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房屋买卖协议纠纷案例分析
近些年, 与房地产市场繁荣相伴随, 则是房地产纠纷案件大量出现, 从滨海新区塘沽审判区了解到, , 受理各类民事案件4300余件, 其中房屋买卖协议纠纷、 房屋拆迁安置赔偿协议纠纷等包含房地产案件占到七成以上。经过这些年我在房地产领域关注和学习, 结合在地产企业工作时接触部分案例, 和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与部分案件陪审, 现总结了房屋买卖协议纠纷这部分部分经典案例, 和大家分享、 研究。
房屋买卖协议纠纷分为商品房买卖协议纠纷和二手房买卖协议纠纷。
一、 商品房买卖协议纠纷
商品房买卖协议, 是指房地产开发企业将还未建成或者已经完工房屋向社会销售, 转移房屋全部权于买受人, 买受人支付价款协议。这类协议也就是常说“一手房买卖协议”, 房地产开发商为协议一方当事人, 这类协议签署、 推行过程中纠纷关键有以下几类:
（一）售房广告引发纠纷
众所周知, 开发商在售楼过程中为了推销房屋, 大幅度制作售楼广告, 销售人员在销售过程中为了追求业绩, 也对购房人进行很多说明及允诺, 关键情形有: （1）向购房人提供一些购房优惠或附带赠予礼品说明; （2）对商品房美观性陈说; （3）对商品房使用功效陈说; （4）对商品房环境性陈说; （5）售后承诺, 比如“售后包租”、 “代租”等售后回报, 为外地购房者办理当地城市户口指标等等。而这些往往在购房人签署协议后或入往后统统不见踪影。
案例一, 天津某开发商在对外预售房屋时, 宣传广告称小区楼房前后间距有60米, 小区绿化率为50%, 并在预售房屋协议中约定, “开发商不得私自变更已经与业主约定小区平面图, 若确需变更应该取得业主书面同意; 开发商未取得业主同意变更小区平面布局, 业主有权要求开发商恢复, 不能恢复, 开发商应该向业主支付总房价款3%违约金”。该小区业主收房时才发觉楼房前后间距由原来60缩小成了40.2平米, 显著违反了小区计划, 开发商违约。经过法院审理查明, 开发商是自行提出变更计划, 并未取得业主同意, 政府相关部门也没有强制要求变更, 据此法院一审判决开发商向维权业主负担总房价款3%违约金。
案例二, 北京某高级小区在售楼时在宣传资料中承诺, ”小区内综合绿化面积达总占地面积31%, 拥有6800绿地和中心花园, 环境宜人, 5000平米地下超大停车库, 原装高级现代电梯, 小区实施封闭式管理, 二十四小时保安, 房屋共用部分精美装修等等”。一样业主入住以上承诺纷纷不能兑现, 要求开发商负担违约责任。一审法院认为, 开发商对于绿地、 花园面积、 车库、 原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准说明和允诺, 影响到了商品房档次及居住质量, 也会对买受人购房, 签订购房协议及房屋价格确定产生关键影响, 所以对上述几项开发企业说明和允诺内容应该认定为协议内容。最终调解结案, 开发商给予一定经济赔偿。不过, 一样案例, 假如要求解除协议, 法院驳回诉讼请求。
案例三, 贻成尚北新风系统案例。
案例四, 贻成综合大厦土地使用年限案例。土地变性后, 使用年限未变。
法律分析:
适使用方法律: 实践当中处理此案件关键依据是《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第三条, “商品房销售广告和宣传资料为要约邀请, 不过出卖人就商品房开发计划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖协议签订以及房屋价格确定有重大影响, 应该视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议, 亦应该视为协议内容, 当事人违反, 应该负担违约责任”。
经过上面案例, 购房者基础售房广告纠纷通常有两种诉求: 一是要求开发商负担违约责任和赔偿相关损失; 二是要求解除商品房买卖协议, 并赔偿相关损失, 损失关键为购房款利息损失及房屋升值带来差价损失。在第一个诉讼请求中, 若商品房买卖协议中对违约责任有要求, 则购房者直接依据协议约定之数额请求违约赔偿金, 案例一。但大部分时候, 协议中并未约定开发商具体违约责任, 天津市房管局版本仅对开发商延期交房、 办证、 面积差异、 设计变更等进行了违约责任约定, 补充条款是开发商自行确定, 仅对购房者进行了很多约定, 极少约定本身违约责任, 这种情况下, 估算损失大小存在困难, 法官通常倾向于调解结案; 在第二种诉讼请求中, 购房者关键是依据协议法第94条之要求请求解除协议。