西安樱花西苑住宅楼项目营销策划总案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,樱花西苑住宅楼项目,营销策划总案,蔚蓝点睛地产策划代理有限公司,一、我们在哪里？,郭杜教育科技产业开发区,目前城市整体规划延伸、郭杜教育科技产业区项目立项等好因素影响，郭度开发区房地产市场持续升温。,郭杜开发区域房价呈稳定上扬态势，均价在每平方米,2,00_2,00,元之间。,购买郭杜开发区住宅的业主大部分是：,高科技人员、白领阶层、,机关职工、私营业主，,85%,以上的客户学历都在大专以上。,大多有着良好的知识背景和工作背景,项目周边楼盘：,融发心园、智慧城、忆江南、等大中型小区在吸纳大量买家，这类物业拥有较好的自然景观，完善的配套设施，附近还有公园等游乐场所，通常被人称之为,广场物业,。广场物业的价格一般比较昂贵，但还是受到很多人的追捧。,广告环境,“,教育概念”成为楼市炒作的热点,社区文化的炒作使该片区成为房地产市场的热点项目。,二、我们是谁？,属性,占地,0.9837hm,2,平方米,以中小户型为主、少量商业、园林、城市规划绿地，决定了樱花西苑是一个麻雀虽小但五脏俱全的,“广场物业”,优势,1,可以搭上郭杜开发区这班快车，,趁机吸纳人气，,那些炒热这个版块的大中型小区,反而是我们的朋友,。,2,对于庞大的工薪一族、新移民、一次置业者，中小户型依然是切入市场的利器。,3,与其它物业共享教育、商业配套、交通、广告等资源。,劣势,1,物业及发展商均没有品牌资源可以支持销售。,2,物业的设计规划没有深具排它性的核心技术,让物业居于引领市场的地位。体量较小。,3,广告量使小盘炒作的概念容易被信息海洋淹没,。,3,在环境、配套等资源相当的状况下，,即使价格偏高买家也更趋于买大盘的中小户型。,4,周围有众多项目争夺市场，,如：忆江南等都将有新盘进入筹备阶段，正在销售的融发心园,还有附近不远外的楼盘智慧城,丽景天下等多个项目单位需要消化,.,三、我们到哪里？,短线目标：,抢在对手盘启动之前以独特的概念、鲜明的形象突围而出，完成既定销售,任务,长线目标：,完成发展商品牌初级阶段积累,四,、,我们怎样到达？,画像：,25-35,岁，大专以上学历，,职业背景良好的科技人员、,白领、公务员、小私营业主,有一定的经济基础，,恋爱、已婚、单身但已准备进入恋爱状态的青年男,女,。,消费者,心理：,有理想、富创新精神，愿意尝试新鲜事物，有家庭责,任感，已经认识到家庭对事业的重要性，飘泊的生,活使他们渴望有稳定的感情基础，也有经济上的考,虑，两人供楼会更轻松。工作、感情、经济、生活,压力重重，使他们在消费的时候更注重产品及服务,能否让他们真正无后顾之忧。,广告运作策略核心,我们的自身条件及市场使我们必须打隐形价格战，过于直接的价格战将降低楼盘的档次并削弱买家的信心。通过对项目的定位包装完成即定目标,.,定位主题,樱花物语,.,简雅生活西安首席樱花主题精致社区,樱花给人们的感觉就很浪漫，而樱花的物语更会引人想象,.,樱花 花语,:,生命 樱花热烈、纯洁、高尚 冬樱花的花语就是,-,东方的神秘 樱花花语,:,命运的法则就是循环 樱花的花语：幸福 重瓣樱花花语：文静 西洋樱花的花语是“善良的教育”。樱花草,:,青春 山樱花,(,纯洁,/,高尚,/,淡薄,),樱花 花语,:,精神之美,我们以樱花主题为诉求点给客户温馨、浪漫感觉。在这现实社会，给一个自由呼吸的空间，彻底放松自我。在自己的生活中，注入一丝温情元素，浪漫因子。樱花西苑，让自由更彻底,阐述：我们的项目将会面临众多年青人，他们渴望稳定的家庭生活，需要一个圆梦的空间，我们的项目将会实现他们的梦想。我们的项目要掀起一场青年人置业成家运动，,降低他们的“爱情成本”，,让每个热爱生活渴望在西安生根的人们都能在这里置业。,传播推广的总目标,1,、从各个角度深入的人性化的阐叙樱花西苑标准的生活享受。结合现实计划，将其列入到实际的生活中。不再喊口号、搞概念而是实实在在的表现，让消费者真正的体验这种生活。,2,、全面整合地盘包装、销售现场、广告创意、媒 体、促销、公关等一切传播工具，持续的、一致的传达楼盘信息。,核心卖点,卖 点,主题商业街区,24,小时魅力生活,小区自有优势，,以及郭杜区良好的,发展,西部大学城,书香门院我的家,核心卖点,片区楼盘竞争状况,传播定位,目标消费者,樱花西苑,形象,市场环境,层次提升,推广策略分为三个阶段,酝酿起（,.,.,.,.,）,推广期（,.,.,.,.,）,促销期（,.,.,.,.,）,酝酿期工作重点,首先确定项目媒介，加以设计：,、单页（温馨，独特）（附图）,、工地围墙（典雅精致的风格包装）,、户外广告牌（标题醒目）,、华商报的小板（辐射更广的区域）,经过前面的工作，对客户有了一定的积累现在的工作是确定项目的认购方式以及媒介的跟进,第一：认购方式,第二：宣传广告的投放,推广期工作重点,认购方式,为了项目更有力的销售，在项目认购中可以收取优选金进行排号，对排号的客户有以下几种优惠方式：,、优选金抵并有优先选房的权利。,、排号的客户享受折上折。,媒介投放策略,在项目的推广期，为了增大项目的知名度，针对本项目，采用如下方式：,、报纸,、,DM,单,、户外广告牌,、活动,、特殊媒介,月,月,月,月,月,时间段,目 标,关注度,保持形象,促进销售,促进销售美誉度,知名度认知度,销售,持续期,形象,维护期,形象,树立期,（开盘）,蓄势,铺垫期,收尾,清盘期,推广期,传播阶段,促销期工作重点,经进推广期大幅度的销售，项目剩单元不多，客户选择面窄，为了更快的回笼资金，需要以下活动配合：,1,、老客户带新客户，给老客户赠物业费，给新客户返点。,2,、客户在特定一个月内购房折上折。,3,、拿出,58,套特价房，见报。吸引上客。,销售策略分为两个部分,广告策略,定价策略,广告策略（,1,）、广告定位：樱花物语,.,简雅生活，西安首席樱花主题精致社区,（,2,）、广告投放目的：作为一个在西安市场上新进入的，应该用最短的时间快速提升樱花西苑的整体形象，并且樱花西苑进行的是首次销售，实现销售的开门红，为以后的销售打下良好的基础。