文化旅游地产开发模式专题研究(讨论素材).ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,文化旅游地产开发模式专题研究,前言,从,2010,年开始，一方面全国房地产行业受到政策的打压，进入一个缓慢发展的阶段；另一方面随着国家经济的发展人们收入水平的增加，国家对旅游业、文化产业进行政策扶持，以及推动城市化进程步伐的加快，直接带动了对文化旅游度假产品的需求。在此宏观大背景和市场需求的条件下，很多房地产开发企业开始涉及或已经将文化旅游地产作为未来企业发展的重要业务之一。,在此行业环境下，北辰要进入文化旅游地产行业，将面临以下几个问题,：文化旅游地产是否可以进入，进入发展的主要类型，如何转型，面临的问题及解决方法？,等，对于以上问题我们将通过对整体宏观市场、相关经济模型、国内外典型案例及国内成功转型企业等研究解决以上问题，将为北辰进入文化旅游地产行业提供建议，包括：,进入方式、类型选择、面临风险及解决方法等。,PART 1,文化旅游地产发展现状与机遇,文化旅游地产定义,文化旅游地产发展背景,文化旅游地产全国发展现状,文化旅游地产发展空间,文化旅游地产政策,北辰进入建议,什么是文化旅游地产？,文化旅游地产,依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的,集旅游、文化、休闲、度假、居住为一体的置业项目,；,文化旅游地产特征,:,旅游本身就是一种文化，文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径；,是文化业、旅游业、房地产业的无缝嫁接；,具有更好的,自然景观、人文景观、建筑景观,，拥有完善的配套功能和极高的投资价值,定义,旅游市场,年份,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,国内旅游人数,(,亿人次,),14,16,17,19,21,26,国内旅游收入,(,亿元,),6230,7771,8749,10184,12580,19306,旅游发展阶段,旅游形态向休闲旅游转化,进入出国旅游的增长期,旅游形态开始向度假旅游升级,进入度假经济时代,随着中国经济的快速发展，中国的旅游业进入快速发展期，旅游业的发展推动了文化产业的复兴，文化旅游成为旅游业发展的重要组成部分，同时也推动了文化和旅游地产更,紧密结合发展,11,年全年国内出游人数,26.4,亿人次，比上年增长,13.2%,；国内旅游收入,19306,亿元，增长,23.6%,。,入境旅游人数,13542,万人次，增长,1.2%,。其中，外国人,2711,万人次，增长,3.8%,；香港、澳门和台湾同胞,10831,万人次，增长,0.6%,。,国内居民出境人数,7025,万人次，增长,22.4%,。其中因私出境,6412,万人次，增长,24.5%,，占出境人数的,91.3%,。,数据来源：,中华人民共和国国家统计局,中国旅游形态已经从观光旅游向度假旅游形态转型，形成观光旅游、休闲旅游、度假旅游并驾齐驱的,“,泛旅游时代,”,；旅游产品不断升级，文化旅游地产也开始向,复合型发展,旅游发展趋势,文化旅游地产发展国际惯例,观光旅游,休闲旅游,度假旅游,2003,年,2006,年,2008,年,观光旅游,休闲旅游,度假旅游,人均,GDP,达到,1000,美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游,人均,GDP20003000,美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期,人均,GDP30005000,美元，旅游形态开始向度假旅游升级,2011,年中国人均,GDP5540,美元，,进入度假经济时代,人均,5000,美元以上开始进入成熟度假经济时期,2011,年,1100,美元,2010,美元,3060,美元,5540,美元,人均,GDP,爆发式增长阶段,快速发展阶段,起步阶段,萌芽阶段,主要表现形式,案例及企业投资,自然、人文文化旅游地产类观光旅游项目,借古文化的古村、古镇观光旅游项目,商业及主题公园类启蒙发展,商业与主题公园性形式,地产综合类启蒙发展,主题公园类、地产类项目爆发式增长,文化旅游地产的发展历程,黄山、海南等拥有丰富自然资源的地区,几乎无开发商进行投资，,多为政府自行开发,宏村、清明上河园,华侨城、中坤等开始起步发展,新天地、宋城、深圳华侨城、方特欢乐世界,华侨