地产公司合约管理与造价控制模板.doc

建安造价管理广义讲就是为确定合理造价所采取一切计划、 组织、 实施方法总和; 狭义讲就是建安造价确定。房地产企业建安工程造价就是房地产开发过程中建筑工程与安装工程费用。它是除地价外, 占地产开发总投资金额最大, 改变最多, 造价形成时间最长, 相对难于控制一部分。探讨这个问题, 对地产开发企业来说, 相关键意义。
地产开发企业造价管理对合作单位以合约管理为主, 对企业内部以步骤管理为主。
合约管理以协议是否签署为界, 签署前工作关键围绕招投标及相关工作展开（包含合约模式选择、 报价模式选择）。协议签署后管理关键为变更管理（包含工程变更、 累计变更、 现场签证、 工程指令管理）。
同时, 为了提升造价控制有效性, 开发企业还应该做好控制估算, 立刻调整预算、 对项目估计最终成本做动态跟踪。对超预算项目分析原因, 立刻提供纠偏方法。
1.  地产企业建安造价控制及合约管剪发展及现实状况
1.1.  我工程造价管剪发展历程
新中国成立后, 国家在1950-1957年全方面引进、 消化和吸收前苏联工程造价管理模式: 在随即二三十年中, 首先采取在基础建设工程各个不一样阶段分别编制项目估算、 设计概算与设计预算、 施工预算方法, 进行投资管理; 其次参考苏联计划经济模式由政府部门制订定额和费用标准, 作为项目工程造价计算依据。各部委及地方政府前后颁布了相关行业或地域工程定额, 包含: 施工定额、 概算定额、 预算定额及费用定额等。建设单位、 设计单位、 施工单位、 都以定额作为确定工程造价依据。
定额: 即在合理劳动组织和合理地使用材料和机械条件下, 完成单位合格产品所需消耗资源数量社会平均值。
工程造价定额管理大致经历三个阶段:
第一阶段: 新中国成立到改革开放前计划经济经济阶段。因为政府是建设工程投资者, 也是项目建设管理和实施者, 投资单位、 建设单位、 设计单位、 施工单位, 都是由政府指令决定。建筑企业经过上级指令性计划获取任务分配。按设计图纸计算工程量、 按定额计算费用, 是当初工程造价管理关键工作内容。工程变更发生费用通常在结算时一并按定额计算、 调整。
按定额计价时单位工程造价由直接工程费、 间接费、 利润、 税金组成。计价时先计算直接费,再以直接费(或其中人工费)为基数计算各项费用、 利润、 税金,汇总为单位工程造价。工程量计算、 材料价格、 定额单价、 费用计取全部都要符合定额要求, 任何单位和个人都不能随意修改其中内容（即使建设双方已经达成收费意向）。在该阶段如施工中使用了新产品、 新工艺, 而定额没有对应子目, 这些无量无价材料价格和用量确定, 都需向定额管理部门申请补充单价、 补充定额, 且只有在补充定额得到批复经过情况下, 才能在实际工程结算中做为调整工程造价有效依据。而补充定额批复或颁布往往需要一年或更多时间。如建设单位和施工单位对新材料价格、 消耗量未达成不一致, 则更是需要定额管理部门协调、 仲裁。
因为定额及补充定额滞后性, 严重阻碍了建筑工程中新建筑材料、 新施工工艺使用和推广。
定额是计划经济时代产物, 这种量价合一、 工程造价静态管理模式, 但在当初特定历史条件为工程建设双方确定及建筑安装工程造价确立了统一标准。
定额管理模式还在大跃进时期及文革中, 或被取消, 或被替换, 取而代之以实报实销工程造价确定方法。而实报实销管理方法, 会造成工程造价严重失控, 给国家财政带来极大负担, 在大跃进后困难时期及文革结束后又恢复了定额管理模式.