从法理上来讲, 购房者能否行使解除权依据是违约方违约行为是否组成根本性违约, 只有在违约方违约行为组成根本性违约情形下, 才给予守约方解除协议权利。协议法第94条要求多个情形, 则是法律上对根本性违约行为做列举, 在列举五种情形中, 销售广告不实可套用关键是该条第4款之要求“当事人一方拖延推行债务或者有其她违约行为致使不能实现协议目”所以, 需要法院对案件进行审查, 判定广告不实违约行为是否造成协议目不能实现, 依据商品房买卖通常目而言, 应从一般人通常生活经验及交易习惯角度考察, 对于商品房销售广告中开发商许诺不过最终没有订入协议而成为协议条款事项及内容, 即使事后在客观上对购房人买受该商品房目产生了不良影响, 但双方尤其是买受人在签订协议时竟没有主意该内容, 最少说明该内容并非是买受人在签订协议时首先考虑问题, 从这一角度看, 因商品房销售广告许诺没有订入协议致使该内容法律地位不稳定而引发纠纷, 买受人也有一定可责性, 如上述案例中, 开发商对周围环境、 配套设施问题上许诺没有到位, 法院认定为通常违约, 协议继续推行, 赔偿酌定裁量。
售楼员许诺, 有没有证据是关键。
（二）认购纠纷
认购是指在商品房买卖协议过程中, 双方当事人在签署商品房预售协议或商品房现房买卖协议前签署文书行为, 是对双方交易房屋相关事宜初步确定。签署文书名称五花八门, 有叫“认购书”, 有叫“订购协议”, 还有叫“房号保留协议”。这方面案例:
案例一, 周某应房产企业要求与其签署《房产认购协议书》, 并交付了定金2万元, 约定购置该企业开发一处房屋。当初该企业声称该房屋绝对不存在抵押等情况。签署协议后, 周某遂于约定日期携带购房款到房产企业准备正式签署商品房买卖协议, 签署协议前, 周某经向产权机关查询得悉她预订该套住宅已于认购协议签署前抵押给银行。周某遂拒绝签署商品房买卖协议, 并要求房产企业返还定金2万元;并提出在房产企业解除对该房屋抵押后, 双方再签署商品房买卖协议。但房产企业不愿退还已收取定金。周某遂将房产企业告上法庭, 要求法院判令该企业撤销《房产认购协议书》, 返还已交2万元定金并加倍赔偿2万元。
　　开庭后, 房产企业辩称: 该房产确实已抵押给银行, 但企业在与周某签署协议之前, 已通知周某房产被抵押事实, 银行也同意企业销售被抵押房产, 何况现在周某没有遭受任何损失。因为周某没有按时签署商品房买卖协议, 已经违约, 故企业不退还购房定金行为并无不妥, 请求法院驳回其诉讼请求。
　　法院审理后认为, 因为房产企业在签订《房产认购协议书》时, 没有如实向购房者说明房产已被抵押, 依据《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》作出判决: 撤销双方签署《房产认购协议书》, 房产企业返还周某已付购房定金2万元, 并支付赔偿金2万元。
案例二, 陈某与某地产企业签署《房产定购协议书》, 约定陈定购一套商品房, 并支付定金1万元。协议另载明: 陈在签署定购协议时已具体阅读和了解星星企业在销售现场公告《商品房买卖协议》范本、 补充协议等购房文本内容。同年4月19日, 陈签署《商品房买卖协议》时, 认为该协议补充协议有很多不公平条款, 两次发函要求修改不公平条款。最终双方扯皮起诉到法院。
法院审理后认为: 该协议明确载明: 陈已具体阅读和了解该《商品房买卖协议》范本、 补充协议等购房文本内容, 故陈应按定购协议约定协议基础条件与星星企业签署正式《商品房买卖协议》, 星星企业有权拒退定金, 驳回陈诉讼请求。
实践中, 开发商确定《订购协议》往往把本身责任推一干二净, 工作时出具《订购协议》, 换签《商品房买卖协议》时间无法确定, 开发商将在建工程抵押给银行, 在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖协议》, 这时签署正式协议时间会约定为: 自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖协议》。到底什么时候通知没有约定, 有时长达多个月, 使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策, 审查协议时注意此方面。

法律分析:
适使用方法律: 《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第四条“ 出卖人经过认购、 订购、 预订等方法向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保, 假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议, 应该根据法律相关定金要求处理; 因不可归责于当事人双方事由, 造成商品房买卖协议未能签订, 出卖人应该将定金返还买受人。”第五条 商品房认购、 订购、 预订等协议含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议关键内容, 而且出卖人已经根据约定收受购房款, 该协议应该认定为商品房买卖协议。《相关适用<中国担保法>若干问题解释》第115条: “当事人约定以交付定金作为签订主协议担保, 给付定金一方拒绝订主协议, 无权要求返还定金; 收受定金一方拒绝签订协议, 应该双倍返还定金。”
这类纠纷关键集中在两方面: 第一, 订购协议效力问题; 第二, 定金罚则问题。
1、 依据中国法律以及相关司法解释, 效力问题能够分两种种情况分别分析。
首先, 假如双方签署商品房订购协议不含有《商品房销售管理措施》第十六条要求商品房买卖协议十三项（下称“十三项”）关键内容, （附: 《商品房销售管理措施》第十六条
商品房销售时, 房地产开发企业和买受人应该签订书面商品房买卖协议。
商品房买卖协议应该明确以下关键内容:
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二）商品房基础情况;
（三）商品房销售方法;
（四）商品房价款确定方法及总价款、 付款方法、 付款时间;
（五）交付使用条件及日期;
（六）装饰、 设备标准承诺;
（七）供水、 供电、 供热、 燃气、 通讯、 道路、 绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺和相关权益、 责任;
（八）公共配套建筑产权归属;
（九）面积差异处理方法;
（十）办理产权登记相关事宜;
（十一）处理争议方法;
（十二）违约责任;
（十三）双方约定其她事项。）
那么该协议不是正式商品房买卖协议, 而是预约协议, 是独立有效协议。又可细分为开发商有没有取得预售许可证, 假如没有但应认定为无效, 不过近些年, 房价飞涨, 司法实践中出现了扭转。
其次, 假如该协议表现了“十三项”内容, 而且开发商已根据约定收受购房款, 购房者可向相关部门查实该房地产开发商是否已取得房屋预售许可证。假如开发商已取得商品房预售许可证, 那么依据最高法解释, 即使双方签署是商品房订购协议, 但实际上是《商品房买卖协议》, 直接要求交付房屋。
2、 定金罚则问题, 怎样确定定金性质。使用“定金”直接表述; 未使用“定金”, 但间接描述。在商品房买卖协议无法签订情况下, 需区分以下多个情形适用定金罚则:
(1)假如购房者无正当理由没有根据商品房认购书要求时间、 地点去签约, 则应视为因购房者原因未能签订商品房买卖协议, 开发商有权不予返还定金。在这里要注意如前面案例所提到情况, 开发商有过失在先, 而购房者随即不去签约是否属于正当理由? 有判例认为这种情况下, 购房者也有一定过失。所以, 不应适用定金罚则, 开发商只需返还定金即可。
(2)如因开发商过失造成双方不能签署商品房买卖协议, 开发商应负担双倍返还定金责任。此种情形关键包含在认购书约定时限到来时开发商还未含有预售条件或者开发商将认购人认购房屋又卖予她人以及开发商出售抵押房未推行法定义务而造成, 开发商过失使得双方签署认购书目不能实现, 应该适用定金罚则。本案中, 开发商即是在出售已抵押房产过程中没有推行通知受让人(购房者)房产已被抵押法定义务, 从而造成购房者拒绝签署商品房买卖协议, 故法院判令开发商负担双倍返还定金责任。
　　(3)双方对不能签署预售协议均无过失, 定金应该返还。依据《协议法》第117条和《担保法司法解释》第122条要求, 在不可抗力情况下, 不适用定金罚则。另外, 假如双方对于认购书中未确定其她购房协议条款达不成一致意见, 这种情况下对于买卖任何一方而言都不视为违约, 造成购房协议无法签署, 那么开发商就应把定金全部返还购房者, 不应以此为由“没收定金”。后面将会提到政策改变造成不能贷款这种情形, 不适用定金罚则。

（三）房贷难引发相关纠纷
这类纠纷呈快速上升趋势, 受国家调控政策影响。自国家及部分城市限购令出台后, 各大银行对于购房贷款发放越来越收紧, 所以很多购房者在签署购房协议后, 往往因为贷款办不下来造成与开发商之间纠纷。