,（,3,）、广告投放总体策略：户外广告牌,Dm,单页,报纸,业务员派发,（,4,）广告投放准则：,单页：,16k,户外广告牌：报纸：华商报房产纵横（周一，周四）,业务员：,58,个,（,5,）广告效果评析：,单页：成本少，方便携带。,户外广告牌：吸引目标人群,报纸：华商报房产纵横，面广，让更多的人了解,定价策略：,、从单元的楼层，朝向，户型，位置不同定价。,、针对项目本身情况及项目周边的楼盘，为了更快达到销售目地，项目价位不宜太高。结合本项目的条件，定出一套合理价格,价格表现主要是单价、总价、付款方式，再考虑三者因素同时注重单价。土地成本和建安成本、利润率的把握也是影响价格策略的因素。,多层价格与销售周期成反比，如果保证价格的提升，销售周期要延长。,以,2680,元均价出售，保证多层销售周期在半年完成。有利于资金回笼。,如果提升价格，销售周期会长，保证利润。,2800,元均价出售，销售周期在,78,个左右时间。,1#,号楼价格表,户型面积,1,单元,A,西户,1,单元,A,东户,2,单元,A,西户,2,单元,A,东户,3,单元,B,西户,3,单元,B,东户,4,单元,B,西户,4,单元,B,东户,5,单元,B,西户,5,单元,B,东户,房价,82.06m,2,82.06m,2,82.06m,2,82.06m,2,89.98m,2,89.98m,2,89.98m,2,89.98m,2,89.98m,2,89.98m,2,6,11601,11602,12601,12602,13601,13602,14601,14602,15601,15602,2570,2580,2580,2580,2580,2580,2580,2580,2580,2580,210894.2,211714.8,211714.8,211714.8,232148.4,232148.4,232148.4,232148.4,232148.4,232148.4,2238929,5,11501,11502,12501,12502,13501,13502,14501,14502,15501,15502,2670,2680,2680,2680,2680,2680,2680,2680,2680,2680,219100.2,219920.8,219920.8,219920.8,241146.4,241146.4,241146.4,241146.4,241146.4,241146.4,2325741,4,11401,11402,12401,12402,13401,13402,14401,14402,15401,15402,2720,2730,2730,2730,2730,2730,2730,2730,2730,2730,223203.2,224023.8,224023.8,224023.8,245645.4,245645.4,245645.4,245645.4,245645.4,245645.4,2369147,3,11301,11302,12301,12302,13301,13302,14301,14302,15301,15302,2770,2780,2780,2780,2780,2780,2780,2780,2780,2780,227306.2,228126.8,228126.8,228126.8,250144.4,250144.4,250144.4,250144.4,250144.4,250144.4,2412553,2,11201,11202,12201,12202,13201,13202,14201,14202,15201,15202,2690,2700,2700,2700,2700,2700,2700,2700,2700,2700,220741.4,221562,221562,221562,242946,242946,242946,242946,242946,242946,2343103,1,11101,11102,12101,12102,13101,13102,14101,14102,15101,15102,2670,2680,2680,2680,2680,2680,2680,2680,2680,2680,219100.2,219920.8,219920.8,219920.8,241146.4,241146.4,241146.4,241146.4,241146.4,241146.4,2325741,总面积,5208.72,均价,2690.67,14015214,2#,号楼价格表,户型面积,1,单元,C,西户,1,单元,D,东户,2,单元,D,西户,2,单元,E,东户,3,单元,E,西户,3,单元,D,东户,4,单元,D,西户,4,单元,C,东户,总价,115.60m,2,88.90m,2,88.90m,2,89.90m,2,89.90m,2,88.90m,2,88.90m,2,115.60m,2,6,21601,21602,22601,22602,23601,23602,24601,24602,2580,2590,2590,2590,2590,2590,2590,2620,298248,230251,230251,232841,232841,230251,230251,302872,1987806,5,21501,21502,22501,22502,23501,23502,24501,24502,2680,2690,2690,2690,2690,2690,2690,2720,309808,239141,239141,241831,241831,239141,239141,314432,2064466,4,21401,21402,22401,22402,23401,23402,24401,14402,2730,2740,2740,2740,2740,2740,2740,2770,315588,243586,243586,246326,246326