万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,道然,目录,第一部分 万科项目发展制度介绍,第二部分 房地产项目投资决议与评定,第三部分 万科项目合作经验借鉴,2,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第1页,第一部分 万科集团项目发展制度介绍,道然,集团项目发展相关,制度,项目发展管理制度,：,集团项目发展工作基础制度，约定了整个项目发展工作要求、决议过程。,新项目发展计划体系,：,各分企业依据对当地市场认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨,论确定发展战略，集团企划部帮助制订对应新项目发展计划。该计划每年制订一次。,项目发展信息通报,：,一线企业考虑重点介入和发展项目，从开始接触到正式签约,（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每个月定时上报两次。,可行性论证汇报内容指导,：,要求了可研工作额内容和结果标准。下一部分将全方面,介绍。,进入新城市可研汇报内容增补,：作为新城市可研工作补充要求。,项目用地投标,/,竞拍管理方法,：针对新土地出让方式，要求项目发展工作方式、,决议过程。,项目跟踪体系,：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研汇报列表,对照，作为项目论证工作考评依据。,3,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第2页,房地产项目投资决议与评定,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第3页,道然,1.,投资决议需要考虑原因,1.1,买地是房地产企业最主要投资决议,1.2,房地产项目可行性分析,1.3,万科集团项目投资策略,2.,万科集团评定程序,3.,案例介绍,4.,在项目投资决议中轻易犯错误,5.,万科项目决议评定特色,5,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第4页,1.1,买地是房地产企业最主要投资决议,道然,土地是不可复制和再,生稀缺资源,作为资源密集性行业，房地产开发两大前提要素是资金和土地，其它专业资源都能够此为基础来,组织；,房地产开发土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求。发展商选择土地往往处于被动境地，可,供挑选余地有限，必须在很小范围内作出选择；,土地是最主要、最基础、最根本原材料，它决定了产品主要关键属性，是房地产开发前提；,企业经营和战略实现，必须有对应土地资源；,土地含有唯一性，没有一块土地是相同。,市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商意识和专业水平及社会资,源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品质素；,但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制关键点是不可改变，作为房地产开发,前提，其决定了在什么地方做出一个什么样物业。,土地不可控性,土地不可更改,项目一旦进展受阻，发展商可经过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地位置、区域形,象、区域功效、规划控制不可更改；,在国内，因为发展商运作水平差异很大，还有土地决议失误，经过策划成功例子；而香港这么,成熟市场，发展商专业水平趋于社会平均化，基本上土地决议占项目成功是否,70%,，后期调,整效果很微小。,建筑形式不一样和地段不一样，土地成本在总成本中比重也会不一样；但项目开发中，土地成本普通占,到,30%,左右，是最主要成本之一；,而考虑到建安、配套费用很大程度上能够经过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本；税费等是,义务负担项目；所以，土地成本还含有不可变性，是最大成本之一。,连续经营需要；,占有资源，遏制竞争对手需要；,战略扩张需要；,未来增值期望；,稳定利润回报。,土地是房地产开发,最主要成本,买地动机不,是单一,6,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第5页,1.2,房地产项目可行性分析,道然,可行性分析（技术分析）,项目决议背景及摘要,第一部分：项目概况,第二部分：法律及政策性风险分析,第三部分：市场分析,第四部分：规划设计初步分析,第五部分：工程、销售计划及后期物业管理,第六部分：投资收益分析,概况描述,全,程,分,析,第七部分：管理资源配臵,第八部分：综合分析与提议,第九部分：补充内容,结论提议,7,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第6页,1.2,房地产项目可行性分析,道然,城市发展规划及政策影响,外部环境,宗地所属区域城市定位,项,目,决,策,背,景,及,摘,要,项目本身特殊性,对企业总体发展战略影响,内部原因,项目在企业发展