存量更新背景下的产业园转型升级研究——以北京大兴生物医药基地城市更新设计为例.pdf

未来城市设计与运营2 0 2 3.1 0/1 1城市设计UrbanDesign存量更新背景下的产业园转型升级研究以北京大兴生物医药基地城市更新设计为例俞品摘要：该文探讨了存量更新发展背景下传统产业园转型升级的城市设计实践。首先阐述了产业园区的发展阶段、趋势与特征，其次对产业用地更新政策的相关案例进行研究和梳理，最后以北京大兴生物医药基地现状核心问题为出发点，提出“宏观一中观一微观”多层次的更新设计策略，并从空间和政策两大方面提出以存量更新为主要特征的产业园转型升级城市设计实践。关键词：存量更新；产业园区；转型升级一、研究背景：存量更新时代当前，我国城市发展已从原来的扩张式发展进入到存量更新的阶段。在“十四五”时期，实施城市更新行动已上升为国家战略。在城市更新中，传统产业园区（老工业区）是重要的更新对象，在北京、上海、广州等城市发展中产业用地占比逐年下降，但是产值要求却在不断上升，这就意味着传统的产业发展模式已经难以满足未来产业发展需求，大量的传统产业园区呕须转型升级。二、产业园区发展阶段与趋势（一）产业园区发展阶段产业园区自出现以来其发展过程主要可归纳为四个阶段：一是结构单一的劳动密集型的产业园区发展阶段（产业园1.0 版本），二是产业聚集型高新技术园区发展阶段（产业园2.0 版本），三是功能复合的综合性园区发展阶段（产业园3.0版本），四是产城融合的复合型园区发展阶段（产业园4.0 版本）。（二）产业园区发展趋势1.产业布局特征园区产业功能从独立企业形成同类企业集聚，再通过前后端延伸形成完整的产业链，最后形成完善的产业集群，集群化发展可激发更大的产业容量。同时，为了更好地保证产业园区的可持续发展，尤其是高新技术产业园区更加注重打造前端性产业链，包括研发、设计、中试等环节，未来也将通过技术创新能力、技术转化效率等要素来提升园区竞争力。现今，众多高精尖领域已步入创业时代，掌握技术与人才的中小企业快速崛起，在此背景下，园区更加注重对中小企业培育和吸引。2.空间与功能特征现代产业发展有别于传统工业制造业的特点，呈现智力资源密集、规模缩小、网络共享化等特点，这也决定了产业园区逐步从单一功能转向复合功能发展，有进一步构建产业生活圈的需求。园区功能呈现融合发展的趋势，同时在空间上也提升了园区的开放性，打破传统的厂区大院，逐步回归城市街区尺度。在产城融合概念不断强化的背景下，要求在生产空间中增补居住、创新研发、商务办公、开放空间、商业服务等综合性的功能空间。3.以人为本的设计理念人才是创新的根本，因此，产业园区的规划建设、升级转型的另一个关键因素是如何吸引多样化、专业化的人才，通过吸引多样化的人才，为教育、研发、经济和创业活动注入活力。未来的产业园区不仅仅只是满足八小时上班人员的工作需求，而是要进一步向全天候运行转变，需要考虑企业员工、研究人员、创业者等不同人群的工作及生活需求，真正做到产城融合。（三）政策案例研究考虑到实用性、可用性，重点选取国内工业用地更新相关政策案例，通过对上海漕河泾、深圳梅彩片区以及广州科学城更新实践案例122 0 2 3.1 0 未来城市设计与运营UrbanDesign城市设计的研究和分析，将其更新内容、政策措施和特点归纳为以下几点。1.用地类型创新针对工业用地更新，广州提出了新型产业用地MO。MO 是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。各地在实施中也提出了包括容积率、配套设施比例等具体要求。2.地价补缴针对有自主更新意愿的企业，随着其用地性质、用地功能、开发强度等方面的调整，企业需要补缴地价。上海根据不同区位确定标准：外环外按照1 5 0%、外环内按照7 0%的地价进行补缴；广州则按照分区容积率进行补偿 2。