“家本”文化，拥有的是,健康人居，享受的是高品质的生活。,对于保利开发的保利金香槟实践了保利康居产品的,居住梦想。,保利百合系列、倡导以人为本，以家为本的居住理念。提供健康、教育、理财、物业及环境五大爱家服务体系、缔造互动和睦的邻里情怀、为业主营造自然舒适的和谐生活。,1,2,3,4,保利山水产品系列展示介绍,枕着松涛入梦、看着白云在窗前嬉戏,-,这恐怕是绝大多数人都做过的梦儿、仁者乐山、智者乐水，现代人是如此幸福，在享受现代大都市所带来的种种便利之余，亦能为自己闲云野鹤的梦境找一个落脚的地方，在此处，不用再费心的丈量得失与方向自由就是你自然的姿态,城市总要回归自然，保利山水、尊重自然的恩赐、充分利用优越的生态和景观环境，为有识之士打造亲近自然生态景观社区在这里每一户都可以沉浸在宁静的气氛中、享受亲和自然健康休闲生活。,保利林语山庄系列最大限度的利用原有山坡和山谷的地貌特色，以北美维多利亚建筑为蓝本，打造城市中稀有的大型山林庭院居所，实现建筑与人、建筑与生活完美的结合。,1,2,3,4,保利尊享产品系列展示介绍,荣耀的桂冠只属于少数的优胜者、而一座城市的代表作、理应贡献给为这个城市创造最多财富的人们,在保利尊享、对城市发展贡献最多的人、将尊享这座城市最精彩的部分，稀缺的自然和人文居住资源、尊贵非凡的顶级圈层文化、荣耀与地位已然不彰自显。,保利尊享,的宗旨是创造物质与精神生活的双重享受,丰富多彩的配套满足精英们的成功人生。,1,2,4,3,三、香槟产品线定位,产品线定位,序号,客户属性,特点,1,社会新锐型,25-34,岁的青年或青年夫妻、无子女、家庭成员学历较高。这部分客户不太喜欢租房，想拥有自己的房子，来体现个人的品味，情调甚至个性、房子对她们来说是一个重要的朋友聚会、娱乐的场所。,2,望子成龙型,有,0-17,岁子女的家庭，这部分家庭买房是为了让子女有更好的生活条件，能够去更好的学校去学习，或现有住房不理想想要改善住房条件。,产品的要求,1,社会新锐型,希望小区有较好的健身场所，临近大型运动场所，娱乐休闲场所，要求较好的户型和喜欢的建筑风格,2,望子成龙型,满足与孩子成长相关的文化教育和安全需求，有高质量的幼儿园、小学、小区的安全能给孩子的健康成长创造条件。,结论：产品线定位,舒适型属性、中高等档次,3.1、规划标准,规划原则 区域资源,序号,部位,特征,1,区位,城市区域或城市副中心,2,资源,有良好的生活资源或自然资源，如配套设施完备或交通便利等,小区规模,1,建筑面积,一般在,60,万平米以内，超过此规模的宜考虑产品类型的变化。,2,容积率,容积率在,2.0-4.5,之间,3,建筑品类,以高层住宅为主，配以沿街底商,4,规划的空间特色,价值的主要风格为,ARTDECO,，空间氛围易与高贵典雅的建筑风格匹配建筑布局规整有序，建议在入口附近的建筑物做对称布局，以便形成入口空间秩序感与礼仪感设计中应注意入口广场的平面尺寸与四周建筑高度之间的比例关系，以形成合适的入口空间尺度。,5,人车分流,交通流线设计应注意人车分流，尽量避免人行与车行流线的交叉，保持区内人行活动区域的相对独立的完整性，为住户提供安全舒适的小环境。人车分流的重点在于如何组织车辆进入停车库，及小区地面停车如何结合底商与小区车道进行安排。,附图,规划原则 区域资源,序号,部位,特征,6,底商货流,底商货流应避免进入住宅区内，如商铺进深较大而需要在朝住宅区内开疏散门时，宜设置单独的地面通道连接且通道与住宅区之间应采用围墙及绿化隔开，避免商户干扰小区住户生活。,7,入口形式,双向车行兼人行主出入口，双向车行兼人行主出入口可分为双向车行兼单向人行或双向人行两种。常用的形式是双向车行兼双向人行入口。,图1入口空间序列示意图,图2人车分流模式示意图,图3双向车行兼双向人行出入口,1,2,3,附图,保利地产通过对系列产品的打造，以成型的产品模式锁定客群，降低营销难度。,保利地产通过统一建筑风格将城市感传递给客群。,保利地产也通过统一建筑风格锁定特定的目标客群。,保利地产的产品线有助于培养客户忠诚度，并节约项目设计开发成本，降低开发风险，,以军工品质筑造，以文化内涵灌注，香槟系列产品不断的提升品质。,规划注重整体布局、尊重客观规律、减少盲目性合理的利用土地。,注重建筑设计和景观设计的结合、考虑项目所处的地形、区位、等要求合理安排。,3.2、建筑形式与外立面标准,建筑风格标准,建筑风格为：,ArtDeco,，是一种重装饰的艺术风格，同时影响了建筑设计的风格，主要的特征就是对简单的几何纹样有规律的展开，形成较复杂但局部韵律感的整体上的视觉效果。