后湖项目整体战略发展与定位研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,双联创和后湖项目,整体战略发展与定位研究汇报,1,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第1页,1,关键问题解析,项目整体定位,项目属性界定,整体发展战略,效益评定,关键问题解析,类似案例借鉴,规划分期思绪,战略机会挖掘,开发背景：从区域、企业两个层面来看，,项目含有极主要战略意义,从项目面临现实，结合企业目标综合研判项目标关键问题,在,2,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第2页,世联对开发目标了解,1,两大愿景,3,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第3页,对于地产集团：项目是企业“进军高端市场先锋队”,开发目标,1,武汉地产集团成立于5月，是经武汉市委、市政府同意，由原统建集团、城开集团合并重组而成。,武汉地产集团,“,缔造城市价值 建设城市未来”,业务范围包括国有资本运行、城市建设及房地产开发等领域，包含城市功效性公益性项目建设、城市基础设施建设、土地一级开发、房地产开发、保障性住房建设以及城市功效性公益性设施经营管理等。,地产集团及其前身统建与城开，所开发住宅小区基本为中端民生楼盘，本身缺乏高端楼盘开发经验，本项目将作为地产集团进入武汉高端市场先锋队,汉口花园,首义文化园,琴台文化艺术中心,中山舰博物馆,武汉市政协办公楼,4,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第4页,对于南国置业：项目将是企业“布局后湖潜在商业市场桥头堡”,开发目标,2,南国置业,“,建设精彩城市生活”,南国置业股份有限企业成立于,1998,年，是一家以商业地产为引导综合性物业开发企业。,当前企业累计建筑面积逾,100,万，且商业多处于武汉市规划中心商业区和市级商业副中心主要节点上。,南国,首义汇,南国大武汉家装,1999,年,南国,中央花园,南国,风华天城,南国,大武汉家装,南国,西汇城市广场,进驻后湖,南国置业发展历程：,战略制胜，把握项目在城市角色中精彩定位及公共空间与公共生活之间有机联络是关键竞争力，在企业成长壮大过程中起到了不可或缺作用；,本项目成为南国置业进军后湖商业市场桥头堡,企业开发策略：以商业为引导，各种物业协同作用，连续提升项目整体价值,5,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第5页,强强联手，只为双重使命,南国置业,地产集团,世联对开发目标了解,2,双重使命,6,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第6页,ARMANI,品牌金字塔,Giorgio Armani,阿玛尼顶级定制服品牌,Armani Collezioni,Emporio Armani,领带、手表、眼镜、丝巾、皮件包包、鞋靴、体育用具、珠宝首饰、香水、,化装品、家饰品、酒店,Armani private,阿玛尼高级男女装成衣品牌,阿玛尼,成衣高端白领系列品牌,阿玛尼成衣年轻系列,Armani Jeans,阿玛尼大众品牌,第一重使命,升级之作：顺应行业发展趋势，完善本身产品系搭配，提升企业竞争力与抗风险能力,奢侈品一直以独享、专属、限量、定制、纯粹作为价值基础，但一样不得不向市场屈服、向利益屈服、向规律屈服，纵观一战后欧洲奢侈品发展，能够做大做强都是市场嗅觉敏锐、及时调整经营策略、扩大客户群、丰富产品线、跨界经营品牌。,阿玛尼其它产品,从行业发展来看，中国政府已不得不正视越来越多城镇居民对低价商品房需求，限价房、廉租房对中低端商品房冲击将是企业不得不思索和应正确一个问题，所以，本项目应该成为地产尝试多产品线运作转型之作,7,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第7页,第二重使命,后湖之钥：经过项目商业运作，提升区域价值，使企业在后续区域开发中不停赢利,后湖之钥：经过项目运作，提升区域价值，使企业作为后湖一级开发龙头、后湖区域运行商在后续区域开发中不停赢利：不可孤立对待项目开发，而应结合企业深耕后湖大战略进行思索,对于地产：使企业作为后湖一级开发龙头、后湖区域运行商在后续区域开发中不停赢利,对于南国：布点城市未来潜力增加区，完善战略布局,8,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第8页,开发背景分析,1,区域先天条件,9,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第9页,后湖位于三环线内，距离汉口中心区约,20,分钟车程，城市规模初具雏形，但区域整体形象感差,三环线内、较陌生、待成熟,关键词：,区域属性,区位地位,项目属性,区域交通,区域配套,区位：,后湖新城板块北到三环线，南到京广铁路、西到姑嫂路，东到解放大道跟汉黄公路。