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开发商是否有权解除前期物业服务协议？
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开发商广州市重益房产发展有限企业（以下简称重益企业）经过招投标方法选聘广州如意物业管理有限企业（以下简称如意物业企业）为重益广场提供前期物业管理服务。双方签署了《重益广场物业管理委托协议》, 约定: 委托管理期限自协议签字、 盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务企业后30日止。如意物业企业负责编制年度物业管理决算汇报, 每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。

协议签署后, 重益企业认为, 《重益广场物业管理委托协议》作为委托协议, 委托人有权随时解除协议。协议推行期间, 如意物业企业没有根据协议约定编制年度物业管理决算汇报并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支汇报, 属于严重违约行为。重益企业于11月15日向如意物业企业发出解除协议通知书, 如意物业企业亦签收了该通知, 并明确表示不一样意解除协议。

对此, 重益企业向法院提起诉讼, 要求法院确定《重益广场物业管理委托协议》于11月15日解除; 要求被告如意物业企业对已经收取1月1日至11月1日物业费向原告重益企业提供决算汇报。

被告辩称: 首先, 《重益广场临时管理条约》载明“在重益广场业主委员会成立之前, 除物业服务企业被取消资质及企业注销外, 重益企业不得变更物业服务企业”。重益广场至今未成立业主委员会, 被告持有三级物业管理资质, 企业并未注销, 原告不得解除协议。

其次, 原告要求解除协议理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算汇报, 但被告提供证据证实被告已推行了上述义务, 且即使被告未推行公告义务也不组成根本违约, 原告无权要求解除委托协议。

第三, 原告应依据约定程序解除协议。如被告物业服务未达成管理目标, 原告应先要求被告限期整改, 但被告一直未收到原告相关限期整改通知, 在此情况下, 被告无权直接要求终止委托协议。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供物业服务情况, 所以, 协议解除条件未成就, 请求法院驳回原告诉讼请求。

该案件争议焦点集中在: 原告是否有权解除《重益广场物业管理委托协议》？

[律师解析]

协议解除含有以下多个特点:

1.协议解除适适用于有效成立协议, 能解除协议必需是正当有效协议。
2.协议解除必需含有一定条件, 严禁协议当事人在没有任何法定或者约定依据情况下人一解除协议。
3.协议解除必需有解除行为, 必需要由享受法定或约定解除权一方行使解除权, 作出解除协议意思表示。
4.协议解除效力是使协议关系自始消亡或向未来消亡。

协议解除方法分为法定解除和约定解除。法定解除是指协议成立以后, 没有推行或没有推行完成之前, 当事人一方经过行使法定解除权而使协议效力消亡行为。对于法定解除权行使, 中国协议法采取了“根本违约”标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指协议成立以后, 在未推行或未完全推行之前, 当事人双方经过协商解除协议, 使协议效力消亡行为。《协议法》要求, 当事人协商一致, 能够解除协议。约定解除权是指当事人双方在协议中约定, 在协议成立以后, 没有推行或没有完全推行完成之前, 由当事人一方在某种解除协议条件成就时享受解除权, 并能够经过行使协议解除权, 使协议关系消亡。《协议法》要求, 当事人能够约定一方解除协议条件。解除协议条件成就时, 解除权人能够解除协议。

本案中, 《重益广场物业管理委托协议》第二十九条约定: “如如意物业企业违反该协议中相关物业服务义务和物业服务质量约定, 未能达成约定管理目标, 重益企业有权要求其限期整改, 逾期未整改后仍未完成管理目标或出现1/2以上业主不满意如意物业企业服务时, 重益企业有权终止协议。”依据协议解除相关要求, 双方在协议中约定了协议解除条件, 即被告违反协议中相关物业服务义务和质量约定, 原告要求其限期整改, 逾期未整改后仍未完成管理目标, 或者在重益广场出现1/2以上业主不满意被告提供物业服务时, 原告有权解除协议。依据原告提供证据材料, 不能证实被告在提供物业服务过程中, 存在严重违反协议要求行为, 原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供物业服务情形。所以, 协议约定解除条件未成就, 原告不享受协议解除权。那么, 原告是否享受法定解除权呢？依据协议法要求, 法定解除权采取是“根本违约”标准, 即违约行为致使不能实现协议目。本案中, 被告没有按期编制年度物业管理决算汇报, 并不组成对物业管理委托协议根本违约, 被告依约推行了物业管理委托协议关键义务, 所以, 原告不能行使法定解除权解除物业管理委托协议。

原告称, 《协议法》第四百一十条要求, 委托人或者受托人能够随时解除委托协议。原告据此享受随时单方解除协议权利。那么, 物业管理委托协议能否直接适用委托协议相关要求呢？

目前, 理论界通说认为, 物业服务协议属于委托协议一个。但二者还存在很多不一样地方。委托协议双方当事人能够随时解除委托协议, 而物业服务协议解除需要有严格条件。《物权法》第七十六条要求, 选聘和解聘物业服务企业或者其她管理人由业主共同决定。本案中, 重益广场还未成立业主委员会, 由建设单位与物业服务企业签署前期物业管理协议。但重益广场已经交付使用多年, 除了开发商还有其她业主也与如意物业企业签署了物业管理委托协议。假如重益企业单方解除了物业管理委托协议, 势必直接影响到重益广场其她业主利益。所以, 开发商作为重益广场单个业主, 无权单方解除包含重益广场公共利益物业管理委托协议。假如重益广场业主确实需要重新选聘物业服务企业, 能够经过召开业主大会, 选举产生业主委员会, 授权业主委员会进行。假如任由一方随意解除协议, 肯定会造成重益广场物业管理无序或不稳定, 从根本上造成对全体业主利益损害, 激化社会矛盾。

[法院判决]

法院经审理后认为, 《重益广场物业管理委托协议》是原被告双方当事人真实意思表示, 协议正当有效。双方当事人应该根据约定推行自己义务。协议约定被告应按期负责编制年度物业管理决算汇报, 被告未按期推行该项义务, 对原告该项请求被告亦表示同意, 对此项诉讼请求法院给予支持。

相关原告认为, 本身作为委托人享受随时解除协议权利。法院认为, 因本案纠纷属物业服务协议纠纷, 依据最高人民法院《民事案件案由要求》要求, 这类纠纷属服务协议纠纷, 而原告依据《 中国协议法》中相关委托协议要求, 要求解除双方所签协议, 缺乏法律依据, 不予支持。原告也未能提供证据证实其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告服务不满意情形, 不予支持其要求解除协议诉讼请求。而且本案所涉被告提供服务物业区域中并非只有原告一个业主, 其单方解除协议, 会影响到其她业主正当权益, 不能给予支持。

故判决以下: 自判决生效之日起20日内, 被告如意物业企业对已经收取1月1日至11月1日物业费向原告重益企业提供决算汇报, 驳回原告其她诉讼请求。