建筑风格高耸、挺拔、兼具独特的现代艺术的大气精神和古典艺术的典雅尊贵。,外立面风格采用三段式设计手法和香槟色的建筑主体颜色，其他与风格相关的外立面部品设计，如外门窗，阳台栏杆等可结合区域气候特点具体项目条件调整。,三段式是,ArtDeco,立面造型的重要特征，基座和顶部高度应根据总高比例确定，其中基座高度不宜小于,2,层，顶部造型变化如为通过顶层建筑平面的缩进获得时，应注意不可影响顶层的空间使用，,顶部,中部,基座,顶部,中部,基座,3.2、建筑形式与外立面标准,香槟系列设计原则,序号,设计尺度,特点,1,远景尺度,应注意通过建筑群高低错落的形体设计与顶部的处理，弱化高层建筑平板的立体效果，配合典雅协调的建筑立面颜色，在城市尺度营造丰富的小区建筑天际线和典雅的小区形象。,2,中景尺度,应强调建筑立面三段式的构图原则，塑造沉稳大气基座、富有韵律的中部和层次丰富的顶部应关注建筑外立面材料的选择，便于突出建筑的稳重典雅及品质感。,3,近景尺度,关注建筑的细部元素，包括外立面凹凸线条，外门窗、阳台栏板、百叶、灯具等主要外立面部品均需配合,ArtDeco,风格特点设计，其中立面基座部分，包括单元入口及商业裙楼等的外立面需重点处理，外立面管线不可外露，需结合墙身进行隐蔽处理。,4,内景尺度,近距离感受到的建筑品质主要与阳台栏杆扶手、门窗表面材质、阳台地面等惊人元素相关，应注意其材质与尺度，并结合立面整体考虑。,3.3、部品标准,主题颜色与材质,建筑主题颜色采用香槟色，色调沉稳大气，建筑整体形象高端典雅、基座立面建议使用石材、给人以厚重感和品质感，上部立面建议使用同色系面砖或仿古漆，立面分隔缝方式宜参考基座石材分割。,外门窗,外门窗铝合金表面喷涂颜色建议使用深色系或香槟色系，以突显建筑稳重典雅，统一标准段窗间墙做法，窗框与窗扇的划分宜突出横竖构图原则，并以窗台线条细部来装饰里面。,阳台,阳台的凹凸及角柱的处理应与项目所在地额气候及客户生活喜好，观景要求等相结合，阳台的墙面宜延续外墙材料或采用同色涂料，阳台栏杆宜采用现代风格的玻璃栏板，新城对立面古典元素的对比，栏板的踏面宜采用石材。,1,2,3,3.4、建筑公共空间标准,设计关注点,设计及建筑标准建议,参考图片,空间,尺度,层,高,4.2,米,装,修,标,准,天,花,板,结构板地板喷涂白色或米白色外墙涂料，有水平管线的部分宜吊仿木纹色或棕色系的铝合金格栅天花，在单元入口签的架空层天花应做与大唐天花相协调装饰处理,地,面,以天然石材防滑地面为主,墙,柱,面,外墙墙柱面干挂香槟色系石材，内侧墙体可喷涂米白色等暖色系外墙涂料成仿石漆，外侧墙柱面石材应转进墙体内侧后收头,照,明,与,灯,具,宜结合格栅天花设置灯具，层高较高的架空层宜设置新古典造型的壁灯,部品,信,报,箱,为大堂门禁外投递，此阿勇外投外取或外投内取的方式，信报箱的安装方式可为嵌墙式或设置石材基座，信报箱外表面宜为暖色调的不绣钢板，箱门表面应该刻有项目的,logo,及门牌号,建筑公共空间：,功能配置、空间尺度、装修标准及具体的设备设施选用参照以上设计与选材标准建议。,3.4、建筑公共空间标准层电梯厅及走廊,设计关注点,设计及建造标准,参考图片,空间,尺度,标准层,层高,H,宜为：,3H3.15,电梯厅,进深宜为,1.8,米,走廊,净宽,1.3,米,装修标准,天花,普通石膏板天花,地面,抛光砖,内墙柱面,抛光砖、并应考虑通道防火门、管井门、消火栓箱、加压送风口的立面设计。,照明与灯具,对外采光的电梯厅应采用开关控制、装饰照明采用感应开关控制,部品,通道防火门,钢木防火门、硬木铰链防火门,管井门,钢制防火门,消火栓箱,采用嵌墙式安装,加压送风口,百叶应喷涂与墙面接近的颜色,设计关注点,设计及建造标准,参考图片,功能配置,大堂,宜配有会客休息区、可选配管家台,空间尺度,大堂,层高,4.2,米,净高,3.6,米,电梯 厅,净高,3.3,米,单元入口雨篷,雨棚底距入口平台净高度宜,3.6,米,3.5景观设计标准,室外公共区域,园林风格取向与标准,配搭建筑,ArcDeco,风格、园林设计宜采用简约装饰艺术。,自然生态式园林风格、通过具装饰性的花池、花钵、柱式、景墙、雕塑等强化景观的装饰味、配搭层次丰富的自然式植物公共营造项目园林风格。,配搭建筑法式风格、园林设计宜采用法式风格。