第二阶段: 文革后, 1979年国家重新颁发了《建筑安装工程统一劳动定额》。1986年修订颁发了《建筑安装工程统一劳动定额》。1995年, 建设部又颁发了《统一建筑工程基础定额》。这个时期, 各地域、 各部门依据当地材料价格、 人工工资类别、 施工企业工效水平不一样、 材料运输距离远近不相同重新修订了省市和行业各类建筑安装工程定额, 使定额体系管理愈加完善和规范。
同时, 因为社会主义市场化进程不停推进, 材料价格开始出现了较大幅度波动。同时也因为投资主体逐步多元化（从单一国家投资转向国家、 集体、 私企投资）。建设工程就需要市场化定价、 全部制形式不一致企业则需要独立成本核实。新材料、 新工艺使用也使得定额显示出滞后性。为了适应上述改变, 基于定额及相关配套文件上造价管理也出现了部分新要求。比如: 建筑材料定额价格与市场价格不一致时, 许可材料价格调整。
最先是材料价格按定额管理部门定时颁布浮动系数调整; 以后改成六大（钢材、 水泥、 木材、 砂石料、 砖、 ）按实际使用数量、 信息价格调整, 其她地方材料按系数调整; 九十年代, 伴随计算机及预算软件普及, 最终演变成几乎全部材料都能够按信息价格调整。价格浮动系数从不定时几年公布一次, 到信息价调整按季、 按月颁布调整。
但不一样地域、 不一样行业、 不一样阶段得造价调整范围和调整方法也是不尽相同。比如: 陕西省93定额相关文件要求: 按信息价调整材料差价, 不能计取其她直接费、 间接费、 利润。只能计取税金。而北京市96定额配套文件要求: 材料按信息价计算, 能够直接参与取费。
在该阶段, 建筑企业开始经过投标获取建设任务。施工单位为了获取任务, 在投标报价中, 也按适用定额要求, 对取费（关键是企业间接费、 企业利润）进行一定幅度向下浮动, 以获取报价优势。
该阶段末期定额计价特点是: 定额量、 市场价、 竞争费。由工程造价静态管理开始逐步发展到动态管理。但就实质而言, 仍属计划经济管理模式。

第三阶段: 建设部推行清单计价。, 中国加入WTO。为了与国际接轨, 建设部加紧了建筑市场立法建设及建筑领域体制改革, 前后颁布了《建设工程工程量清单计价规范》, 使建筑施工企业计价方法与国际通常做法相同。这标志着建筑业市场对世界开放, 也为施工企业走出国门发明条件。
为了与国际市场接轨, 建设部加紧建设领域配套体制改革, 于1996年颁布《工程造价咨询单位资质管理措施》（试行）实施细则, 开始对工程造价咨询单位实施资质等级管理; 同年颁布了《造价工程师执业资格制度暂行要求》, 对造价工程师实施执业资格注册管理, 《国务院办公厅相关清理整理经济鉴证类社会中介机构通知》（国办发[1999]92号）明确要求造价咨询企业与政府、 事业单位、 设计院、 脱钩, 成为独立中介机构。随即, 又在颁布了第74号令《工程造价咨询单位管理措施》、 颁布了第74号令《工程造价咨询单位管理措施》, 颁布了第150号令《注册造价工程师管理措施》对建筑市场参与主体造价咨询企业资质等级、 工作范围、 职责范围、 权利、 义务等内容进行了要求。伴随上述法规颁布, 造价咨询企业有了较大发展空间。首先: 依据《招标法》要求清单招标, 要求有造价资格单位出具清单。其次: 伴随地产开发规模不停扩大, 以及建筑行业内包含专业越来越多, 专业化程度越来越高, 地产企业也需要大量专业化中介企业, 给与专业意见。而中国多数造价咨询企业人员能力还需要快速、 全方面提升专业, 以适应建筑领域变革和市场需求。
在该阶段, 定额管理部门颁布定额及其配套使用文件, 仅做为企业报价参考, 企业能够依据企业定额、 市场价格、 项目特点、 招标文件中合约条件, 自主报价。为了规范市场、 预防不正当竞争, 《招投标法》第三十三条要求投标人不得以低于成本报价竞标。
为了预防不正当低价竞争, 各地定额管理部门对标底, 以及投标报价、 评标措施都指定了一定限制方法。比如: 有些地方要求按定额编制后, 造价降低5%, 商务标得分最高, 低于10%为废标; 高于3%为废标。有些省市还要求了材料最低控制线, 以及费用标准最低控制线。当地政府投资项目, 因为大家按建设单位提供统一工程量清单, 按定额计算费用, 按材料最低控制线组价, 最终投标报价一致, 曾经一度只好抽签选择中标单位。

由此, 建筑市场伴随投资主体多元化, 投标报价市场化, 工程造价从过去带有强制性、 行政法定性色彩浓郁定额计价模式, 逐步转化为企业能够依据本身实际情况及市场需求, 选择灵活造价确定形式: 包含固定协议总价、 固定协议单价、 固定费率、 税金加酬金等多个方法。由此, 也带来了地产投资主体（地产企业）怎样主动选择造价确定形式探讨。

