四川房地产开发贷款项目评估报告.doc

四川
房地产开发贷款项目评估报告

项目名称：“××××”项目
公司名称：四川××房地产有限公司
评估单位：
          二ΟΟ三年十一月二十九日
目   录
第一章  概  要
一、借款人评价
二、项目评价
三、市场评价
四、投资筹资评价
五、财务评价
六、贷款风险评价
七、评估结论
第二章 借款人评价
一、借款人概况
二、经营者素质及管理水平
三、信用状况评价
四、资产负债分析
五、赚钱能力及资产运用效率
六、钞票流量分析
七、信用状况评价
八、公司前景评价
第三章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
二、项目建设内容、规模和建设
三、项目实行进程评价
四、项目建设条件评价
五、设计单位资质评价
六、施工、监理单位资质评价
七、环境保护评价
第四章 市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势分析
二、城东房地产市场分析
三、市场定位分析
四、市场预测分析
五、项目分析
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
二、投资来源及筹资评价
三、项目投资计划评价
四、有关说明
第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
二、项目财务钞票流量分析
三、资金来源与运用分析
四、项目偿债能力评估
五、项目敏感性分析
第七章 贷款风险与效应评价
一、定量分析
二、定性分析
三、贷款担保评价
　　　　　　　　　　第一章   概  要
根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2023年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日拟定为2023年9月30日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实行条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的规定，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2023年11月29日完毕评估工作。现将评估报告简要概述如下：
一、借款人评价
四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2023万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2023年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅社区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市剧烈的市场竞争中，“××× ×”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2023年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。
四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2023年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2023万元，均准时付息，无借款逾期现象发生。公司无不良信用记录，2023年经工行×分行审核评估信用等级为未评级。
通过资产负债率、赚钱能力及资产运用效率、钞票流量的分析，得出以下结论：公司所有者权益呈现增长趋势,自身积累增长,对负债的依赖限度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价
“××××”居住社区项目，位于成都市东南部锦江区××乡
永兴村三、四组（×××村）二环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。
项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。社区于2023年8月全面开工，截止2023年11月已完毕52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、社区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2023年12月竣工交房。
三、市场评价
根据公司提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅社区，该项目具有地理位置优越，社区环境别具一格等优越性，同时存在社区内车位比局限性，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。
四、 投资筹资评价
根据公司提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发公司在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用） 4893.89万元。经评估单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(重要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。
公司自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2023年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2023万元（2023年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。公司自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款规定，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。
五、 财务评价
通过评估测算，该项目的各项赚钱能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务钞票流量表）
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；
2、内部投资收益率：按所有投资计为26.77%；
3、财务净现值（还原利率10％）：按所有投资计为3341.04万元；
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按所有投资计为2.2023；
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。
六、 贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界线值。
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保公司提供的通过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2023年所有者权益为16.8亿元，其中未分派利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且所有为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。
七、 评估结论
评估小组通过对公司综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具有，目前，土建已完毕90％，景观已完毕40％，投资计划可行，财务评价符合贷款规定，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保公司提供的通过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2023年所有者权益为 16.8亿元，其中未分派利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定限度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
　　　　　　　　　　　　第二章　借款人评价
一、借款人概况
并通过了“ 四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2023 万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。
