某度假式公寓经营模式探讨.doc

某度假式公寓经营模式探讨

第一部分：基本情况
第二部分：调查分析
第三部分：XXX经营模式分析探讨

为了把握XXX酒店式公寓经营模式，1月23日下午，我们前往位于大梅沙的心海假日、海景酒店，以顾客身份对其经营模式及相关问题点进行调查和探访。

第一部分：基本情况分析：
心海假日是由深圳市XXX实业发展有限公司投资，对外宣传其物业管理由第一太平戴维斯物业顾问有限公司担任物业顾问，其真正物业管理公司为2002年成立的“汕头市XXX物业管理有限公司”，于2002年10月介入物业管理。
一、物业基本情况：
1、 心海假日座落在大梅沙海滨公园东侧，离海岸仅200米左右，用地面积3999平米，总建筑面积为8955平方米（上述为一期，二期为住宅，我们主要针对一期进行探访），是一栋美式“四星级的海滨度假公寓”，称其由美国都市国际设计院设计，共100余套。
2、 心海假日的户型面积为约45平米（有为数不多的60平米、及100余平米2套），每套公寓集餐厅、书房、厨房、就寝区、洗手间、娱乐室于一室。提供全套家电：电视、小电冰箱、微波炉、热水器、电磁炉及床上用品衣柜等等……
二、物业定位客户群：
l 有一定经济基础、年龄35岁左右，家庭人口数比较相近，一般为3人左右。
l 置业目的为调节家庭的生活气氛，丰富家庭生活内容，创造与朋友和业务合作伙伴在新环境下沟通的氛围为主要动机，功能主要为投资度假型物业。
l 物业主要表现为内销，多为二次置业。
三、物业销售情况及投资模式：
1、 心海假日共100余套，现销售率为90%左右，剩余10多套，情况良好，主要售出45平米户型公寓。下面为销售分析：
43．83M2公寓：总价37万，一次性付款为351500（95折），七成十年按揭（98折）首期112600元。
59．62M2公寓：总价46万，外加6万元装修款（一次性支付），一次性付款为437000（95折），七成十年按揭（98折）首期450800元。
2、 投资模式：所有物业业主可选择自用和投资，选择投资（包括自用物业的投资期）的物业统一由物业公司代理操作，统一年终分红投资收益：
总收益=[租金总收入-（经营成本+税费+物业出租手续费）]*物业价值/总委托物业价值*积分系数
l 总收益为业主委托年终总收益
l 业主年终实际收益为在物业公司扣除业主委托年终总收益的10%利润提成后的实际收益
l 其中“经营成本+税费+物业出租手续费”约为73.8元/月；
l 积分系数估计为鼓励业主提供出租而按不同出租期及期限长短不同而确定的系数。
在物业公司代理经营的情况下，心海假日之XXX物业管理公司每半年公布一次财务（业主收益）报表，年终业主分红，并接受业主监督。
3、 投资回报：在调查大梅沙片区酒店开房及入住率、出租率分析，同比心海假日房屋质素，我们的结论是：
43.83M2公寓：物业管理费为260元/月套，同比出租价格为300元/天，入住率为30%（年度平均），月收益为300*30%*30=2700元，另业主可获20天的入住享用。
59.62M2公寓：物业管理费为350元/月套，同比出租价格为400元/天，入住率为30%（平均），月收益为400*30*30%=3600元，另业主可获20天的入住享用。
四、公寓管理：
心海假日物业管理公司为新近成立的“汕头市XXX物业管理公司”，首次介入物业管理，现无酒店及物业管理相关资质，调查中售楼人员介绍：心海假日将采取酒店式物业管理服务，全程一站式提供全套物业服务，从清洁、绿化等到室内卫生、洗漱用品一应俱全，另大梅沙片区现无管道煤气供应，相关生活配套有待改善，相关配套有一楼超市、二楼商铺及停车场等。

