中信泰富广场项目建议书.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,Page,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Page,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Page,1,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,Page,*,宁波中信泰富广场项目提议书,致宁波信富置业有限企业,中信泰富广场项目建议书,第1页,宁波中信泰富,写字楼部分,项目价格预估,方案实施策略,项目服务内容,中信泰富广场项目建议书,第2页,写字楼市场分布,注明：,左图仅列出宁波当前品质相对尚可已投入使用写字楼,圆圈大小与该项目可使用办公面积体量成正比,颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低,宁波现已投入使用写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城开发,使江东区成为当前宁波写字楼发展最快区域。,中信泰富广场项目建议书,第3页,市场分析,-,租金,写字楼租金报价分布,注明,:,因为绝大多数写字楼为销售型写字楼,不一样业主报价会存在比较大差异,项目名称,租金报价（元,/,平方米,/,天）,波特曼中心,4,人民保险大厦,3.2(,含物业费,),华联写字楼,2.3,天宁大厦,1.9(,含物业费,),世贸中心,1.5,崇光大厦,1.4,现有写字楼租金以,1-1.5,元,/,平方米,/,天为主，品质相对较高写字楼租金多在,2-3,元,/,平方米,/,天，个别项目租金突破,3,元,/,平方米,/,天,中信泰富广场项目建议书,第4页,市场分析,-,售价,项目名称,销售报价（元,/,平方米）,中农信国际商务大厦,9,000,华联写字楼,11,000,城市仁和中心,12,000,华宏国际中心,10,000,金隆国际,16,000,波特曼中心,19,000,奥丽赛大厦,6,000,麒鳞大厦,8,000,上东国际,8,000,月湖银座,8,500,恒隆中心,12,000,宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，伴随初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定,上东国际,约,70,000,平方米,万豪中心,约,20,000,平方米,金隆国际,约,34,000,平方米,月湖国际,约,25,000,平方米,中信泰富广场项目建议书,第5页,参考项目,-,波特曼中心,地 址：,彩虹北路,52,号,开 发 商：,东港大酒店股份有限企业/大榭宝业房产有限企业,办公体量：,约,30,000,平方米写字楼,楼 层 数：,地上,26,层（名义,29,层），地下,2,层,楼层净高：,2.7,米,单层面积：,约,1,300,平方米,单元面积：,91-292,平方米,得 房 率：,65%,电梯系统：,5,部富士通客梯，载重,1.15,吨，,3,米,/,秒,空调系统：,风机盘管中央空调，约克机组,停 车 位：,200,销售均价：,约,15,000,元,/,平方米,中信泰富广场项目建议书,第6页,参考项目,-,波特曼中心,客户名称,APL美集物流运输,伊藤忠商事,达升物流,志英（香港）投资咨询,长品油品,辽宁朝晖骏光国际货运,明敏投资咨询,伊松企业,唐宁街在线,宁波东梦制衣,面积,约,1,300,平方米,约,300,平方米,约,1,300,平方米,约,300,平方米,约,300,平方米,约,100,平方米,约,140,平方米,约,100,平方米,约,100,平方米,约,100,平方米,宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量外资企业客户,现入住率,80%,左右,中信泰富广场项目建议书,第7页,参考项目,-,金隆国际,地 址：,镇明路、灵桥路交界处,开 发 商：,宁波金隆置业有限企业,建筑面积：,总计,52,000,平方米，办公区,34,000,平方米,楼 层 数：,地上,26,层，地下,2,层,楼层净高：,2.7,米,单层面积：,1,350,平方米,单元面积：,120-160,平方米,得 房 率：,70%,架空地板：,10,厘米,电梯系统：,5部奥斯客梯,空调系统：,麦克维尔,VRV,车 