新疆维吾尔自治区实施《国有土地上房屋征收和补偿条例》办法(修改二稿).doc

新疆维吾尔自治区实施《国有土地上房屋征收
与补偿条例》办法
（草 案）

第一章 总 则
第一条[立法目的与依据] 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），结合自治区实际，制定本办法。
第二条[适用范围] 本办法适用于自治区行政区域内实施国有土地上房屋征收与补偿活动。
第三条[征收补偿原则] 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、信息公开的原则。
第四条[征收主体和征收部门] 市、县（区）人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
市、县（区）人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
市、县（区）人民政府城乡规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革、公安、工商、税务等部门，应当依照本办法和本级人民政府规定的职责分工，互相协调，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
被征收房屋所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，以及社区管理机构、居民委员会等，应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿相关工作。
第五条[征收实施单位] 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，委托书应当载明委托范围、权限、期限等内容。
房屋征收实施单位不得以营利为目的，其工作经费由市、县（区）人民政府依法确定、拨付。
第六条 [监督和审计] 自治区住房城乡建设主管部门应当会同财政、国土资源、发展改革等部门，加强对房屋征收与补偿工作的监督、指导。
任何组织和个人对违反本办法规定的行为，有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门，应当对举报及时核实、处理，并将核实、处理结果书面告知举报人。
监察、审计机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察、审计。