1.2.  目前协议管理现实状况
计划经济时代, 工程建设任务是由计划指令下达, 同时成立工程指挥部负责工程计划及实施, 项目完成后撤销。建设单位和施工单位只需签署格式和内容非常简单施工协议书。建设银行作为国家建设项目投资实施者, 在一定程度上担负起: 监控国家资金合理流向职责。伴随造价咨询机构改制、 剥离, 建设银行该项职能也在逐步淡化。
工程协议是伴随市场化进程和工程造价动态管理而兴起和不停改善, 以及《中国建筑法》（1998年3月1日起施行）、 《中国协议法》（自1999年10月1１日起施行）、 《中国招标投标法》（1月1日起施行）等相关配套法律不停颁布实施, 逐步被接收、 重视, 现在工程协议还处于逐步发展完善过程中
在中国地产商现在常见协议体系有三套:
第一类是以FIDIC、 JCT为代表, 像国外威宁谢、 伟力信、 利比等外资背景测量师行基础采取是这两个协议模板（因为FIDIC与JCT适用条件、 协议内关键内容基础一致, 以下只以FIDIC为例）。FIDIC条款在中国建设上使用, 始于八十年代中期世行贷款项目及大型国际项目。因为其含有条款严密、 非常强系统性和可操作性, 工程建设各方（建设单位、 监理工程师、 承包商）风险责任明确、 权利义务公平特点, 使用范围逐步扩大。又因为FIDIC适使用方法律环境、 社会环境与中国有较大差异, 中国企业在适用FIDIC条款时候, 会对其条款内容约定做较大修改, 使其尽可能适应投资管理方实际需要。或者说, 除有明确合约蓝本要求国际金融组织及外国政府贷款建设工程项目（如鲁布革水电站、 二滩水电站、 小浪底工程等都普遍采取了FIDIC协议), 其她采取FIDIC条款协议已经逐步演变变成下面第三类协议。

第二类就是国家标准施工招标文件, 以下简称“国家范本”。建设部于91年、 99年, 数次颁布了协议范本, 从99版国家范本开始, 引进FIDIC条款, 91年范本模式做了较大调整,将范本组成参考FIDIC协议, 分成协议书、 通用条款、 专用条款。结合建设部推广《建设工程工程量清单计价规范》,对协议中清单报价格式及计价内容做了要求。从格式和组成来讲, 国家范本已经和FIDIC越来越靠近了。但就具体内容上来讲, “国家范本”仍较为简略。在工程实际工作中, 如协议双方发生争议, 其条款操作性还不能充足满足工程实际需求。国家范本与FIDIC协议, 其实都是协议通用条款, 而表现协议个性化是靠协议专用条款针对性约定。国家范本与FIDIC协议通用条款差异详见第二章。

第三类就是以中海、 万科等实力雄厚房地产开发企业为代表, 提出结合了部分FIDIC条款, 又结合了中国、 企业、 项目实际情况, 对协议内容作了较大修改。首先完整保留了FIDIC条款框架, 首先对FIDIC条款内容描述做了结合工程和企业实际修改。对FIDIC条款修改及补充内容详见第四章。

有些开发企业在协议条款里会明确要求, 造价确定必需经过: 基建项目完工决算审计或建设项目结算审核。决算审计、 结算审核二者区分是:
首先, 审计分: 审计分国家（政府）审计、 内部审计、 社会审计。政府投资项目审计多指国家（政府）审计。地产企业伴随企业规模扩大, 企业自发内部审计、 社会审计也必将越来越多广泛采取。
《内部审计基础准则》（6月1日起施行）中对内部审计定义是: “内部审计是指组织内部一个独立客观监督和评价活动, 它经过审查和评价经营活动及内部控制合适性、 正当性和有效性来促进组织目标实现。”
社会审计属于一个民间性质审计, 是由符合资格社会审计机构和人员所办理审计查证业务, 实施有偿服务, 自收自支, 独立核实。

完工决算审计（政府审计）依据《中国审计法》、 《中国审计法实施细则》进行, 关键审查概(预)算在实施中是否超支, 超支原因, 有没有隐匿资金;隐瞒或截留基建收人和投资包干结余、 以及以投资包干结余名义分基建投资之类违纪行为等等。审计对象是基建项目资金利用是否正当。《中国审计法》第二十二条要求: 审计机关对政府投资和以政府投资为主建设项目预算实施情况和决算, 进行审计监督。政府审计对建设单位审计意见不等同于建设单位对施工单位结算意见。

工程结算审核关键是依据国家相关法规和政策、 承包协议、 施工过程中双方签署多种技术文件资料, 给出符合施工实际完工造价意见。通常由投资方（开发企业）出资委托, 工程造价审核单位仅对工程造价合理性出具审核意见。施工单位、 投资方（开发企业）、 工程造价审核单位三方确定后, 其工程结算审核结果可作为双方结算依据。