规划中定位,项目标利润贡献,8,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第7页,1.2,房地产项目可行性分析,-,第一部分,项目概况,道然,关键点：项目标基本情况要详尽、真实、清楚,了解宗地基本情况，尤其是市政配套情况，有利于把,握成本和工期；,项目周围小区配套及周围环境，直接关系到项目市场,定位客观支撑力地产,项目概况内容框架,宗,地,位,置,宗,地,现,状,周,边,社,区,配,套,周,边,环,境,大,市,政,配,套,规,划,控,制,要,点,土,地,价,格,土,地,升,值,潜,力,评,估,地,立,储,即,备,开,优,发,缺,与,点,作,比,为,较,土,（土地自然质素和属性）,9,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第8页,1.2,房地产项目可行性分析,第一部分：宗地位置,道然,四季花城,长江二桥,汉口,建银大厦,徐东商圈,内环线,湖北省委,汉阳,长江一桥,武昌火车站,中南商圈,东湖风景区,亚贸商圈,鲁广商圈,中环线,武汉光谷,科技新城,范围示意,三湾地块,例,：,武,汉,三,湾,项,目,城,区,位,置,图,。,武昌,10,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第9页,1.2,房地产项目可行性分析,第一部分：宗地位置,道然,S,15,地,块,例：上海浦东,S,15,地块，宗地域位图。,11,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第10页,1.2,房地产项目可行性分析,第一部分：宗地位置,道然,1,、四至范围；,2,、地势平坦情况，自然标高，与周围地势比较；,3,、地面现实状况，包含宗地内是否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响原因，并,计算所以而损失实际用地面积；,4,、地面现有居民情况，包含详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工情况等，并说明对拆迁及,项目开发进度影响；,5,、地下情况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑,/,结构等，地上地下都要注意有没有,受保护历史文物古迹、可利用构建；,6,、土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；,7,、地质情况，包含土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。,地块相对完整对发展商具主要意义：,便于项目整体规划布局，轻易出效果，各组团分期开发确保了完成和连续，,同时有利于日后小区物业管理,土地完整性和规整性,地块不完整不利于围合设计和管理，象北京万科城市花园裕华大道分割，,迫使小区多面开口，影响区内交通组织，并造成安全隐患,地块相对规整利于规划设计：地块整体规整，在户型、朝向、边缘围合控,制等方面，有显著优势,了解项目地质情况，,能够适度把握规划设,计及工程建造结构,关键点,土质结构：基础处理,承载力：基础处理,地下水位：地下室防水处理,抗震和防洪,地下埋藏物,项目假如忽略地质情况勘探，会造成,结构重来，影响进度和项目回款，并,直接造成建安成本上升,（上海城市花园未详细了解地块地质,特征，保守桩基处理，造成成本每平,米增加,80100,元）,12,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第11页,1.2,房地产项目可行性分析,第一部分：宗地现实状况,道然,例,：,武,汉,三,湾,项,目,宗,地,现,状,图,13,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第12页,1.2,房地产项目可行性分析,第一部分：周围小区配套,道然,例：上海浦东,S,15,地块，周围配套设施图。,14,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第13页,1.2,房地产项目可行性分析,第一部分：周围小区配套,道然,例,：,上,海,春,申,项,目,周,边,社,区,配,套,示,意,图,15,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第14页,1.2,房地产项目可行性分析,第一部分：周围小区配套,道然,例：武汉三湾项目周围交通及教育设,施配套分布图,二桥交通节点,内环线入口,一桥交通节点,民院公交节点,中建公交节点,目,标,地,块,16,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第15页,1.2,房地产项目可行性分析,第一部分：周围环境,道然,1,、治安情况,2,、空气情况,3,、噪声情况,4,、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）,5,危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）,6,、周围景观,7,、风水情况,8,、近期或规划中周围环境主要改变，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物,中心,/,超市建设等。