城、宋城集团、华强等,云南华侨城、雅居乐清水湾,华侨城、雅居乐、万达、龙湖等纷纷进入旅游地产,文化旅游地产在中国的发展主要经历了四个阶段，自,2011,年以来，中国进入了爆发式增长阶段，众多实力开发商纷纷进入文化旅游地产开发，竞争格局初显,1990,年以前,1990-2000,2001-2010,2011-,至今,江浙明清建筑,文化旅游地产在全国兴起，全国各地争相打出文化旅游地产概念，目前具有丰富历史人文的区域为热点发展区域,全国文化旅游地产发展格局,西北文化遗址,文化主题公园,安徽徽派建筑古镇,历史人文资源丰富的,西南、西北、华中、东部沿海地区,是文化旅游地产发展重点区域，而,又以高收入人群比较集中的一、二线城市是发展主流,；,历史遗迹、人文资源、自然资源是文化旅游地产依托的主要资源类型,少数民族文化,大唐文化,休闲娱乐和明清文化,历史人文,宋朝文化,川西民族和历史文化,休闲娱乐文化,政策环境,文化旅游产业作为十二五规划中,“,战略性支柱产业,”,，已经成为地方政府保增长和中央政府提出扩内需政策的重要战略布局，受到各地各级政府高度重视,传统住宅,在未来一段时间内，房产调控将在高压态势中趋于制度化，传统住宅市场将逐步下行,2011,年,全国超过,120,个城市出台了房价调控目标，,48,个大中城市出台了“限购令”，,40,个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”,2012,年,全国两会期间，,温家宝,总理表示，目前一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。,李克强,副总理在“中国发展高层论坛,2012,年会”上明确表示：中国的经济发展转变刻不容缓,文化产业,明确文化产业在国民经济发展布局中的重要战略地位,2009,年,国务院审议通过第一部文化产业专项规划,文化产业振兴规划,2010,年,十七届五中全会提出推动文化产业成为国民经济支柱产业的建议,2011,年,十七届六中全会,国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要,旅游产业,推动旅游业的产业带动作用，深度开发文化旅游,2009,年,国务院关于加快发展旅游业的建议,2010,年,意见工作分工方案,提出培育新的旅游消费热点,2011,年,3,月,十二五规划提出“推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游”,文化产业,旅游产业,传统地产逐步退出发展核心,战略性支柱产业逐步形成,预计中国的旅游高速发展期为未来的,1015,年,发展时间,保守估计，中国旅游地产的市场总量为,15002500,亿美元,发展空间,旅游地产向文化旅游产业转型是,必然趋势,发展趋势,进入建议,建议：,从文化旅游地产发展空间、时间和趋势来看：,建议北辰进入文化旅游地产开发,建议北辰集团进入文化旅游地产开发,PART 2,地产开发企业类型与特点,企业分类,市场转型分析,企业战略发展,北辰企业战略建议,企业分类及特征,支柱战略型,华侨城,：长期以来一直坚持,“旅游,+,地产,”的双轮驱动模式，实行两者优势互补，实现收益最大化，从而使其拥有较多的实战经验和丰富的产品线,中坤,：,偶得,宏村项目成为企业迈入旅游地产行业契机，随后的发展过程积累了大量的旅游地产开发经验；现在中坤进入了,专精化发展阶段,，专攻地产和旅游项目,分支策略型,华强,：以文化科技产业、电子信息高端服务业、房地产产业、高科技电子制造业等为主导的多元化产业格局，以其强有力的产业链优势发展,主题公园类文化旅游地产,万达,：以综合地产开发作为支柱产业，近期在国内外频繁拿地，将,旅游地产作为战略转移性新增业务,置信,：以地产开发为核心，多元化发展，低价储备土地，较早进入文化旅游地产行业,机会偶得型,方兴地产,：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，通过并购金茂集团等，机会偶得旅游地产项目，至此方兴涉足于文化旅游地产,中弘,：通过通过各种,控股,ST,科苑，借壳上市，涉及文化旅游地产；,近期大量拿地，开始从机会偶得型向分支策略型转变,将文化旅游产业作为公司的主营业务,将文化旅游产业作为公司的分支盈利业务,通过并购,借壳上市等手段涉及文化旅游行业,根据重点企业的战略，我们把企业分为三类：支柱战略型、分支策略型、机会偶得型,开发企业,项目名称,区位,规模,投资额,时间节点,万达