大梅沙海景酒店：大梅沙海景酒店由深圳秀峰渡假俱乐部有限公司投资开发，发展商为深圳市桂祺实业发展有限公司及深圳市大梅沙股份有限公司，由深圳秀峰渡假俱乐部有限公司提供酒店管理服务。
一、区位优势及物业情况：酒店位于深圳东部海湾旅游胜地——大梅沙，距市政府兴建的深圳市最大的海滨开放式公园仅10米。酒店由三幢海洋生物风格现代流线型建筑组合而成，共设8类风格各异，客房341间。酒店内同时设有豪华海滨风格的夜总会、壁球、超大室内卡宾车赛场及美容健身等完备的娱乐设施，更有四星级餐饮配套，包括芭提雅泰国餐厅、地中海自助餐庭、夏威夷美食广场、茶艺馆、酒吧……
二、投资模式：大梅沙海景酒店实行产权式酒店管理，倡导“做阳光下的贵族” ，现正公开发售二期独立产权酒店，业主可享受40年独立产权，可即时办理独立产权证，并可继承、转让、抵押。此外，大梅沙海景酒店系国际分时度假交换系统成员。
三、投资回报：
1、 业主购买后可享受60天免费入住权，其余时间物业委托酒店管理经营，收取一定回报；
2、 业主每年固定享受回报为：总房价*5%，60天免费入住权；
3、 经营收益分红（不确定）；
4、 酒店经营每年分为旺季和淡季之分，期间房价各有不同，淡季情况下可享受五折优惠，业主每年享受的60天免费享用期为52天淡季及8天旺季期，如业主可用2天淡季使用权兑换1天旺季的使用权；在业主产权房已被定用情况下，可安排其它房间使用；另业主如不需使用免费享受权，可采取回购方式获取收益，旺季期内为200元/天，淡季期内为80元/天。
5、 大梅沙海景酒店确定旺季为4个月另10天，其余为淡季销售。
四、酒店管理：大梅沙海景酒店实行四星级酒店管理经营，所有经营项目包括餐饮宴会、会议康乐、旅游度假等。

第二部分：整体分析
综合心海假日及大梅沙海景酒店的经营与投资模式，可以看出：
1、心海假日采取的是产权式酒店公寓发售，业主享有较大的支配权和处置权、使用权，可选择自用和出租，但出租须由物业公司统一把握和操作，采取物业公司统一租赁、统一办理，由其年终统一为业主办理收益分配，物业公司每半年进行财务状况公布。
优点：由于每套房面积不大，总价相对较低，较适合业主投资及二次租出，对于旅游业日显优势的大梅沙片区，潜力看好；业主可自由选择使用方式，随意性较大，容易被客户接受投资方式；地位优势较公司XXX项目明显，在同等物业管理及物业条件下易被客户接受，心海假日销售表现良好也证实了这一点。
缺点：此种项目开发及投资模式受品牌影响较大，客户对物业品牌保障要求很高。心海假日投资及开发商、物业管理方均为不知名品牌，客户受信度较低于万科品牌，XXX项目优势明显。其次，区位影响至关重要，大片区环境将决定性影响到物业发展的延续性。最后，统一操作的经营模式为物业管理方带来较高的经营压力和难度。
由于心海假日发展商及物业管理方的品牌影响，调查结束后，有一点疑问：半年提供财务公示及年终收益的业主回报方式是否可以得到业主认可，其透明度、真实性有多大？
2、大梅沙海景酒店的经营模式在一期曾遇到了客户的疑问，随着其经营定位及经营良好表现，逐步赢得了客户认可，二期销售情况良好，现销售率达80%。
优点：其产权式酒店经营与销售模式在深圳以致全国影响深远，在市场上亦获得了良好口碑，其主要优点是投资回报有其固定部分（收益及免费住用），客户认可度与其经营表现关系密切。
缺点：其酒店式管理直接体现，其酒店管理资质要求较高，物业公司是否可以办理酒店管理资质在深圳暂无先例。