,项目周围,500,米以内环境是项目标先天性质素，直接影响客户购置心态和业主居住质量。,历史上有没有不良背景、典故,周围环境存在不利点，不但会影响销售，更会造成日后小区管理上索赔投诉等纠纷,象荔景大厦因地下有军用微波通道，被迫变更设计，损失了近二分之一建筑面积，并使工期拖延一年,除了客观环境外，也要重视主观原因，象风水和历史原因，在一些项目会成为关键（深圳俊园“泰山石敢当”）,17,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第16页,1.2,房地产项目可行性分析第一部分：大市政配套,道然,周围小区配套设施，是把握项目定位及规划设计主要依据,1,、道路现实状况及规划发展,包含现有路幅、规划路幅，规划实施时间，与宗地关系（影响）。,2,、供水情况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。,3,、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。,4,、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、包括线路成本等。,5,、永久性供电和暂时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、包括线路成本等。,6,、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。,7,、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。,附图：说明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加情况。,当大市政配套有缺乏时，发展商能够以此作为地价谈判条件之一。,值得注意，如有发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超出常规估算和预测数，且包括不可控原因太多,（上海万科城市花园自建大市政失误，如电话自建成本达,8000,元,/,门，而照政府要求只能收取客户,4000,元,/,门，发,展商被迫负担大量成本。）,18,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第17页,1.2,房地产项目可行性分析第一部分：大市政配套,道然,例：某地块配套管线现实状况示意图,19,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第18页,1.2,房地产项目可行性分析第一部分：大市政配套,道然,例,：,上,海,城,花,项,目,市,政,配,套,及,未,来,规,划,普通来说，配套设施数量较多、质,量较高小区，能够为项目标档次,定位提供客观支持,项目开发时缺乏一些内容时，应在,规划设计中给予充分考虑,主力客户看重原因，一定要优先,处理（上海万科城市花园复旦万科,学校处理教育问题、四季花城假日,广场打消客户对于商业配套疑虑）,20,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第19页,1.2,房地产项目可行性分析第一部分：规划控制关键点,道然,1,、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积,2,、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并区分经营性和非经营性公建面积,3,、综合容积率、住宅容积率,4,、建筑密度,5,、控高,6,、绿化率,7,、其它,21,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第20页,1.2,房地产项目可行性分析第一部分：地价,道然,土地价格,土地价格计算方法，若有代征地要说明代征地价格。依据购置价格计算总地价、楼面地价。,土地升值潜力初步评定,从地理位置、土地供给、周围环境及配套、市场发展情况、政府规划、城市未来发展战略等角,度对土地升值潜力做出初步评定。,近几年与本案相临地块土地价格比较分析。,马上开发与作为土地贮备优缺点分析,22,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第21页,1.2,房地产项目可行性分析第二部分：法律及政策性风险分析,道然,项目用地取得土地使用权法律手续现实状况描述,1.,项目立项,2.,项目用地现实状况,3.,项目用地规划,4.,项目用地取得土地使用权程序评定,5.,项目用地土地性质变更评定,6.,政策性风险评定,项目法律手续,确认项目法律手续，初步把握项目转、立项正当性,（,1,）省市国土局同意土地出让协议,（,2,）省市规划局审批规划许可证,（,3,）项目立项同意书,（,4,）建设许可证,（,5,）地价付款凭证,了解当地主管部门对项目转让、立项正当性相关要求，并随时掌握最新动态，是一项基本工作，因为政府,要求不是一成不变。