,位于汉口中心区北部，是江岸区曾经城镇结合部之处，与常青花园板块、杨杈湖板块、二七板块相邻。,区域已开发楼盘包含百步亭花园、新地东方、汉口花园等，伴随不停开发，配套逐步齐全，居住气氛渐佳。,武昌,古田,汉口,中心区,后湖,王家墩,杨汊湖,常青,花园,二七、永清,约,20,分钟车程,唐家墩,10,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第10页,区域当前主干道交通路网在建设中，内部交通覆盖率较低，外部交通进入性不强,覆盖率低、进入性差,关键词：,金桥大道,建设大道延长线,建设渠路,井南大道,兴业路,塔子湖西路,塔子湖东路,后湖片区内部“五纵三横”路网正在建设中,后湖大道,对外交通体系：,当前纵向已经通车道路为兴业路、后湖大道，井南大道还未贯通，横向道路均在修建中，因为道路修建，交通进入性差，拥堵现象严重。,对内交通体系：,仅设有百步亭花园、塔子湖两处公交首末站点。区域内部共布置了,12,条公交线路，共有,353,台车，另在外围道路设有,20,余条线路。公交通达区域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。,交通线路以下：,到黄陂：,292,，,293,，,229,到武昌：,725,、,805,、,555,到汉口、汉阳：,575,、,621,、,568,、,543,、,716,、,805,、,711,、,508,、,622,、,707,、,721,、,592,、,801,、,248,等,区域属性,区位地位,项目属性,区域交通,区域配套,11,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第11页,区域教育、商业、医疗等基础生活设施分布不均衡，覆盖率低，规模档次普遍不高,覆盖率低、档次低,关键词：,区域生活配套现实状况,:,医院：武汉市第八医院、武汉百步亭医院、小区卫生服务中心，缺乏大中型综合医院、小区卫生服务机构和预防保健机构。,商业：尚没有大型商业中心，仅有超市（如武商议贩、新世纪超市、中百超市）、便利店、低端零售商业街区。,学校：武汉育才小学、汉口铁中、武汉市第四十二中学、江大黄埔校区,银行：中国工商银行、建设银行、民生银行、农业银行等,.,酒店：武汉艳阳天酒店、百步亭花园酒店、华福商务酒店,公园：百步亭花园，除各小区配套绿地外，道路绿化基本未建设。,酒店,银行,超市,医院,学校,塔子湖全民健身中心,中百仓储,中环商贸城,区域属性,区位地位,项目属性,区域交通,区域配套,12,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第12页,开发背景分析,2,地块本身禀赋,13,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第13页,项目四至：南临后湖大道，东、西、北将有规划路，外围环境非成熟，四至关系不明朗,通达性好,关键词：,区域属性,地块四至,项目属性,内部情况,经济指标,三环线,私房,3,4,1,2,5,6,7,3,4,1,2,5,6,7,14,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第14页,周围小区多为经济型小区，品质感稍差，入住率普遍较低，小区气氛不浓厚,区域属性,地块四至,项目属性,内部情况,经济指标,15,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第15页,项目地块内部场地平整，无天然景观资源，且排水走廊恶臭，存在高压走廊及部分公建,关键词：,地块内部情况：,地块：地势比较平坦，基本无天然景观资源，有反腐教育基地在建，同时不利原因有高压走廊及恶臭排水走路,区域属性,地块四至,项目属性,内部情况,经济指标,16,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第16页,主要技术经济指标,地块编号,用地性质,商住混合,地块编号,用地性质,文娱、商住,地块编号,用地性质,商住混合,地块编号,规划总用地面积,92488,地块编号,用地性质,商住混合,总地块,规划总用地面积,290427,A-1,规划总用地面积,64371,A-3,规划总用地面积,46288,A-7-b,规划净用地面积,69241,A-8,规划总用地面积,87280,规划净用地面