位：,422,个,完工时间：,销售均价：,约,15,000,元,/,平方米,宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超出现有甲级写字楼标准,中信泰富广场项目建议书,第8页,参考项目,-,万豪中心,竞争分析,地处三江口黄金地段，周围文化气氛浓厚，江景优势突出,和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功效为一体综合性项目，万豪品牌引入显著提升了其整体档次,综合硬件配置在宁波已经有及在建写字楼项目中是最高,周围办公气氛略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率,项目概况,该项目由宁波海城投资开发有限企业开发，是和义大道项目标一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米,项目预计底交付使用，当前正在进行地上结构施工，还未正式开盘，正在进行前期客户积累工作,写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供二十四小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等候时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位,宁波市当前售价最高写字楼之一，不论从地理位置还是产品包装上,都表达了顶级标准,但项目标平面上问题较大,中信泰富广场项目建议书,第9页,参考项目分析,-,新天地国际,70%,得 房 率：,总计,3.3,万平方米停车场,停 车 位：,上海陆家嘴物业管理有限企业,物业管理：,主楼约,2,200,平方米，小楼约,700,平方米,标准层面积：,72,平方米,最小面积：,主楼,13.7,米挑高大堂,大 堂：,完工时间,3.7,米,楼层高度：,7,000-9,000,元,/,平方米,销售均价：,主楼,8,部电梯,电梯系统：,21-26,层,地上层数：,5,幢写字楼，建筑面积,120,000,平方米，办条约,100,000,平方米,建筑面积：,宁波新恒德置业,开 发 商：,民安路,1066,号,地 址：,东部新城区域第一个写字楼项目,在售二期项目售价到达,9800,元,/,平方米,表达了区域写字楼市场近期快速增加,中信泰富广场项目建议书,第10页,区域分析,东部新城,鄞州新城,中心城区,高新区,中信泰富广场项目建议书,第11页,区域分析,-,租售方式,租赁市场,销售市场,上东国际,雷迪森中心广场,东城国际,银城国际,万特商务,新天地国际,中信泰富广场项目建议书,第12页,区域分析,-,项目品质,上东国际,雷迪森,新天地国际,商务,万特商务中心,东城国际,本项目,准甲级,甲级,国际甲级,中信泰富广场项目建议书,第13页,区域分析,-,销售价格,上东国际,理想价格,新天地国际,商务,万特商务中心,4000,5000,6000,7000,8000,9000,11000,1,平方米,80009800,77009000,60007000,60006700,110001,10000,中信泰富广场项目建议书,第14页,区域分析,-,客户起源,东部新城,中心城区,高新区,1.,区域性强,2.,市中心迁移,(,原租赁客户,),3.,宁波当地客户为主,4.,外资客户缺乏,上东国际,:30%,新天地国际,:30%,商务,:10%,万特商务中心,:10%,中信泰富广场项目建议书,第15页,区域分析,-,客户置业原因,当前宁波当地客户心态乐观,认为区域未来规划,政府迁入将有效带动写字楼价格上升,周围住宅价格到达,7000-8000,元,/,平方米,购置原因,价格低,品质高,租房不如买房,区域发展潜力,中信泰富广场项目建议书,第16页,区域分析,-,置业面积,50,70,100,150,200,300,400,500,600,平方米,300400,上东国际,理想面积,新天地国际,商务,万特商务中心,区域写字楼分割主力面积为,100-150,平方米,但依据当前实际成交情况,300-400,平方米客户百分比显著上升,考虑到市场发展趋势,提议以,300-400,为主力面积,中信泰富广场项目建议书,第17页,项目分析,-,项目介绍,竞争分析,开发商为著名发展商，其开发上海中信泰富广场成功塑造了高端物业市场形象,总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