,道路交通设施,消防车走线宜结合景观及园路需要进行设计、宜自然流线型、创造视觉及空间的变化。,消防车道宜设计为环形、减少尽端消防车道、避免设置回车场影响景观设计。,图为：简约式园林风格,图为：法式园林风格,1,2,2,1,3.5、景观设计原则,坚持以自然与艺术融合的原则，以自然风景园林的设计手法，将自然空间及景象与具有强烈艺术品味的园建、小品等结合，创造了人与自然的和谐统一的小区环境,坚持生态优先原则，营造怡人的自然生态空间和景观。并结合小区的园林空间营造休息、健身、游赏等多种形态的功能场所，满足小区不同人群的生活方式，创造丰富的生活体验。,在外部环境的构思中，把营造绿化，小品，水景放在主要位置上，力求做到步移景移。围合式布局与开放式布局，公共空间与秘密空间相互交融，营造出极富人情味的国际化居住模式。,本方案以城市的道路网为依托，以用地与指北针的自然角度为变化，在规划用地内部以嵌入的方式形成几条优美的曲线绿带系统的生态价值,.,在会所的规划初期、应与物业管理部门沟通确定会说的经营模式。若会所仅服务于小区的北内部住户，会所可在服务区域中心结合特色精干设置，如下沉式庭院、创造小区内均好的可达性，若会说需要对外经营。则宜靠近小区外围或小区主次入口设置、方便小区外人员的进入、同时减少外部人、车流对小区住户的干扰、对外经营的会所在交通组织上，需保证内部人流与外部人流的均能便利到达，还应考虑外部人员的停车需要，在会所入口附近设置地面停车或地下车库出入口，对于会所主要是作为城市生活的补充，建筑配置以家庭康乐活动及运动为主的功能空间。,3.6、香槟系列A1户型190平米,避免了电梯门直对入户门的尴尬、也解决了过道狭长的压抑感,休闲区增设单独卫生间更加人性化合理的利用空间,充分利用过道的空间、增大了次卫的空间、同时改变门的方位。,附：精装效果图展示,1,3.6、香槟系列A2户型面积200平米,增添了茶区、为居室内增添了文化氛围和情调。,卧室内设休闲沙发、电视墙设计为可选择额隔断，可满足双向观看的需求,.,过道做了景观墙处理、增加了视觉效果。,拥有双台盆、浴缸及淋浴房的超大内卫，使得主卧更为奢华。,附：精装效果图展示,2,3.6、香槟系列B户型面积142平米,增加了储藏功能,餐厅处增设了加高,30cm,防腐木铺设的观景台为居室增添了一道亮丽的风采。,书房可容下,1200,*,2000,的沙发床，可做临时客房用途。,过道处空间合理利用为步入式衣帽间、足够满足家具生活的储藏需求。,附：精装效果图展示,3,3.6、香槟系列C户型面积150平米,附：精装效果图展示,入户花园内设鞋柜，便于使用,阳台设计为观景台，增加了居室内的休闲情调,主卧设立了,2,*,2,米的大圆床、整体空间大气、奢华。,4,在卫生间做了干湿分离的处理在日常生活的使用上更为便捷,合理利用了主卧的过道面积，把衣柜出的空闲部分作为储物空间，有效的利用了空间。,3.6、香槟系列D户型面积120平米,附：精装效果图展示,5,四、保利地产优势,保利地产,的优势,土地储备规模快熟增长、保利地产项目储备在一、二线城市形成全国布局，其中二、三线城市分布集中珠三角，环渤海和西南地区，具有刚性需求占比高、政策紧缩风险的优势。,公司最大的竞争优势在于其,资源优势，由于公司的控股,股东保利集团源于总参装备部,在全国各地都有丰富的资源，,包括土地、资金、和人脉、,这有利于保利地产扩张。,良好的执行力将保证公司高速发展，保利地产基本完成率全国化的布局，开始进入收获期，市场占有率迅速提升，二、三线城市化进程提述比较快。,公司成长性好，增长迅速，过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率为：,72%h,和,%77,，远高于同行业的其他竞争对手保利地产的储备项目,3200,万平方米,一,二,三,四,五、总结,保利作为房地产央企有不可复制的先天优势、其融资能力、拿地能力、快速开发的能力都有力的支撑了保利扩张的速度。,保利地产采用的是总部,-,子公司的两极管理架构和分级决策与垂直管理并行的扁平化管理架构。各子公司董事会负责新项目的立项，报集团审核批准，资金由总部一个平台负责统一调度。,保利管理层的军队出身和湘籍背景无疑使保利形成了特定的管理风格和企业文化强硬、雷厉风行是领导层的一大特色。,保利地产之所以取得不俗的业绩，一是对市场的大调整做出了正确的判断，通过加强融资，提前完工销售和加大营销力度来加速现金流，二则是团队具备良好的执行力，最终把这些计划落到实处。,