积,218670,规划净用地面积,47616,规划净用地面积,36149,平均容积率,3,规划净用地面积,65664,平均容积率,2.78,平均容积率,2,容积率,3,建筑密度,35%,平均容积率,3,总规划建筑面积,608395,建筑密度,35%,建筑密度,35%,规划公建面积,44000,建筑密度,30%,规划商业面积,207021,规划公建面积,30000,商业居住比,5:05,规划居住面积,163723,商业居住比,4:06,规划居住面积,401374,规划居住面积,65232,规划商业面积,54224,规划商业面积,78797,规划居住面积,54224,规划居住面积,118195,商业体量大、中高容积率,关键词：,地块经济指标：商业体量较大，中高容积率、为综合体项目,区域属性,地块四至,项目属性,内部情况,经济指标,17,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第17页,项目属性界定：二线省会城市，边缘型地带，非资源型，中大规模综合体项目,有利原因：,主城区内，紧邻汉口中心区；,周围有一定生活气氛,不利原因：,较陌生区域；,项目容积率偏高。,区域属性：三环线，较陌生区，待成熟区,区域属于城市边缘，认知度相对较低；,较陌生区,区域属于主城区自然延展区,三环线,项目属性：地块形状不规则，无强势自然资源,项目地块,无强势景观资源,地块内部无水景等景观强势资源；,地块形状不规整,大规模,总建筑面积,608395,平米；,18,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第18页,开发背景分析,3,市场现实情况,19,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第19页,汉口主城区,汉口中心片,10000-14000,永清片,1-30000,一环,CBD,片,10000-14000,二七片,11000,常青片,7000-7300,杨汊湖片,7000-8000,后湖片,6500-7000,古田片,7000-8000,二环,三环,环线,片区,项目,一环,汉口中心片,融科天城,14000,大智嘉园,10500,永清片,武汉天地3,二环,CBD,片,葛洲坝1,泛海国际13000,万达广场10000,二七片,航天双城,11000,三环,常青片,常青花园,7000,奥林匹克花园,7300,杨汊湖片,常青南园,8000,后湖片,统建同安家园,6500,盛世东方,6900,汉口花园,6500,古田,江湾新城,8000,1,、住宅：属于城市价值洼地，开发起步晚，整体水平不成熟，市场尚在培育当中,图标横向对比武汉其它区域价格 数据起源：亿房网市场资料,关键词：价格洼地,注：价格单位元,/,平米,价值递减,20,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第20页,1,、住宅：区域未来整体开发量超出,500,万方，潜在市场竞争激烈,解放大道,荣祥地块,P,（,）,047,占地：,1,平米,建面：,38400,平米,容积率：,3.2,商住用地,受,90/60,限制,楼面地价：,1789,元,/,平米,地产集团地块,P,（,）,033,占地：,116857,平米,建面：,30.3,万方,容积率：,3.0,，,2.0,文化娱乐（兼容商业金融业）,、居住受,90/60,限制,楼面地价：,1406,元,/,平米,浩思地块,P,（,）,031,占地：,7.77,平米,建面：,42415.32,平米,容积率：,2.1,商服用地,40,年,楼面地价：,1033,元,/,平米,鲁班地块,P,（,）,078,占地：,4200,平米,建面：,11760,平米,容积率：,2.8,小学、居住兼容商业金融业,楼面地价：,2909,元,/,平米,新八集团地块,P,（,）,029,占地：,7019.28,平米,建面：,17548.2,平米,容积率：,2.5,住宅受,90/60,限制,楼面地价：,1522,元,/,平米,铁路企业地块,p,（,）,021,占地：,23217.07,平米,建面：,74294,平米,容积率,:3.2,居住受,90/60,限制,楼面地价：,2685,元,/,平米,体育公园,城投项目,海昌,极地海洋世界,市民中心,晋合金桥世家,高价,建筑面积：,43,万方,纯住宅，无商铺，有地下网球，泳池,90/60,产品，一期,800,套，老客户将消化约,400-500,套,新苑地块,P,（,）,007,占地：,36823.75,平米,建面：,88377,平米,容积率：,2.4,住宅受,90/60,限制,楼面地价：,1612,元,/,平米,城投地块,高量,占地：,100,万方平米,建面：约,150,万方,地产集团,综合体,建筑面积