,243586,243586,320212,2102796,3,11301,11302,12301,12302,13301,13302,14301,14302,2780,2790,2790,2790,2790,2790,2790,2820,321368,248031,248031,250821,250821,248031,248031,325992,2141126,2,11201,11202,12201,12202,13201,13202,14201,14202,2700,2710,2710,2710,2710,2710,2710,2740,312120,240919,240919,243629,243629,240919,240919,316744,2079798,1,11101,11102,12101,12102,13101,13102,14101,14102,2680,2690,2690,2690,2690,2690,2690,2720,309808,239141,239141,241831,241831,239141,239141,314432,2064466,总面积,4599.6,均价,2704.68,12440458,3#,号楼价格表,1,单元,2,单元,3,单元,4,单元,5,单元,总价,户型面积,F,户,G,户,H,户,J,户,G1,户,H1,户,J1,户,M,户,N,户,K,户,K1,户,105.18m,2,79.51m,2,70.01m,2,87.50m,2,87.75m,2,70.01m,2,87.50m,2,71.78m,2,87.75m,2,83.07m,2,83.07m,2,6,31601,31602,32601,32602,33601,33602,33603,34601,34602,35601,35602,2570,2480,2530,2530,2530,2530,2530,2530,2490,2540,2540,270312.6,197184.8,177125.3,221375,222007.5,177125.3,221375,181603.4,218497.5,210997.8,210997.8,2308602,5,31501,31502,32501,32502,33501,33502,33503,34501,34502,35501,35502,2670,2680,2630,2630,2630,2630,2630,2630,2590,2640,2640,280830.6,213086.8,184126.3,230125,230782.5,184126.3,230125,188781.4,227272.5,219304.8,219304.8,2407866,4,31401,31402,32401,32402,33401,33402,33403,34401,34402,35401,35402,2720,2730,2680,2680,2680,2680,2680,2680,2640,2690,2690,286089.6,217062.3,187626.8,234500,235170,187626.8,234500,192370.4,231660,223458.3,223458.3,2453523,3,31301,31302,32301,32302,33301,33302,33303,34301,34302,35301,35302,2770,2780,2730,2730,2730,2730,2730,2730,2690,2740,2740,291348.6,221037.8,191127.3,238875,239557.5,191127.3,238875,195959.4,236047.5,227611.8,227611.8,2499179,2,31201,31202,32201,32202,33201,33202,33201,34201,34202,35201,35202,2690,2700,2650,2650,2650,2650,2650,2650,2610,2660,2660,282934.2,214677,185526.5,231875,232537.5,185526.5,231875,190217,229027.5,220966.2,220966.2,2426129,1,31101,31102,32101,32102,33101,33102,33103,34101,34102,35101,35102,2670,2680,2630,2630,2630,2630,2630,2630,2590,2640,2640,280830.6,213086.8,184126.3,230125,230782.5,184126.3,230125,188781.4,227272.5,219304.8,219304.8,2407866,总面积,5478.78,均价,2647.15,项目销售控制体系,按项目工程节点及销售进度,参照多年市场推广经验值,预算资金大体分为四部分,:,进场,第一次选房,第二次选房,1,个月,内部认购,1,个月,开盘,交房,1,个月,封顶,1,个月份,4,个月,12,月份,托盘预热期,强销期,持续销售期,强销尾盘期,总预算,10%,总预算,10%,总预算,35%,总预算,45%,1,个月,开盘认购,认购程序,认购原因,程序：,销售中心对樱花西苑首期开盘的销售策略进行了充分讨论，研究分析了竞争对手及一些大盘操作手法，例如 等楼盘，并樱花西苑自身的实际情况，决定采用先开放现场售楼部及示范单位，收取客户诚意金并派发筹号，当筹号积累到一定数量时，再公开发售。发售当日，客户按筹号先后次序，每,10-15,人一批进场选 楼。,原因：采取这种方式的好处，可利用现场开放期，再进一步收集市场信息，及时调整销售策略，例如推出单位数目，栋数，客户反映等，直至分开发售时再利用,羊群效应,，营造良好销售后气氛。,附图：,、海报,、展版,海报一：,海报二：,海报三：,销售部展版：,谢 谢,