项目总体策划运营方案.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,泛亚怡高商业机构,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,泛亚怡高商业机构,怀集项目总体策划运行方案,泛亚怡高商业机构,项目总体策划运营方案,第1页,项 目 定 位,第一部分,项目总体策划运营方案,第2页,当地消费市场分析,项目所处怀集镇为怀集消费中心,人们消费多以日常消费为主,服装类产品在当地占据主导消费位置,当地产业以矿业为主化学产业以及汽车配件产业为支撑,当地旅游也占据了一定消费市场,外来消费不是很旺盛，主要以当地消费为主,当地娱乐业态主要以洗脚、k歌、健身等为主，缺乏时尚娱乐特色,怀集属于三线城镇，消费品类单一,项目位置周围以政府机构、学校等单位为主，消费偏向中高端,高速公路是未来发展风向标，外来消费有放大趋势,项目总体策划运营方案,第3页,依据以上当地市场扫描，我们需要处理几个问题,我们怎样确保我们选择经营业态及项目定位，充分保有当地市场容量，以预防项目开业后难以支撑（可行性研究汇报略）,项目总体策划运营方案,第4页,我们怎样能够使得项目开业在当地取得轰动开场效果，怎样确保“开业大吉”。,没有一个客流旺盛开业，可预见运行结果将注定是一败涂地！,项目总体策划运营方案,第5页,怎样最短时间内实现养铺期过渡到旺场期，使租金在短时间内实现突破增加？,项目总体策划运营方案,第6页,怎样实现项目定位及业态前瞻性，符合未来十年怀集消费趋势，掌握未来怀集消费业态先机，以充分确保项目标生命力和运行活力？,项目总体策划运营方案,第7页,业态属性提炼,有利于提升项目档次，即项目标旗舰业态,含有相当消费粘性，以确保充分回客率,保有当地最大容量市场业态即日常消费,在相当一段时间内保持其市场活力,符合个层次人群消费特征,超越怀集现有业态档次,最含有吸客力业态,能够支撑较高租金,动态、时尚,适当超前,项目总体策划运营方案,第8页,那我们要是什么？,项目总体策划运营方案,第9页,香 港 城,HONGKONG CITY,项目总体策划运营方案,第10页,为何是香港城？,项目总体策划运营方案,第11页,香港本身就是一个“吃喝玩乐”地方，与项目标属性契合,香港是世界时尚消费中心，代表了世界最前端消费时尚,香港是珠三角人群向往消费天堂,香港在高端消费方面含有天然魔力,”香港城“三个字本身就代表了顶级档次，聚集了最新鲜消费,香港是一个“不夜城”，在娱乐方面含有强大磁性,以“香港城”定位占据怀集当地消费制高点,能够打造成当地消费地标商业群，不但以当地消费为主，而且辐射周围外来消费劲，“没到过香港城，等于没到过怀集”,形象十分鲜明，不像“世界城”“国际城”那么空泛,香港元素十分丰富，能够作为融合桥梁,项目总体策划运营方案,第12页,那么我们是不是走顶级路线或者奢侈品路线？,或者遵照成功人士“只选贵，不选正确”这么消费法则，完全走富豪人群业态定位呢?,或者我们只卖香港“贵嘢”或者奢侈品呢？,项目总体策划运营方案,第13页,这么做是在走钢丝!,这么做非常地冒险!,项目总体策划运营方案,第14页,所以我们战略目标是：,借助高端形象，做中端时尚百货，辐射高端人群。并视市场情况，逐步调整业态组合，使之逐步锁定主流高端人群。,举个例子：首先提升心理价位，然后中端出货。,比如飞驰汽车是奢华代表，30万左右飞驰E系列销售非常火爆，为何?