第二章 征收决定
第七条 [房屋征收条件] 依照《条例》第八条规定，因公共利益需要，确需征收房屋的建设项目，应当符合下列条件：
（一）符合国民经济和社会发展规划；
（二）保障性安居工程建设、旧城区改建项目，已纳入市、县国民经济和社会发展年度计划，取得项目审批、核准或者备案文件；
（三）符合土地利用总体规划，取得土地建设项目用地许可批准文件；
（四）符合城市和镇总体规划、近期建设规划和各专项规划，取得建设用地规划许可批准文件；
（五）旧城区改建的项目，符合本地经济社会发展水平和群众承受能力；
（六）建设资金已落实。
第八条[调查登记] 符合本办法第七条规定条件的，房屋征收部门在拟定征收补偿方案前，应当对征收范围内的房屋现状进行调查登记。
调查登记应当包括下列内容：
（一）房屋产权人或者占有人的基本情况；
（二）房屋产权登记权属状况；
（三）房屋实际用途、建筑结构、建筑面积等情况；
（四）土地使用权取得方式、面积、性质；
（五）房屋装饰装修状况；
（六）房屋产权人或者占有人是否属于住房保障范围；
（七）临时建筑批准年限，建造和已经使用年限；
（八）其他需要调查登记的情况。
调查应当两人以上进行，并由调查人、房屋产权人或者占有人对调查结果签字确认。调查结果应当及时公布，房屋产权人、占有人或者其他利害关系人对调查结果有异议的，房屋征收部门应当进行核实并作出处理。
第九条[未经登记的房屋认定] 征收范围内的房屋未经房屋所有权登记或者与登记用途不符的，房屋征收部门应当报请市、县（区）人民政府组织城乡规划、建设、房产、国土资源、工商、税务等部门对房屋进行核实认定。有下列情形之一的，应当认定获得房屋征收补偿的权利：
（一）市、镇规划批准公布前建造的；
（二）征收范围确定前建造，尚未构成依法应予没收或者拆除情形的；
（三）因判决、仲裁、继承、接受遗赠、买卖合同等取得房屋所有权，尚未办理房屋权属登记的。
（四）被征收人将住宅房屋用于商业经营，且房屋作为经营场所已由工商部门登记的。
第十条[咨询性估价与征收补偿要求] 征收范围内的房屋经调查登记和认定后，房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构进行咨询性估价，测算房屋货币补偿所需费用，并根据估价测算结果，就下列事项向项目建设单位提出具体要求：
（一）被征收房屋价值补偿、搬迁和临时安置补偿、停产停业损失补偿、政府规定给予被征收人的补助、奖励等征收补偿费用估算总额；
（二）产权调换房屋和周转用房总量、区位、功能、质量标准等；
（三）征收补偿费用足额到位的期限以及专户存储、专款专用的承诺。
第十一条[征收规模和实施时序] 房屋征收应当量力而行，合理确定征收规模、签约期限和搬迁期限。1年内不能完成房屋征收补偿的，应当分段实施，并按照房地产价格变动情况，分段确定房屋征收补偿标准，分别发布房屋征收补偿决定。
第十二条[征收补偿方案] 房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，报市、县（区）人民政府。
房屋征收补偿方案应当包括下列内容：
（一）法律依据和目的；
（二）项目批准文件；
（三）房屋征收部门、房屋征收实施单位；
（四）房屋征收的范围、规模，分段实施的范围、规模、时序；
（五）征收补偿费用标准、计算方法及依据；
（六）用于产权调换和周转用房情况说明及选购方法；
（七）征收补偿费用监管情况；
（八）享受住房保障的条件和取得方式；
（九）房屋征收整体实施或者分段实施的搬迁期限、回迁期限；
（十）征求公众意见方式、期限；
（十一）其他需要明确的事项。
市、县（区）人民政府应当依法对征收补偿方案进行论证，在房屋征收范围内公开征求公众意见，并根据征求意见情况对征收补偿方案进行修改。房屋征收补偿方案的征求意见和修改情况应当及时公布。
第十三条[旧城区改建听证] 因旧城区改建需要征收房屋的，超过半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法的，市、县（区）人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会。
听证会主持人和听证员由市、县（区）人民政府指定的人员担任。房屋征收部门和征收实施单位不得担任听证主持人和听证员。被征收人数量较大的，可以自行推选代表参加听证会。
市、县（区）人民政府应当根据听证会结果对征收补偿方案进行修改并予以公布。
第十四条[社会稳定风险评估] 市、县（区）人民政府作出房屋征收决定前，应当组织规划、建设、房产、财政、国土资源、发展改革、公安以及信访、社会治安综合治理等部门进行社会稳定风险评估。
社会稳定风险评估可采取调查问卷、民意测评、座谈会、论证会等方式进行。社会稳定风险评估应当包括下列内容：
（一）合法性评估，评估征收行为是否符合法定条件，是否符合公共利益需要，是否经法定程序审查批准；
（二）合理性评估，评估征收行为是否得到群众的理解和支持，是否兼顾了群众的现实利益和长远利益，房屋征收补偿方案是否得到大多数被征收人的认可；
（三）可行性评估，评估征收补偿资金是否足额到位，产权调换房屋、周转用房是否落实，所处区位、功能、质量标准等是否得到被征收人认可；
（四）可控性评估，评估实施房屋征收是否会引发群体性事件，社会稳定风险是否可控，是否制定了相应的有效防范、化解措施和应急处置预案。
经评估，征收行为不符合本条第二款规定的，市、县（区）人民政府应当作出暂缓实施或者不予实施房屋征收的决定。
第十五条[房屋征收决定] 市、县（区）人民政府作出房屋征收决定，涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定，被征收人数量较多的具体标准，由市、县（区）人民政府根据当地人口规模、社会稳定等因素确定并公布。
因旧城区改建需要征收房屋的，应当经90%以上的被征收人同意，方可作出房屋征收决定。
第十六条[征收决定公告] 市、县（区）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明下列内容：
（一）征收补偿方案；
（二）补偿协议签约期限；
（三）不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的禁止性规定；
（四）对征收决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的权利及期限。
第十七条[旧城改建征收决定] 因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，组织被征收人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在房屋征收决定公告的补偿协议签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；未达到规定签约比例的，房屋征收决定终止执行。
补偿协议签约比例由市、县（区）人民政府规定，但不得低于80%。
第十八条[征收决定的复议和诉讼] 被征收人对市、县（区）人民政府作出的征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十九条[暂停办理相关手续] 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当依法书面通知规划、建设、房产、国土资源、工商、税务等部门暂停办理新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途以及将住宅作为经营场所的有关审批、备案登记手续。暂停期限最长不得超过1年。
房屋征收部门不得在房屋征收范围确定前，采取前款规定措施限制不动产物权，由此造成的损失，应当依法承担赔偿责任。