3.开发强度调整传统工业用地的开发强度一般较低，随着产业模式的升级，在产业园更新过程中容积率都进行了一定的调高。其中上海工业用地更新最高容积率可达4.0；深圳新型产业用地（M0）上限为6.0，其中设施可达30%（不包含住宅）；广州的新型产业用地（MO）容积率设置了下限3.0、上限5.0 的要求，其中配套不超过30%。4.公共利益补偿针对整体转型地块提出公共利益补偿的要求，其中：上海要求提供不低于1 5%的公共开放空间以及不低于1 0%的公益性设施，零星转型企业则可以选择以上两条措施之一；深圳整体转型地块需要贡献不小于0.3hm且建筑面积不低于总建筑面积的1 5%用于公益性设施。5.开发模式上海和深圳都强调了物业的自持比例，其中：上海提出总体转型研发总部占7 0%，商业、办公设施占5 0%，公寓式酒店占1 0 0%；教育、医疗、养老、科研等公益设施占1 0 0%。三、项目实践：北京大兴生物医药基地城市更新设计（一）生物医药基地发展现状北京大兴生物医药基地于2 0 0 6年正式纳入中关村科技园，以生物医药为主导产业，重点吸引总部经济、研发创新、技术服务、销售中心，形成“1+4+2”的特色产业格局：以药政审批和医药研发为核心，生物制药、现代中药、创新化学药以及医疗器械为4 个主体板块，“大健康”产业、兽用医药疫苗为2 个拓展板块。为了满足未来发展需求，该基地在现状基础上进行南北扩区，北拓区主要承接高等院校疏解，为其提供生活配套；中部为更新片区，进行产业更新；南拓区作为生物医药领军企业扩展区域。现状评估主要围绕中部区域展开，拓展区为新规划片区（图1）。图1 生物医药基地更新规划范围(二）现状特征与问题解析更新设计项目组前期进行了大量的现状研究工作，主要对土地使用、服务配套、基础设施几个主要方面的问题进行梳理和总结，以问题导向作为更新设计的基础依据。1.土地利用与存量挖潜针对生物医药基地更新片区内地块进行逐一的分类分项评价，建立动态评估诊断体系。根据不同的土地权属分类，再对各分类下的产业类别、空间特征、建筑质量以及建设情况进行分项评估。通过此次梳理，帮助园区管委会完善了企业地块的综合地块信息表，并对建成片区进行了全面的信息梳理。在用地方面，由于受到土地权属限制，更新区域的工业用地占比较高；未供用地仅占总用地的16.9%，实际土地利用率与规划匹配度低。因此，为了更好地对园区提出更新升级策略，对已供已建土地进行精细划分，提出现状保留、风貌引导、更新、修复以及潜力发展五大分类更新策略，统计增量地块共计1 98 hm，这也成为更新片区未来更新提质的基础。2.公服配套通过有针对性的企业员工问卷调查，更好地明确配套设施的服务对象需求。通过问卷梳理了解到：园区现状典型人群呈现年轻化、高知化、技术化的趋势，并显示目前园区总体上以小家庭为主，收入水平中等，住房是主要的供需矛盾。除此之外，更新片区其他服务设施也较为缺乏，尤其是文化体育及商业休闲类设施。同时，还了解到调查对象对于可承受的步行时间未来城市设计与运营2 0 2 3.1 0/1 3城市设计UrbanDesign为1 5 min、骑行时间为1 0 min以内。因此，在服务设施布局时需考虑服务半径，可确定为6 0 0 1 0 0 0 m。3.基础设施大兴生物医药基地作为传统的制造类产业园区，现状区内路网密度较低，为6.4 5 km/km，但城市道路用地面积却占总建设用地面积的2 4.3%，呈现大尺度高车速的特征。园区交通东强西弱，片区内有两个轨道交通站点，但都位于园区东侧配套片区，与园区西侧产业片区联系较弱，园区西侧产业片区公交可达性较差。园区更新区域停车空间严重缺乏，现状路侧随便停车问题较为普遍。在交通设施需求方面，总体结论为：调查对象期望通勤时间在30 min以内，期望以公共换乘作为通勤方式，对自行车的租赁站点需求较高。