,23,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第22页,1.2,房地产项目可行性分析第二部分：法律及政策性风险分析,道然,合作方式及风险评定（协议控制）,1.,合作方基本情况,2.,合作方式,3.,主要合作条件,4.,合作风险评定,总体评价,对各项法律手续和程序可操作性、正当性，风险可控性进行评价。,协议不是万能，不能躲避全部风险,协议只是最终一道防线，协议中约定必须在签署前对其可实现性逐步落实和评定,24,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第23页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,市场分析应了解和把握主要方面：,1,、当地房地产市场宏观情况,2,、城市发展规划和主要基础设施建设,3,、地块所在区域市场表现,4,、地块周围楼盘情况,5,、项目定位,25,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第24页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,1,、当地房地产市场宏观情况,房地产发展城市经济基础和政策环境,一级市场土地政策和批租情况,二级市场投资量、供给情况、销售总量、均价水平和各指标增加预期,市场区域分布情况,消费群体特征,主要发展商情况,经过以上研究，将得出以下几个方面结论：,城市房地产发展容量有多大、走向好坏,一级市场取得土地渠道、难易程度和价格水平,二级市场竞争情况、售价水平和盈利空间,哪些区域有发展现时和潜在空间,市场总体操作水平,消费者偏好区域、产品形态,26,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第25页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,举例：,93,年万科认为浦东尚不明朗，而进军浦西；现在浦东已具最好发展空间，万科考虑进入,深圳市场化程度高，个人购房要求户型实用，四季花城开发以,3,居为主，而不一味求小，获,得了良好效果,北京拿地过去基本上是,2,手地，拿地成本高企造成房价具高不下，万科在城里拿不到适当,地，在机场边发展物业反而取得巨大成功,27,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第26页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,2,、城市发展规划和主要基础设施建设,地产项目标开发周期长，项目销售形势与当地城市近、中期发展规划、功效布局、基础设施建设等,方面有较大关联,总体来讲，顺势而为，甚至预先投资于潜力区域，项目会有更大增值可能和创利空间。,主要包含以下几方面：,城市建设总体发展方针,各区域发展、功效定位和主要区域发展政策,各区域建设重点和控制规范,主要基础设施建设规划和完成周期,经过以上分析，得出房地产开发优选区域,28,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第27页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,举例：,浦东对上海房市主要意义：发展空间和增加预期,深圳市中心区开发烧潮,北京中关村高科技产业园区建设利好,北京上海两个万科城市花园大配套在,5,年之后不一样现实状况，影响了客户对项目标评价,29,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第28页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,3,、地块所在区域市场表现,区域经济基础和政策环境,区域发展规划和主要基础设施建设,主要指标：土地供给、投资量；供销总量、总额、价格水平和各指标增加预期,客户群体特征,热点产品和热点项目,经过上述分析，预测区域市场发展（容量和走势），并初步判断在该区域项目标定位（产品形态和,客户定位）,30,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第29页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,举例：,深圳口岸附近以港人外销为主，小户型皇御苑、海悦华苑等取得良好业绩,北京中关村区域项目（如城市网景、水清木华等）打网络牌、教育牌，客户认同度高,沈阳高档小区流行大户型，万科紫金苑,180,平米,4,居销售冷淡，房间改大、房间数降低为,3,居，反,而取得很好效果,31,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第30页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,4,、地块周围楼盘情况,了解地块周围,35,平方公里内楼盘情况，把握竞争水平和程度，并了解主要客户群偏好,主要包含：,楼盘位置、规模、规划特点、立面和套内户型,售价水平和定价策略,营销特点、主要卖点、热销户型、主要客户群、卖场布置、有没有代理,销售率、入住率（已经有入伙项目）,物业管理、小区环境、配套,32,