四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川× ×在最初的两年重要代表集团从事战略性工作，涉及市场考察，战略征询等，没有实际操作项目。该公司于2023年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅社区项目开发。“××××”于2023年8月正式开发，2023年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市剧烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“××××”已获得2023年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最爱慕的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅社区”的评审、2023年6月份在由建设部主办的2023年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。
二、经营者素质及管理水平
四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清楚，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。
四川××房地产有限公司重要领导人基本情况如下：
法人代表：×××，男，39岁，硕士。
总经理：×××，男，39岁，硕士。
副总经理：××，男，47岁，博士。
财务部经理：×××，男，28岁。
三、信用状况评价
  该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2023年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2023万元，均准时付息，无借款逾期现象发生。公司无不良信用记录，经省分行审核评估其2023年度信用等级为未评级。
四、资产负债分析：
公司财务状况详见附件公司的资产负债表。公司的资产负债状况及重要经济指标如下表：
资产负债及偿债能力指标简表    (单位:万元)
项目 2023年 2023年 2023年9月
总资产 17000 26798 21335
总负债 15000 25442 13482
流动资产 17014 26678 21172
流动负债 0 10442 13482
所有者权益 2023 1356 7852
资产负债率（%） 88% 94% 63%
流动比率（%） 255% 157%
速动比率（%） 112% 77%
（一）、资产负债趋势分析：
下表是公司近三年资产负债变化趋势(与上一年比较):
资产负债横向变动趋势表     (单位:万元)
项  目 2023年 2023年 2023年9月
资产增长绝对数 16390 9798 -5463
增长比例 2686%  57% -20%
负债增长绝对数 14990 10442 -11960
增长比例 149900% 69% -47%
权益增长绝对数 1400 -644 6496
增长比例   233% -32% 479%
  从上表可以看出该公司2023年、2023年总资产增长不久,2023年末比1999年末增长了2868%,2023年较2023年末增长了57%，2023年9月总资产较2023年下降20%，负债较同期下降47%，重要是该公司2023年4月代××××集团在成都建行贷款15000 万元，投入“××花园”开发项目，2023年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该公司2023年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此公司所有者权益呈现增长趋势,公司的财务状况越来越好，净资产的增长，说明公司自身积累增长,对负债的依赖限度减小。
（二）、资产负债比例分析
项  目 2023年 2023年 2023年9月
资产负债率（%） 88% 94% 63%
利息保障倍数 0 -1.22 13.7
流动比率（%） 255% 157%
速动比率（%） 112% 77%
资产负债率2023年是88%，2023年是94%，2023年9月是63%，由此可以看出，公司的资产负债率到评估日已经处在一个良好的水平，低于平均值79.7%。公司的流动比率2023年是255%，2023年9月是157%，虽然2023年较2023年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。公司的速动比率2023年是112%，2023年9月是77%，虽然2023年较2023年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％。因此公司的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于公司2023年资产负债率较低，赚钱能力大幅提高，因而利息保障倍数 2023年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明公司有较强的付息能力。
（三）、资产负债增减变化因素分析：
通过对公司近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：
近三年公司资产负债简表       单位：万元
项  目 2023年 2023年 2023年9月 项  目 2023年 2023年 2023年9月
总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482
一、流动资产 17014 26678 21172 一、流动负债 0 10442 13482
其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000
应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2
短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728
其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0
预付帐款 0 3 37
存货 0 14927 10711
其他 0 0 0 二、长期负债 15000 15000 0
二、长期投资 0 0 0
三、固定资产 0 124 158 三、所有者权益 2023 1356 7852
其中：固定资产清理 77 其中：股本 2023 2023 2023
固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0
四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分派利润 0 -644 5852
变动说明:
1、应收帐款:2023年较2023年增长7759万元，所有是应收客户购房款。
2、其他应收款：2023年较2023年减少10828万元，重要因素是代集团投资“××花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分：2023年公司存货10711万元所有为“××××”在建工程成本未结转部分，2023年较2023年减少4216万元为已转入经营成本部分。
4、其它应付款：2023年较2023年增长3385万元，重要是与集团之间往来帐款增长2248万元，与金立国际投资有限公司公司间借款增长500万元。
5、预收帐款：2023年9月较2023年减少787万元，重要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债：2023年较2023年减少15000万元，重要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。
五、赚钱能力及资产运用效率
该公司2023年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该公司近三年赚钱指标。
单位：万元
项目 2023年 2023年 2023年9月
销售收入 0 61 23650
利润总额 0 -644 5852
销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82%
总资产利润率 0 -2.4% 27.43%
净资产利润率 0 -47.42% 74.53%
存货周转率 0 0 148.32%
成本费用利润率 0 0 34.93%
利息保障倍数 0 -1.22 13.7