案例一, 2月, 购房人叶某与某房地产开发企业签署了《天津市商品房买卖协议》, 约定: 叶某购置某房地产企业开发位于天津市河西区某小区房屋, 房屋成交总价为1 480 000元, 叶某支付定金人民币50 000元以及房屋首付款430000元, 剩下房款100万元整以贷款形式支付给房地产企业, 如贷款不足100万元, 以现金形式补足; 若贷款因叶某本身原因未获同意, 由叶某自行筹齐剩下房价款, 以现金形式支付给房地产企业。后董某支付定金5万元, 首付款43万元。4月, 天津实施限购令后, 叶某不能取得银行按揭贷款, 银行给出理由是: 4月17日国务院公布《相关果断遏制部分城市房价过快上涨通知》, 对不能提供1年以受骗地纳税证实或社确保明非当地居民暂停发放购置住房贷款。叶某并非天津市户籍, 也没有提交社保和纳税证实, 所以不符合银行贷款政策。因无法办理贷款, 叶某两次向房地产企业发出解约函, 主张现其没有履约能力。
法院经审理认为, 叶某与房地产企业签署商品房买卖协议正当有效。《相关果断遏制部分城市房价过快上涨通知》包含房贷新政属于国家宏观政策调整, 对购房人履约能力产生重大影响。叶某不能提供1年以受骗地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民, 属于《通知》中暂停发放贷款之情形, 该情形属于政策改变所造成协议成立后客观情况改变, 是叶某在签订商品房买卖协议时所无法预见重大改变, 购房人履约能力改变并非因为其本身原因或签署协议时能够预期商业风险造成, 而是国家房贷新政对购房人履约能力产生了影响。若协议继续推行对于一方当事人已显著不公平, 而购房人履约能力改变亦造成协议目难以实现。此种情况下, 当事人请求人民法院解除协议, 人民法院应依据公平标准, 结合案件实际情况确定。故叶某请求法院解除协议, 应予支持。故最终支持了叶某要求解约诉求, 不负担违约责任。
案例二, 我一个好友在河东红城买了一套商品房, 签署了《商品房买卖协议》, 总价130余万, 首付50万, 其它办理按揭贷款。不过在办理贷款过程中, 银行审查发觉她大课时申请过助学贷款, 而且有逾期还款统计, 加上她现在自己做生意, 银行认为其无固定工作, 还款起源没有确保, 所以贷款申请一直未获批。根据协议, 应自60日内办理完成按揭贷款, 因购房人原因致使贷款无法办理, 购房人应一次性补齐房款, 不然根据逾期付款处理。最终河东区法院判决解除购房协议, 购房人负担20%违约责任。
贻成案例, 上六个月, 对于贷款迟迟未办理集中起诉, 法院传票后大部分能够交齐房款, 下六个月, 市场形势急转之下, 不再起诉了, 购房人要求退房, 退后, 上六个月又报复性反弹, 后悔不已。
法律分析:
法律法规: 最高人民法院相关适用《中国协议法》若干问题解释(二)第二十六条要求: “协议成立以后客观情况发生了当事人在签订协议时无法预见、 非不可抗力造成不属于商业风险重大改变, 继续推行协议对于一方当事人显著不公平或者不能实现协议目, 当事人请求人民法院变更或者解除协议, 人民法院应该依据公平标准, 并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。” 《最高人民法院相关商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第二十三条之要求, 该要求明确: “商品房买卖协议约定, 买受人以担保贷款方法付款、 因当事人一方原因未能签订商品房担保贷款协议并造成商品房买卖协议不能继续推行, 对方当事人能够请求解除协议和赔偿损失。因不可归责于当事人双方事由未能签订商品房担保贷款协议并造成商品房买卖协议不能继续推行, 当事人能够请求解除协议, 出卖人应该将收受购房款本金及其利息或者定金返还买受人”
这类纠纷焦点是: 购房者因无法取得银行贷款而造成无法继续推行协议, 违约责任到底该由谁负担？要具体情况具体分析, 不能一概而论。要看致使贷款办不下来责任到底在哪一方,    假如是因为购房户信用等问题造成银行不予办理按揭贷款, 购房户又没有能力全额支付房款, 造成商品房买卖协议不能继续推行, 那么违约责任在购房户, 开发商能够请求解除协议、 主张违约责任和赔偿损失。假如是因为开发商原因造成无法办理按揭贷款, 那么开发商应该许可购房户以现款分期支付房款。购房户假如无能力现款支付, 则能够请求解除协议、 主张违约责任和赔偿损失。
     假如是因为政策调整原因造成无法办理按揭贷款, 购房户又不愿现款支付, 那么双方都能够请求解除协议, 开发商应该将收受购房款本金及其利息或者定金返还买受人, 双方都不用负担违约责任。对第三种情况, 因为协议没有约定办理按揭贷款, 所以在支付房款时购房户能够现款支付, 也能够办理按揭贷款。但假如是多种原因无法办理按揭贷款, 购房户应该以现款支付以全方面推行协议。不然将会负担违约责任。
     在诉讼过程中, 人民法院通常采取是主动引导当事人重新协商, 改订协议; 重新协商不成, 争取调解处理。对买卖双方而言, 不管是主动还是被动违约, 都有可能要负担违约责任。