集团,长白山国际旅游度假区,长白山,占地,18.34,平方公里,230,亿,2012,年,7,月,28,日正式面市,西双版纳国际旅游度假区项目,西双版纳,占地,6,平方公里,150,亿,2012,年,6,月，展示中心开放,大连金石国际旅游度假区,大连金石滩,占地,9,平方公里,500,亿,11,年上半年开工，,13,年建成,中弘股份,云南西双版纳路南山旅游度假项目,西双版纳,用地面积,1.47,万亩,150,亿,2012,年,4,月签订开发协议,山东微山湖国际旅游岛项目,微山湖,用地面积,5000,亩,不少于,100,亿,2012,年,4,月签订开发协议,御马坊国际生态度假城,北京平谷,占地,2000,余亩,近百亿,开工时间,2012,年,3,月,海口市东海岸如意岛,海口市,6.12,平方公里,土地成交价,30,亿（联合中铁共同出资）,2012.5.23,与中铁联手拿地,中坤集团,云南普,洱项目,云南普洱,60,平方公里,总投资,500,亿（由中坤牵头）,2012.4,签署合作框架协议,华强集团,南通方特城市乐园及华强城项目,南通,占地约,60,万平米，建筑面积约,140,万平米,18,亿,2012,年年底开园,方兴地产,金茂雪山语,丽江市古城区,700,亩,26,亿,2012,年,1,月签订开发协议,崖州湾,三亚崖州湾,1500,亩（海域,3000,亩）,共同出资,180,亿,2012,年,4,月签订开发协议,成都置信,成都国际医学城,成都市温江区,占地面积约,30,余平方公里,200,亿,2008,年立项,周期,12,年,华侨城,苏河湾,上海闸北区,占地,3.19,平方公里,130,亿,2010,年拿地,各标杆企业取地范围多位于景观资源比较丰富的区域，相对远离城市中心，虽然投资额很大，但取地规模多以“平方公里”级计算，因此，地价相对较为便宜，在一定程度上，均实现低成本扩张,各大企业动态,企业发展及转型因素总结,方兴地产,：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，,通过并购金茂集团获取其旗下旅游地产项目,，开始涉足于旅游地产,中弘股份,：,通过借壳上市，冲破资金束缚,，进军旅游地产，将文化旅游地产作为房地产主要业务之一,万达集团,：以商业地产作为支柱产业，,出于规避政策风险、储备公司核心竞争优势,，做出向文化旅游地产进军的策略,华强集团,：以文化科技产业、电子信息服务业、房地产、电子制造业等为主导的多元化产业格局，,借助政策对文化产业的扶持，以其强有力的产业链优势发展主题公园类文化旅游地产,中坤集团,：,偶得宏村项目获取巨大利润空间和成功经验,之后，开始将文化旅游地产作为核心支柱产业,华侨城,：,鉴于政策调控的影响、平衡地产业务风险的考虑以及中共十七届六中全会对文化产业的扶持,，华侨城向,“,文化,+,旅游,+,地产,+,商业,+,娱乐,+,传媒,+,”,的现代综合服务业进军,各标杆企业或出于规避楼市政策调控风险、或出于储备核心竞争优势、或出于冲破资金束缚等因素的考量，均做出向开辟文化旅游地产业务或向文化旅游地产转型的策略,置信集团,：以地产开发为核心多元化发展，,出于对政策面及土地作为稀缺生产要素考虑,，多渠道拿地，低价储备土地，较早进入文化旅游地产行业,PART 3,文化旅游地产分类及模式研究,文化旅游地产模式分类,文化旅游地产模式特征分析,文化旅游地产模式案例研究,文化旅游地产模式总结分析,根据文化旅游地产的定义，文化旅游地产可以,分为两大类,：,文化旅游地产模式分类,传统地产,+,资源类,资源强势类,利用强势的自然景观资源，进行地产开发为主,资源借势类,外部自然资源较为缺乏，主要通过后期整合和重新打造,资源类,文化类,主要借助历史建筑、遗迹等进行旅游产品开发，主要有商业和酒店等,主题公园类,借助区域资源进行旅游产品开发,传统地产,+,资源强势类,定义：位于历史人文和自然景区周围，依托历史人文和自然景区的文化旅游地产开发模式，如：,隆鑫花漾的山谷、黄山德懋堂,。