第三章 补 偿
第二十条[补偿基本原则] 房屋征收补偿不得因征收行为降低被征收人的房屋居住和使用条件。
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门不得限定被征收人的选择权。
第二十一条[被征收房屋价值补偿] 被征收房屋以货币方式补偿的，其房屋价值补偿的计算价格不得低于房屋征收决定公告之日同区位类似房地产的市场平均价格；其中征收普通住宅的，不得低于同区位新建普通商品房的市场平均价格。
被征收房屋以产权调换方式补偿的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门还应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家和自治区房屋征收估价有关规定评估确定。征收人已与被征收人协商一致确定房屋价值补偿的，从其约定。
第二十二条[评估机构选定] 房地产价格评估机构由被征收人协商选定。被征收人协商选定评估机构的，应当经三分之二以上被征收人同意；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票选定，也可以采取摇号、抽签等随机抽取方式选定。
房地产价格评估机构选定过程应当公开，由被征收人代表或者当地具有公信力的代表进行监督，房屋征收部门应当对选定过程制作书面记录，由被征收人、监督人员签字确认，并将选定的房地产价格评估机构予以公告。
任何单位和个人不得干预被征收人依法选定评估机构，不得排斥本行政区域以外的评估机构从事房屋价值评估业务，不得干预评估机构独立、客观、公正地开展房屋价值评估工作。
第二十三条[评估报告异议处理] 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产机构评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。
被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第二十四条[专家委员会] 房地产价格评估专家委员会由自治区住房城乡建设行政主管部门组建。房地产价格评估专家委员会专家实行动态管理，专家委员会成员的选定、调整应当向社会公示。
房地产价格评估专家委员会应当独立、客观、公正地开展鉴定工作。
第二十五条[鉴定程序] 房地产价格评估专家委员会受理评估报告鉴定申请后，应当选派3名以上单数成员组成专家组，并指定专家组组长。专家组应当通过查阅资料、实地查看、技术分析、集体讨论等方式对评估报告进行鉴定，出具书面鉴定意见。
评估报告经专家委员会鉴定确有差错的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当修改评估报告。
第二十六条[个人住房保障] 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件，已纳入住房保障范围的，市、县（区）人民政府应当优先给予解决;尚未纳入住房保障范围的，由房屋所在地住房保障部门审核确认后，优先给予解决。
被征收房屋的承租人符合住房保障条件的，应当按照前款规定优先给予解决。
市、县（区）人民政府决定以保障性住房调换被征收房屋的，应当按照本办法第二十一条第二款的规定执行。
第二十七条[旧城区改建补偿] 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人有权优先选择在改建地段进行房屋产权调换。改建地段不能满足被征收人选择的，应当提供就近地段房屋供被征收人选择。在改建地段或者就近地段提供产权调换房屋的具体位置、数量、结构形式、建筑面积、质量标准等，由房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案中确定。
第二十八条[未经登记房屋补偿] 征收经核实认定的未经房屋所有权登记或者与登记用途不符的房屋，由房地产价格评估机构根据房屋权益状况和收益状况评估确定房屋价值补偿，并按照房地产估价规范作权益状况等的修正。
第二十九条[临时建筑的补偿] 征收临时建筑，按照批准使用期限的剩余年限计算房屋价值补偿；未明确使用期限的，从确定征收范围之日起按照2年计算剩余使用年限。
对永久性建筑核发临时建筑规划许可证的，应当按照本办法第二十八条的规定补偿。
第三十条[对公房居住人的补偿] 征收未向房屋居住人出售的单位自建住宅，建房单位选择产权调换的，应当用产权调换房屋安置房屋居住人；选择货币补偿的，应当将８0%的货币补偿支付给房屋居住人。
建房单位破产，或者建房单位因改制、兼并、重组等原因转移单位自建住宅所有权的，由房屋居住人选择征收补偿方式，并按照前款规定对房屋居住人予以补偿。
本条所称房屋居住人，是指居住单位自建房的职工（含下岗、分流、解聘人员）、职工遗属或者其他具有抚养、赡养义务的利害关系人，以及房屋买受人。
第三十一条[搬迁、临时安置补偿] 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当按照市场价向被征收人支付搬迁补偿费。以产权调换房屋补偿的，产权调换房屋交付前，被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补偿费；被征收人要求提供周转用房，或者领取的临时安置补偿费不足以支付周转用房费用的，房屋征收部门应当提供周转用房或者补足临时安置补偿费支付差额。
临时安置补偿费支付标准，按照类似房屋市场租赁价格由房屋征收部门与被征收人协商确定。
临时安置补偿费的支付期限由房屋征收部门与被征收人按照交付产权调换房屋合理预期在补偿协议中约定；实际交付产权调换房屋日期超出协议约定期限的，按照本条第一款规定办理。
第三十二条[停产停业损失补偿] 征收经营性房屋造成停产停业损失的，按照下列方式补偿：
（一）房屋租售比在1：300—1：200之间的，可以按照被征收房屋市场评估价的5％—10%计算停产停业损失补偿；
（二）被征收人认为停产停业损失超过本条第（一）项规定的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益的相关证明材料，比照上一年度平均利润水平或者最近三个月的平均利润，按照实际停产停业期限计算损失补偿。
第三十三条[征收补偿协议] 房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订，房屋征收补偿协议应当载明下列内容：
（一）房屋征收部门和被征收人、房屋占有人；
（二）被征收房屋地点、权属、用途、建筑面积、建筑结构、公摊系数、楼层等；
（三）房屋征收补偿方式；
（四）房屋价值补偿金额、计算方式、支付方式和期限等；
（五）产权调换房屋地点、用途、建筑面积、建筑结构、建设标准、公摊系数、楼层、差价结算方式等；
（六）搬迁补偿金额、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、回迁期限等；
（七）临时安置补偿金额或者周转用房状况；
（八）停产停业损失补偿金额、计算方式；
（九）违约责任；
（十）其他约定事项。
第三十四条[未达成协议的处理] 房屋征收部门与被征收人在补偿协议签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请市、县（区）人民政府依法作出房屋征收补偿决定。
房屋征收部门报请市、县（区）人民政府作出房屋征收补偿决定前，对被征收房屋价值的评估结果未经房地产价格评估专家委员会鉴定的，应当申请鉴定。
市、县（区）人民政府应当按照经鉴定的房地产价格评估报告和征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三十五条[先补偿后搬迁] 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县（区）人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式，以及停职、离岗、降级、开除等手段迫使被征收人签订补偿协议和强制搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十六条[被征收房屋拆除] 对被征收房屋进行拆除应当确保安全，并不得妨碍、干扰未搬迁人的正常生产、生活。
被征收房屋在二层以上的，房屋征收部门应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工企业，并在拆除工程施工15日前，按照《建设工程安全生产管理条例》的规定向房屋所在地住房城乡建设行政主管部门备案。
第三十七条[强制执行] 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又未在房屋征收补偿决定规定的搬迁期限内搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县（区）人民政府依法申请人民法院强制执行。
在市、县（区）人民政府申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应当书面催告被征收人履行房屋征收补偿决定。
第三十八条[补偿信息公开] 房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
房屋征收补偿资金应当足额到位、专户存储、专款专用。审计机关应当加强对征收补偿费用和市、县（区）人民政府确定的补助、奖励资金的管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
第三十九条[权益保障] 被征收人在货币补偿额度内购买的房屋或者产权调换取得的房屋，依法免收土地使用、房产交易、房屋登记等费用，依法减免所得税、营业税、契税等税收；被征收人子女在义务教育阶段，选择继续在原户籍所在地入学的，按学区内生源对待；在迁出地享受城市居民最低生活保障的家庭，按迁入地标准接续发放最低生活保障金，并依法审核给予各项社会保障。