从上表可以看出：公司的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增长，说明公司的赚钱能力较强。但2023年公司的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体因素重要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“××××”项目2023年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2023年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公司开发的“××××”项目于2023年12月28日才正式开盘，公司2023年没有结转销售收入，故本次重要对公司 2023年9月末利润表进行分析。从结构上分析：公司2023年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合公司销售情况分析，由于 “××××”项目为联排别墅和复式别墅社区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明公司的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为 13.7（行业优秀值）。从销售利润率可以看出，公司具有较强的赚钱能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明公司具有较好的成本内控能力，同时也说明公司具有较强的营销能力和偿还债务的能力。
六、钞票流量分析
下表是公司近三年的钞票流量表（单位：万元）：
项目 行次 金    额
2023年 2023年 2023年9月
一、经营活动产生的钞票流量 1
钞票流入 2 0 6442 35762
钞票流出 3 16002 14382 19610
经营活动产生的钞票流量净额 4 -16002 -7940 16152
二、投资活动产生的钞票流量 5
钞票流入 6 10 0 13
钞票流出 7 0 137 24
投资活动产生的钞票流量净额 8 10 -137 -11
三、筹资活动有关的钞票流量 9
钞票流入 10 16400 10000 2023
钞票流出 11 0 1848 16398
筹资活动产生的钞票流量净额 12 16400 8152 -14398
五、钞票及钞票等价物净增额 13 408 76 1744
公司2023年、2023年、2023年9月钞票流量均表现为净流入，说明公司经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。
七、信用状况评价
该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：
项  目 存款 贷款 备    注
工行×××支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息
×行×支行 142 0
×行××支行 318 2023 无拖欠本息
××营业部 92 0
××银行 1001 0
××纳税专户 130 0
合    计 2240 9000
经我们在人行查询系统查询，四川××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2023年贷款卡年审时，被中国人民银行××分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级公司（详见附件）。
八、公司前景评价
四川××房地产有限公司作为××××集团公司的全资公司，具有丰富的公司管理和房地产开发经验，公司目前已具有一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“××××”高档住宅社区。“××××”于2023年8月正式开发，2023年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市剧烈的市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）的销售佳绩。因此四川××根植于××××这样的母体，自身又具有了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。
　　　　　　　　　　第三章　项目建设条件评价
一、 项目建设必要性
“××××”居住社区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组（×××村）二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。
该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川××房地产有限公司依托××××这个强大的母体和借用××××数年来在房地产开发中积累的经验，本次推出的“××××”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅社区，也是××集团决心在成都树立的样板工程。
成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实行，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目可以满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。
二、项目建设内容、规模和建设方案
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，涉及联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：
建筑套型 建筑面积 户数 占比例
联排别墅A 225 10 2.48%
联排别墅C 239 137 34.00%
联排别墅E 264 164 40.69%
联排别墅L 298 8 1.99%
双复式别墅N1 160 42 10.42%
双复式别墅N2 185 42 10.42%
合计 403 100%
该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局批准，现将规划设计方案简介如下：
1、“××××”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、社区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。
2、社区在东西南北四周各有一个入口，社区内道路采用人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响社区的绿地率。社区外围共提供60个公共车位，非社区住户车辆不得进入社区，以减少车辆对社区环境的影响。
3、“××××”社区处在两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。社区建筑外观造型新奇，户型设计动静功能分区合理，面积分派适当，使用方便，采光通风良好。
4、整个社区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、社区门禁、停车管理系统；充足体现出社区建筑的智能化。
5、社区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，重要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。
三、项目实行进程评价
该项目经成都市计委批准立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文献有：
成都市计委：成计投资[2023]449号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅项目建议书的批复”；
成都市规划局：成规管[2023]第1845号《定点告知书》；
成都市计委：成计投资[2023]272号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”；
成都市国土局：成国土锦[2023]出让协议第××号《国有土地使用权出让协议》；
成都市规划局：成规管[2023]第××号《建设用地规划许可证》；
成都市国土局：成国用2023字第××号《国有土地使用证》；
成都市规划局：成规建管[2023] ××号《建设工程规划许可证》；
成都市规划局：成规建管[2023] ××号《建设工程规划许可证》；
成都市规划局：成规建筑[2023] ××号《建设工程规划许可证》；
成都市规划局：成规建筑[2023] ××号《建设工程规划许可证》；
成都市建委：××，××,　 ××, ××,
××, ××,××号《施工许可证》。
成都市房地产管理局：成房（2023）预售证第××号、××号、××号、××号、成房（2023）预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》。
社区于2023年8月全面开工，截止2023年11月已完毕52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、社区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2023年12月竣工交房。
四、项目建设条件评价
“××××”社区建设用地为城市建设规划用地，由成都××道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。社区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。