,背景：,1979,年，邓小平访美归来发表大力发展旅游业讲话,背景：,1998-2006,年，长假制实行，旅游市场蓬勃发展，旅游地产投资风起云涌,背景：,2007-,今，传统景区市场饱和，相关环境保护法规出台,景点一次开发,景点二次开发,景区外围借势开发,我国文化旅游地产类旅游地产在,1979,年国家首次提出大力发展旅游业的契机下，逐步深化开发强度，由内而外，至今已发展到第三阶段借势景点外围打造产品,发展历程,分类特征,代表景区,自然景观,九寨沟、黄山、张家界、三亚等,历史人文,承德避暑山庄、丽江古城、武当山等,民族风俗,云南民族村、中国民俗文化村等,都市风光,北京、上海、南京、成都等,田园风光,西江千户苗寨、南宁八桂田园风光区等,当前外围借势开发文化旅游地产的主要特征,发展历程与分类特征,区域条件,经济、消费水平,整体经济水平相对发达，旅游业发展速度快,人均可支配收入较高，追求生活品质，有较强的消费能力和意愿,如：成都（人均,GDP,达,7000,美元，位西部之首）、昆明（昆明,GDP,总量占云南全省近,30%,）,区域人口,一二级客源市场（当地客源）占比较高，所以区域人口基数要求较大,如：武隆花漾山谷（重庆市人口,3144.23,万），云南民族村（昆明人口,726,万，云南全境人口,4596,万）,交通情况,对交通条件要求高,一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入,二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应,区域形象,生态优美、城市化水平高,区域条件：需有较高的经济、生活品质高、消费意愿较强，发达的内外部交通，拥有生态优越、现代化的区域形象,开发模式,文化旅游地产类文化旅游地产开发以景观资源为依托，注重文化价值的挖掘，景点为基础与主要卖点，多功能复合开发，产品以别墅、洋房、酒店为主,不可复制景观资源,产品组合,成功开发,+,=,开发模式,代表案例,景观资源依托,驱动因素,产品组合,重庆金佛山画家村落,重庆金佛山风景名胜区,自然景观,艺术家居住区、四星级酒店、,800,米景观步行长廊,黄山,德懋堂,安徽黄山,5A,级风景区,自然资源,历史人文,别墅、五星级酒店、,9,个个性化会所,杭州富,春山居,富阳市富春江山水,自然资源,富春别墅，度假酒店及,spa,，高尔夫球场，富春阁和上海,t8,餐厅,重庆隆鑫花漾的山谷,重庆武隆仙女山风景区,自然景观,主题公园、住宅区（,公寓、洋房、别墅,）、五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店,美国伯克湖公园,弗吉尼亚州伯克湖,自然景观休闲文化,家庭露营区、高尔夫区、家庭户外活动区、码头、垂钓区,资源特征,文化旅游地产类文化旅游地产主要还是依托景区自然山水资源，结合当地的历史人文开发，,主要集中在经济发达的沿海城市,。,产品特征,度假别墅、洋房、度假酒店、产权式别墅酒店、主题文化公园等是其主要产品，,产品布局以景点为核心,。,开发模式,先一级开发,：由政府或开发商针对旅游景区的直接开发,再二级开发,：依托旅游景点，以此为品牌卖点，多功能复合开发,成功要素：,不可复制的资源、优惠的地价与出让方式、依托绝对景观优势为地产升值是景观驱动类的核心成功因素。在此基础上，打造适当的主题，提升项目整体的人气与价值，实现地产项目利益最大化,成功,要素,类型,外部因素,内部因素,区域条件,选址策略,政策环境,资源条件,主题定位,开发模式,功能组合与规划,企业资源整合能力,盈利模式,景点,驱动类,旅游业发展速度快,有较强的消费能力和意愿,位于著名的景点，环境较为优越,优惠地价、出让方式与后期税收优惠等,不可复制的资源优势是项目开发的前提与基础,依托景观资源，挖掘主题，注重合作,以景点为核心，开发住宅、度假类产品,主要以景观旅游功能,+,地产功能为主,资金实力、融资渠道、营销渠道,景点旅游、度假产品的销售,重要性,重要,不重要,风险分析,对景区资源依赖程度高，受特定资源条件的约束,近年来国家对环境的保护越来越重视，对景区项目开发的限制要求较多,此类项目旅游配套功能物业较多，后期持有物业比重较高,成功与风险要素,文化旅游地产类成功与风险要素分析,案例研究,隆鑫花漾的山谷,项目概况,项目地址：武隆县仙女山石梁子村,物业形态：公寓、洋房、别墅,占地面积：,1600,余亩,建筑面积：,61,万方,建筑风格：西班牙风格,当期价格：,6700,元,/m,（三期洋房）,容积率：,0.58,总户数,:,4000,余户,当前情况：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，价格,67,00,元,/m,隆鑫花漾的山谷位于被誉为,“,东方瑞士,”,的武隆仙女山新区，占地千余亩，拥有,3200,米绝世凌空崖线景观；建设包括超五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店、五大主题公园等度假物业组团