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第31页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,5,、项目定位,项目定位决定了该项目标成败，经过上述四个调研，将作出基本定位：,主力客户定位：目标主力客户判断，包含其职业、年纪结构、家庭人口、收入水平、区域分布、,置业目标和经历,产品规划设计：总体理念要迎合主力目标客户偏好，并挖掘引导其发觉新喜好,主力户型组成,售价水平和定价策略,小区格调、环境、配套,主要推广点和营销策略选择,33,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第32页,1.2,房地产项目可行性分析第三部分：市场分析,道然,举例：,深圳百仕达和皇御苑都定位为港人外销小区，但前者户型大，总价高，不符合在深置业港人需,求主流，后期陷入寂静。,北京中关村区域目标市场定位：,海淀区内,IT,企业职业经理及私民企业主，周围院校部分富裕教师,年纪,28-36,岁之间,以改进型购置为主,主力户型以,3,室,2,厅,2,位为主，面积在,130-140,平米,尽可能争取与人大附中等著名学校合作，打儿女教育卖点,34,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第33页,1.2,房地产项目可行性分析第四部分：规划设计初步分析,道然,规划设计可行性分析,规划设计初步概念,1.,设计概念,2.,技术概念,3.,可连续发展概念,35,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第34页,1.2,房地产项目可行性分析第五部分：工程、销售计划,道然,项当前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开,工许可证、销售许可证等时间。项目设计计划时间安排。,工程计划：开完工时间及工期计划、各期开工面积、开完工时占当,地城市市场和片区市场拥有率。（按季列示）,销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期,市场拥有率，销售计划实现可行性分析。（按季列示）,物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运行,测算。,36,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第35页,1.2,房地产项目可行性分析第六部分：投资收益分析,道然,投资回报要求,设定投资回报率低限，标准上总投资回报率低于一定水平项目不予考虑,资金优先支持关键项目，确保连续稳定利润回报,合理安排周期，滚动开发，提升资金赢利能力,满足全企业净资产收益率高于,10%,要求,成本预测,成本测算表,税务分析,营业税及附加、所得税、土地增值税,项目资金预测,资金投入计划，回款计划，需求计划，,开启资金及开启时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。,财务测算表,收益分析,37,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第36页,1.2,房地产项目可行性分析第六部分：投资收益分析,道然,项目投资收益数据简表,经济指标,销售收入,直接成本,总投资,毛利率,税前利润,税后利润,销售净利率,投回报率,参考指标,关键指标,单位数值（元,/m,2,）,项目总金额（万元）,单位面积净利,销售毛利率,项目投资收益指标要求,内部收益率,25%,销售净利率,9%,资金峰值百分比,地价支付贴现比,各年资金占用回报率,38,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第37页,1.2,房地产项目可行性分析第六部分：投资收益分析,道然,资金流分析（开发周期安排）,项目开发要有合理周期安排，确保理想现金流量，增强赢利能力和抗风险能力,（,1,）分期开发，地价支付、建安投入要配合项目销售，尽可能经过销售回款实现滚动开发，降低资金占用,（,2,）资金回笼计划：严谨市场论证，项目公开后快速实现回款，经过销售回款带动项目进展，保持合理现金流,（,3,）降低资金占用和利息成本，经过销售回款保持资金流，降低财务风险,总标准是“进度配合、分期支付”,税费分析,（,1,）各项收费内容和标准：对成本及费用做充分估算,（,2,）税金缴纳：尤其防止合作开发项目标双重征税,（,3,）配套建设与配套费支付时间关系,需要指出，房地产项目开发，在取得土地、分配收益这二个步骤上轻易产生被重复征收营业税问题，且数额巨大。,争取合理税收优惠，降低成本，提升项目回报。,39,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第38页,1.2,房地产项目可行性分析第七部分：管理资源配置,道然,机构设臵：是否需要成立独立法人企业（项目企业）；主要部门设臵。,人力资源需求：开启项目对个专业（部门）人员需求，详细人数（重点是专业经,理）。,人力资源缺口及处理：现有些人员能否满足需要，缺口人员处理路径（调动、招聘、,培训等）。