面含有吸引力,周围多为中低级住宅，商务气氛较差,项目概况,该项目由中信泰富集团投资宁波信富置业有限企业开发，包含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含一栋近4万平方米总部写字楼和一栋2万平方米分割较为灵活销售型写字楼,项目预计交付使用，当前正在进行基础工程施工,总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；12米挑高大堂；标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总计约600个车位,中信泰富广场项目建议书,第18页,项目分析,-,本项目机会点,经过写字楼产品品质塑造，建设宁波市场上顶级写字楼形象，形成与其它写字楼项目差异化产品定位。,利用中信泰富品牌市场著名度所产生公信价值，以及软件服务特色优势，促成高于宁波市场上全部写字楼项目市场形象。,品牌价值,产品品质,区域发展,经过对区域发展影响力资源利用，突显本项目地段上增值潜力，结合高端产品定位,提升项目市场影响力。,中信泰富广场项目建议书,第19页,项目分析,-,项目定位,价格,售价,:12500-13000,元,/,平方米,租金,:3.5-4.0,元,/,平方米,面积,租赁,:,半层,/,整层客户为主,部分分割客户,300,平方米,销售,:,半层,/,整层客户超出,30%,主力面积,300-400,平方米,客户,租赁,:,外资企业,/,当地著名企业,销售,:,区域企业客户,/,市中心迁移客户,/,其它区域迁移客户,/,投资客户,产品,租赁,:,国际甲级写字楼,销售,:,甲级产权写字楼,宁波市最顶级写字楼,东部新城商务王座,中信泰富广场项目建议书,第20页,东部新城商务王座,东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区商业和金融中心，主要负担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功效，并配套完善商业服务、生活休闲等设施。新城将在提升宁波城市形象与品质上饰演主要角色，是宁波面向二十一世纪形象和标志。,宁波中信泰富广场必将成为东部新城商务区标杆高地。,借势东部新城规划发展动力,中信泰富广场项目建议书,第21页,东部新城商务王座,中信置业强大品牌资源,合 诚 汽 车 大 厦,中 信 大 厦,陆家嘴新金融区项目,上海中信泰富广场,中 信 泰 富 拥 有 一 支 对 香 港 及 中 国 大 陆 物 业 业 务 具 备 丰 富 知 识 及 经 验 专 业 队 伍。队 伍 一 直 参 与 物 业 项 目 发 展 每 个 环 节 由 物 色 投 资 机 会 到 工 程 兴 建、以 至 物 业 建 成 后 日 常 管 理，均 钜 细 无 遗。,专业而资深团体完全具备打造宁波顶级写字楼开发实力。,中信泰富广场项目建议书,第22页,东部新城商务王座,卓越领先硬件品质,中信泰富广场写字楼采取国际甲级写字楼标准设计,无柱式、超大空间平面利于自由分割，同时满足了当代企业总部办公需求，挑空大堂、,VAV,空调，高速电梯以及架空地板等内部设施更将领先于宁波其它高端写字楼项目，成为宁波写字楼发展新标杆。,中信泰富广场项目建议书,第23页,东部新城商务王座,国际化商务小区,中信泰富广场在写字楼及裙房商业基础上设置了一应俱全综合配套项目和设施，为融商务、商业、休闲、文化等功效于一体国际化、高端城市综合体，是商务小区内企业客户，提升商务效率，享受休闲商务环境以及全方位专业服务地方。,总建筑面积：约,14,万平方米,总体定位：多功效集合体商业卖场,业态分布：两幢甲级智能化商务楼,一个大型精品商业、国际连锁大卖场,中信泰富广场项目建议书,第24页,市场推广顾问+租售代理,合作方式,价格目标：,售价,:,12500-13000,元,/,平方米,经过戴德梁行专业能力能够到达一定百分比增加,租金,:,平均租金为,3.5-4.0,元,/,平方米,/,天,目标客户,：,租赁,:,外资企业,/,当地著名企业,销售,:,区域企业客户,/,市中心迁移客户,/,其它区域迁移客户,/,投资客户,中信泰富广场项目建议书,第25页,销售目标,签约率,(%),全方面实现销售目标,项目完工,6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6,100,80,60,50,40,30,20,10,0,市场预热及客户累积,签约率,:60%,签约率,:90%,戴德梁行提议进行四步走计划，即,准备期:7月至年2月强销期:年6月至203月,预热期:年3月至年5月巩固期:204月至206月,中信泰富广场项目建议书,第26页,销售策略,导入期,6月-5月,阶段目标,市场导入，项目形象初步建立,主要工作内容,1.