第四章 　法律责任
第四十条[政府和部门违规责任] 有下列行为之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反法定条件和程序确定征收范围、制定征收补偿方案、作出征收决定或者补偿决定的；
（二）干预房地产价格评估机构或者房地产价格评估专家鉴定委员会独立、客观、公正开展评估工作，或者直接确定房屋价值补偿价格的；
（三）剥夺被征收人选定评估机构、选择补偿安置方式、申请行政复议或者提起行政诉讼等权利的；
（四）采取非法方式或者默许他人采用非法方式迫使被征收人签订补偿协议或者搬迁的；
（五）违法批准实施强制拆迁的；
（六）不依法公开征收补偿结果及其他相关信息的；
（七）违法为非公共利益需要的项目征收房屋的；
（八）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第四十一条 [其他处罚] 违反本办法规定，应当给予处罚的其他行为，依照有关法律、法规的规定执行。

第五章 附 则
第四十二条[房屋拆迁法律适用] 本办法自 年 月 日起施行。在本办法施行前实行房屋拆迁许可管理的项目，继续按照国家和自治区原有规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。确需强制拆迁的，由作出房屋拆迁补偿行政裁决的部门申请人民法院强制执行。
第四十三条[城中村房屋补偿] 征收集体土地上房屋不适用本办法，但因公共利益需要，征收城镇规划区内的乡、村庄或者城乡结合部集体土地上的房屋，农村集体组织不能重新调整宅基地或者集体建设用地，市、县（区）人民政府能够妥善解决被征收人的生产、生活，给予被征收人城镇居民同等待遇，集体土地收归国有的，可以按照本办法给予补偿。

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