,人力资源考虑,在各地发展新项目，是否有充裕合格人力资源确保，是考虑主要方面,（,1,）项目经理人才：是否有合格项目总经理，具备综合管理项目和组织各专业经理队伍及社会资源能力,经验，是项目成败关键之一；,（,2,）专业经理人才：充裕合格规划设计、工程、销售企划、财务等专业经理队伍，是确保项目成功运做,基础，新项目发展，要考虑各方面人力配臵是否能够到位,40,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第39页,1.2,房地产项目可行性分析第八部分：综合分析及提议,道然,从品牌、设计、开启速度、产品品质和特征、市场竞争、营销、合作方式、大市,政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思绪等方面叙述。,一、项目优势,二、项目劣势,三、项目机会,四、结论和提议,41,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第40页,1.2,房地产项目可行性分析第九部分：补充内容,道然,拍卖和投标方式取得土地需要增加和完善内容,一、主要指标测算,二、竞争对手分析,三、制订策略,四、资金筹措,进入新城市需要增加和完善内容,城市发展和行业环境分析,42,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第41页,1.2,房地产项目可行性分析补充内容,道然,多项目操作权衡,（,1,）把握关键项目与辅助项目标关系：优先发展在规模、利润回报上能支撑当地公,司关键项目，确保增加稳定和连续回报。辅助项目支持企业扩张和拥有率,实现,（,2,）项目布局考虑：合理区域分布，扩大市场覆盖面，防止自我竞争，确保销售速,度，降低市场风险,（,3,）资源配置合理：培养充裕项目经理人才，企业资金、人力资源按照项目标重,要性和资源要求合理配置,（,4,）项目互动：围绕主力产品路线，共同培育利用积累客户资源，保持一定延续,性，并从各细分市场促进企业品牌和市场份额扩大,43,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第42页,1.3,万科集团项目投资策略,-,发展思绪和标准,道然,1.,2.,3.,4.,5.,继续遵照连续稳健发展标准；,投资收益指标必须满足集团最低要求，优先考虑年度能到达结算条件项目；,勉励发展分期付款，资金占用小项目；,勉励深圳、上海和北京三大区域大力发展，提升经营规模，其它企业结合土地,贮备情况适当发展；,集团资源向企业经营能力强、市场潜力巨大地域倾斜。,44,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第43页,1.3,万科集团项目投资策略,购置股权（企业）,道然,尝试与其它企业各种方式合作（不包含买断土地使用权）,尝试与政府或代表政府行为拥有土地处置权企业合作；,能够考虑与上市企业或普通国有大企业合作；,不赞同购置企业，除非该企业从成立开始，本企业能够控制各种经营行为和风险；,不赞同与私人企业或规模较小、资信较差民营企业合作。,45,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第44页,2.,万科集团评定程序,道然,2.1,集团项目发展相关制度,2.2,项目论证及决议阶段业务流程,2.3,项目论证阶段部门分工,2.4,项目决议阶段时间控制计划,46,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第45页,2.1,集团项目发展相关制度,道然,项目发展管理制度,新项目发展计划体系,项目发展信息通报,可行性论证汇报内容指导,进入新城市可研汇报内容增补,项目用地投标,/,竞拍管理方法,项目跟踪体系,47,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第46页,2.2,项目论证及决议阶段业务流程,道然,项目发展计划,获取土地信息,一线企业研究,项目可行性研究,集团项目小组研究,集团项目决议会,报董事会,项目签约,进入项目跟踪,48,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第47页,2.3,项目论证阶段部门分工,道然,项目论证阶段，一线企业多部门配合主要表达在各专业部门对项目可行性分析。,49,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第48页,2.4,项目决议阶段时间控制计划,道然,协议方式获取土地,成,立,小,组,申,请,可,研,报,告,初,稿,14D,可项,研目,报决,告策,正会,式申,稿请,一线企业工作,10D,实完,地成,调小,研组,8D,回,复,3D,可,集,研,团,报,领,告,导,报,0D,组,织,项,目,听,证,会,董,事,会,审,批,集团项目发展小组工作,50,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第49页,2.4,项目决议阶段时间控制计划,道然,公开方式获取土地,一线企业工作,立与 文,获,项。件,知,目初，,拍,发步 及,卖,展可 时,招,小研 决,标,组分 定,当,申析 是,天,请、否,领,。