1.3.  企业不一样合约管理方法: 依据企业大小规模不一样、 企业发展成熟度不一样、 项目开发速度要求不一样、 资金实力不一样企业会选择不一样造价管理模式:
快速开发企业（比如拿地一年内开盘）为了节省招投标时间（开发项目总包单位招标项目, 完成招投标工作并签署施工协议需要施工图纸完成后3个月左右）, 项目常常在施工图正在设计阶段, 就需要完成总包单位招标工作。其造价控制常见模式有: 限额设计及设计标准化（产品高度同质化, 确保产品单价基础稳定）, 总包单位费率招标（确保快速开发）, 企业要求先算后施工, 但多数项目是边设计边施工边算账。
优点: 开发速度快
缺点: 后期查对预算、 结算工作量大, 招标工作没有最大程度合理降低工程造价。假如处理不好, 轻易造价失控。同时, 产品高度同质化, 会影响产品本土化以及产品线延伸。

集团施工管理经验足, 土建安装材料设备开发成本管理极细（基础全部材料都统一采购, 含砂子、 石子、 砌块、 水泥, 甚至有些企业在采购商品混凝土时候会参与砂石料、 水泥采购供给）, 集团统一由发展管理部负责项目进度、 成本监控等;
优点: 集团控制力度增加, 建安成本控制工作做相当出色。
缺点: 集团下属工程部或项目部管理效率降低 , 事无巨细均要等候上级集团意见。招标采购、 和约管理人员增加。

资金实力雄厚, 产品差异化大, 对利润率有一定要求, 但对开发项目规模、 开发速度没有严格要求企业（拿地到项目开盘通常在18个月到24个月之间）, 会在项目初设阶段, 依据产品标准计算目标成本。目标成本在审批经过后, 项目开发阶段招投标工作, 都会与目标成本对比, 发生偏差时, 立刻调整设计或上报调整目标成本。总包单位工程严格根据招标步骤, 通常采取总价包干协议。变更同期审核。
优点: 步骤规范, 预算控制效果很好, 结算工作量小。（变更工作量与施工图纸完善程度相关）。
缺点: 开发速度慢, 适用条件高。招标阶段工作量大。

材料采购引入“战略供给商概念”, 建立集团统一采购模式, 多数材料、 设备、 产品有战略供给商提供, 价格统一, 质量品质有保障、 订购速度快。
优点: 质量品质有保障、 前期采购招标工作少、 下单速度快。
缺点: 协议数量巨大, 管理工作量增加, 且因为多个原因, 采购价格未必是最优价格。

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2.  FIDIC协议与国家范本协议区分
2.1.  FIDIC协议简单介绍
FIDIC是国际上广泛使用协议格式, 也经历了一百多年演变过程。1999年最新FIDIC协议文本为: 《施工协议条件》、 《永久设备、 设计与建造协议条件》、 《EPC交钥匙项目协议条件》和《简明协议格式》四种文本。
《施工协议条件》、 是单价包干协议, 推荐用于由雇主设计、 或由其代表——工程师设计房屋建筑或工程。在这种协议形式下, 承包商通常都根据雇主提供设计施工。但工程中一些土木、 机械、 电力和/或建造工程也可能由承包商设计。
《永久设备、 设计与建造协议条件》推荐用于电力和/或机械设备提供。提供、 以及房屋建筑或工程设计和实施。在这种协议形式下, 通常都是由承包商根据雇关键求设计、 制造、 安装永久设备 (可能包含由土木、 机械、 电力、 和/或建造工程任何组合形式)。是含设计总价包干协议。
《EPC交钥匙项目协议条件》是由承包商实施全部设计、 采购和建造工作: 即在“交钥匙”时, 提供一个配置完整、 能够运行设施（如工厂）。承包商完全负责项目计划、 可行性研究、 设计和施工, 雇主基础不参与工作。是总价包干协议。
《简明协议格式》适适用于投资金额相对较小或工期较短房屋工程和土木工程, 它提供了五种价格模式: ①纯包干协议价格②附费率表包干协议价格③附工程量表包干协议价格④附工程量表重新测量协议价格⑤费用赔偿形式协议价格。
对于商业地产、 商品房开发总包协议, 推荐使用第一个协议《施工协议条件》。所以, FIDIC条件（或称FIDIC条款）被认为是固定单价（单价包干）协议。在下文中FIDIC条件均指《施工协议条件》。FIDIC对协议双方权利、 义务、 责任和风险更为平衡。比如: 招标方提供工程量清单, 并对工程量清单正确性负责, 投标方对工程单价正确性负责。