销售工具准备：,DM、楼书、项目网站、售楼处布置、销售价格表、项目效果图、销售协议等）,.客户积累：,最大程度积累有效客户，项目周围DM派发、扫楼、DTZ客户资源sales call)，争取锁定一家大型客户购置。,.租赁部分：,主力租户寻找，确定意向客户,前期主推项目,2,号楼销售，为后期,1,号楼租赁推广奠定基础,中信泰富广场项目建议书,第27页,销售策略,阶段一,推出楼层,4,，,5,，,9,，,13,层,推出面积,5400,平方米,销售目标,5000,平方米,推出时间,项目开盘,推盘理由：,给第一批客户足够选择范围，即高中低区各一个层面，以满足不一样需求,尽可能保留连续楼层以预留给大型客户,保留最低几个层面，方便后期价格提升,中信泰富广场项目建议书,第28页,销售策略,阶段二,推出楼层,6,，,7,，,8,，,10,，,11,，,12,层,推出面积,8100,平方米,销售目标,8400,平方米,推出时间,第一批销售,80%,以后,推盘理由：,在顺利完成第一批销售任务以后，将价格略高中间楼层推出，以得到适当价格提升,尽可能以半层或整层销售面对市场,合理销控，4个整层，2个小分隔单元,中信泰富广场项目建议书,第29页,销售策略,阶段三,推出楼层,2，3，14，15，16，17层,推出面积,8100,平方米,销售目标,7200,平方米,推出时间,先期部分销售,80%,以上,推盘理由：,高区部分在最终时刻销售有利于提升整体销售均价,低区楼层在最终销售价格将受到整个项目价格提升带动,经过高低区价差比，合理分配目标客户,中信泰富广场项目建议书,第30页,租赁目标,签约率,(%),全方面实现租赁目标,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6,100,80,60,50,40,30,20,10,0,签约率,:90%,戴德梁行提议进行两步走计划，即,预租期:10月至年2月强租期:年3月至年12月,中信泰富广场项目建议书,第31页,租赁策略,依据租户品质好坏，分配楼层；,以大面积租户需求为主；,大中小面积在各层均匀分布，满足大中型租户对面积扩租需求。,在出租率到达,50%,以后，在品质相同情况下，优先考虑预算较高租户；,考虑到项目要求,整层客户百分比到达,50%,。,充分考虑层差原因,以确保价格稳步递增,中信泰富广场1号办公楼,分隔面积,名义层,实际层,单元分隔,22,25,整层/半层,21,23,单元分隔,20,22,单元分隔,19,21,整层/半层,18,20,整层,17,19,单元分隔,16,18,整层,15,17,单元分隔,14,16,单元分隔,13,15,整层,12,12,单元分隔,11,11,整层,10,10,单元分隔,9,9,整层/半层,8,8,单元分隔,7,7,主力租户,6,6,5,5,大堂/裙房商业,中信泰富广场项目建议书,第32页,租赁策略,中信泰富广场1号办公楼,分隔面积,名义层,实际层,单元分隔,22,25,整层/半层,21,23,单元分隔,20,22,单元分隔,19,21,整层/半层,18,20,整层,17,19,单元分隔,16,18,整层,15,17,单元分隔,14,16,单元分隔,13,15,整层,12,12,单元分隔,11,11,整层,10,10,单元分隔,9,9,整层/半层,8,8,单元分隔,7,7,主力租户,6,6,5,5,大堂/裙房商业,阶段一：,推出部分低区楼面，引入主力租户,阶段二：,推出部分中区小分割楼面，快速提升租金,阶段三：,推出剩下低区小分割楼面，提升低区租金,阶段四：,推出高区部分整层或半层楼面，加紧消化速度,阶段五：,推出高区部分小分割楼面，深入提升项目平均租金,阶段六：,推出最高层保留楼面，争取最高租金,中信泰富广场项目建议书,第33页,戴德梁行服务内容,建立专业、专职市场推广小组,写字楼市场定时分析及研究,对中信泰富广场软件专业提议,项目定位及市场推广专业提议,市场推广工具讨论与开发,商业、法律文件起草和专业提议,面对特定客户软性市场推广,定时工作进度汇报,市场推广活动开发及管理,中信泰富广场项目建议书,第34页,2.,写字楼市场定时分析及研究,戴德梁行会按月提供不间断宁波写字楼市场最新行情。分析在该项目完工前后会影响该项市场推广主要原因。