因为在人们心目中飞驰汽车应该是百万左右奢侈品，是那些身价千万富豪座驾，这个时候突然30万就能够买辆原来向往不过消费不起飞驰车，那些原来身价一两百万用户必定趋之若鹜。,这是经典营销学上“提升心理价位”战略,。,项目总体策划运营方案,第15页,我们策略目标是：,让中端消费者天天都来消费，让有钱人经常来消费，让低端消费者 偶然“下决心”来消费,项目总体策划运营方案,第16页,一是当地高端消费没有聚合，没有在本项目形成一个聚焦点，当地高端消费劲,不可能在短时间内被煽动起来,，需要一个比较长市场培育期使当地高端消费劲,活跃起来并锁定本项目。,二是我企业独创,“业态测试”工具,告诉我们，任何一个高端商业打造都不是一帆风顺，必须从最广大基础人群做起，即,“自下而上”,。,项目总体策划运营方案,第17页,我们服务很多开发商一开始都喊着“要做顶级项目”“要做地标项目”，而我们作为独立咨询机构，面对这么发展商马上“泼冷水”首先让大家都清醒，因为我们一样见过很多发展商所以而一败涂地，我们需要是,冷静市场分析，踏实定位思索和务实运行准备,项目总体策划运营方案,第18页,我们要做是：,一、,借势做市,。利用“香港城”定位号召力，首先造成众商家对项目标认可，短时间内建立成熟市场形象，从而顺利实现第一步,成功招商,。,二、在项当前期推广阶段，快速经过“香港城”定位最大范围地锁定区域内中高端消费劲，为项目开业后盈利阶段做,最保险铺垫,。,项目总体策划运营方案,第19页,能够预见是：,“香港城”形象定位，能够将商家资源以及消费者眼球两个最关键点,一网通吃,项目总体策划运营方案,第20页,落地问题,：,假如没法将定位执行，我们会不会让人感觉“挂羊头卖狗肉”，是不是让人以为“香港城”没有一点香港味道？我们怎样将“香港城”做有十足香港味？,项目总体策划运营方案,第21页,两条落地路径,一、,经过规划,，将香港建筑、景观元素充分融入到项目中，使人感觉宛如置身香港，打造购物天堂购物气氛。,二、,经过商品特色,，来塑造属于“香港城”味道，以此来连续打动消费者。,项目总体策划运营方案,第22页,业 态 设 计,第二部分,项目总体策划运营方案,第23页,中端时尚特色百货,业态定位,项目总体策划运营方案,第24页,百货是当下最具活力业态之一，涵盖购置力最广,我们关键竞争力在“百货”这个业态吗？,项目总体策划运营方案,第25页,我们关键竞争力在于,“时尚”和“特色”，,在于项目标,“,香港味,”,那我们选择业态必须符合时尚、特色、香港味调性,项目总体策划运营方案,第26页,要尤其强调是：不论是商家还是消费者都是冲着香港城“香港味”来，我们也是所以而“上下通吃”，所以这是规划和业态形成关键要素,项目总体策划运营方案,第27页,时尚购物作为业态引擎,项目总体策划运营方案,第28页,特色餐饮作为业态牵引,项目总体策划运营方案,第29页,小型娱乐作为升级业态,项目总体策划运营方案,第30页,时尚购物,特色餐饮,小型娱乐,77%,12%,11%,各业态比重,项目总体策划运营方案,第31页,品类细分矩阵,面积,化装品，珠宝,服装、鞋、箱包,家居用具,电子产品,精品饰品,休闲餐饮,小型娱乐,1500,400,400,400,700,700,300,红酒,雪茄屋,150,项目总体策划运营方案,第32页,服装、鞋、箱包,名牌衣饰折扣店,休闲装、正装、运动装、时尚衣饰,如banleo，佐丹奴，真维斯等,女装如ELLE,ONLY等,1500平米,项目总体策划运营方案,第33页,女装如ELLE,ONLY等，,再加一些内衣品牌,项目总体策划运营方案,第34页,如banleo，佐丹奴，真维斯等,项目总体策划运营方案,第35页,家居产品,家居产品中特色设计独特茶几、座椅、客厅装饰、灯饰、鞋架、床上用具等为主,项目总体策划运营方案,第36页,创意小家电 