    那么, 购房者怎样防范这类纠纷发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大, 不时会有房产新政策出台情况下, 市民在准备购房前, 最好能事先咨询相关银行, 全方面了解目前贷款政策后, 再与开发商签署正式协议, 以避免因无法贷款而引发无须要违约纠纷。
（四）延期交房纠纷
交房时间是《商品房买卖协议》中必需载明事项, 延期交房毋庸置疑是开发商违约行为, 根据协议约定应按日支付违约金, 百分比双方能够事先约定。假如协议交房期届满, 开发商未通知业主收房, 责任很好认定。案例顺驰太阳城。
不过, 近些年伴随大家法律意识逐步提升, 对于商品房交付时是否含有交付条件有了显著关注, 很多业主在办理入住手续时会提到《准入证》这个名词, 贻成交房, 河北区某一楼盘交房时没有准入证, 很多业主不办理手续, 那么到底准入证是什么, 未取得准入证商品房是否含有交付条件, 先看案例。
案例: 7年2月26日, 天津市河东区星河花园住宅小区196名业主, 以选民身份向区人大递交联合署名免职函, 要求免职星河花园住宅小区开发商丁冰河东区人大代表资格。这是中国现在规模最大一次由选民直接提请人大代表免职动议。同时, 这也是业主利用选民身份来维权, 期待以此处理与开发商矛盾。实际上也搀杂了怎样对待天津“准许交付使用证”制度原因。星河花园在没有取得《准入证》情况下通知业主交房, 到了协议约定交房日, 我发觉小区配套设施还没有搞好, 更没有准住证, 这些商品房还不含有交房条件。我等了一年多, 开发商仍迟迟拿不出准住证, 我父亲都79岁了, 这个房子就是为父母买来养老, 无奈之下领取了房屋钥匙。”
　　拿到钥匙10天后, 李高翎将开发商告上法庭, 索赔违约金7万多元。让李高翎吃惊是, 河东区法院判她败诉。记者看到了去年1月17日下发这份判决书。法院认为, 即使开发商未根据《天津市商品房管理条例》要求领取住宅商品房准住证, 但天津市人大制订这个条例是下位法, 而人大制订《建筑法》是上位法, 上位法效力高于下位法, 而《建筑法》要求, 建筑工程完工经验收格后即可交付使用, 而没有要求准住证制度, 所以李高翎败诉。李上诉后, 天津市第二中级法院维持原判。
法律分析:
1、 “新建住宅商品房准许交付使用证”概述
“新建住宅商品房准许交付使用证”通常被简称为“准入证”, 是指政府职能部门对新建住宅商品房在交付使用前, 对其品质及配套设施进行综合验收合格以后发放许可证件。10月24日, 天津市人民代表大会常务委员会出台了《天津市商品房管理条例》, 该《条例》对“准入证”进行了初步要求。属于地方性法规中内容。
该《条例》第10条要求: “房地产开发企业开发建设住宅商品房, 必需在领取建设行政主管部门核发住宅商品房准许交付使用证后, 方可交付使用。”
《条例》第12条要求: “房地产开发企业将住宅商品房交付使用时, 应该向购房人明示住宅商品房准许交付使用证。”
为全方面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作, 天津市建委专门制订了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理要求》（12月1日起施行）。
该《要求》第12条要求: “房地产开发企业将新建住宅商品房交付使用时, 应该向购房人出示该幢住宅准许使用证。 
不按要求办理准许使用证新建住宅商品房不得交付使用。 
对未取得准许使用证商品房, 购房人有权拒绝入住。”
以往中国法律法规只要求了房屋交付时间是在建筑工程完工并经验收合格后。比如《中国建筑法》第61条、 《中国城市房地产管理法》第27条、 《城市房地产开发经营管理条例》第17条、 《建设工程质量管理条例》第16条等。天津市上述要求严格限定了商品房交付条件, 客观上有利于维护业主权益。但因为习惯性思维和房地产开发商惯有强势地位, 使得该《天津市商品房管理条例》出台时, 开发企业往往不能形成足够重视, 对怎样预防风险上也缺乏深度思索, 造成这几年天津市形成了“准入证”纠纷集中爆发时期, 不仅行政层包含面较广, 而且在司法界也形成了较多争议。
2、 办理《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）需要材料
 根据《天津市商品房管理条例》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理要求》要求, 房地产开发企业申办《新建住宅商品房准许交付使用证》需要提供以下材料:
1、 项目完工验收汇报;
