联排别墅专题研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,策风行,中国首家房地产资源免费论坛！,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,联排别墅 专题研究,联排别墅专题研究报告,第1页,联排别墅定义和特征,联排别墅专题研究报告,第2页,定义,又称,TOWNHOUSE,，有天有地，每户独门独院，设有,1,至,2,个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层单户别墅并联组成联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一平面设计和独立门户。,特征,比较重视项目选址，尽可能余地、余绿、余水，交通相对比较方便。,价位在同类别墅产品中较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。,户型设计丰富而前卫，有特色。,联排别墅专题研究报告,第3页,TOWNHOUSE,与联排别墅,联排别墅只是,TOWNHOUSE,比较常见一个产品形式，,TOWNHOUSE,正确译法应该为城区住宅。因为,TOWN,正确译法应该是叫城，国外市中心就叫做,DOWNTOWN,，假如是一个大学城也叫做,UNIVERSITYTOWN,，所以，,TOWN,只是区分与,CITY,，是指城而不是指大城市，本身并不意味着郊区城镇。,在欧洲原始意义上,TOWNHOUSE,是指在城区联排而建市民城区住宅，这种住宅均是沿街，因为沿街面限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数普通在,3,层至,5,层，而立面式样则表达为新旧混杂，各式各样。,联排别墅专题研究报告,第4页,开发别墅,类产品,所需具备条件,联排别墅专题研究报告,第5页,区位,，市场对这一大区域环境认可度，是否适合开发别墅；,交通条件,。不止是空间距离远近，而是时间概念。项目可能很远，不过紧邻高速，可能开车二十多分钟即可抵达；而与此相反，有些地方在地图上看来距离很近，但交通很成问题，往返反而需要花费更多时间。这种条件就不适合别墅开发。,自然资源,，拥有真山真水环境优势。项目没有真山真水周围环境，就得人工堆砌假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来填补自然资源匮乏。,因借资源,，包含文化、商业、旅游等设施资源。比如项目靠近名校、大型超市以及其它旅游购物场所、城市配套设施资源等。,联排别墅专题研究报告,第6页,联排,别墅,优缺点,联排别墅专题研究报告,第7页,双拼别墅本质上来说就是两个联排别墅对拼，而联排别墅普通是,46,个组合，所以双拼别墅采光面为三面，而联排别墅只有端头户型采光为三面，当中户型均为两面，独栋别墅是四面采光，所以联排别墅采光性不如独栋和双拼,在身份及地位象征上，联排别墅略逊一筹,纯经济型别墅区即使容积率较低，但因为间距较小，造成小区公共休闲空间受到限制，大部分仅限于本身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全方面满足。,总体来说，联排别墅在别墅类产品中属于性价比较高产品,普通经济型联排占地较小，且有各种组合方式，比较轻易出容积率,联排别墅单价会略低，而总面积也会较小些，所以总价会比较廉价,叠加别墅普通都是两层一户，即使是独立入户，单一直都是在一个单元内，而且普通为,45,层，比较没有别墅感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性较强,占地面积和舒适程度折中,优 点,缺 