,五大主题公园,森林公园：包括徒步道、电瓶车道、峰顶练拳场,悬崖公园,观山谷景台、木栈道、原生态灌木，悬崖沙滩休息区、烧烤区、光的教堂,月光营地,帐篷旅馆、悬崖草坡剧场、自助野餐,运动公园,6,个网球场、山地自行车道、,10,个室外羽毛球场、,1,个篮球场、,2,个沙滩排球场、徒步道、儿童生态游戏场,青青农场,无污染蔬菜及家禽、寄养农田,超五星奢华别墅酒店,云顶泉浴俱乐部酒店,月光营地帐篷酒店,三大奢华酒店,定义：通过对项目资源的整合，以打造凝聚当地特的旅游产品配套为驱动，主要开发度假居住类产品，集商、住、办于一体的多功能、高复合型的文化旅游综合体开发模式，如,成都国色天乡、东部华侨城、雅居乐清水湾,。,传统地产,+,资源强势类,背景：,2003-2007,，华侨城上市，开始构建资本运作平台，旅游,+,地产商业模式,背景：,1998-2003,年，随着旅游业的不断发展，大量观光景点下游地产入市，以酒店、餐饮为主,背景：,2008-,今，分时度假产品、第二居所成为旅游地产发展动力,观光,+,地产,娱乐体验,+,地产,休闲度假,+,地产,我国资源,+,地产（复合）类文化旅游地产发展经历了早期的,“,观光,+,地产,”,，中期,“,娱乐体验,+,地产,”,，到目前发展火热的,“,休闲度假,+,地产,”,文化旅游综合体阶段,发展历程,分类,特征,打造类,外部历史人文和自然资源缺乏，主要通过文化旅游产品的打造成功开发的模式，这类项目,投资成本高，主题创意难度较高,。,借势类,外部具有一定的历史人文和自然资源，但不足以支撑整个文化旅游地产项目，需要对周边的资源进行整合，,投资成本相对较低，开发难度相对较低。,当前文化旅游综合体发展的主要特征,综合体特征,主题创意化,环境景区化,产品休闲化,空间集聚化,发展历程与分类特征,区域条件,经济、消费水平,区域整体经济水平发达，发展速度快，在区域内具标杆地位,人均可支配收入较高，有较强的消费能力，多元文化融合，开放水平高,如：深圳（改革开放窗口，,GDP,总量,11502,万亿元，全国排名第四）、成都（天府之国，人均,GDP,达,7000,美元，位西部之首）,区域人口,一二级客源市场（当地客源）占比较高，区域人口基数要求较大,外来人口占比较高，城市化化水平较高，旅游人口总数要求较大,如：成都国色天乡（成都常住人口,1400,万，具省会城市首位），深圳（常住人口,1000,万，位列全国第四）,交通情况,对交通条件要求高,一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入,二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应,区域形象,区域标杆、文化多样性、充满活力,区域条件：需有较发达的经济水平、庞大的常住及旅游人口支撑，发达的内外部交通，拥有标杆城市、充满活力、文化多元的区域形象,区位资源,主题创意,产品,组合,成功开发,+,=,开发成功模式,郊区化大盘项目，旅游产品配套驱动，主题功能具有可复制性和多元化的特征，产品线丰富，个性化产品提升项目价值,开发特征,案例,用地规模,区位资源,大众型产品,个性化产品,芙蓉古城,810,亩,川西文化,别墅、商业街、酒店,民俗文化表演中心、婚庆中心、影视拍摄中心川西风味小吃一条街、芙蓉客栈,东部华侨城,13500,亩,海景资源,海景别墅、酒店、商业街、,SPA,节目表演、生态主题公园,雅居乐清水湾,15000,亩,海景资源,海景别墅、洋房、,酒店式公寓、商业街、会所,游艇码头、水上运动中心、高尔夫球场、温泉度假区、民俗风情园、娱乐中心,云南华侨城,12000,亩,山水资源,别墅、酒店、商业街、温泉公园,法国风情小镇、飞虎队酒吧、,山顶观光塔广场、键陀罗生态化谷、滇越铁路主体公园,万福精舍,开发要素,先做旅游后做地产,，远郊大盘型项目，文化多元化，旅游产品配套驱动，文化价值挖掘，产品线丰富，具有可复制性。,产品特征,高端产品为主，景观公寓、别墅、酒店为主，文化主题个性化产品提升项目价值。,区位资源,既有自然资源，也有可挖掘的人文资源，自然资源离城、文化融城,成功要素：,项目一般位于自然资源和历史人文比较优越的区域，凝聚地方特色打造涵盖多层次的主题创意旅游综合体。