,中信泰富广场项目建议书,第35页,4.项目定位及市场推广专业提议,为帮助贵司能更加好地为中信泰富广场作市场策略定位，戴德梁行会在不一样市场推广阶段提供对应租售价格以及进度策略。,物业管理,资产管理,租客组合结构,租客与业主关系,中信泰富广场项目建议书,第36页,6.,面对特定客户软性市场推广,在中信泰富广场开展正式完工之前，戴德梁行会组织几次软性市场推广活动作为正式推广前奏。戴德梁行会协同各类媒体从上海商界中挑选一些非常著名企业我们会经过富有经验专业人员联络和跟进他们。其主要目标在于：,在,中信泰富广场正式推广前引发市场关注及强烈兴趣。,确认可能大型前期客户,搜集更多市场最新信息为顺利落实市场推广作更加好规划及改进,中信泰富广场项目建议书,第37页,押金及付款方式,面积实用率,税收及运行成本,标识,大堂控制,分租及转租权利（租赁部分）,扩租权、续租权（租赁部分）,大厦命名权,停车位及费用,业主交付标准,中信泰富广场项目建议书,第38页,9.市场推广活动开发及提议,一旦各类市场工具及专职推广小组准备完成，戴德梁行会快速对全部目标客户进行大量推广工作，包含各类常规市场推广活动和尤其营销活动,中信泰富广场项目建议书,第39页,租售目标,确定阶段广告预算及推广计划,设置现场接待中心、样板层,围板、灯箱、横幅、标识牌公布,海报、多媒体媒介制作准备,礼品、手袋等促销用具准备,公关活动准备与执行,平面媒体公布,(,报纸、杂志,),开展软性媒体宣传,记者招待会准备与执行,新闻公布会准备与执行,本企业寻找大型机构客户,本企业数据库客户资源利用,本企业企业客户资源利用,准备期,签约率,(%),全方面实现租售目标,100,80,60,50,40,30,20,10,0,7 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,准备期,销售率,:90%,项目完工,出租率,:90%,中信泰富广场项目建议书,第40页,租售目标,楼书、海报、单张、多媒体公布,平面媒体公布,(,报纸、杂志,),继续开展软性媒体宣传,本企业刊物、互连网宣传公布,开盘仪式准备与执行,行政研讨会准备与执行,公关活动准备与执行,大型机构客户跟进,本企业内部数据库客户跟进,本企业企业服务客户跟进,现场人员销售推广,调整推广进度销控表,建立客户服务管理系统,预热期,签约率,(%),全方面实现租售目标,100,80,60,50,40,30,20,10,0,6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,预热期,销售率,:90%,项目完工,出租率,:90%,中信泰富广场项目建议书,第41页,租售目标,围板、灯箱、横幅、标识导向牌公布,楼书、海报、单张、多媒体媒介公布,平面媒体公布,(,报纸、杂志,),继续开展软性媒体宣传,戴德梁行定时刊物、互联网主页宣传公布,大型机构客户跟进,戴德梁行内部数据库客户跟进,戴德梁行企业服务客户跟进,现场人员销售推广,大范围上门造访潜在客户,房地产同业中介客户推广与跟进,调整推广进度销控表,调整售价策略,建立客户服务管理系统,强销期,签约率,(%),全方面实现租售目标,100,80,60,50,40,30,20,10,0,6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,销售率,:90%,项目完工,出租率,:90%,强销期,中信泰富广场项目建议书,第42页,租售目标,继续开展软性媒体宣传,戴德梁行定时刊物、互连网主页宣传公布,客户服务管理程序化、制度化,戴德梁行内部数据库客户跟进,戴德梁行企业服务客户跟进,现场人员销售推广,继续上门造访潜在客户,房地产同业中介客户推广与跟进,筛选客户提升大厦市场价值,调整售价策略,巩固期,签约率,(%),全方面实现租售目标,100,80,60,50,40,30,20,10,0,6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,巩固期,销售率,:90%,项目完工,出租率,:90%,预租期,中信泰富广场项目建议书,第43页,租售目标,继续开展软性媒体宣传,戴德梁行定时刊物、互连网主页宣传公布,客户服务管理程序化、制度化,戴德梁行内部数据库客户跟进,戴德梁行企业服务客户跟进,现场人员推广,继续上门造访潜在客户,房地产同业中介客户推广与跟进,筛选客户提升大厦市场价值,租赁价格调整,强租期,签约率,(%),全方面实现租售目标,100,80,60,50,40,30,20,10,0,6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3,销售率,:90%,项目完工,出租率,:90%,强租期,中信泰富广场项目建议书,第44页,宁波中信泰富,商业部分,市场分析,项目定位,服务内容,中信泰富广场项目建议书,第45页,宏观商业市场,宁波商业地产自以来，展现供过于求现象。