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聊城房产市场三月份调研报告

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2020年4月19日
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聊城房产市场三月份调研报告
3月聊城主城区在售房源项目约61个，其中5个项目为商业地产项目，56个住宅项目。在住在项目中，普通住宅类有39个，高端住宅有17个，其中别墅项目有6个。从本月在售住宅项目去化来看，2月楼市受农历春节小长假的影响，成交量不高，去化不算理想。在售房源与上月相较几乎无变化的楼盘项目共计36个，占已开盘在售的6成以上；尾盘在售不足30套的楼盘项目共计15个，占已开盘在售项目的29%。而当月去化在15以上的楼盘项目共计14 个，与上月24个相较，阵容明显缩少。
尾盘项目销售政策一览表
项目名称
物业类型
销售价格
优惠政策
存盘量
项目地址
齐鲁·君悦华庭
普通住宅
均价3600元/平米
交1万抵2万，按揭每平米优惠20元，全款每平米优惠50元；成交赠一年物业费
7套顶层
聊城市站前北街与嘉和路交汇处
香格美地
普通住宅
花园洋房
小高层均价3900元/平米，花园洋房4310元/平米

无
10多套，其中花园洋房1套
嘉明经济开发区嘉园路11号
建科·艺苑
普通住宅
4800元/平米
无
6套
昌润北路聊城市京剧院以西、站前街以东
阿尔卡迪亚
普通住宅
住宅均价5000元/平米；商铺均价8500--9000元/平米
住宅每平米优惠330元；商铺优惠政策为购买小区内商铺除享受返租3年的优惠外，分期付款每平米优惠100元，一次性付款每平米优惠300元；购买电大路和商业街商铺单价优惠1000元/平方米。
四期在售8套；商铺不足30套
花园路东、双力路北
阳光逸墅
普通住宅
优惠后成交价格4700元/平米
首付30%可享83折，全款8折
1套顶层
经济开发区黄山路以东、滦河路以北、秀水路以南
经开英伦
小高层
花园洋房
小高层均价5400元/平米；花园洋房180—260万/套
按揭99折全款98折
小高层10套左右；花园洋房5套
开发区中华路东、东昌学院东门对过
畅博·书香东郡
普通住宅
均价5600—5700元/平米
无
24套
陈口路北、徒骇河东、聊城二中南
久安·云阳雅轩
普通住宅
5700元/平米
无
29套
振兴路与昌润路交汇处西南角
正泓•新天地
普通住宅
均价6300元/平米，精装修房源6500元/平米左右
购房客户赠送地板砖；80平米小户型赠精装修。
20套左右
柳园南路东昌美食街北邻
浩悦澜壹号
普通住宅
均价6500元/平米
按揭98折，全款96折
11套左右
利民路12号、海乐迪斜对面
孟达•新水明珠
普通住宅
11#楼8楼价格为6958元/平米，其余均为顶层房源价格为5280元/平米；变维户型均价7888元/平米，阁楼2980元/平米
普住顶层房源特价房5280元/平米；阁楼优惠后2980元/平米。
在售房源26套，其中普住7套，变维户型16、17套、阁楼2套
聊城市兴华西路
明康·颐馨园
普通住宅
起价6860元/平米，电梯多层均价7800元/平米，不带电梯多层7000元/平米
全款99折
10套左右
聊城市兴华路以北、向阳路以西
伟业•中华苑南苑
普通住宅
别墅
别墅9000--11000元/平米：多层均价6000元/平米
别墅总房款优惠10万；住宅97折优惠
9套别墅 多层4、5套顶层
聊城汽车总站东300米建设路以南
东昌府院
别墅
每套单独定价，价格区间190万—300万/套，约为5700-7000元/平米不等
总房款优惠5万元
二期在售20套左右
聊阳路盛世天湖生态商住区
由以上图表可知：当前房产市场尾盘多为普通住宅，花园洋房、别墅产品占有量较少，就其优惠政策而言，变相加价及直接降价同时存在，如东昌府院，单价较低，市场诱惑力较大，成为别墅产品中去化速度相对较快的楼盘。
  从纯新房源入市来看，2月仅裕昌·大学城10#楼96套房源开盘入市；莲湖花园24#楼40套多层房源携五重优惠面市。裕昌·大学城10#楼为针对返乡置业客群专门加推楼座，主推147平米奢阔大三居和89.5平米中间两室房源，因中间两室房源居住舒适度弱，147平米大三居购房门槛高，当月房源去化并不理想。而莲湖花园24#多层房源定价相对较为理性务实，返乡置业五重优惠的让利幅度大，房源实际成交均价4940元/平米，与前期开盘多层楼座均价5280元/平米相较，无论是在位置还是户型都占据优势的24#楼以低于前期楼座的价格占据了绝正确优势，成为吸引置业者的首要选择。
  从房源去化来看，星光旗下星光·水晶丽城、星光·中央丽都、星光·城市广场、星美·城市广场、尚东·新城邦等刚需楼盘定价合理，户型面积迎合大众需求，外加一系列优惠政策的出台，包括零首付购房、低首付购房及特价房等优惠政策，促使了刚需人群的成交。裕昌·大学城二期房源为实现快速清盘，特推出20套总经理特惠房，一口价直击底价，最低起价4028元/平米，与原来的4860元/平米的均价相比，优惠力度为裕昌·大学城入市以来之最。可是就高端市场而言，由于面临单价高、总价高的双高情况，导致即使出台交30万抵40万，交100万抵128万等看似力度较大，实则单价浮动不大的优惠政策不足以打动客户的购买欲。相比之下，东昌府院凭借低单价、低总价的双低优势在别墅产品中呈现出小步快跑的趋势，二期推出的58套房源中，去化量达到近70%，剩余房源不足20套。
当前，针对翡翠城所剩产品：别墅、洋房以及西交大物业产品：住宅、写字楼、商铺等，对其同质化竞品进行了调研分析，现将调研情况呈现如下：
竞品楼盘分析表
项目名称
产品类型
销售阶段
销售价格
优惠政策
项目地址
得出结论
华建·1街区
花园洋房
认筹
均价5300元/㎡；