点,联排别墅专题研究报告,第8页,联排别墅户型演变和发展,联排别墅专题研究报告,第9页,联排别墅趋向独栋,经济别墅附加值升级,低总价精简别墅,“,侧花园”拉远联排距离，层数降低,北京龙湖香醍漫步,“,L”,形院墅联排,上海新浦江城,“凹”形内庭联排，二层完全分离,南京仙林翠谷,地下空间放大，面宽扩大,上海大华圣地维拉,大面积联排，总体布局与独栋别墅相同,成都置信芙蓉青城,兼顾舒适与大气，赠予面积大,上海金地格林世界,外部景观引入室内,上海万科燕南园,内庭院升级,重庆协信,TOWN,城,“双主卧”概念，功效细分,深圳振兴城,公寓面积，别墅形态，布局紧凑,石家庄卓达太阳城,联排别墅专题研究报告,第10页,一层,二层,花园层,侧花园拉远联排距离，类独栋联排,面积：建筑面积,290,平方米，与独栋类似；,形态：,两层,，两户之间布置,“侧花园”，,降低户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；,品质：地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋花园式格调；,舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功效布局合理；,侧花园,侧花园,联排别墅专题研究报告,第11页,”L“,形院墅，围和更大庭院空间,两层,，建筑面积,204,平方米；,”,L”,形住宅布局,内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大庭院空间。,“,L”,形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；,两户间仅车库相连。,一层,二层,在传统带有单独庭院双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个含有较大庭院类独栋别墅。,卧室,卧室,主卧,客厅,餐厅,联排别墅专题研究报告,第12页,“,凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离,两层,，总建筑面积约,260,平方米，,“凹”型布局，,中间围和,56,平方米庭院；,大进深内庭，两个南向采光面；,一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋感觉。,改变建筑形态组织组团,一层,二层,凹形围和内院,凹形围和内院,一层仅卫生间相连,二层完全分离,客厅,车库,卧室,餐厅,主卧,卧室,卧室,露台,联排别墅专题研究报告,第13页,纵向变横向，面宽扩大，阳光地下室,建筑面积,250,平方米左右，,总体布局与独栋别墅相同,；,拉大总面宽,，总面宽,15,米以上，降低进深，,改变传统联排纵深长形态,；,阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；,南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；,南露台面积大，布置活动场地；,顶层仅露台，活动空间。,地下室,一层,二层,三层,联排别墅专题研究报告,第14页,总体布局类似独栋别墅,地下层,一层,二层,形态：,面积大，建筑面积,464,平方米，两层；一层客厅双向流线设计；,“,L”,形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。,舒适度：,二层设采天棚，一层室内采光更充分；双车位；阳光地下室（活动房、工人房、储备室、洗衣房）；全部卧室带卫生间带花园；,景观性：,地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。,下沉花园,下沉花园,采光井,下,上,采光天棚,联排别墅专题研究报告,第15页,一层,一层,夹层,二层,三层,经济型别墅，日益增大附加值,建筑面积,205,平方米，经济型联排别墅；,赠予：,半地下室，车库，储备，洗衣房，工人房功效俱全；,一层前后私家花园、二层三层观景露台。,大气：,餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；,舒适：,两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧,+,卫生间,+,书房,/,衣帽间,+,观景露台。,联排别墅专题研究报告,第16页,内庭院布置试图处理联排别墅进深较大产生采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流过渡空间。,室外景观引入室内，内庭院布置,餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；,二层,内庭空中花园,，防止过高产生压抑感；,三间卧室现有露台景观又有内庭景观。