电饭煲、榨汁机等,创意家电门店,项目总体策划运营方案,第37页,电子产品,移动营业厅、时尚手机、mp4、数码相机、电子词典、掌上电脑等,此部分最能够代表时尚特色,项目总体策划运营方案,第38页,移动营业厅、时尚手机、mp4、数码相机、电子词典、掌上电脑等,项目总体策划运营方案,第39页,饰品,饰品作为,吸客力较强,业态，,单位利润也相对比较高,各种水晶项链、手链、耳坠、手机挂件、背包挂件、汽车内饰、家庭饰品、办公室饰品等,饰品业态覆盖了现代生活最色彩斑斓一部分，是人们放松心态寻找轻松最佳载体，,也是最具创意业态之一，最能够驾驭项目标时尚气氛，而且可以最大限度地做出眼球效应，是吸客主力业态之一,项目总体策划运营方案,第40页,以哎呀呀等综合创意、DIY饰品为代表，聚集和吸引女性消费者,项目总体策划运营方案,第41页,特色餐饮,以特色餐饮作为业态有效补充，满足用户在购物过程中餐饮需求。,有一定档次，面积需求不大时尚特色餐饮，如仙踪林、麦乐鸡、奶茶店等,餐饮是吸客能力仅次于购物业态，尤其是特色餐饮吸客能力愈加强大，在这里更能够兼顾三楼商务酒店一部分需求。以特色餐饮作为业态有效补充，不但能够在开业之初快速提升流量，而且能够保持其充沛盈利能力。,项目总体策划运营方案,第42页,YBOX原色，巴克闪冰等特色奶茶店、刨冰、奶酪等，既时尚美味、又相当特色。面积需求不大，在20-30平米左右。,图为天河城分店门店,项目总体策划运营方案,第43页,特色西餐厅，如仙踪林、绿茵阁等，吸引人气，提升档次。,如德克士等，满足中等层次消费，带旺现场。作为购物之后良好补充，休闲、聚会等。,项目总体策划运营方案,第44页,精品食品店，糖果店，零食店等，档次高，富有特色，丰富业态。如台湾零食店、优之良品等。,项目总体策划运营方案,第45页,特色娱乐,娱乐以洗脚、按摩、美容、发型设计、酒吧为主要品类,项目总体策划运营方案,第46页,项目总体策划运营方案,第47页,珠宝化装品,锁定女性用户业态法宝,中高档次化装品，又提升档次，更带来高档品质生活。如雅芳、美凯琳、欧莱雅等。,珠宝更是高档购物场所象征，也是填补怀集城市空白。如谢瑞麟、周生生等珠宝品牌,项目总体策划运营方案,第48页,化装品如雅芳、美凯琳、欧莱雅等化装品超市。,珠宝如谢瑞麟、周大生等珠宝品牌。,项目总体策划运营方案,第49页,红酒屋、雪茄屋,怀集仅此一家，是本项目特色之一。,其主要目是做形象、名气。,项目总体策划运营方案,第50页,项目总体策划运营方案,第51页,每个品类组团设,1-2间旗舰特色店,，联合规划衬托香港城味道，特色店以外以当地中端产品为主，以此带动整体时尚、特色气氛,项目总体策划运营方案,第52页,建 筑 规 