第三部分：XXX度假式公寓经营模式分析
根据调查分析，我们形成XXX项目度假式公寓的管理及经营模式三个规划建议：
一、借鉴海景酒店的酒店管理经营模式
利：
1、 全方位的酒店管理，有力保证公寓经营的有效和口碑；
2、 客户认同其经营模式，有固定的投资回报，具较强的吸引力和号召力；
3、 专业管理对于项目营销及投资型物业有一定的利好。
弊：
1、 对于涉及管理资质方面有非常高的要求（将随后进行一定的行业准入情况调查），公司现不具备酒店管理方面资质及经营范围；
2、 根据公司的管理资质及管理专业水准，实施酒店管理模式需外聘专业管理公司进行项目的管理；
3、 从长期来看，公司仍需承担公寓管理者和经营者，需承担较大经营和管理风险。

二、借鉴心海假日的度假型公寓酒店管理与经营模式
利：
1、 产权式度假公寓发售，业主享有较大的支配权和处置权、使用权，可选择自用和出租；
2、 经营由物业公司统一把握和操作，采取物业公司统一租赁、统一办理，由其年终统一为业主办理收益分配，业主认可其经营与回报模式；
3、 其经营与管理模式对于项目销售具良好的推广和宣传作用。
弊：
1、 统一经营及年度回报给予业主的承诺对于物业公司的经营管理压力均较大，效益不好则有业主会指责物业公司经营不善，出租不力；
2、 统一经营管理模式，其财务需实行透明化公示制度，接受业主监督与审计；
3、 业主自用与出租混合情况可能会引起业主不满及投诉；
4、 对现有公司管理经验提出更高要求，需外聘酒店管理高级顾问或管理人员指导，提供管理咨询。

三、提供物业管理服务及代租管的经营模式（分散代业主出租）
利：
1、 操作流程及管理环节经验成熟，积极发挥现租售中心租售业务及出租管理；
2、 提供完善的物业管理服务对于大社区度假式公寓物业管理有很好的促进作用。
弊：
1、 此一模式对意向物业投资的客户吸引力不大，难以达成项目营销目的；
2、 对选用自住型意向购房的业主客户有较好的引导，但不利于实现吸引自住和投资两类客户购房，缺乏营销亮点。

XXX度假式公寓的管理无论选用何种经营管理模式，都会对公司的管理水准提出更高的要求和标准，提供酒店式服务也都会在管理模式中，根据物业管理行业及酒店管理（旅游）行业特点，此类物业管理现无具体经验可以借鉴，需要我们探索摸索，公司现有资质及经营范围是否允许介入此类类似酒店的经营和管理仍需我们进一步调查和咨询，我们会根据需要尽快调查、咨询：
1、 政府对此类物业管理与监控管理办法和力度；
2、 相关准入资质；
3、 行业协会要求与进入情况；
4、 如何取得此类物业客户资源；
5、 行业竞争对手情况摸底及咨询。

此外，XXX作为公司大社区项目、多物业类型的规划社区，其物业管理及经营的高要求对万科物业提出了很好的挑战，根据物业的特点及物业管理或度假式公寓管理的要求，我们对其规划及相关设计建议如下：
1、 酒店式公寓不宜采用中央空调系统（冷、暖），可采用分体式空调，但必须有中央通风系统，在入住（出租）情况不十分理想情况下有利于节约经营费用，同时也可满足不同客户的个性化需求；
2、 与住宅不同的是：度假式公寓外立面设计需十分关注此类出租、自住两用物业的形象设计，以利于后期经营与长期物业管理；
3、 度假式公寓项目经营的出发点是充分吸引自住与投资两类客户购买，建议对于公寓分自住楼和投资楼，分别销售，分开管理；
4、 XXX社区一大设计亮点当属其人工湖设计，其必然成为XXX社区生活与居住的重要景观之一，其相关人工湖设计方案、水质处理设想方案、水源处理方案建议同物业公司对接沟通，为更好进行后期物业管理作好铺垫。

（全文完）