,一层,二层,三层,内庭院,内庭院,餐厅采光井,联排别墅专题研究报告,第17页,内庭院布局演变，顶层活动空间,建筑面积,250,平方米左右；,主要居住功效布置于二层，三层仅为露台和活动室；,传统内庭院后置或前移，,防止了围和“筒状空间”，呈半开放式，节约交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功效房均围绕庭院布局，增加景观性；,北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，立体景观。,地下室,一层,二层,三层,半开放内庭,内庭上空,餐厅,客厅,主卧,卧室,下沉庭院,下沉庭院,联排别墅专题研究报告,第18页,双主卧，舒适度更高,建筑面积,226,平方米；,二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局,；,功效细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线分离。,一层,二层,三层,半地下层,次主卧,主卧,起居室,家庭室,联排别墅专题研究报告,第19页,面积更小，由“经济”变“精简”,建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有,110,平方米；,布局紧凑，功效合理，,110,平方米两室两厅；,二层，采取户外停车；,确保客厅和主卧南向；,采取”,L”,形布局。,一层,二层,建筑面积,110,平方米,一层,二层,建筑面积,165,平方米,联排别墅专题研究报告,第20页,联排别墅变迁,时间,早期阶段,最早联排别墅主要以城镇结合部经济型别墅为主，规模小、价格低、产品还不够成熟，其主打卖点是其新奇生活方式。,代表作品：深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都,现阶段,当前联排产品已向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。详细在于加大面宽，降低层数，功效布局类似独栋别墅。这一类能够被称为独联体，有些产品每户之间侧墙已连接极少或不连接。平面形状往往表现为“,L”,形、“凹”字形等。针正确是高档次消费者。,代表作品：北京龙湖香醍漫步、上海新浦江城、南京仙林翠谷,中期阶段,以成熟地段、城市人文自然景观及大规模小区为依靠高素质产品大量涌现，联排别墅产品快速成熟，并赢得市场认可。这说明联排对配套、交通等条件依赖性比较强。这个时期产品是三层为主、前后花园、部分带带地下室经济型联排别墅，小面宽、大进深、配有室内车库，普通面积在,200,平米左右，轻易控制总价，其主要卖点是性价比。,代表作品：金地格林世界、复地北桥城、丽水馨庭,联排别墅专题研究报告,第21页,联排别墅户型地域差异,北京,深圳,上海,成渝,“,类独栋”产品,/,中高端定位,/,面积大，面宽大，起居室活动室等活动区域面积大,/,地下空间利用,/,视听室功效增加,/,两层,/,重视小区内部景观环境营造,山海景观,/,重视小区周围自然景观,/,大型纯联排小区少，有“独栋”情结,/,喜好邻水而建,/250-300,平方米,/,进深相对较长,/,功效区域独立性强,经济型联排，中端客户为主,/180-240,平方米,/,半地下室紧俏,/,内庭院,/,功效紧凑,/,三卧南向,/,控制进深，面宽,7,米以上,/,重视总价,/,重视邻里交往空间,山地别墅,/,户型面积适中,/,顶层阁楼,/“,瘦身低端”产品走俏，,150-200,平方米,/,中高端“类独栋”产品重视功效布局上与独栋别墅舒适性相同,/,因为竞争激烈，从开发品质、产品到开发特色，多元化发展，个性强,联排别墅专题研究报告,第22页,发展趋势,重视室内采光和景观品质，内部布局不停升级，提升室内采光同时，考虑节地标准；,地下空间利用，依据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间附加价值；,花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周围环境融合载体；,提升联排密度和容积率，经过室内空间附加值和舒适性提升填补高密度排布所降低适居性；,类独栋联排别墅和小面积精简联排两级产品不停升级。,联排别墅专题研究报告,第23页,联排别墅布局演变,联排别墅专题研究报告,第24页,院落排列,万科第五园,/,新浦江城,将几套别墅进行围合，中间为中庭式院落，围而不停，格局工整，结合个性化园林景观，形成大小区内相对独立、私密邻里空间。