2、 建设工程计划验收合格证;
3、 非经营性公建配套证实;
4、 供水、 供电、 供气、 供热、 排水等配套证实;
5、 土地使用权证书;
6、 地名管理部门同意地名文件;
7、 小区完工资料（现实状况照片4张, 一份小区情况介绍）。
其中, 1—4项为法定要件, 5—7项为附件资料。
需要注意是“准入证”按幢发放, 即所谓“一楼一证”。
3、 未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）后果
依据《天津市商品房管理条例》第38条要求: “房地产开发企业有下列行为之一, 建设行政主管部门责令更正, 并可处以十万元以下罚款: 违反本条例第十条要求, 未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用”。
《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理要求》第13条要求: “开发企业不按要求办理准许使用证而将项目交付使用, 由建设行政主管部门按《天津市商品房管理条例》第38条相关要求给予处罚。给购房人造成损失, 房地产开发企业根据协议约定负担对应赔偿责任” 。
4、 天津市地方条例相关“准入证”要求效力问题
如上面案例所述, 某法院认定《天津市商品房管理条例》要求违反了人大制订《建筑法》即上位法要求, 因为诉讼过程中没有依据《天津市商品房管理条例》进行判决。
实际上, 对于认定《天津市商品房管理条例》是否违反《建筑法》要求问题, 从二者立法本意和关系来看, “准入证”制度并未从根本上颠覆《建筑法》相关房屋交付要求, 只是制订了严于《建筑法》交房条件, 从《立法法》和行政法律法规相关要求看, 《天津市商品房管理条例》并不违反中国上位法要求。
5、 部分司法判例对于因“准入证”纠纷处理。
天津各法院在审理“准入证”纠纷时, 因为对法律认知和思维考虑差异, 对于这类案件一直没有一个统一见解, 有些法院并没有认可“准入证”在延期交房案件中法律基准点, 这是业主在涉诉过程中存在关键风险之一。也有支持业主诉讼请求。我年前曾经问过塘沽法院对于这类案件审理把控分寸, 和市场形势挂钩, 稳定压倒一切, 房地产形势好时候, 大多支持业主诉讼请求, 地产商对准入证也很看重, 贻成报建部在每个楼盘交房时压力最大, 有是赶着交房当日才取得准入证, 拿到后立即张贴, 业主这边还和工作人员僵持着呢。不过自开始, 有了转向, 准入证不被认定为法定交房条件了, 恢复到了国家法律要求最底线, 只要经过完工验收, 取得完工验收汇报即可, 因为很多购房人开始以此条件退房, 不利于房地产市场经济稳定。我也同时咨询了二中院、 红桥法院、 河东法院、 北辰法院等法院相关这类纠纷见解, 总体上和塘沽法院见解趋同, 不过有一点需要注意是, 《天津市商品房买卖协议》于2月份修订了, 普遍采取天津市建委制订统一文本, 其中第3条约定: “商品房完工后, 经验收合格, 方可交付, 未经验收或验收不合格不得交付。其中新建住宅商品房, 取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后, 方可交付使用。”加入了准入证约定, 那么在案件审判过程中, 就要看使用是哪个版本协议, 因为牵涉到延期交房违约诉讼, 协议签约日期都在两三年前, 指期房, 假如是使用最新版本, 那就毫无异议支持业主诉讼请求, 因为不管是法定交房条件还是约定交房条件, 《准入证》都是必需, 所以我认为再过一两年这类纠纷应该比较轻易掌控了。
有一点需要说明是, 司法实践中, 不管法院怎么看待《准入证》效力, 不过假如业主在接到开发商通知后即办理了入住, 不过其后却以开发商没有实际交房为由涉诉, 这种情况下业主极难得到支持。
法院通常认为: 开发商虽在未取得该房屋“新建住宅商品房准许交付使用证”情况下向业主交付房屋, 但业主实际入住, 应认定为开发商和业主对交付房屋条件事实变更。就开发商在没有取得准予交付房屋使用证情况下向业主交付房屋一节, 系违反《天津市商品房管理条例》中相关要求, 属于行政部门给予处罚范围, 所以对业主入住后仍以违约为由要求开发商负担责任有失妥当, 故不予支持。
（五）房屋面积纠纷