成 参,取,根,否,据,参,评,加,估,投,，,标,最,、,终,竞,确,买,定,是,竞决,可,买策,研,申会,报,请申,告,书请,报,样、,集,稿投,团,、标,7D,4D,标完,成,竞项,买目,会 方决,议 案策,案，会,完、,成确,董定,事投,/,3D,投,标,、,竞,买,截,至,日,集团项目发展小组工作,/,10D,0D,完,成,小,组,实,地,调,研,确,定,资,金,准,备,情,况,51,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第50页,3.,案例介绍,道然,为何选择这个案例？,上海黄浦区金陵路项目,可行性汇报（有删减）,万科上海城市改造计划,No.2,1,、万科产品创新和经营创新尝试,（新盈利模式）；,2,、上海企业拿到这个项目是清楚企业经营计划和项目发展战略必定选择；,3,、项当前期论证专业深度是值得我们学习。,52,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第51页,3.,案例介绍,道然,目录,第一部分,第二部分,第三部分,上海万科项目组合情况,黄浦区概况,宗地概况,第四部分,第五部分,第六部分,第七部分,第八部分,第九部分,法律及政策性风险分析,市场分析,规划设计初步分析,开发及销售计划,投资收益分析,综合分析及提议,53,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第52页,4.,国内发展商在项目投资决议中轻易犯错误,道然,1,、盲目投资,2,、缺乏自有资金、完全依赖融资,3,、对项目标宏观背景缺乏调研把握,4,、对项目定位不科学、不严谨,5,、对项目可行性论证随意性,54,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第53页,4.,国内发展商在项目投资决议中轻易犯错误,道然,1,、盲目投资,主要有：,专业资源不足，有钱就想干房地产，而不考虑是否有经验和专业资源积累，尽管社会资源已很丰富，但,作为甲方，本身仍需相当专业资源和组织判断能力,盲目标跨地域投资，事实证实，房地产开发有相当强地域性，跨地域操作对专业资源和管理水平有更,高要求。大多数企业跨地域经营都不成功，还不如在政策法规了解、各步骤熟悉、市场把握较准“熟地”,作项目。,盲目标多品种开发：项目操作应保持根本和延续性，有利于品牌积累和客户资源积累，企业专业资源,也能确保。而多品种开发，尤其盲目开发低级和高端产品，往往因生疏而不易成功。,55,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第54页,4.,国内发展商在项目投资决议中轻易犯错误,道然,2,、缺乏自有资金，完全依赖融资,房地产开发是资金密集性行业，对企业资金水平有很严格要求。最忌讳缺乏自有资金，完全依赖融资来,购地开发,因为一个项目在开发前期普通都是资金负流出，极少有正流入。如缺乏自有资金，完全靠借钱运做，一,旦项目销售不畅，出现资金周转问题，很可能缺乏后续资金，成为烂尾楼，并使融资方和购房者负担巨,大,融资因银行要求日趋严格，有些发展商非常看好项当前景，会走民间融资地下方式，这么一旦项目进,展受阻，更会出现社会问题,56,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第55页,4.,国内发展商在项目投资决议中轻易犯错误,道然,3,、对项目标宏观背景缺乏调研把握,房地产开发有一定周期，尤其土地贮备行为，成败受项目宏观背景影响很大,一些企业本身没有对项目宏观背景进行深入研究，本身缺乏专业人员，对项当前瞻失误。,如北京某发展商在二环内外囤积大量土地贮备，而近两年来，随集团购置淡出，只重位臵不问价格,已成为过去。因价格、交通、环境等原因，个人购房更倾向于,3,环以外，二环作高档房量太大，市场,去化速度有限。该发展商资金占压严重，运行出现危机,又如香港一些发展商，延续在港思绪，在内陆主要城市大量购臵“地王”，开发公用和住宅物业。,而随经济发展城市化，许多传统旺地已退居次要地位，公用及外销型高档住宅又因经济着陆而需,求清淡，而拿地时成本高企，售价又只能随行就市，造成许多不成功例子,57,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第56页,4.,国内发展商在项目投资决议中轻易犯错误,道然,4,、对项目定位不科学、不严谨,项目定位是项目操作基础和关键。主要有客户定位、产品定位等,象深圳万科彩园，因为全复式大户型，万科在深圳有号召力，早期客户定位为全深圳客户，并倾向,于北方人。项目推广不顺。后经过调研，认为东门地域特殊，周围做小业主潮洲人对其认同度高，,有钱有改进居住需要，而其它片区客户认为其嘈杂，环境差。所以改定位为周围潮洲小业主。这,些人不看报，太太不上班，在家长看电视，所以降低报纸推广，增加电视广告和直投资料，取得了,很好销售业绩。,又如产品定位，万科金色家园定位为年轻白领夫妇，主力为中小户型。而公开后，事实证实，景田,片区含有高档小区形象，很多客户认同万科品牌，以为金色家园是高档项目，很多是来买大户型，,复式单位快速销售一空。企业立刻调整产品定位，增改了很多复式单位，取得好效果。