2.2.  国家范本介绍
国家范本, 格式内容基础模仿了《施工协议条件》, 但23．2条对协议价款认定, 要求了三种方法（1）固定价格协议。（2）可调价格协议。（3）成本加酬金协议。
因为三种定价模式风险负担范围及价格确定方法是有很大区分。国家范本不可避免会出现为了增加协议适用性, 肯定降低针对性描述。
2.3.  FIDIC条款与国家范本提供格式只是协议通用条款部分, 描述是项目共性问题处理、 处理方法, 责任权利划分。而针对项目个性内容, 应在协议专用条款内处理。所以专用条款格式内容, 才是真正表现了是一个企业协议管理能力、 造价管理能力。专用条款内工程范围、 计量标准、 施工规范, 表现是企业现场管理水平、 和约体系计划能力、 造价控制能力、 设计水平。
2.4.  FIDIC条款与国家范本使用比较:
2.4.1.  FIDIC条款是固定单价协议。而中国开发商更愿意选择固定总价协议。FIDICl里“固定单价”肯定意味着“工程量按实计算”是可调, 而“固定总价”意味着工程量及单价都是不调整, 只能对协议约定包干风险外费用进行调整。而在国家范本通用条款里, 都无法找到具体、 确定定义和描述而在造价确定方面。同时FIDIC协议单价包干, 意味着完工工程量按图纸实际计量, 同时, 假如工程量改变超出一定幅度以后(比如工程量改变造成协议总价改变超出1%, 单项工程工程量改变超出该项工程量25%, )单价将按协议约定调整。而实际使用中, 开发商更喜爱采取总价包干, 转嫁工程量计算误差风险。同时, 假如协议约定按完工图计算工程量, 即使发觉完工工程量与招标清单数量发生较大幅度调整, 也极少约定单价调整及价格调整方法。
2.4.2.  FIDIC条款经过公开招标选择优质施工企业。中国开发商喜爱邀请招标、 或者加入议标程序。
2.4.3.  FIDIC条款监理工程师为管理关键, 提倡对工程师独立授权, 让其独立公正工作。在中国因为对监理方/咨询顾问信任与授权均不够,极难充足发挥工程师作用。比如对监理工程师权利限定。在FIDIC协议在中国使用过程中, 监理工程师权利相当一部分都归于建设单位（比如: 分包单位指定与认可、 发出开工通知、 非承包商原定停工后果确定、 工程款支付批核、 完工时间延长等）, 而在FIDIC协议中, 该权利均属第三方独立监理工程师全部。
2.4.4.  FIDIC法律环境是: 英美法律体系是一般法法系: 以判例法为关键表现形式。我法律体系是大陆法法系: 其法律以成文法即制订法方法存在。也就是在英美, 一样情况有过判例以后, 判例就成为法律条款, 类似案例能够引用过往案例, 要求到一样判罚结果。而在中国, 法官有较大度量权, 出于对成文法律了解不一样, 同一个案子在不一样法院, 在不一样时期, 可能得到不一样判罚结果。所以, 中国类似案例判罚, 不能做为下一案例判罚结果推论基础。
2.4.5.  FIDIC条款里, 有明确针对开发商指定分包商分包条款, 而且在第59条约定: 总承包商若没有以合理理由反对指定分包商成为其分包商, 其应就指定分包商违约向业主负担责任。而国家范本第十一条38款只约定了承包商能够发包人同意情况下分包工程。并没有明确开发商是否能够指定分包。在地产项目开发实际操作中, 由开发商指定分包商情况屡见不鲜。而在现行法律法规中, 均明示发包人不得指定分包。与指定分包相关内容详6.1节
2.4.6.  FIDIC条款对施工过程可能发生多种情况估计较多, 思绪是树状结构（工程施工过程中有多个可能, 然后每种可能有不一样多个处理方法）而国家范本对正常完工验收程序估计较多, 思绪多为线状结构。如完工验收FIDIC条款相关约定:
①  完工试验取得经过;
②  完成协议要求接收要求完工所需要全部工作;
③  任何对工程或分项工程预期使用目没有实质性影响少许收尾工作和缺点（直到或当收尾工作和缺点修补完成时）,
④  雇主未颁发接收证书前, 雇主不得使用该部分工程（除协议要求外）。如雇主使用任何部分应视为从开始使用日期起已被接收, 承包商应以后日起不再负担该部分照管责任, 应转由雇主负责, 如承包商提出要求, 工程师应颁发该部分接收证书。
⑤  未验收合格, 需重新验收至验收合格。未验收合格, 使雇主实质上丧失了工程或分项工程整个利益时, 雇主拒收工程或分项工程。未验收合格, 雇关键求验收, 承包商应继续推行协议要求全部其她义务, 但协议价格应予降低, 降低金额足以填补此项试验未经过后果给雇主带来价值损失。
⑥  工程师在收到承包商完工验收申请, 安排完工验收, 如拒绝申请, 应说明理由。假如既未颁发接收证书, 又未拒绝承包商申请, 而工程或分项工程（视情况而定）实质上符合协议要求, 接收证书应视为已在上述要求期限最终一日颁发。
⑦  工程师颁发部分工程接收证书后, 应使承包商能迟早采取可能必需步骤, 进行任何还未完成完工试验。部分工程（不是分项工程）接收证书, 以后工程剩下部分完工误期损害赔偿费应予降低。假如因为雇主接收和（或）使用部分工程, 造成承包商增加费用, 承包商应通知工程是, 并提交所以增加费用（含利润）。工程师收到该通知后, 相关条款, 对此项费用和利润, 进行约定或确定。
⑧  假如承包商不妥地延误了完工试验, 工程师可通知承包商, 要求在接到通知后21天内进行完工试验。假如承包商未在要求21天内进行完工试验, 雇主人员可自行进行这些试验, 试验风险和费用应由承包商负担。这些完工试验均应被视为是承包商在场时进行, 试验结果应作为正确, 给予认可。
国家范本工程完工约定为:
承包人必需根据协议书约定完工日期或工程师同意顺延工期完工。
因承包人原因不能根据协议书约定完工日期或工程师同意顺延工期完工, 承包人负担违约责任。
施工中发包人如需提前完工, 双方协商一致后应签署提前完工协议, 作为协议文件组成部分。提前完工协议应包含承包人为确保工程质量和安全采取方法、 发包人为提前完工提供条件以及提前完工所需追加协议价款等内容

