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峨眉山项目工作思路及商务条件
--北京易派营销咨询机构
一、 货量梳理
1. 易镇—好吃街：项目紧邻峨眉山文化广场及大佛禅寺，扼守通往峨眉山景区城及城市带快速通道要塞。项目土地使用权面积：8854.85平米，房产面积：18424.32平米；剩余房产面积约为1.5万平方米。市场估值为3亿元。
2. 仙山大厦：项目位于峨眉山市中心南、 北、 中轴线交汇处，属峨眉山市市区最核心商业区域。项目占地 10 余亩，总建筑面积32000 平方米，建筑高度 88.5 米，地下二层、地上二十四层。房产面积：30365.52平米。（市场估值近3亿元，最终市场估值根据甲方给提供具体物业类型面积并结合市场价格进行估算）。
3. 峨眉山其他底商、写字楼等共计7栋独立物业。市场估值近6000万元。
4. 景区内两块土地及地上物，价值2亿元左右。
5. 中药厂土地及地上物，价值3500万元左右。
6. 资产评估值总额11亿8096万，市场估值估计会有一定程度的缩水。
二、 进场时间排期及工作安排
1. 签订资产重整咨询合同或营销代理合同后，3天内提供全面详细的资产资料，（包括图纸、各类权证、审批手续、水电费记录、贷款合同等等）项目核心人员到场，7天内团队陆续进场。逐一核实资产情况，取证、拍照、走访，并进行详细的市场调研。
2. 收到进场费用后，通过世联、链家等中介机构获得当地目标购房者资料（付费购买），通过友好银行获得当地目标购房者资料（付费购买）。
3. 签订资产重整咨询合同或营销代理合同后，15天内全部团队组建完成（主要针对仙山大厦，需要定位包装推广）；拓客表单整理完毕；拓客计划、点位选择；拓客人员培训上岗；其他拓客物料。
4. 签订资产重整咨询合同或营销代理合同后，25天内在甲方的配合下迅速完成销售场地的布置。
5. 签订资产重整咨询合同或营销代理合同后，30天内对项目进行梳理，并形成适应各渠道的宣传资料，包括到访、户外、派单、网络、流媒体等等。
6. 签订资产重整咨询合同或营销代理合同后，在组建团队的同时，进行资产的销售工作，在30天内形成销售，并争取回款1000万元。
三、 销售回款及使用计划
1. 在营销团队进驻后，会快速展开市场调查，并形成完整的报告，并根据市调研报告形成具有可执行性的销售计划。下列设想是根据甲方财务状况初步形成的草案。
2. 在资产零售的过程中，如有项目整体转让、合作的机会，在价格合理的情况下可以同步进行。
3. 签订资产重整咨询合同或营销代理合同后，在30天内形成销售（即在4月份内），并争取回款1000-1500万元，除优先满足部分银行解压需求以及相应的税费、事项办理费（此前请甲方配合快速了解当地房产交易应执行的各项税费政策、手续）外，应立刻补足销售公司进场费用、销售提佣以及后续营销所需的宣传包装费用。
4. 5、6两个月，力争在包装推广工作顺利进行的情况下形成零散物业销售完毕、易镇好吃街销售20-40%，仙山大厦有销售成交，总销售回款额争取完成1-1.5亿。回笼资金优先满足部分银行解压需求以及相应的税费、事项办理费、销售提佣等，以及留足后几月的营销所需的宣传、包装、劳务等费用。
5. 7、8、9、10四个月，是针对旅游旺季各区域、各层次在重点营销的关键时期，要加大宣传、推广力度和投入（特别是针对携程、艺龙、途牛等旅游平台的网络营销），而且要针对旅游市场采取多种形式的营销手段。争取完成零散物业的销售，好吃街去化85%以上 ，仙山大厦30-40%（以团购、整单为主），达到2-3亿左右的销售额，同时借此时机推销土地合作事宜，以期达成合作意向。
6. 11、12两个月至18年春节前，重点针对仙山大厦进行当地自用散单、周边及外埠营销，争取去化至70%（可能底商比较难转让），好吃街全部销售，达到1.5亿左右的销售额，并争取完成一块土地的转让合作，筹集1-2亿的土地回款。至此应大致完成对银行还款、税费缴纳、营销费用的支付等相关大额支出项的覆盖。