：,60,万方,武汉安居工程发展有限企业,P,（,）,116,占地：,135400,平米,建面：,541600,平米,容积率：,3.2,、,4.5,商住用地,武汉中鄂联房地产,地块,P,（,）,117,占地：,11200,平米,建面：,31360,平米,容积率,:2.8,居住受,90/60,限制,中森华新容村地块,P,（,）,136,占地：,25100,平米,建面：,86093,平米,容积率：,3.4,住宅受,90/60,限制,武汉中城科源房地产丹水池百步亭,P,（,）,74,占地：,4506,平米,建面：,17124,平米,容积率：,3.8,限价房用地,武汉地产后湖,P,（,）,76,占地：,133500,平米,建面：,305439,平米,容积率：,2.29,商住用地,关键词：,开发量大、竞争激烈,21,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第21页,2,、商业：分散式商业、经营杂乱、租金水平低、空置率高，商业价值表达不显著,项目,商业形态,商家入住率,租金水平,百步亭,住宅底商、集中商超,约,95%,百步亭花园大道由南向北递减（,100元/平米,*月至,30元/平米,*月）,安居西路租金：,80元/平米,*月,组团间内街商铺：,40元/平米,*月,同安家园,住宅底商,约,60%,外街,30元/平米,*月,内街,10-20元/平米,*月,同鑫花园,住宅底商,约,40%,主入口西侧（更靠近中百仓储）：,50,元,/平米,*月,主入口东侧（更靠近断头路）,30,元,/平米,*月,汉口花园,住宅底商,85%,平均约,45元/平米,*月,绿色新都,住宅底商,70%,沿金桥大道外街租金约35元/*月,小区内街租金25元/*月,东方明珠,住宅底商、集中商业,0%,周围30-40元/平米*月,香利国庭,住宅底商,0%,50-55/,平米,*月,照片,照片,22,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第22页,2,、商业：后续潜在供给量较大，商业市场竞争深入加剧,项目,商业指标,商业面积,主力店,地产集团后湖项目,20,万,10,万（不代表结论，仅为便于计算）,未确定,同安家园,4、5期商业,3,万,3,万,未确定,盛世东方集中商业,5,万方,6000,未确定,城投（中央华城）,20,万,8,万,未确定,中森华城,30,万,8,万,未确定,金桥商城,7,万,3,万,未确定,嘉景苑,1,万,1,万,武商议贩、苏宁电器,摩尔城,5.5,万,5.5,万,027,餐厅、肯德基各,500方；,天合电影院；,中百旗舰店1.3万方；,苏宁4000-5000方；,迪美家居1.2万方。,南国北都,10,万,7,万,大润发，金逸影城，肯德基,潜在商业面积：约46万（因不组成竞争，未包含专业市场竹叶山中环商贸城后续约42万方商业体量）,照片,照片,23,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第23页,开发背景分析,4,企业操盘经验,24,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第24页,汉口花园,二期,逸松亭,汉口花园,三期,淡莲轩,汉口花园,四期,怡菊院,汉口花园,五期清桐阁,汉口花园,六期幽兰居,地产集团：多年来以社会责任为已任，从事市场主流产品开发，首次向高端产品进军，成熟经验不足,25,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第25页,南国置业：商业地产操盘经验充分，但本项目区域市场尚不成熟且体量较大，对企业价值提升也是一大关键,价值提升,商业操盘经验丰富,新挑战,南国大武汉家装,南国,SOHO,南湖都会,区域不成熟,认可度不高,体量较大,本项目区域市场尚在培育,26,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第26页,开发背景总结,区域、地块、市场、企业四个层面开发背景总结,27,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第27页,客户目标与项目条件、市场环境存在冲突,目标：升级之作,目标：后湖之钥,说白了：干高端住宅,说白了：干大致量商业,开发背景总结,价值最大化,排版,开发背景总结,躲避风险,冲突,28,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第28页,对价值最大化了解：,项目开发兼顾短期利益和长久价值，促进各物业间价值相互提升,整体价值最大化,长久价值和短期利益兼顾,1.,早期照料现金流，促进回现,2.,适当延长开发周期，以时间换空间,整体价值最大化,从综合体角度看问题,1.,确定合理物业百分比,2.,促进各物业间相互增值,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第29页,对风险控制了解：,12.4,万商业风险才是本项目最大系统性风险,12.4,万商业意味着什么？