以先旅游后地产的开发模式，通过对旅游产品配套的打造提升旅游功能，推动项目居住类度假产品的销售，实现项目的滚动开发，最终实现项目的投资利润收益,成功,要素,类型,外部因素,内部因素,区域条件,选址策略,政策环境,资源条件,主题定位,开发模式,功能组合与规划,企业资源整合能力,盈利模式,资源,重塑类,经济发达，在区域内具标杆地位,城市近郊或远郊，大规模土地,税收优惠和城市基础配套建设支持,自然资源和可挖掘的历史人文资源,多层次的主题定位，特色化，协同化,以旅游产品配套为驱动，滚动开发,满足客户需求多种功能相结合,资金实力、融资渠道、外包业务能力,以旅游驱动居住类度假产品销售,重要性,重要,不重要,风险分析,项目开发周期过长，受外部因素影响较大,前期资金需求量较大，资金运作能力要求较高,企业资源整合能力要求高，风险控制能力强,成功与风险要素,资源,+,地产（复合）类成功与风险要素分析,项目名称,三亚清水湾,开发商,雅居乐,项目位置,海南省陵水县英州镇,建筑面积,900,万,占地面积,1.5,万亩,物业类型,酒店式公寓、临海别墅、海景公寓、多层住宅、酒店、商铺、公寓、别墅,容积率,总体,0.9,（一期,0.3,）,销售价格,15000,元,-20000,元（精装修）,雅居乐清水湾,借势海南的自然资源和旅游资源，由单一开发主体打造超大规模综合旅游度假区的成功典范,案例研究,雅居乐清水湾（借势类）,基本情况,酒店区,游艇,码头,酒店,综合居住区,综合居住区,（规划中）,高尔夫球场,综合居住区,高尔,夫球场,综合居住区,（规划中）,居,住,区,综合居住区,（规划中）,高尔,夫球场,酒店,游艇码头,综合居住区,商业街,海滨沙滩浴场,国色天乡新城位于成都近郊,，通后旅游主题营造，大造林涵盖主题,旅游、休闲度假、高端商务居住的旅游地产项目,2005,年由成都置信开发，项目计划总投资约人民币,40,亿,元，建设周期约,5,年,。,占地,6232,亩，位于成都市西贵之地城西温江区万春镇国家级生态示范区,包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流的,主题乐园,；,2300,余亩规模的,高尚住宅,区，,1.5,公里主题商业风情重镇，,1,座大型,五星级酒店,，一座汇集各类时尚运动的,户外运动主题乐园,全面兼容,“,食、住、行、游、娱、购、疗、学,”,等功能业态，创新形成,全球风情商业建筑群区,以,“,花文化,”,为主题的国际化游乐胜地，打造中国第一个,“,国际花文化中心,”,案例研究,国色天乡（打造类）,项目概况,成都市,中心,温江区,国色天乡,3,公里,鄯县,20,公里,芙蓉大道,风溪大道,成温高速,光华大道,通市中心,国色天乡成为温州区的旅游名片,文化类,-,借古文化类,定义：对历史上存在的历史遗迹、古城、古镇、古村等进行保护性开发或者,1:1,还原，营造过去的生活方式或社会形态的文化旅游地产开发模式，如：宏村、清明上河园。,区域条件,经济、消费水平,区域整体经济水平一般,人均可支配收入一般（还原性开发需有一定的消费能力）,如：西安市（,GDP,总量,3864,亿元、人均,GDP45633,元，全国排名,88,，处于中游）、安徽省（全省,GDP,总量,15110,亿元，在全国省级处中下游）,区域人口,一二级客源市场（当地客源）占比较少，对区域人口基数要求较小,旅游人口总数要求较大,如：西安市（人口,846,万,接待游客,6553,万人次），开封市（人口,500,万，接待游客,3901,万人次）,交通情况,由于主要客群来自外区域，所以对交通条件苛刻,一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入,二、对内交通便利：临高速公路，有较好的直达性与便利性,区域形象,历史悠久、文化深厚、拥有人文号召力,区域条件：对区域的经济、消费水平、人口条件较低，但对交通条件较为苛刻，需要有,“,历史悠久、文化深厚、拥有人文号召力,”,的区域形象,开发模式,案例,开发模式,产品形态,延伸开发,盈利模式,丽江,束河古镇,保护开发,商铺、客栈、酒吧、休闲中心、景点,别墅式产权酒、别墅,门票收入、活动受投入、别墅销售收入,浙江桐乡乌镇,保护开发,商铺、酒店、景点,商业街、酒店,门票收入、酒店、商业销售、商铺租金,昆山千,灯古镇,保护开发,商业、景点,别墅,门票收入、商铺租金收入、别墅销售收入,浙江,南浔古镇,保护开发,商业、景点,门票收入、商业租金、活动收入,安徽宏村,保护开发,景点、酒店、寺庙,节目表演、别墅、墓地,门票、酒店收入、别墅销售收入、墓地出让收入、演出收入,杭州宋城,还原开发,商业、景点,节目表演、地产开发,门票收入、商业租金收入、表演收入、房地产开发收入,开封清明上河园,还原开发,景点、客栈、商铺,节目表演,门票收入、节目表演、租金收入、自营收入,历史人文发掘保护,延伸房地产开发,成功开发,+,=,开发成功模式,开发特征,集中在古镇、古村类开发，以保护开发为主，开发投资较少，政府参与和主导。