社区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水；社区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实行一户一表工程；天燃气所有到户；为完毕以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门批准，并委托具有专业施工资质的公司实行有关工程设施的建设。
五、设计单位资质评价
该项目设计方案由新加坡××××设计公司和成都××建筑设计有限公司完毕。
新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。
成都××建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000 平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。
六、施工、监理单位资质评价
工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：
承建单位名称 公司资质等级 承建规模（平方米）
成都市××区建筑工程总公司 壹级 31,777
成都市××建筑工程公司 - 16,840
四川省××建筑工程公司 壹级 12,690
成都市建××筑工程公司 - 15,435
成都市××区建筑安装工程公司 贰级 22,336
成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级
项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都××工程监理有限责任公司承担。
七、环境保护评价
“××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源导致污染的单位。
工程建设施工中的废物、废渣将采用定点、集中解决，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达成国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。
宅间距设计符合城市规划的规定，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为抱负。
该社区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑自身给人导致的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达成互相交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。
综合以上分析认为，四川××房地产有限公司的“××××”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地区位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具有，现土建已完毕90%，景观已完毕40%，评价可行。
　　　　　　　　　　　第四章 市场评估
一、 市场供求状况及其发展趋势分析
（一）宏观经济政策和产业政策导向
2023年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7％的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实行西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充足挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。
中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设哺育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分派，逐步实行住房分派货币化的政策。近几年来中国人民银行多次减少存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。
为进一步规范房地产市场，2023年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际规定，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产公司的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的连续、健康发展起到了积极的推动作用。 2023年1、2月，中国人民银行减少利率以及建设部减少房地产交易费用，有助于房地产市场的发展。
（二）成都市经济发展水平和房地产市场状况
作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小公司，提高公司的竞争力。2023年全年完毕国内生产总值（GDP）1491亿元，超额完毕目的任务3.1百分点，增幅达13.1％；实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5％，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1％。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2023年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2％；人均购房和建房支出达成345.53元，较上年同期增长 59.1％，其中住房装饰支出和家具材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。
2023年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2023年末人均住房居住面积将达成20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城乡家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。
2023年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实行，2023年将是东郊工业区的结构调整特别是公司搬迁改造的关键一年，全年将完毕15户公司搬迁改造，投资20亿元以上。2023年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2023年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完毕旧城改造、低洼棚户区改造，截止2023 年12月底共累计完毕基本建设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。
城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简朴居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色发明上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才干在剧烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。
根据《成都市“九五”及2023远景发展规划》，市房管部门预测2023－2023年我市住宅需求量约需4600－4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的规定，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有助于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。
据成都市记录局记录，成都市1996年至2023年住宅开发竣工及销售量记录如下表4-1：
成都市1996年至2023年 住宅开发竣工及销售量登记表
 表4-1                单位：万平方米
名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年
住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38
住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77
住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12
住宅销售额（亿元） 27.26 35.30 43.14 54.43 64.32