7. 如有必要，继续对景区土地、中药厂进行开发、合作或转让，合作计划另商定。
四、 团队组织框架

项目派驻营销总监1名，销售经理1名，销售秘书1名，策划执行1-2名，另根据项目进度陆续招聘置业顾问6-10人；拓客人员10名，电开人员5名。项目团队规模峰值时人员共计：25-30人。
派驻营销总监：李春明
Ø 从业年限：10年
Ø 服务公司：邯郸创鑫地产、晋和集团、恒隆地产
Ø 服务项目：创鑫阳光领地、枫丹白露、恒隆广场、龙昂•英伦城、杉浩·花溪墅、西班牙印象等项目。
四、 营销工作思路
1、营销策略：全城造势、远播外埠、大开大合。
2、推广策略：活动召集，拓客、电开发力、网络宣传、借力平台、一二手房联动。
3、销售政策：
（1）带租销售，快速回现；
（2）经营权众筹，扩大范围。
4、推广先行，分销跟进，带租政策结合，快速回现。
五、主要商务条款和标准
1. 策划服务费:免费赠送
2. 进场服务费：10万元/月，收取时间为3个月。
合同签订后，2个工作日内，先支付进场费用5万元，待项目形成销售后，2个工作日内，一次性补齐进场服务费欠付的金额。
3. 销售服务费：
（1） 按照合同成交总金额计算：
l 商业提成：6.0%；
l 写字楼、办公楼提成5.0%；
l 公寓住宅提成：3.0% ；
l 项目、土地转让、合作提成（土地评估价）：4.0%；
（2） 溢价部分：销售过程中价格高于溢价基准价部分双方按照8:2分成，即甲方提取溢价部分的80%，乙方提取溢价部分的20%。
（3） 支付方式：项目展开销售后，销售费用按比例分别存入委托银行监管的账户，乙方每月2日前向甲方提供上月份《销售对账单》，双方核对无误后，甲方于每月 10日前确认。
4. 广告服务费：3万元/月，负责全案策划及广告设计，包括文案、主题色、调性、广告版式等工作。展开销售后，乙方负责完成各阶段营销策略、推售策略、促销策略的制定及实施工作。甲方应确保广告费用的支付，以保证项目销售实施的效果。
5. 甲方应配合乙方指定的营销推广策略，确保广告投放费到位。
6. 甲方负责提供相应的销售场地并装修、布置到位。
7. 甲方提供帕萨特以上商务轿车一辆、流动销售面包车两辆，在销售期间临时调配给乙方专用。
8. 所有每笔佣金需扣留该笔结算额的10%作为项目去化率保证金，待项目去化率达到合同约定比例后，甲方在20个工作日将扣留的佣金一次性支付给乙方。
六、服务内容
策划服务（商业）
1、市场调研，主要包括：
n 商业市场调研
n 租售价格调研
n 商业经营状况调研
2、产品定位主要包括：
n 产品概念包装定位
n 产品规划形式定位
n 产品业态体量定位
n 产品经营模式定位
3、推广策略，主要包括：
n 推广概念及思路
n 广告设计指导及广告调性把控
n 广告媒体选址及建议
n 项目形象执行方案
n 售楼布置思路及实施要点
n 现场销售路线的设计思路及实施要点
n 施工现场的包装及形象维护思路及实施要点
n 前期广告推广实施策略
销售工作
1、销售案场管理制度的建立
n 销售岗位职责
n 销售流程
n 案场管理制度
n 销售报表制度
n 销售例会制度
2、销售部组建
n 人员招聘及组织
n 销售体系选定及实施
3、销售培训
n 基础知识培训
n 销售礼仪培训
n 销售技巧培训
n 项目知识培训
4、销售环节的实施
n 销讲建立
n 价格执行方案
n 均价控制
n 制定明细价格单
n 价格优惠政策制定
n 付款方式的确定
n 销售执行方案
n 销售阶段的推出量与控制方案
n 销售阶段市场反应及对策方案
n 促销活动情况的方案
n 活动推广方案
交房的协助

联系人：刘志维
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