,产品形态,景点、商铺、酒店是目前古镇开发的主要产品，延伸房地产产品主要以度假类酒店、别墅为主。,盈利模式,门票收入、酒店运营收入、商铺租金收入是主要的长期盈利模式，延伸的房地产开发是实现快速回现的方式。,保护性开发为主，景点、商业街、酒店是主要的产品形态，以长期持有为主要运营模式，延伸开发以快速回现的住宅类产品为主,成功要素：,对所挖掘出的历史人文资源，打造的文化主题定位是借古文化类的核心成功因素。在此基础上，功能组合规划与企业资金实力能够最大程度的确保项目的成功开发,成功,要素,类型,外部因素,内部因素,区域条件,选址策略,政策环境,资源条件,主题定位,开发模式,功能组合与规划,企业资源整合能力,盈利模式,借古文化类,区域的经济、消费水平、人口条件较低,位于拥有深厚历史文化底蕴的区域，且交通便利,当地政府以何种形式合作参与到古镇开发中来,需要不可复制的历史人文资源,打造具有历史沉淀，历史意义的文化主题，唤醒人们对古文化的重视与保护,以人文资源为核心，打造能够引起人们共鸣的历史景点,景点、商铺、酒店是保护性开发的主要产品,资金实力、融资渠道、营销渠道，对外包专业管理团队的整合与把控,以门票收入、酒店运营收入、商铺租金收入为主,重要性,重要,不重要,风险分析,对历史文化建筑资源依赖程度高，受特定资源条件的约束,近年国家对历史文化的开发限制条件越来越多，开发过程中容易受到政策的影响,项目在建成后才能实现投资回报，且还原性开发前期投资较大；项目只通过旅游产品的盈利而没有地产类产品快速回现的话，回收周期较长,成功与风险要素,借古文化类成功与风险要素分析,位于安徽黔县，由中坤集团承建开发，定位为古村落型旅游度假区，被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，是国家,4A,级旅游景区,案例研究,宏村,区位：宏村位于安徽省黔县东北部，,村落面积,19.11,公顷,，宏村建于南宋绍熙年间（公元,1131,年）,布局：,整个村子呈“牛”型结构布局,，,被誉为当今世界历史文化遗产的一大奇迹,发展历程,历经,800,余年风雨历程，宏村到上个世纪,80,年代时已经满目疮痍，昔日风光不再,，,1997,年，北京中坤投资集团有限公司开始承建,修复宏村危旧房、修通道路,宏村整体环境改造,租赁政府招待所、配套设施打造,度假概念提出,效益产生,土地运作、资本运作，经济效益、社会效益,项目概要,盈利模式设计,定义：以历史建筑、人文底蕴及现代文化为基础，挖掘旅游价值，以商业街为主要表现形式的文化旅游地产开发模式，上海新天地、成都锦里。,文化类,-,文化商业类,区域条件,经济、消费水平,区域整体经济水平高,人均可支配收入高，需要有较强的消费能力,如：上海市（,GDP,总量,19159,亿元，全国居首）、南京市（人均,GDP76774,元，排名,26,）、长沙市（人均,GDP79773,元，排名,23,）,区域人口,一二级客源市场（当地客源）占比较大，对区域人口基数要求较高,旅游人口总数要求较小,如：上海市（人口,2300,万），南京市（人口,800,万），长沙市（人口,704,万）,交通情况,对外交通条件不高，对内交通要求较高,对内交通便利：项目多处于城市中心，需要有较好的交通便捷性,区域形象,经济发达、文化丰富、拥有城市影响力,区域条件：在区域经济和人口上有较为苛刻的条件，均要求较为发达，以提供较强的商业支撑力，对内交通要求便利，需要拥有,“,经济发达、文化丰富、拥有城市影响力,”,的区域形象,开发模式,案例,类型,规模,功能配置,运营模式,上海新天地,石窟门,+,商业,6,万方,零售：餐饮：休闲娱乐：其他,42,：,38,：,20,：,10%,只租不售，经营者和管理者分离,三里屯,village,艺术建筑,+,商业,17,万方,服饰：娱乐：餐饮：其他,77,：,11,：,6,：,6%,租售结合的模式,北京,798,文化艺术,+,商业,22.5,万方,艺术：餐饮业：时尚业：设计,50,：,20,：,20,：,10%,只租不售,成都,.,锦里古街,三国文化,+,商业,0.8,万方,零售：餐饮：特色小摊：客栈,46,：,24,：,20,：,4%,只租不售,北京南锣鼓巷,文化创意,+,商业,创意及零售：酒吧咖啡：服饰,35,：,25,：,25,只租不售,天津鼓楼文化街,三国文化,+,