划,第三部分,项目总体策划运营方案,第53页,以香港元素托起项目整体高档气氛,项目总体策划运营方案,第54页,香港元素,迪斯尼乐园等小品,来营造气氛,项目总体策划运营方案,第55页,香港元素,紫荆花、星光大道、迪斯尼乐园等小品来营造,项目总体策划运营方案,第56页,香港元素,紫荆花，象征,项目总体策划运营方案,第57页,建筑小品,项目总体策划运营方案,第58页,品牌墙，高档象征,项目总体策划运营方案,第59页,特色门头,项目总体策划运营方案,第60页,凸出金属材质,项目总体策划运营方案,第61页,欧式铁花，木质栏,项目总体策划运营方案,第62页,规划标准：,依据项目现有体量进行规划，准确设计每种业态面积,重视人流疏导，预防形成堵塞和人流稀疏，即预防一边旺一边冷局面产生,强调人流向二层牵引力,考量人流在不一样时间改变,商铺划分整体性,商场回环式人流动线布局,因为项目体量不大，要以业态混搭来实现品类丰富度，增强客户“逛”情趣,项目总体策划运营方案,第63页,预防出现商业死角,重视各业态不一样人群步行速度不一样,各业态对开间、进深不一样需求，服装、饰品类对开间要求较高，餐饮和娱乐则可设计进深稍大,重视入口人流导向与各业态人流牵引力关系,重视垂直业态之间过渡与协调,依据各业态在一二层作用不一样分割规划,特殊营业时间业态如“沐足”要预留特殊人流通道,规划标准：,项目总体策划运营方案,第64页,餐饮,服装,珠宝手表,服装精品屋,特色餐饮,品牌服装,珠宝手表,数码产品,品牌服装,品牌服装,饰品,饰品,数码产品,一层业态规划,项目总体策划运营方案,第65页,餐饮,服装,休闲娱乐,红酒屋,休闲餐饮,家居,休闲娱乐,红酒屋,服装,化装品,化装品,家居,饰品,饰品,休闲娱乐,休闲餐饮,二层业态规划,项目总体策划运营方案,第66页,项 目 运 营,第四部分,项目总体策划运营方案,第67页,开业时间：旺季开业,能够最大程度吸引旺季人流，而且能够预留充分时间做人流锁定，,1,项目总体策划运营方案,第68页,公关路演：以声势浩大公关活动来带动开业人气,2,项目总体策划运营方案,第69页,开业期间商品打折，吸引人流,3,项目总体策划运营方案,第70页,全部商家实施开业后3个月免租期，3个月后实施租金折扣，折扣幅度及时间视开业情况而定,4,项目总体策划运营方案,第71页,租金形式：固定租金+经营额提点，并视情况进行灵活调整,5,项目总体策划运营方案,第72页,商场实施会员制，锁定用户群体,分成几类vip客户，专员定时回访，,6,项目总体策划运营方案,第73页,项目开业后依据业绩增加情况，进行一定范围内业态筛选,7,项目总体策划运营方案,第74页,统一收银，统一管理，统一推广,8,项目总体策划运营方案,第75页,香港城各地,成 功 案 例,第五部分,项目总体策划运营方案,第76页,桐乡“香港城”引投资热潮,时下正值严寒冬季，浙江桐乡“香港城”展示厅却门庭若市。自去年12月中旬推出不到一个月，香港城凭借理念新、地段好优势取得了骄人业绩，来自上海、温州、杭州、宁波、温岭投资客，纷纷乘看房车来桐乡投资商铺。,项目总体策划运营方案,第77页,香港城商业中心聚集国际一流精品衣饰、百货，与大卖场实施错位经营。,8月28日试营业以来，营运情况尚好，吸引了苏州、无锡、江阴、常熟、南通等地投资客及用户。,张家港香港城商业中心,项目总体策划运营方案,第78页,马鞍山香港城商圈内拥有全市最大城市休闲广场，聚集了国内国际著名品牌以及完善配套设施，集娱乐休闲于一体，多功效全方位。香港城吸引本土及外地商贾投资，满足各式人群需要。,马鞍山香港城 经营红红火火,项目总体策划运营方案,第79页,此案例仅为项目邀约展现，因为未经系统市调及现场勘查，另因为时间紧迫之故，疏漏之处于所难免。详细策划方案待合作意向约定之后作深度展现!,注,项目总体策划运营方案,第80页,