房地产结合解决社会养老问题的具体措施.doc

最近，app store上更新了一款手机软件名为“old booth”，中文名为“变老时光机”，这款软件可以预测未来30年后你变老的样子。面对一张满脸皱纹的照片，很多人的内心是崩溃的，因为我们可以从黯淡而无助的眼神里读到孤独。孤独，是老人最可怕的心病，对于空巢老人、留守老人、失独老人尤为明显。长期的孤独感引发老人近50%的抑郁症患者，如果不进行心理疏导和精神慰藉，这类老年人经常会出现情绪失控、帕金森、阿尔茨海默症甚至极端自杀行为。他们或许是表面衣着光鲜却活得最没有尊严的人，也是最需要通过养老服务解决一系列心理问题的人。
卓达养老切实以长者心理需求出发，从社会角色、挚爱亲朋、生理健康3个老人心理平衡支点，在京东南和石家庄太阳城、香水海、三亚巴哈马等三位一体养老社区项目，居家可通过线上的“卓达社区网”、或社区托管的 “全民养老照护中心、全面健康管理中心”、或入户服务的“健康生活管家”，量身定制“助浴、助急、助餐、助洁、助医、助行、助娱、助游”8助服务。以居家养老为核心、医养护一体化、三位一体全龄化照护社区已成为房地产未来开发、建设的发展趋势。
根据石家庄太阳城——青年城现状，提出如下捆绑销售方案：
经与销售公司沟通，将青年城划归部分房源给养老公司，由其进行产品设计、销售、装修及运营，以协助销售公司解决此部分房产滞销问题。其中青年城1#地块1号楼具有独立产权，共有房源540套，户型分为38平一室（A型），58平一室一厅（B型）两种，其中A型480套、B型60套。
一、售后返租养老服务型房产设计
首批选取1号楼3－5层房源，共54套进行营销设计，集合养老公司现有服务优势进行产品设计，制定营销及回款方案，同时制定售后运营方案，以提升产品利润增长点。
将石家庄太阳城青年城1#地块1号楼3－5层房源包装成为精装公寓产品，在现全款销售价格的基础上增加装修成本进行价格包装，预计装修标准约为600元/平米（按实际使用面积测算装修标准，不含办公家俱），整体房源采用售后返租、养老服务附加的形式进行精装房屋产权销售，客户一次性交纳全额房款以获取产权，同时客户与卓达房地产公司签订租赁协议，并按年12.5%的租金收益来支付客户房屋租金，协议期限为8年。
客户需与养老公司签订养老服务协议，获取的租金收益全部转化为收益额度内的卓达养老服务消费，养老服务涵盖家政、旅居、照护、健管及母婴五大板块服务内容，同时整合卓达各地服务资源。
产品销售业务流程如下图所示：

表1、养老服务型房产收益返还表（1号楼3-5层共54套）
房源类型
房源价格
房源套数
年化运营收益
收益年限
总收益率
B型－58平
依照现有房源全款价格+装修成本执行
6
12.5%
8年
100%
A型－38平
48
二、青年创业产品设计
卓达养老总公司负责将客户返租房源进行产品包装定位、标准化装修及运营，运营层面借鉴wework商业模式，实行创业青年培养计划，将青年城整体打造成为青年创业孵化基地，构建青年联合办公商业网络平台。
1、青年创业服务大平台，打造产品核心卖点，盘活太阳城闲置资产。
将青年城打造为青年创业孵化基地，集合多行业资源，构建青年联合办公商业网络平台，从行业关联、产业融合的角度形成利他、多赢商业联合圈。
同时青年城创业基地还依托社区网打造一站式O2O创业服务平台，并对太阳城又一城广场四层及青年城１#地块１号楼底商进行规划配套，以提供资金、商业、技术、市场、人力、法律、培训等一揽子服务，打造线上线下青年创业服务大平台。
2、年创业孵化基地，大量吸纳客源达成销售回款，同时通过项目运营增加产品利润。
将青年城房源打造成为青年创业孵化基地，大量吸纳青年创业者入驻，针对创业者卓达集团提供创业扶持计划，创业者只需缴纳5万、8万、15万小额创业保证金，公司根据缴纳保证金额度按年化收益率10%、12%、15%给予进行创业基金支持，创业基金包含房租补贴金和服务补贴，房租补贴金可用于折抵办公场所房租或直接兑现现金补贴，服务补贴分为基础服务、加速服务、创业服务三类，包含从公司注册、招聘、培训服务到导师指导、资本服务、平台资源支持等一揽子创业服务支持。
青年创业产品协议期限为两年，创业基金以半年为周期进行分期支付，实行上结息，即客户交纳保证金后或每满半年后10个工作日内返还客户创业基金。
客户交纳创业保证金后，养老公司对客户租赁房源进行装修，装修期2个月左右。
表2、青年创业产品收益返还表
青年创业计划
创业保证金
年化收益
协议年限
创业基金
房租补贴金
服务补贴
创业家计划
15万
15%
2年
2.25万/年
创业服务包，含加速服务包，社区网平台资源支持、导师指导、功能展厅服务等
加速计划
8万
12%
0.96万/年
加速服务包，含基础服务包内容、团队建设支持、资本服务、政府关系指导、推广协助等
助跑计划
5万
10%
0.5万/年
基础服务包，含工商注册、培训指导、招聘协助、调研协助等
三、售后返租房源销售政策
1、返还年限：客户购买房源后，须与地产公司签定房屋租赁协议，租赁年限为8年。
2、返租比例：租赁期间，公司按12.5%的年化收益返还客户租金收益，租金收益分约的返还期限为每满半年后的10个工作日内。
3、付款方式：全款，客户当天需交纳定金1万元，7日内付清全款。
4、收益形式：客户可将返租收益全部或部分转化为收益额度内的卓达养老服务消费，根据客户选择的服务收益年限折抵服务消费金额，于社区网平台兑换服务虚拟币，根据客户实际消费金额消减虚拟币，或延用乐龄宝产品服务抵扣凭证操作模式进行服务消费管理，养老公司根据客户消减金额按月为各服务部门结算相应费用。
四、青年创业产品政策
1、返还年限：客户入驻青年城，并与养老总公司签订房屋租赁协议，租赁期限为2年。
2、保证金及收益：客户交纳5万、8万、15万保证金后，每满半年后10个工作日内，将收益按10%、12%、15%的年化收益率作为创业基金进行返还。
3、封闭期：产品封闭期为6个月，期间不允许退出，如退出须扣除客户5%违约金，封闭期满后可申请退出，申请退出的将根据年化收益率按天结算收益。
4、收益形式：公司返还的创业基金分为两部分，一部分为房租补贴金，可用于折抵房租，也可用于兑现现金补贴，另一部分为服务包，整合创业服务平台资源提供服务支持。
五、销售提成奖励政策
1、房产销售业务员提成为1%，青年创业产品销售业务员提成为2%。
2、管理津贴0.5%（后台管理津贴部分，销售额度3亿以内按照上报0.5%提取，超出3亿部分降低管理津贴；保持集团销售，资本运营系统管理提成相对统一性）。
3、地接服务提成为0.5%。