,地块名称,商业面积,D0010(5),号,3.9,万,D1000(288,号,),3.5,万,D1110(257,号,5,万,总计,12.4,万,项目,商业面积,翠堤春晓,1,3,期,商铺约,3000,翠堤春晓,4,期,大型超市,1,3,层,13030,，商铺,150,间,5932,金地格林春岸,沿街商铺,1000,金珠港湾一期,沿街商铺-3000,万科四季花城,沿街商铺,2500,金盛国际家居,家居市场,15,万,万科高尔夫,滨湖商业街,5000,卧龙丽景湾,商业街,12595,，共计商铺,111,间，其中外街二层,84,间，内街,27,间,总计,约,37,万,金银湖片区现有商业体量总计：,金银湖片区现有商业规模在,37,万左右，本项目,12.4,万商业相当于金银湖片区现有商业总量三分之一,若选择售卖，当前项目周围单盘商铺年消化量在,3000-5000,之间，照此速度本项目,12.4,万商业销售周期长达,35,年,若选择持有，按,3000,元,/,建安成本计算，前期沉淀资金最少为,4.59,亿,在酒店已经沉淀大量资金情况下，需要对,12.4,万商业短期现金流和长久收益做出综合判断,寻求市场解是降低本项目商业风险唯一方法，也是定位阶段必须处理问题,商业风险是本项目最大系统性风险,依据项目情况调整,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第30页,对风险控制了解：,区域商业气氛极不成熟，,12.4,万商业现实状况无解,1L,2L,3L,4L,5L,6L,39,33,27,24,21,19,租金：元,/,月，免租六个月,金盛国际家居是金银湖唯一大型集中式商业体，经营面积15万，分为地上1-6F家居广场和地下1F中百仓储,8月金盛国际家居开业，经营情况较为惨淡，依靠低廉租金维持商户,入住率低,商气不旺,商业不足,恶性循环,恶性循环下，区域整体入住率低，以小区商业为主，大型商业体存活困难,区域面临尴尬不成熟现实状况，依靠项目本身和周围人群能够消化商业极限体量在,1-1.5,万之间,项目合适商业体量是多少？,持有和售卖百分比怎样确定？,商业形态怎样确定?,依据项目情况调整,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第31页,项目研究关键问题提出,住宅是否真能找到高端路线支撑点？若能，怎样在理想与现实之间找到一个完美平衡点，实现可行范围内价值最大化？,商业怎样躲避潜在风险？,从综合体角度看，怎样促进各种物业形态之间价值聚集效应,实现,1+1,大于,2,效应？,32,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第32页,2,战略机会挖掘,宏观趋势研究,区域价值,重构,区域,市场,机会挖掘,客户需求挖掘,；,项目整体定位,项目属性界定,整体发展战略,效益评定,关键问题解析,类似案例借鉴,规划分期思绪,战略机会挖掘,33,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第33页,34,伴随城市发展，时间推移，房地产品质走高是必定趋势,启蒙期,市政配套开始建设,大规模土地出售；,地价、房价均较低；,产品当地低端,房地产市场发展普通规律,土地供给,时间,区域均价,产品档次,土地价格,后湖区域,发展期,市政配套进入收获期,房地产项目大规模上市,地价、房价平稳上涨；,产品平均水平当地开始上升,蜕变期,市政配套基本完善，区域价值开始彰显；,土地出让锐减，地价开始上涨；,房价开始加速攀升；,受地价顶托及标杆项目带动，产品升级显著,成熟期,城市气氛基本形成,土地开度基本完成；,市场新项目稀缺；,地价、房价均处于高位运行；,产品趋向高端物业化，高端化,后湖市场产品素质当前处于房地产市场蜕变期，伴随城市发展和时间推移，必定向更高层级发展。,宏观趋势,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第34页,35,伴随保障房、经济适用房入市，商品房逐步由必需品演变为享受型商品，市场两级分化是必定趋势,35,确保中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量,70%,；,凡新审批、新开工商品住房建设，套型建筑面积,90,平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须到达开发建设总面积,60%,以上；,商品房建设用地经过招拍挂形式取得。