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3.  多个协议价款确定方法优劣比较
在1999版建设部颁布建设工程施工协议（示范文本）23.2条款中, 指出有三种确定协议价款方法, 双方可在专用条款内约定采取其中一个: （1）固定价格协议。（2）可调价格协议。（3）成本加酬金协议。而具体计算方法, 应按双方应在专用条款中约定。
上述三种确定协议价款方法, 在实践中表现为四种包干形式:
3.1.  总价包干:
总价协议是指支付承包方款项在协议中是一个“要求金额”即总价。总价协议关键特征: 一是价格依据确定由承包方实施全部任务, 按承包方在投标报价中提出总价确定;二是实施工程范围、 工程性质、 质量技术标准应在事先明确约定。
采取这种协议, 协议总价只有在设计和工程范围有所变更情况下才能随之做对应变更, 除此之外, 协议总价是不能变动。所以, 作为协议价格计算依据图纸及要求、 规范应对工程作出详尽描述, 通常在施工图设计阶段, 施工详图己完成情况下。采取固定总价协议, 承包方要负担实物工程量、 工程单价、 地质条件、 气候和其她一切客观原因造成亏损风险。在协议实施过程中, 承发包双方均不能因为工程量、 设备、 材料价格、 工资等变动和地质条件恶劣、 气候恶劣等理由, 提出对协议总价调值要求, 所以承包方要在投标时对一切费用上升原因做出估量并包含在投标报价之中。
所以, 这种形式协议适适用于工期较短(通常不超出一年), 对最终产品要求又非常明确工程项目, 这就要求项目内涵清楚, 项目设计图纸完整齐全, 项目工作范围及工程量计算依据确切。
固定总价协议适适用于以下情况:
1.工程量小、 工期短、 估量在施工过程中环境原因改变小, 工程条件稳定并合理;
2.工程设计具体, 图纸完整、 清楚, 工程任务和范围明确;
3.工程结构和技术简单, 风险小;
4.投标期相对宽裕, 承包商能够有充足时间具体考察现场、 复核工程量, 分析招标文件, 确定施工计划。
总价包干协议价格组成明细, 并不是协议必需内容。价格组成明细仅是为了变更发生时, , 做为计算变更价格依据。

3.2.  费率包干
费率包干协议通常是根据当地定额计算直接费, 其中工程量按定额计量标准计算, 单价按定额用量乘以当地信息价（信息价通常略高于市场采购价）。协议会约定一个固定费率做为间接费、 利润、 税金取费标准。假如这个费率是招标得到, 通常会低于费用定额要求费率, 不过在多数城市费率定额汉字明施工、 税金、 劳动保险等是不许可竞争优惠, 能优惠部分为管理费、 利润。费率包干协议其性质类似于成本加固定酬金协议, 只是酬金以固定费率计算, 直接费按定额计算。
费率包干造价控制效果弱, 不过招标程序简单, 效率高, 在项目不大, 施工图纸设计不完善（按图纸包干将会出现大量变更）, 但对时间要求较为严格时候, 仍被广泛使用。
费率包干通常采取定额计算工程直接费, 按包干费率计算间接费、 利润、 税金。