20万认筹
聊城市高新区长江路以北、中华路以东、淮河路以南、庐山路以西
由于房产市场行情处于低迷时期，项目正等待开盘时机，现处于以认筹进行“试水”阶段
星光·城市广场
美墅
加推
下叠带院8500元/平米，上叠部分7200元/平米；大平层7400-9200元/平米，首层带院9200元/平米
全款94按揭95，商铺9折；
东昌路与黄山路交汇处
单价高、面积大，去化力不足。
经开·英伦花园
洋房
尾盘
180—260万/套
按揭99折全款98折
开发区中华路东、东昌学院东门对过
建筑风格与价格均有绝对优势
龙湾·在水一方
普住
加推
均价8000元/平米
无
聊城市东昌湖东南岸，运河以西、以南，湖南路以北
与交大住宅属同质化产品，由于单价高以及工程质量等问题，导致前期蓄客量高，后期成交量低的悬殊对比。
当代•国际广场
大厦
写字楼
加推
当代·国际大厦110—1760平米不等；10#生态写字楼42—89平米不等
无
东昌路与中华路交汇处
写字楼面积小，总价低，较受亲睐，但当代国际大厦受面积与价格的影响，去化速度相对较慢。
伟业•中华苑南苑
别墅
尾盘
9000--11000元/平米
总房款优惠10万
聊城汽车总站东300米建设路以南
进入尾盘阶段后，别墅处于无人问津的零去化窘状
东昌府院
别墅
强销
每套单独定价，价格区间190万—300万/套
总房款优惠5万元
聊阳路盛世天湖生态商住区
单价低，仿古建筑，私密性好，成为别墅客户的重要考虑之处
盛世天湖
别墅
强销
300-312平米户型价格在190-240万/套之间；370-385平米，户型价格在230-320万/套之间
交30万抵40万、交50万抵65万
度假区朱老庄乡水城大道以西
与东昌府院相对而立，形成鲜明对比，不具竞争优势
光岳府
别墅
首开区望岳台中式别墅开盘在售；二期聆汐苑50栋别墅认筹
350万—600万/套，每套单独定价
首期全款每平米优惠400元，按揭每平米优惠200元；新品认筹交30万抵40万；
聊城古城西南光岳府—光岳楼向西200米。
古城区别墅总价高、面积较大，外加居于市中心，交通便利度较大等因素影响，即便推出优惠政策，但很难形成吸引，其去化难度非常大。
东昌首府
别墅
首期强销
二期预售
340万/套-1000万/套不等，每套单独定价
交50万抵70万，交100万抵128万
古城西北、东北片区
东昌御府
别墅
开盘
300万/套-1500万/套，每套单独定价；销售均价在11800元/平米左右
地上部分一次性付款每平米优惠200元，按揭每平米优惠100元；地下部分一次性付款每平米优惠800元，按揭每平米优惠400元；
聊城古城东南片区
根据调研可知，由于房产市场形式仍处于不理想的阶段，除了刚需楼盘被关注度高，成交量相对较好之外，中高端楼盘的去化情况并不理想，华建·1街区、经开·英伦花园、星光·城市广场的洋房、叠墅产品虽然价格区间并不高，但去化率并不高。再看别墅产品，除了东昌府院具有价格低的极大优势外，古城区别墅产品单价高、总面积大、总价值高，在产品去化上面临着极大的难度，面临市场大环境，并结合产品自身情况，需要完成从涅槃到重生的转变，只有这样，才有望在市场不景气的情况下去化产品，实现清盘。