,房价收入比上升,中高收入人群购房热情连续,中低收入人群沦为租房族,商品房,使命将愈加走向面对中高档消费,人群，越来越成为小众群体需求产物，中低级物业将逐步消失；,廉租房、经济适用房成为政府处理大量民众生活必定办法，政府将必定要负担起此角色，,商品房中低级物业将被廉租房和经适房取代；,，国家规划建设保障性住房1000套，本省保守预计目标任务在35万套。,湖北省副省长张通,宏观趋势,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第35页,36,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第36页,项目地处汉口二线区域，发展势头强劲，复合当代居住新城,规划为后湖当代居住新城,-,以居住为主，含有居住，市级商业副中心，区级文化娱乐中心，创意产业和城市公园主导功效；,武汉市民中心选址,确定在金桥大道与三环线立交西南处；,三环中心商贸区,江岸区当代物业空间布局规范,围绕“一心，一带，三区，多点”进行空间布局。“一心”指三环中心商贸区，即,其联合塔子湖体育休闲中心，打造整个江岸区，甚至是武汉市服务中心,，成为武汉市主城区北部经济发展新发动机。,区域属性,区域交通,区位规划,区域配套,三年时间，体育中心、市民中心和金桥大道陆续上马落成。更多高端配套陆续上马，政府打造后湖新城决心和力度让我们看到了项目标更多可能性。,武昌,汉阳,汉口,中心区,后湖,37,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第37页,武汉大道、二七大道和三条地铁线改变了项目交通条件，也可能改变项目产品宽度,武汉大道全长43.9公里，根本设计时速60公里，从项目地块走武汉大道到汉口中心区沿江道旅程缩短到9公里，行车时间不到10分钟，计划建成；,武汉二七长江大桥深入加强了汉口和武昌联络，年建成后，二环线北部环线将率先打通。到时，青山和二七两个区域能够80公里/小时车速实现快速往返；,地铁3号线，8号线和12号线经过后湖，其中3号线市民中心站点就在项目地块附近。,区域属性,区域交通,区位规划,区域配套,地铁,8,号线,地铁,12,号线,地铁,3,号线,市民中心,武汉大道,金桥大道,井南路,3,号地铁市民中心站,武汉二七长江大桥,体育公园,伴随交通条件改变和即将改变，我们看到住宅客户有效起源地更广。和汉口商业、商务区心理距离更近。,交通条件和城市面貌改变，为项目从住宅为主单一盈利主体转化为多盈利主体复合新城提供了条件。,38,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第38页,虽大配套齐备和高端，但生活、娱乐休闲配套缺乏，成为制约后湖片区人气和认可度关键,后湖配套现实状况十分简单,：中百仓储超市，以调料，钢材和汽车为主中环商贸城，塔子湖体育中心一期，农家小馆等；,缺乏休闲娱乐配套,：,当前后湖严重缺乏供居民休闲娱乐大型场所。据市调显示，大部分后湖居民晚上普通看电视，没有休闲娱乐活动；,后湖消费外流严重,：,据市调显示，后湖居民聚餐，购物，看电影，逛街等休闲娱乐活动普通到武广，汉口中心区等地，消费外流严重，很多居民期望后湖能建造一些休闲娱乐大型百货。,区域属性,区域交通,区位规划,区域配套,东北：中环商贸城,西南：塔子湖体育中心,南面：中百仓储,西南：斯博兰花园酒店,后湖新城规划居住人口,30,万，当前大型小区有百步亭花园、汉口花园和同安家园等，但生活配套尤其是休闲娱乐配套十分缺乏。,商业瓶颈在制约后湖发展同时，也致使大量消费劲外流，三江航天双城集中商业体能够辐射到大量后湖片区客户。,39,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第39页,项目周围外部资源都具备辐射汉口乃至整个武汉能力,市民中心提升了后湖乃至项目地块整体形象，其拟入驻部门和单位有45个，中心常驻工作人员600800人，办事人流量预计日均3000人次，预计之前建设完成；,中环商贸城刺激了后湖经济发展，其副食调料市场，钢材市场，汽车市场统领湖北或武汉50以上市场份额；,塔子湖体育中心大大增加了后湖居住吸引性，占地面积745亩，一期已完工，二期正在拆迁，预计两年后完工，完工后确保万平方米运动场地常年无偿开放，成为全市最大全民健身公园；,武汉基地海洋世界规划以极地海洋世界为主题，休闲、饮食、娱乐、度假、酒店等综合配套，当前正在建设中；,塔子湖当前被梦湖香郡占据，可利用性低。,区域属性,外部资源,塔子湖体育中心,武汉极地,海洋世界,塔子湖,中环商贸城,市民中心,从配套档次、区域发展来看，后湖新城能辐射到客户广度和客户层次高度也在提升。