3.3.  单价包干
单价包干协议是指单价协议即在整个协议期间实施同一协议单价, 而工程量则按实际完成数量结算, 也就是量变价不变协议。FIDIC协议以及通常情况下“清单报价”协议都指是单价包干协议。
工程量清单通常由开发企业在招标文件中提供, 作为承包商计算报价依据。工程量清单由开发企业委托有资质中介咨询机构提供（开发企业有技术力量也能够自行编制）。协议总价为给定分项工程量计算单价乘以工程量汇总为总价。工程量清单就是对协议要求要实施工程全部项目和内容按工程部位、 性质等列在一系列表内。每个表中现有工程部位和该部位需实施各个项目, 又有每个项目工程量和计价要求, 以及每个项目报价和每个表总计等。
工程量清单招标方法, 给各投标单位工程量由招标方统一提供清单, 避免了预算工作反复性和计算工程量矛盾。缩短招标周期、 避免反复劳动: 同时缩短招标时间、 提升功效, 并消除因工程量不统一而引发在标价上误差, 能够从细节上衡量投标企业作价水平及其合理性, 有利于正确评标。
投标单位负担单价风险, 业主负担工程量风险。是较为公平包干模式。
单价包干通常采取清单计价模式。

3.4.  成本加固定酬金: 较少采取
成本加固定酬金协议这是依据双方协议, 工程不管成本多少, 其承包商人工、 材料、 机械等直接费全部按实报销, 然后再给予承包商一笔固定费用, 作为承包商酬金。
这种协议形式关键适适用于工程内容及其技术经济指标还未确定, 投标报价依据尚不充足情况下, 发包方因工期要求紧迫, 必需发包工程;或者发包方与承包方之间含有高度信任, 承包方在一些方面含有独特技术、 专长和经验工程。以这种形式签定建设施工协议, 有两个显著缺点: 一是发包方对工程总价不能实施实际控制: 二是承包方对降低成本也不大感爱好。
关键使用在下列情况中:
1.需要立刻开展项目——如救灾项目。
2.特殊技术工程项目——如有技术壁垒、 。
3.风险很大项目——如采取创新工艺, 双方对这个工艺都没有经验数据借鉴。如使用材料价格短期内波动巨大, 且无法估量价格走势。
这类协议中, 业主负担项目实际发生一切费用, 所以也就负担了项目全部风险。所以, 这种协议形式在建设工程中较少采取。

3.5.  清单计价形式和定额计价形式区分
清单计价形式和定额计价形式表面上区分是:
定额计价形式: 是以地域定额或行业定额及其费用定额、 信息价为基础, 计算得到考虑到市场价格差异工程价格。工程量按定额规则计算, 通常工程量由施工单位、 投标单位计算。
清单计价是形式: 是以《建设工程工程量清单计价规范》为基础, 工程量通常由发标单位提供, 施工单位（或投标单位）参考定额用量、 市场价格、 企业本身特点以及招标文件提供商务条款下填报工程单价, 和工程价格。
二者实质区分是: 前者定价依据是定额管理部分颁布与造价相关多种文件, 得到是社会平均消耗水平工程造价, 而清单计价形式是要求充足表现企业实力和市场竞争报价。
在实际使用中, 因为清单子目综合程度比定额子目高, 综合度高子目比拆开子目报价低。同时, 因为子目综合度高, 子目少, 结算工作量也会对应降低部分。
因为定额经历过50多年发展、 完善, 整个体系较为完善（当然, 不一样地域定额编制水平也是多少有些区分）, 哪些费用（尤其是行政事业性收费）定额里已经包含, 哪些没有包含, 通常都有比较明确说明。也就是说, 外地开发企业进入一个新城市, 因为对定额了解不如当地企业, 所以用定额计价形式相对会被动部分。
而清单大面积推广使用时间短（不足）, 国家清单也还处于不停完善阶段。因为清单工程内容描述不够清楚, 往往需要招投标双方对工程施工技术、 工程验收规范、 地方法规进行充足了解和消化, 才能愈加好发挥清单费用包干特点。。
费率包干项目提议采取定额计价形式。
费率包干是建立在工程直接费套用定额, 工程间接费、 利润、 税金在工程直接费基础上, 按优惠费率计算。所以, 套用定额是全部费用计算基础。即使采取清单形式, 也不过是多一个清单按定额组价, 清单按定额取费过程。
总价包干、 单价包干项目提议采取清单形式。
采取清单形式, 首先投标单位能够充足竞争, 其次, 清单形式子目综合程度高, 发标单位对工作内容、 工作范围描述也有较大灵活性。
另外: 因为清单计价规范约定内容少, 发包单位有大操作空间。同时, 假如发包单位描述不正确话, 也会给施工单位留下较大索赔空间。所以, 采取清单计价形式, 对工程范围、 工作内容描述一定要尽可能完整。
3.6.  需要说明是:
在99版建设部施工协议范本中, 明示: “固定价格协议。双方在专用条款内约定协议价款包含风险范围和风险费用计算方法, 在约定风险范围内协议价款不再调整。风险范围以外协议价款调整方法, 应该在专用条款内约定。”也就是说: 即使是固定价格协议（或总价包干协议）也是可调整总价协议, 只是在协议约定包干范围内总价固定, 包干范围外风险发生时, 还是要调整。这个风险, 可能是材料价格波动, 也可能是图纸改变, 还可能是自然气候。风险发生时, 是否会造成总价改变, 要依据协议约定实施。
所以, 认为总价包干或者固定价格协议, 就是不管协议怎样约定, 只要是总价包干, 就应该是不管发生什么改变, 价格都不调整协议, 是错误。因为项目本身含有投入金额大、 建设周期长、 建设过程复杂、 造价改变原因众多等特点, 完全根本总价包干项目极难碰到。
价格调整必需有完善变更同意手续。（变更步骤请看7.3节）地产企业应对变更审批权限做出明确限定, 杜绝随意变更、 有预谋恶意变更。