内院、外院组合院落别墅创造了一个,中国传统院落生活与当代别墅生活相融合居住意境,。,衍生出欧式、美式等院落流派。相同是，任何流派院落别墅都强调一个,有机相连、亲和友好邻里尺度,。,两户之间院落空间，相对私密,可作为共享内庭，提供邻里交流空间,联排别墅专题研究报告,第25页,错拼布局,仙林翠谷,/,太阳城,仙林翠谷依山而建，建筑依据地貌和坡向而建，强调场景式坡地、台地景观。其“,L,型”和“凹型”建筑布局形态形成了创新联排排列组合。,太阳城经过改变传统单一入户方式，采取同组团不一样入户方向做法，形成了错拼布局。,错拼布局，对地形适应性更强。有效降低联排之间拼接面积，使单体建筑形体相对独立，立面更为丰富，产品使用上降低了相邻间相互影响，,单体建筑独立性、私密性更强，,同时墙体和窗面面积增加，,采光和通风效果增强,，大大提升了居住品质。另外错拼分隔形成院落，也,丰富了联排别墅室外空间。,改变入户方式组织组团,改变建筑形态组织组团,联排别墅专题研究报告,第26页,类独栋组团布局,绿地翠谷,以每户都能看到中心景观为布局标准，顺应山形地态。道路设计成弯曲流向形，类似独栋别墅组团布局道路，别墅沿路排列，高低错落，建筑、坡地、湖泊相映成趣，确保每户面向中心景观同时，类独栋组团布局，增强栋与栋之间私密性。,对地形改变适应性强，改变了联排别墅景观较为呆板缺点，,景观均好,且户户面向中心景观。顺延弯曲道路排布形成,丰富组团空间,。,联排产品用独栋布局，类独栋户型打造独栋别墅品质小区。,联排别墅专题研究报告,第27页,弧线排列,建工未来城,分为内外两层，内环呈圆环式排列，共享中庭花园景观。外环邻路，半圆排开，与湖岸线自然相随，能够较大程度地利用湖景资源。,弧形布局尺度较为宽松灵活，主要特点是,景观面大，视觉感强，同时单体间拼接面降低,。,联排别墅专题研究报告,第28页,“,井字”布局,万科深蓝,地下空间相连“联排”别墅，相联“阳光底层”：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地下入户门两两相对；,建筑“井”字结构布局：四套别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家。,经过底层院落相连，建筑单体独立，又能够经过相连地下庭院促进邻里交流。,联排别墅专题研究报告,第29页,联排,小区空间和文化环境,营造,联排别墅专题研究报告,第30页,新型小区文化是联排别墅特殊需要,在早期联排别墅项目中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种小区居民生活方式、交往要求和小区文化建立，没有时间与精力去研究。而怎样,提升联排别墅居住区小区文化，提供满足居住在这里人群生活方式小区环境,，将是下一代联排别墅发展竞争重点之一。,另外，精心推敲设计联排别墅小区室内外空间，使之不但仅是普通住宅简单复制，不是建筑与道路切割之后剩下空间。而是一个完整空间，能够,促进人们交往，促进小区互动，有不一样等级层次空间。,这是小区文化和人居环境塑造主要伎俩。,联排别墅专题研究报告,第31页,从规划形态上提升联排别墅人居质量,规划形态应防止城里大规模开发集合住宅批量化、工业化生产所惯有那种呆板行列式、兵营式格局。,在规划形态上应营造自然丰富规划格局，,道路与室外空间形态也尽可能弯曲自然,。,注意形成不一样层次、不一样规模室外绿化和景观空间，尤其要,重视中央绿化和组团绿化,。,尽可能做到人车分流,，形成一条无障碍尽可能少与车行交叉步行系统。有可能话，借助人工或自然地形高差，把人行路线和车行路线用不一样标高加以分流。这种室外高差处理也能丰富建筑南北口和室内空间。,联排别墅专题研究报告,第32页,室内空间动感性与灵活性,联排别墅产品户型面积指标通常介于普通多层及高层公寓住宅和独立别墅之间，既没有前者担心局促，也没有后者大气轩敞，怎样在有限天地中创造出精巧宜人室内效果，并形成自己独特经济型别墅空间气氛，是提升其居住舒适度关键原因之一。高质量室内空间营造，需要,户型布局、形体塑造、功效分配等多方面步骤紧密结合,，,并在细微之处精雕细琢。