,当然，需要能打动他们产品出现。,40,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第40页,41,因为中心土地稀缺，城市外扩，客户外溢是必定趋势,41,从土地出让信息能够看出，中心区土地出让数量占比较少，汉口中心区年内共出让8宗低块，占比仅为全市2%；,伴随城市不停发展，市中心房价不停攀升，郊区边缘化，中心郊区化趋势日益显著，继汉口中心外，古田、常青和后湖成为汉口楼市主力发展方向；,永清商圈,王家墩,CBD,后湖板块,古田板块,常青板块,汉口中心板块,古田板块,常青板块,后湖板块,约,20,分钟,1-12月初武汉市土地成交情况环线分布,宗数,占地,建筑面积,建面占比,1,环内,17,797118.1,3250895.4,8.8%,12,环,24,2088432,8551338.5,23.1%,2-3,环,35,2822970,11000358,29.7%,3,环外主城区,44,328,6202423.7,16.8%,远城区,54,3192282,7980294.4,21.6%,累计,174,12120830,36985310,100.0%,宏观利好,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第41页,42,区域定位生态居住新城，是汉口主城区唯一大片净低，区域纯粹，发展潜力大，具备后发优势,42,后湖区域形象纯粹，,还未整体开发，是武汉市价格洼地，,未来开发量大，具备后发优势，最有可能打造高端。,后湖新城,定位：“友好生态居住新城”板块规划用地面积：23.6平方公里。,板块规划人口：30万人。,平均房价：6500元/平米,未来开发量：约500万方,东湖新城：,11.57,平方公里,以低容积率低矮建筑为主高档居住区。,平均房价,10000,元,/,平米以上,代表楼盘：复地东湖国际、东湖一号,后湖新城,南湖新城,四新新城,东湖新城,南湖新城：,13.1,平方公里。,该片区交通、配套等基础设施已基本完善，是四个规划新城中最成熟小区。,平均房价,7000-10000,元,/,平米以上,代表楼盘：南湖半岛、保利拉菲,四新新城：,37.5,平方公里。,拟建成类似巴黎“香榭丽舍”风情大街，荷兰风车文化将在四新扎根。,平均房价：,7000,元,/,平米以上,代表楼盘：南国明珠、水墨甲秀,规划利好,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第42页,43,区域轨道交通改进，与中心区距离拉近，区域价值平台深入拉升,预计建成，将实现二环线30分钟通畅,预计建成，将作为承接中心城区进入后湖新城、天河机场、黄陂主要交通转换枢纽,3号线将有3处站点布局在后湖，预计前建成，正式连接中心区,预计建成通车，到时汉口后湖居民到武昌，可拥有长江二桥与七桥双过江通道,已于 5月开工，直达省政府为城市景观道，全线贯通,后湖片区已陆续建设与开通，完善内部交通体系,二环线汉口段快速路,金桥大道高架桥,地铁,3/6/8,号线,二七长江大桥,武汉,大道,内部“五纵三横”路网,当前后湖距离汉口中心城区不到,20,分钟，但受制于交通现实状况，价值平台低，伴随区域轨道交通改进，未来将愈加缩短与中心城区距离，区域价值平台深入提升。,43,规划利好,武汉大道是横跨汉口、武昌，,时速,60,公里城市快速路,。规划定位为交通最便捷通畅、环境最整齐优美、绿化最大气完整、设施最完善齐备景观大道。全长,43.9,公里将形成,江城最靓丽,“,迎宾大道,”,。,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第43页,44,后湖正通向中央居住区道路上，汉口三足鼎立之势逐步形成,中央商务区,中央居住区,中央商业区,中央商务区：,武汉汉口王家墩；,中央商业区：,武广商圈、江汉路商圈与西北湖商圈组成；,中央居住区：,汉口后湖板块。,地理优势，,与武汉关键区域天然联络,政策优势，,四大居住新城中唯一在汉口新城,配套优势，,城市配套和交通设施连续改进与落实,44,后湖将成为未来汉口居住中心,规划利好,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第44页,45,项目所在西片区集区域行政中心、体育中心于一体，片区价值平台最高,45,规划利好,市民之家,市民之家,建成时间：,总投资：9亿元,规模：总占地约10万平方米，最高为七层，总高度55米,社会效益：全国最大办事大厅之一，武汉市政服务大窗口，全市面对公众与企业审批和公共服务事项都将在此设窗口，实现“一楼式办公，一窗式收费，一站式服务”。