3.7.  依据不一样建设阶段, 提议采取合约模式组合
为了有效控制造价, 在可能条件下, 提议有尽可能使用总价包干协议。但因为总价包干协议在协议签署前需要明确项目工作范围、 工作内容、 质量标准、 技术规范、 材料规格型号技术指标、 开完工时间、 进度安排、 施工企业责任和义务、 总包单位与分包单位责任边界、 风险分摊等。上述工作细致而繁杂。所以在实际工作中, 我们通常结合其她合约方法, 综合使用。
同时, 在工期担心条件下, 单价包干协议也是常常采取一个方法。
3.7.1.  项目开始前: 场地平整、 围墙砌筑、 临时水电等设施
协议签署时: 工程做法明确, 工程量可按图纸计量（或虽无法正确计量, 但总量是确定, 比如现有场地内垃圾清运）宜用总价包干。比如围墙、 变电设备安装。
工程做法明确, 工程量无法正确计量采取单价包干。比如: 场地清淤, 土方采购。

3.7.2.  售楼处
售楼处因为工程量相对较小, 工期紧, 为了表现展示效果, 设计相对复杂, 招标时图纸完整度差, 所以, 提议使用单价包干协议或费率包干协议。

3.7.3.  开发项目正式建设: 提议尽可能采取总价包干协议, 并对协议范围内不确定项目采取暂定单价、 暂列金额等形式
3.7.4.  变更较多园林景观工程: 提议采取单价包干协议, 工程量按完工图结算。

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4.1.  合约构架标准
因为开发企业直接指定分包单位越多, 合约关系越复杂, 协议管理内容越多, 协议边界也越多, 相关利益方纠纷也会随之增加, 所以, 应简化合约关系, 尽可能降低指定分包单位数量, 对于能在总包协议中约定, 完全能够由总包单位负担工作内容, 应全部由总包单位负担。同时, 因为专业化施工和行业分工, 一个项目肯定会有一个总包、 若干个分包出现。为了使总包协议合理有序实施, 明确总包、 分包责任范围, 必需在总包招标文件中, 应对开发商指定分包工程做出计划。对于少许不能确定是否由总包完成工作, 可标明该工作内容为可选择项目（即开发商能够选择施工单位能够是总包, 也能够是专业分包）。

4.2.  协议文件组成及与招标文件关系
简单说, 经过招投标选择施工单位, 协议条款采取FIDIC模式协议文件组成为: 招标文件 + 投标单位回标文件 + 招标过程中往来函件。也就是说, 协议文件并非是招标确定中标单位后才编制一个新文件, 协议是在招标文件中就已经约定了协议条款、 工程范围、 质量要求等, 结合回标文件报价及施工组织等、 还包含了在投标及定标过程中澄清文件、 会议纪要、 施工单位答辩等。协议文件是整个招标、 定标过程全部有效文件集合。
因为投标单位（施工单位）需要依据招标文件内约定商务条款进行综合单价组价、 报价。对报价有影响关键协议条款包含: 承包范围, 分包和总包工作职责界限、 质量要求、 甲方付款百分比、 付款时间、 工程量确定方法、 工期、 协议价格调整前提条件、 结算方法、 保留金百分比、 质量确保要求、 施工单位负担工程风险范围、 争议处理方法、 保险缴纳责任等。而上述内容在协议通用条件及专用条件中都应该有具体描述。

4.2.1.  招标文件组成为（样例）:
一、   投标须知及附录
附录‘一’ – 授权委托书(样本)
附录‘二’ – 履约保函(样本)
附录‘三’ – 投标保函(样本)
附录‘四’ – 中标通知书(样本)
附录‘