截止至年第三季度统计，供需结构深入失调，供需比到达1.6。,宁波市商业市场租售价格未受供需失衡影响，保持上涨趋势，但上涨幅度有所减缓。,截止至年第三季度统计，宁波商业市场1楼整体平均租金约为4元/平方米/天。商业平均售价约为8000元/平方米/天。,注：最新数据有待深入市场研究后取得。,中信泰富广场项目建议书,第46页,主要商业市场分布,宁波现有商业分布主要集中在市中心三江口区域。现已形成两大主要商业中心：,1,、天一广场商业区,宁波最繁荣商业区域，以中山东路为主要干道，以天一广场为关键，众多百货商店、购物中心及超市为辐射商业中心区，是宁波最主要商业中心地带。,2,、老外滩商业区,位于三江交汇处江北区三江口区域，含有当地及异国建筑风貌建筑群，丰富餐饮、休闲娱乐业态，使得该区域形成为宁波市内最具个性特色商业街区。,中信泰富广场项目建议书,第47页,代表性商业项目,天一广场,总占地面积：,19.3,万平方米,总建筑面积：,22,万平方米,1F,平均租金：,9.8,元,/,平方米,/,天,整体入驻率：,100%,天一广场内部业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等各方面，整体以零售主力为主，其次为餐饮和休闲娱乐类。,注：最新数据有待深入市场研究后取得。,中信泰富广场项目建议书,第48页,代表性商业项目,老外滩,注：最新数据有待深入市场研究后取得。,配合老外滩建筑特色及沿江景观优势，区域内业态以餐饮、休闲娱乐为主，形成市内最具特色休闲商业区。,总占地面积：,4.89,万平方米,总建筑面积：,7.45,万平方米,1F,平均租金：,5.2,元,/,平方米,/,天,整体入驻率：,70%,中信泰富广场项目建议书,第49页,未来商业发展,未来宁波商业将形成,3,个层次发展格局。,中信泰富广场项目建议书,第50页,项目周围商业环境分析,注：最新数据有待深入市场研究后取得。,家乐福及天伦商厦组成区域内唯一商业中心，为周围区域居民提供必要生活类商业。,地块周围多为沿街店铺，并以生活服务类为主，满足居民日常生活需要。,未来项目周围规划七里垫商业中心、东部新城内都有大量商业供给，区域商业竞争将更为激烈。,同时，周围现有商业整体环境和消费档次仍以中等为主，待深入发展和提升。,中信泰富广场项目建议书,第51页,项目周围商业与中心商业对比分析,注：最新数据有待深入市场研究后取得。,租金水平,商业租金最高为家乐福内商铺，租金约为,20,元,/,平方米,/,天。主要因为家乐福内良好人流效应和租赁商铺供不应求造成。,依靠卖场品牌号召力和稳定客流，同时考虑到卖场内铺位小分割特点和以零售为主业态特点，卖场内租金水平往往高于其它区域租金水平。,项目地块周围因为未形成良好商业环境和气氛，因而租金水平偏低。,中信泰富广场项目建议书,第52页,项目周围商业与中心商业对比分析,注：最新数据有待深入市场研究后取得。,入驻率,作为全市最主要商业区，天一广场商铺当前基本满租，入驻率到达,100%,。,项目附近家乐福大卖场内部商铺，依靠大卖场外在强势驱动，经营情况较佳，入驻率也到达,100%,。,地块周围因为商铺形态、档次、经营情况参差不齐，有少许空置房，入驻率约为,90%,老外滩商业区因为尚处于市场培育期，入驻率约为,75%,。,中信泰富广场项目建议书,第53页,项目初析,-,目标消费群构想,周一,周五（工作日）,本项目办公楼人员,区内政府、机关人员,其它商务性消费者,当地中小企业老板,当地中高收入白领和个体老板,区域内居民,主要性,引发需求,商务餐饮、娱乐,特色、休闲餐饮,精巧生活体验,商务配套服务,周六、周日（节假日）,区域内居民、新家庭,周围区域居民,过境、休闲商务、旅游客,其它区域中高消费劲居民,主要性,时尚时尚衣饰、配饰、精品,生活、家居、家电、百货,休闲餐饮、娱乐,配套服务,引发需求,*以上只是初步构想，仍应在后续服务工作中进行论证及深化。,中信泰富广场项目建议书,第54页,项目初析,-,商业业态配比,20-25%,20-25%,25-30%,15-20%,5-10%,*上述业态配比将在后续服务工作中进行论证及深化。