,室内空间效果趣味性和丰富性：,功效细分（起居室,/,家庭室，中厨,/,西厨房,活动室,/,阳光房等）；个性空间增加（和室、收藏室、视听室等）,空间动感流畅、交通空间重新定位,（主客交通流线、主人工人交流流线分离）,空间灵活可变,（阳光房、书房、卧室、双主卧等）,以及室内自然光照环境设计,等方面多下工夫，做足文章（内庭院、采光井、下沉庭院等）,个性化空间,和室,功效细分,西厨早餐,室内景观,下沉庭院,联排别墅专题研究报告,第33页,室内外结合部分也是衡量小区环境质量关键,联排别墅业主会把在花园里活动和小区内户外活看作是自己生活一个主要部分。,建筑和室外相交接处细节设计,对于业主生活体验又组成非常主要一环。,打破园林景观、建筑外观和建筑装修之间界限，把建筑外立面设计做到建筑外装深度，利用庭院空间、花园和露台做到室内外空间过渡转换。,联排别墅前后花园提供给住户花园里面种植、游戏空间，二层或者顶层露台提供给住户高处远眺观景、休息、活动场所。,不能单单重视单体内部庭院露台布置，小区内部硬质场地布置，提供邻里交流场所，促进邻里感情，促进小区友好气氛。,联排别墅专题研究报告,第34页,增加生态技术含量，创造舒适低能耗居住环境,生态建筑技术采取与住宅中科技含量不停提升是改进居住环境和提升住宅内部舒适宜人性有效伎俩。生态建筑技术系统应用能够,有效地控制和降低建设活动对环境所造成负面影响，降低建筑能耗和日常运行开销。,联排别墅设计中生态技术采取能够以下几个方面着手：,小区规划,:,总体布置中考虑自然气候与主导风向、地形地貌、树木植被、水系河流等原因,;,建筑单体,:,充分考虑建筑朝向、体形系数和开窗面积百分比等原因，以及建筑形体本身所形成自然通风采光系统。,采取高效外墙保温技术结构，以及先进高效保温隔热节能玻璃与遮阳系统，以及高气密性门窗系统。,经过上述三个方面精心设计使建筑能量负荷降到最低点，在这个基础上进行与系统相配合建筑采暖与空调设计，能够到达舒适宜人居住环境，同时降低建筑能耗。,太阳能取暖与发电系统，及地热、地冷应用。,先进卫生间给排水设备系统，如隔音、卫生悬挂式侧排水系统。,先进建筑隔声系统包含地板、墙体、门窗隔音系统。,选取健康环境保护型建筑材料。,联排别墅专题研究报告,第35页,联排别墅建筑格调,联排别墅专题研究报告,第36页,从建筑形式上看，别墅外观形状也早已打破地域和国家界限，世界各国优异别墅建筑格调在中国别墅市场上几乎都有所表达。实际上，建筑格调划分从建筑理论上来说是十分复杂，但按国内市场上说法，当前在市场上比较流行别墅建筑格调大致有：,A,、中式格调,B,、当代格调,C,、地中海格调,D,、法式格调,E,、英式格调,联排别墅专题研究报告,第37页,经过对中式传统住宅形式进行了当代手法演绎，展现了项目对实现传统人文，自然当代中式居住观追求与探索，整个项目给人以一个古朴，典雅又不失当代亲和感。,提炼了徽州和山西民居建筑精华，采取,双层墙面,，外层墙采取窄缝和小洞设计，里层则按正常墙需求进行设计，在追求墙实效果同时又可满足开窗、通风、遮阳要求。,整体建筑包含全部细节全部利用,“黑、白、灰”,这三种无色系列进行渗透，舍艳求素，追求朴素而简练外观效果和传统雅致风韵。,吸收广东地域特色,竹筒屋和冷巷传统做法,，经过小院、廊架、挑檐、高墙、花窗、孔洞以及缝隙，让光影出现、微风穿堂同时又让居住着得到阴凉，提升了住宅舒适度并降低了能耗。,中式格调,万科第五园,联排别墅专题研究报告,第38页,以流畅外观线条，配合大量挑檐、错落，形成建筑外立面层次秩序,利用金属和玻璃结合雕塑出取景框、观景阳台，能更加好与大自然接触以及利用石材和面砖装饰出精巧、稳重建筑品位,单体立面设计重视材料质感和色彩选择，还原自然本色,当代格调,尚东庭,联排别墅专题研究报告,第39页,手工外墙、,stucco,涂料；,屋顶采取特制红陶筒瓦,弧形和大面积中空玻璃窗,圆弧檐口、拱形窗，拱形门洞,部分外立面文化石,加拿大红雪松木廊架,地中海格调,托斯卡纳,联排别墅专题研究报告,第40页,外立面色彩典雅清新，讲求心灵自然回归感，给人热情奔放法兰西气息,效果贵族格调，高贵典雅,随地可见花卉和绿色植物，精巧老虎窗，工艺精细考究廊柱、线条，尤显高贵典雅,大而统一坡屋面弱化联排别墅感觉，端房从山墙面入户方式更显气派和尊贵,法式格调,绿地翠谷,联排别墅专题研究报告,第41页,英式,Tudor,建筑，经典西方建筑，来自英国民间，存在久远，逐步发展成为贵族建筑,包含了英国传统文化,重视交流、强调尊重及对精巧生活追求,红砖墙、斜屋顶、老虎窗和一步阳台是其经典特征，充分诠释着英式建筑所特有庄重、古朴,屋顶为深灰色，墙面涂成白色，或者灰色,英式格调,万科红郡,联排别墅专题研究报告,第42页,谢谢,联排别墅专题研究报告,第43页,