在中国, 商品房买卖, 都是以建筑面积作为销售单位。通常来说, 商品房建筑面积由两部分组成, 即套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积。然而, 作为消费者来说, 实际购置却只是房屋套内建筑面积。也就是说, 需要将建筑面积减去公共部位与公用房屋分摊面积。在相同单价前提下, 套内建筑面积越大, 购房者越合算, 反之就吃亏了。买房人在入住后常常碰到房屋实际面积和开发商所承诺建筑面积误差问题, 不是缺斤短两地“缩水”, 就是买房人额外负担“涨水”费用。“缩水”侵犯了买房人权益是无疑, “涨水”对买房人来说未必占了廉价, 因为买房人不仅要负担超出部分房价, 还得多支付物业管理费、 供暖费等等。面积纠纷关键分两种情况, 第一, 公摊系数不变情况下, 建筑面积改变, 随之套内建筑面积和公摊面积会同比改变; 第二, 公摊系数变大, 建筑面积不变或改变, 套内建筑面积变小或增加幅度小于公摊面积增加幅度。
现在, 商品房面积误差纠纷处理标准是依据《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》第十四条之要求: 出卖人交付使用房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符, 协议有约定, 根据约定处理;协议没有约定或者约定不明确, 根据以下标准处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%), 根据协议约定价格据实结算, 买受人请求解除协议, 不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%, 买受人请求解除协议、 返还已付购房款及利息, 应予支持。买受人同意继续推行协议, 房屋实际面积大于协议约定面积, 面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款由买受人根据约定价格补足, 面积误差比超出3%部分房价款由出卖人负担, 全部权归买受人;房屋实际面积小于协议约定面积, 面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款及利息由出卖人返还买受人, 面积误差比超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
司法解释对于处理建筑面积改变第一个情况含有明确指导意义, 不过对于面积改变第二种情况, 单纯适用此条法律不利于保护购房人利益。
案例, , 济南某小区居民,以每平方米8000多元价格, 购置了自己房子。领到房产证时, 她们发觉, 开发商新增了公摊面积, 使得实际公摊面积比协议约定多出了2平方米。以小区内2号楼为例, 分摊系数由19.4％增加到了23.8％, 每户增加2平方米以上。开发商依据登记结果主张购房差价额, 每户居民还需再交1万元左右购房款。据悉, 小区内总共有400多户居民, 每户都面临这种情况。

    在与开发商交涉无果情况下, 37户居民将济南市房管局告到历下区法院, 要求房管局收回认证, 纠正济南市房产测绘中心计算错误。

    9个月以后, 历下法院宣判37户居民败诉。以后, 她们又上诉, 被驳回。这些不服输业主又向省检察院提出抗诉, 现在检察院已受理, 此案还未审结。

   这类纠纷根源到底在哪呢？济南市房地局产权监理处测管科一位工作人员称, 依据国家相关要求, 商品房必需取得《预售许可证》才能进行销售, 开发商办理《预售许可证》前提之一, 就是必需有正规测绘机构出具估计绘汇报。估计绘汇报是依据计划部门审批图纸, 还有开发企业提供公摊面积说明等信息, 测绘企业根据国家规范估计出相关面积汇报, 其中包含某套房公摊面积、 套内面积、 建筑面积。 “估计绘没措施进行实地测绘, 部分项目在预售过程中会出现局部计划变更, 会影响套内面积与公摊面积改变。”这位工作人员称, 这个改变都是经过计划部门同意, 等到项目建设完成、 交房时, 测绘主管部门和测绘企业会一同到项目现场进行实地测绘, 出具《测绘汇报》, 作为办理房产证依据和要件之一。测绘企业出具估计绘汇报及测绘汇报, 都得经过济南市房地局产权监理处测管科审批立案。显然, 只要是正当楼盘, 预售时估计公摊和办理房产证时实测公摊, 即便有些出入, 问题也不会太大。有些开发商特意在销售协议中相关面积约定中, 补充一条“据实结算, 多退少补”。这么就悄悄地把责任规避, 而转嫁到购房人头上了。　
维权: 有三种路径可选择
　　一是直接找开发商协调, 也可向测绘部门或房地产行政主管部门反应, 要求测绘单位重新进行测量, 在以上两种方法都不能处理情况下, 最终还能够经过法院诉讼, 由法院指定测绘单位重测或是以设计变更为由要求退房, 现在天津还没有相近案例发生。
　　三种维权措施中, 第一个措施比较直接有效, 但往往需要众多业主联合起来, 要求开发商给出一个明确解释, 必需时还能够经过媒体监督处理纠纷, 但很多不良开发商会玩“躲猫猫”, 采取避而不见和拖而不决议略, 处理起来比较耗时耗力。