,58,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第57页,4.,国内发展商在项目投资决议中轻易犯错误,道然,5,、对项目可行性论证随意性,很多发展商缺乏严谨调研，对宏观背景、竞争情况、客户需求缺乏了解，在可行性论证中随意臆,测，招致项目失误,象深圳因交通便利，私家车普及，很多客户对高档房需求看重海景、高尔夫、公园山景等，而对,地铁上盖物业并不太认同。而对地铁公共交通依赖上班族，又对价格敏感性高。许多地铁上盖物,业均价很高，户型又以中大为主，发展商认为地铁概念象香港一样，能招徕大量高级白领客户，而,不考虑两地差异，随意作出主观推测,象罗湖商业城，靠最大口岸和深圳火车站，人流量大，发展商认为有很高商业开发价值。然而香港,人入关购物有东门等目标地，出关归家无心购物；内地人出关大多打算在香港购物，火车站人流,大部分为低级需求，也不太有多品种商品需求。发展商仅凭人流量大就臆测项目有可行性，结果,招致失败。,59,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第58页,5.,万科项目投资决议特色,道然,1,、推行项目听证会制度,2,、符合总体发展战略,3,、符合当地发展策略,4,、重视人力资源确保,5,、最大特点：严谨、科学市场论证,60,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第59页,5.,万科项目投资决议特色,道然,1,、推行项目听证会制度,经过多年房地产经营实践，万科逐步形成了完善严谨项目投资决议体制，于,98,年开始执行项目听证,会制度，由项目评审委员会执行集体决议，防范风险、促进集团管理资源和经验共享，并帮助项目所,在企业在听证会阶段取得集团专业资源支持，利于项目日后操作。,项目评审委员会由集团领导、各地企业第一责任人、集团企划、财务、法律等专业职能部门责任人组,成，视项目规模和背景确定每次听证会参加委员。,各地企业项目进入可操作阶段，报集团企划部，由企划部牵头，集团专业小组初审同意后，召开项目,听证会，就项目可行性进行讨论表决，并就市场、规划、财务等提出改进意见。听证会经过，项目经,集团报董事会同意后，方可签署协议,项目听证会经过后，项目进入操作阶段，将由集团企划部为主对项目执行进行连续跟踪监督，集团对项目操作过,程中偏差和失误，给予指导和纠正。,总标准是：事先知情、事中评审、事后监控,宗旨：资源共享、防范风险、提升成功率,各部门资料预审责任人制,由各部门安排对分册资料预审。各部门责任人要代表本部门书面提出明确意见或提议。,明确下述部门责任人为预审责任人：总办、人力资源部、财务 部、企划 部、结算中心,61,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第60页,项目决议评审操作流程,道然,经过后报董事会,签协议,企划部进行项目跟踪,项目所在企业,8,、表决,论证并形,成决议,2,、总部事,先知情,1,、时间、地点,及资料,7,、评审会议,总部职能部门,联合工作小组,3,、专业意见,4,、进行项目审,核，专业意见汇,总后报送,签意向书,6,、同意开论证会,总部企划部,举行项目听证会,作出指示,5,、不一样意开论证会,回报率过低项目，标准,上不予报批上会,集团董事长,终止,62,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第61页,5.,万科项目投资决议特色,道然,项目审定会议决议,1,、项目审定会对是否同意所审议项目标立项应有一个明确结论。,2,、结论有以下三种形式：,同意立项,不一样意立项,延迟立项,上述，明确为延迟立项项目，一线企业在依据会议所提意见、提议，处理项目存在问题后，,可再次报请审定委员会召开项目审定会议。,3,、会议采取记名投票表决形式对所审议项目标最终止果进行判断。,各评审委员在“同意立项”、“不一样意立项”及“延迟立项”这,3,种可能结果中进行选择，投票表决。,项目要取得立项，必须取得,2/3,以上评审委员经过。立项经过后，方可报董事会审批。,63,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第62页,5.,万科项目投资决议特色,道然,2,、符合万科总体发展战略,符合整体发展目标：做住宅产业领跑者,符合万科城市布局要求：发展重点城市，争取进入城市,规模开发要求：主要城市加大开发力度，扩大市场份额，保持土地贮备，加紧扩张步伐,优先发展关键项目：关键项目以大型郊区小区为主，提供稳定主要回报,符合万科产品路线：以多层大规模小区为主；主力户型适应市场化要求，保持对需求地域差,别和不停改变敏感，并不停创新,64,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第63页,5.,万科项目投资决议特色,道然,3,、符合万科在当地市场发展策略,进行以关键项目为主多项目操作，在规模上不停扩张。扩大市场拥有率,项目进行合理区域分布，符合当地市场发展区域走向，扩大市场覆盖面，防止自我竞争，减,少市场风险,发挥已开发项目积累品牌优势和客户资源优势，新项目发展要考虑与之保持延续性,65,万科项目拓展相关经验借鉴专家讲座,第64页,5.,万科项目投资决议特色,道然,4,、重视人力资源确保,万科进行以关键项目为主多项目操作，对项目经理和专业经理资源有大量要求,项目经营成败，合格充裕人力资源是关键原因之一。万科在项目投资决议时，对项目所,在企业人力资源情况进行充分审核，项