,目标零售商,国际、国内具著名度、具经营性中端零售商,为本项目引入商业新概念,为本项目打造商务、商业中心,中信泰富广场项目建议书,第55页,宁波中信泰富,合作方式,服务收费,团体组成,DTZ,介绍,中信泰富广场项目建议书,第56页,戴德梁行介绍,The Staubach Company,US Headquarters,Dallas,Texas,USA,1784年,其中一家参加合资组成戴德梁行Chesshire Gibson企业于英国正式开业.,1987年,戴德梁行集团母企业 Debenham,Tewson&Chinnocks Holdings plc 在伦敦交易所上市。随即,企业更名为DTZ Holdings plc.,中信泰富广场项目建议书,第57页,D,TZ,全球网络,40,个国家,200,分企业,10,000,员工,中信泰富广场项目建议书,第58页,DTZ,大中华网络,13,分企业,4,700,员工,67,城市,1,870,000,000,元,投融资,中国区,62,个,2,837,316,平方米,商业地产项目租售代理,127,个,12,866,118,平方米,商业地产项目市场顾问,429,个,61,342,577,平方米,物业管理服务,中信泰富广场项目建议书,第59页,物业管理,发展商,/,投资者,物业用户,建筑,/,装修,物业,/,设施管理,研究顾问,估价及顾问,投资顾问,建筑顾问,物业管理,酒店管理,设施管理,物业买卖及租赁代理,住宅,写字楼,商铺,厂房,环球企业服务,租赁,/,空间管理,DTZ,多业态一站式房地产服务,中信泰富广场项目建议书,第60页,DTZ,专业房地产服务资质和荣誉,“年中国、新加坡及英国地域最正确物业顾问,欧洲权威财经杂志EUROMONEY,中国一级房地产价格评定资格,物业管理ISO9001(版)服务品质认证,2003、2004、年中三度蝉联金桥奖,上海市房地产经纪行业协会,国际标准化组织,中国建设部,皇家特许测量师学会(香港分会)组员,英国皇家特许测量师协会,中信泰富广场项目建议书,第61页,当地租户业务,中国区租户代表,亚太区跨国企业网络,Morgan,Stanley,全球跨国企业服务,.,成交超出,95,000,平方米,.,成交超出,100,000,平方米,DTZ,价值,-,客户资源,中信泰富广场项目建议书,第62页,亚太地域长久委托客户,中信泰富广场项目建议书,第63页,Dalian,Beijing,Tianjin,Shanghai,Hangzhou,Chongqing,Guangzhou,Shenzhen,Chengdu,WuHan,Xi An,中国地域长久委托客户,中信泰富广场项目建议书,第64页,近期成交客户,10,000 平方米,20,000 平方米,8,800 平方米,18,000 平方米,11,000 平方米,8,000 平方米,4,000 平方米,4,000 平方米,4,000 平方米,4,350 平方米,4,000 平方米,4,020 平方米,5,600 平方米,3,800 平方米,4,000 平方米,4,000 平方米,中信泰富广场项目建议书,第65页,1,000-2,000平方米,2,000-3,000平方米,近期成交客户,中信泰富广场项目建议书,第66页,在上海独家或联合独家代理甲级和超甲级写字楼项目有,20,个，总面积靠近,1,000,000,平方米建筑面积,淮海国际广场,廖创兴中心,城建国际中心,裕景国际广场,华山国际,飞洲国际广场,张江中心,恒隆广场,新世界大厦,万都中心,中信泰富广场项目建议书,第67页,DTZ,价值,-,专业团体,公寓式酒店,/,宁波中信泰富,公寓式酒店,/,沈洁,项目责任人,公寓式酒店,/,项目顾问及资源协调人,公寓式酒店,/,陆逢兆,上海企业总经理,公寓式酒店,方一星,余洋,刘东鑫,姜文君,公寓式酒店,/,章峥嵘,商业,童禹硕,陈玉璇,任秀芝,杨煜,写字楼,魏超英,全球客户服务团体,NICOLAS,CLEMENT,胡颖岚,王桂红,公寓式酒店,/,杨达,杭州企业总经理,公寓式酒店,/,前期咨询,公寓式酒店,/,营销推广,公寓式酒店,/,租售代理,公寓式酒店,/,卓奇乐,上海写字楼部董事,顾问支持团体,运行操作团体,沈晓雯,中信泰富广场项目建议书,第68页,陆逢兆,戴德梁行华东区总经理,在加入戴德梁行之前，陆先生曾在世邦魏理仕工作九年及其它专业顾问企业如仲量行及怡高物业顾问企业。陆先生在世邦魏理仕工作职能为香港及全国物业管理主管，同时为企业执行董事。拥有超出二十年在香港及中国大陆地产各方面经验。,陆先生现为任戴德梁行华东区总经理，主要负责华东区业务拓展。