　　第二种措施维权成本较高, 教授介绍, 公摊面积测量都是以“幢”为单位, 一幢楼中全部套内面积之外地方都在公摊计算范围内, 假如一户业主提出申请, 意味着需要对整幢楼重新测量, 根据现在纯住宅1元平米、 商住两用1.7元平米测绘费用, 业主负担最少在数千元甚至上万元。
　　相比之下, 经过法律路径诉讼处理措施实在是无奈之举, 不仅要花费大量时间和人力, 多种费用支出也是不可避免, 能够说是三种维权措施中成本最高。
这方面, 北京做比很好。北京市出台《相关规范商品房预售方案和房屋测绘技术汇报书等相关问题通知》, 开发商取得预售许可后, 房屋测绘技术汇报书和面积分摊情况将在北京市房屋土地测绘信息网上进行公告, 公告内容包含: 被分摊共用部位名称、 用途、 所在位置、 面积; 参与分摊共用建筑面积商品房名称、 用途、 所在位置、 面积、 分摊系数; 不分摊共用部位。变更商品房预售方案及相关内容, 也要在网上提前进行公告。 商品房计划不得随意更改
开发商要调整已经审查过结构形式、 户型、 空间尺寸、 朝向、 面积等, 必需要提供计划行政主管部门同意文件, 以及审查机构审查变更说明和重新测绘房屋测绘技术汇报书。、 面积不准测绘机构将乘担责任
测绘机构必需要按审查合格施工图进行商品房面积估计, 而不能开发商提供什么图就按什么图测绘, 不然, 发生面积纠纷, 将由开发商和测绘机构共同负担责任。

（六）设计变更纠纷
（七）房屋质量纠纷
（八）延期办证纠纷
（九）补充条款引发纠纷
（十）“一房二卖”纠纷

商品房认购纠纷、 逾期交房、 逾期付款、 逾期办理产权证、 房屋质量问题等仍然是商品房买卖协议纠纷热点。就以上热点问题, 相关法律界专业人士对部分经典案例进行深度剖析, 期望能对购房者有所警示。

市五中院昨日公布了该院以来审理八大房产消费维权案例。因房产与民生息息相关, 该院期望这些案例能够引发大家重视。
定购协议书签字要谨慎
4月, 陈燕妮与星星企业签署《房产定购协议书》, 约定陈定购一套商品房, 并支付定金1万元。协议另载明: 陈在签署定购协议时已具体阅读和了解星星企业在销售现场公告《商品房买卖协议》范本、 补充协议等购房文本内容。同年4月19日, 陈签署《商品房买卖协议》时, 认为该协议补充协议有很多不公平条款, 两次发函要求修改不公平条款。最终双方扯皮起诉到法院。
判决该协议明确载明: 陈已具体阅读和了解该《商品房买卖协议》范本、 补充协议等购房文本内容, 故陈应按定购协议约定协议基础条件与星星企业签署正式《商品房买卖协议》, 星星企业有权拒退定金, 驳回陈诉讼请求。
法官点评购房者在签署定购协议时, 应具体了解协议内容, 不然一旦签署协议, 将负担法律要求或协议约定义务与责任。
天然气改动不算结构改变
1月, 李飞与南翔企业签署《商品房买卖协议》。3月, 李飞接房时发觉, 协议上写明位于入户厨房位置天然气管道改到客厅阳台上。她遂以房屋结构变更为由提出退房。但南翔企业不一样意。
判决天然气管道安装有尤其规范和要求, 不可能满足全部业主意愿。相关行政管理部门认为, 天然气管道安装位置改变, 既不属于计划变更和设计上改变, 也不属于房屋结构改变。所以, 天然气管道改变并不组成购房协议约定解除条件, 该协议不能解除。故驳回李飞诉讼请求。
法官点评在设计时, 天然气管道位置标准上放在厨房, 但假如包含安全隐患问题, 专业安装人员可对安装位置给予调整。
购房户看清逾期交房条件
5月, 林小艺与秋韵企业签署《商品房买卖协议》, 约定7月20日前交房。逾期交付, 按已付房价款每日万分之五违约金计算。6月27日, 秋韵企业取得完工验收立案登记证。2月16日, 林接到接房通知, 却以房屋需要维修为由不接房。4月15日, 秋韵企业将维修后房屋交付给林。林要求秋韵企业负担7月21日至4月15日期间逾期交房违约金, 被拒绝。林遂起诉索赔。
判决双方在协议中明确约定, 房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商负担逾期交房责任理由, 故本案责任应由林小艺自行负担。
法官点评本案中, 双方在协议中明确约定房屋交付条件为商品房已进行完工验收立案登记, 并约定“房屋维修事项不能作为拒绝接收房屋理由”。购房者在商品房完工验收立案登记前有权拒绝接房, 但经过完工验收后不能以房屋维修事项作为拒绝接房理由。
这些情况可拒绝接房
11月, 李月玖与永航企业签署《商品房买卖协议》, 约定12月31日前交房。12月28日, 李收到接房通知验房时, 发觉房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连, 且有室外电线搭在该公共露台铁栏杆转角处, 李便以房