,道,金,大,道,线,环,三,解,放,大,汉,黄,路,线,路,铁,姑,嫂,树,路,广,京,井南大道,兴业路,后湖大道,百步亭花园路,行政中心,体育,中心,长江传媒大厦,主楼建筑面积,9.5,万平方米，,60,余层，将建成含有“两型社会”建设示范价值地标性、环境保护型、智能化绿色地标建筑,塔子湖体育中心,定位：,江城最大健身公园,规模：,拥有,48000,平方米全民健身大楼、,17,片网球场、,2,片垒球场、,2,片曲棍球场、,1,片射箭场、,1,片飞碟场,户外是长达,2.4,公里健身步道。,将引进经济型酒店，品牌餐饮酒店、大型超市，另外还有健身俱乐部，满足周围居民从低端到高端全部需求。,塔子湖体育中心,商业中心,长江传媒大厦,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第45页,46,46,晋合金桥世家，站位高端，面向高端客户，开盘去化率到达,60%,项目概况,地理位置：江岸武汉大道金桥段三金潭立交处（中环商贸城与吉祥谷交汇处）,占地面积：,250416,总建筑面积：,40,此次推售产品说明：此次推出两栋,33F,高层，,3,、,4,号楼，两梯三户，共计,396,套房源。,90-100,2,房和,90-100,、,140-150,3,房,销售情况,10,月,30,日开盘，此次推出,396,套，当日销售,243,套，销售均价,10000,元,/(,含,元,/,装修,),，开盘销售率为,61%,；,开盘活动：交,2,万元认筹金客户享受价格,1,万,/,，开盘后不享受此价格,3,、,4,号楼（红色）为此次开盘楼栋（,.10.30,）,客户情况：,客户组成：,80%,来自汉口中心区建设大道沿线客户,客户职业：,50%,为私营业主为主，公务员,客户购置实力：,60%,客户是一次性付款，,40%,客户首付,5,成。,客户置业经历：,有多套房产，有高端置业经验。,后湖片区首个成品房住宅，面向首改客群体价格高出后湖片区其它楼盘近一倍，走高端路线。,市场利好,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第46页,47,47,区域具备产业支撑基础，实力客户基础雄厚，购置力强劲,市场利好,中环商贸城,占地面积,2100,亩，总投资,18,亿人民币，建筑面积,60,万方。,内含汽车、钢材、副食调料、,4S,店群、汽车配件交易 中心、五金机电博览交易中心、当代物流中心,七大专业市场,，以及,200,亩汽车主题公园。,是一个集交易、物流、物业、展示、电子商务、结算、娱乐、游览、公寓、酒店,十大功效于 一体,，电子信息化服务为关键大型当代化,专业市场集群,。,一期钢材、副食调料两大市场商铺,进驻和开业经营均达,90%,以上,。整体租金均价水平稳定于,60,元,/m2,以上。老竹叶山汽车市场整体搬迁进入，,签约进驻率达,95%,。,专业市场带来购置实力强劲客群,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第47页,新城中心发展理论,世联研究理论,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第48页,案例分析,案例前提：,区域为城市新中心区,区域内有会展、酒店等综合物业,相关案例：,深圳中心区,东莞新城中心,南京河西新城,郑州新区,青岛东部新区,关键结论：,案例分析见附表,新城市中心区物业发展规律,新城市中心功效组成,新城市中心区关键属性,49,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第49页,政府导向是推进新城市中心快速发展和区域价值提升前提,城市,政府作用,结果,深圳,东莞,南京,郑州,中心区规划方案国际招标,中心基础设施连续投入,中心区香港招商推荐会,政府高调搬迁至市民中心,区域价值提升至全市最高,带动区域房价上涨,吸引中大型企业入驻,1992年提出新城中心概念但政府未引导,起政府重提概念，投入设施，政府搬迁,间未发展，住宅、写字楼开发量少，档次低,新城中心成形，成为东莞价值最高区域,政府提前推出河西新区规划及概念,屡次举行南京新CBD论坛,申办十运会,吸引开发商早期介入开发高档房地产,河西新区区域价值提升,新区方案国际招标,提前修建关键建筑会展中心和会展宾馆,郑东新区成为新开发烧点,高档住宅、写字楼大量开发,新城市中心发展无一例外都是在政府高调推进之下进行,50,后湖项目整体战略发展与定位研究报告,第50页,关键市政设施先期建设和规划是新城市中心高起点发展主要引擎,深圳高交会馆,南京奥体中心,东莞市政府,郑州会展中心,城市,关键设施,作用,深圳,东莞,南京,郑州,高交会馆,市府大楼,奥体中心,会展中心,最早建成配套，标志中心进入高速发展期,市政府建成和搬迁带动新中心区实质发展,河西新城发展重大契机，发展关键支撑,郑东新区最早建设大配套，标志新区,重大设施建设和规划带动