在此之前，陆先生为华北区总经理，主要负责华北区业务拓展，北京、天津及大连企业全方面管理。,香港理工大学测量系高级文凭香港理工大学深造高级文凭（产业测量）英国皇家测量师学会会师（MRICS)英国特许测量师（Chartered Surveyor)英国测量师学会资深会员（FHKIS）香港注册专业测量师（产业测量）（RPS）中国房地产估价师学会会员中国建设部注册房地产估价师,中信泰富广场项目建议书,第69页,杨 达,总经理 戴德梁行杭州分企业,杨达先生于自1985年在加拿大多伦多取得注册经纪人资格后就加入当地最大房地产咨询企业-蒙特利尔信托投资（现加拿大信托投资）。在1988至1990年期间参加组织数个加拿大优质物业在香港和台湾地域推广,并取得良好销售业绩。,杨先生在1993年回亚洲后一直在香港和上海两地从事专业房地产咨询。杨先生于1997年加盟上海世邦魏理仕从事商业部高级管理工作。之后在威格斯中介代理部担当部门主管。在此期间主动参加香港广场、海湾大厦写字楼和服务式公寓等优质物业市场推广和代理工作。,杨先生现任戴德梁行杭州分企业总经，负责戴德梁行在华东地域写字楼项目标前期咨询、市场推广、营销策划、租售代理统筹工作。,中信泰富广场项目建议书,第70页,卓奇乐,William Cheuk,董事 戴德梁行写字楼部,William,最开始从事房地产领域工作是在香港一家总部位于伦敦著名建筑企业，并于,90,年代初先后参加了香港多个大型项目标项目管理工作，如,Jockey Club clubhouse,及半岛酒店扩建工程。,之后，他转入房地产营销领域，并先后在戴德梁行及仲量联行营销代理团体工作了,4,年多时间。在此期间他专注于从事办公物业营销策划及投资顾问工作。,在再度加入戴德梁行之前，,William,曾经在,AIG,全球房地产投资（亚洲）企业资产管理及设施策划部门担任高级经理,6,年多时间。期间主要负责企业在香港、中国大陆、越南、泰国区域,200,万平方英尺物业投资策略工作。,同时,William,还取得英国皇家特许注册测量师资格及国际设施管理协会颁发注册设施管理经理资格。另外他还先后在英国及香港多所大学取得建筑管理专业学士学位，测量学荣誉证书及物业投资发展专业硕士学位。,主要客户,Prologis,Liu Chong Hing Bank,AIG,Li&Fung Holding,British Telecom(Regional Portfolio),BHP Billiton(Regional Portfolio),Eaton,Malpe Tree Logistic Fund,Ping An Insurance and others.,当前职位,当前,William,作为戴德梁行上海分企业办公楼部主管，负责企业写字楼营销代理及策划，环球企业服务等。,中信泰富广场项目建议书,第71页,NICOLAS CLEMENT,董事 戴德梁行写字楼部,Nicolas 为上海全球客户服务团体责任人，为进入中国大陆跨国企业提供物业服务 Nicolas 从事房地产行业超出，过去5年在DTZ巴黎企业服务期间，完成了大量物业成交.。,Nicolas 毕业于ESSEC 商学院.在加入DTZ之前，Nicolas 为Knight Frank Paris 投资部责任人，而后加入其它两家房地产企业从事咨询服务。,他经验包含了与战略客户多项合作，其中包含法国工商业协会在12月著名收购活动。过去3年中成功地为银行提供超出平方米办公物业.,同时，在同业主代表、租户代表、投资方和代理方、跨国企业和当地企业合作中，Nicolas 先生对于大客户房地产需求有着深入了解和认识。,著名成交案例：,-Banques Populaires(2家银行JV):18,000 m2,-CACEIS(2家银行JV):21,000 m2,-ACFCI(法国工商协会):8,800 m2,中信泰富广场项目建议书,第72页,魏超英,董事 戴德梁行写字楼部,DTZ 全球企业服务,上海,1999加入戴德梁行之前,魏先生率领他营销团体在南京一家著名房地产商服务了三年时间。在此之前取得东南大学学士，中国人民大学经济学硕士学位。,在戴德梁行服务8年里，魏超英已经成为上海最著名物业代理人之一，并在20里荣获戴德梁行北亚区TP，TD，TA三项冠军。在至年里，连续成为上海企业业务冠军。在20完成了渣打银行大厦命名权项目（超出二万平米交易）和为城建国际大厦引进渣打银行租赁超出一万平米而闻名于上海甲级写字楼市场。当前，魏超英任职为全球企业客户团体董事，主管。,其它主要客户包含：,通用电气中国有限企业,美国运通,苏格兰皇家银行,国