商业,7,万方,古董：购物：餐饮：工艺品,28,：,27,：,20,：,15%,只租不售,南京,1912,民国建筑,+,商业,3,万方,餐饮：酒吧：休闲,40,：,40,：,10,只租不售，经营者和管理者分离,豫园,旅游商城,明清建筑,+,商业,10,万方,零售：餐饮：文化：娱乐,40,：,16,：,18,：,19%,只租不售，经营者和管理者分离,城市历史文化驱动,合理业态配置,成功开发,+,=,成功开发模式,以历史文化驱动，合理的业态配置和鲜明的主题定位是该类项目成功的关键因素；功能以购物、餐饮、酒吧、休闲娱乐为主,开发要点,城市历史文化驱动，历史文化类注重保护，现代文化注重创新。主题鲜明，主要,规模在,10,万方以内,。,功能配置,休闲功能为主，购物、餐饮、酒吧、休闲娱乐为主，占到业态比例合计占到,80%,以上。,+,贴合市场的主题定位,成功要素：,贴和目标市场需求的主题定位及功能组合与规划是文化商业类的核心成功要素，良好的交通、广阔的经济基础、消费人口密集程度将确保项目的拥有持续盈利能力,成功,要素,类型,外部因素,内部因素,区域条件,选址策略,政策环境,资源条件,主题定位,开发模式,功能组合与规划,企业资源整合能力,盈利模式,文化商业类,发达的经济基础与人口基础，消费能力强，商业氛围成熟,具有历史人文、交通便捷的城市中心,信贷成本、财税优惠，及涉及城市中心老城区的拆迁难问题,区域内稀缺且具有号召力的文化资源,在此定位上的人文资源挖掘，贴近目标市场需求的定位,支撑企业长期持有战略,业态以购物、餐饮、手工艺品、食品、娱乐为主,主要商业运营团队、旅游产品规划设计团队、与投资方的合作,主要收入由租金、商业分成构成,重要性,重要,不重要,风险分析,持有型战略，要求前期大量资本沉淀，同时较长的资本回收期，要求企业创新盈利模式,代理人行为和短见行为造成的消费型商业对旅游型商业的挤出效应,主要收入由租金、商业分成构成，抗风险能力较差,成功与风险要素,文化商业类成功与风险要素分析,案例研究,上海新天地,投资商,香港瑞安集团,容积率,1.8,物业地址,上海卢湾区太仓路,181,弄,项目投资,14,亿,占地面积,3,万方,改造成本,2,万元,/,平米,建筑面积,6,万方,拆迁安置成本,6.7,亿,上海新天地位于城市中心区域，区位优越；开发规模较小，前期投资较高；,定位方面，改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心,项目概况,经营者和管理者分离，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质（需要开发商资金实力、商业管理经验）,运营模式,集餐饮、购物、娱乐等功能于一身,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的,“,一站式,”,消费的场所,上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点,一个国际交流和聚会的,地点,功能定位,两馆一厅,住宅,商业,商住,北辰实业在,07,年得到三角洲项目，并成为长沙当年的,地王项目,，商业部分成为,偶得型文化商业旅游地产,开发,北辰致力于打造高端江景城市综合体，其项目主要卖点在于其,高端的定位,、,便捷的交通,、完善的,周边配套,以及,北辰实业的品牌,效应,项目住宅面积,300,万，其中：,酒店,20,万；办公,20,万,公寓,16,万；商业,24,万,架空平台下总建筑面积,157,万,项目位置,开福区湘江北路三段,1200,号（新河三角洲）,开发商,长沙北辰房地产开发有限公司,产品,住宅、酒店、办公、公寓、商业,占地面积,约,1177,亩,容积率,4.1,绿化率,50%,物业形态,城市综合体,建筑面积,537,万,项目方位,二至内,装修情况,毛坯,项目概况,案例研究,北辰三角洲,北辰三角洲整体项目不属于旅游地产，但项目中的商业部分致力于文化商业旅游地产概念方向开发,定义：以当地历史、人文和自然景观为蓝本，打造以休闲度假为目的的文化精品酒店的文化旅游地产开发模式，如：丽江悦蓉庄、安缦法云酒店。,文化类,-,文化酒店类,区域条件,经济、消费水平,对区域经济水平依存度较低，产业结构中旅游业占比较大,目标客群消费能力较强,如：丽江（旅游业产值占,GDP,的,46.5,）、杭州（人均消费水平达,9200,元,位列长三角第二）,区域人口,二级客源市场占比较高，周边区域人口总量较高,旅游人口总数要求较大，年旅游人次稳