(三)更新设计思路针对园区更新片区现状分析的300m200m200m家州疗设备（1 2-2 0 公领）300m300m10A航耗H/CRO11-2公）体诊所（8 一1 2 公城）图2 医疗器械产业空间场景模式图（图片来源：作者自绘）表1 宜居宜业服务中心要素表服务中心占地规模建筑总量容积率业态构成类型(hm)（万m）休闲咖啡吧书吧、园区食堂、便利店、零售、快餐店、健身房或体育1产业服务2426场地（室内、室外）、小型诊所、1.5共享办公、公园绿地等开放空间、婴幼儿照护、换乘站点0.5社区综合服务（菜场、超市、社区生活服务45251食堂等）1综合服务租赁办公、休闲、健身、餐饮1.5结论，更新设计方案整体上从产业功能、园区品质以及空间特色三大方面着手，通过城市更新打造一个空间与产业匹配的产城融合示范区域。1.产业升级在总体布局上，在维持生产制造为主体功能的同时，强化产学研一体化发展。因此，各个片区在有主导分工的同时又强调混合多元。其中：北拓规划板块以研发、孵化及生活配套为主要功能，近期已经引入首都医科大学入驻，从而进一步强化“学研”融合；中部更新板块为综合产业区，主要功能为生产科研、制造孵化，同时，也鼓励企业利用存量用地进行更新升级，增加生活配套设施；南拓规划板块为生物医药大企业基地及高端制造区，将引进大型生物医药企业形成高端科技成果产业化基地。产业场景空间模式研究是本更新设计方案的一大亮点。通过对大量生物医药企业的研究，构建产业空间场景，分街区尺度、布局模式、空间构成进行演绎。以医疗器械企业为例，可细分为高附加值型医疗器械及高值耗材、CRO/CMO复合企业等，主要空间要点包含：（1）研发实验室层高一般为4.5 m；（2）生产厂房层高一般为1 0 m；（3）办公空间占地面积约为5%，层高34 m；大规模企业可在多个地块间设置二层连廊。通过模块化表达，指导下一步规划实施。针对更新地块，也考虑了新建企业与现状企业之间的空间与交通组织关系，并提出相应的空间策略各（图2）。2.提升园区品质为了打造全国一流、世界领先的创新医药产业园4.0 版本，本次园区的城市更新设计提出便捷的公共交通、良好的职住关系、优良的生态环境、稳固的安全体系、优质的服务体系以及智慧的园区建设六大策略。园区通过塑造一条复合智能环线串接各类特色空间及功能，统领片区的蓝绿空间、公共服务功能、门户形象空间以及创新服务能级。公共服务品质作为园区品质的重要因素，整个区域设置1 2 个宜居宜业服务中心，尤其加强了更新片区产业服务中心的植入，利用现状建筑空间植入服务功能，提升建成区的服务品质（表1）。3.空间优化在更新层面，重点针对建成片区的传统“大院型”空间模式所带来的封闭性、低活力、缺乏服务等问题提出相应的更新措施。将街区分为三种类型：共享街区、共建街UrbanDesign城市设计表2 街区类型要素街区类型适用类型总体特征更新策略1.第五立面景观化特大型企业/整体封闭、生产型街区2.街角让出开放空间机构街区尺度大3.打造内部开放空间增加内部林荫路1.多企业共建公共空间2.共建市政道路小微企业共用共建型街区多企业共享3.地块边界部分开放地块的街区4.第五立面景观化5.共建开放步行廊道1.市政道路分割小地块开放式2.街角让出开放空间共享型街区核心服务节点小街区3.地块间连续的步行廊道4.地块边界完全开放区、生产型街区（表2），对每一种类型街区提出了更新优化的手段和方法以及适用场景。（四）存量更新实践1.范围选取选取土地利用效率较低的三处老工业区之一一一北臧村镇工业区进行更新实践，其现状平均容积率约为0.98，远低于园区平均水平，同时结合相关现状建设情况综合评价，认为该区域具有较强的典型性及示范意义。2.空间更新策略为了更好地降本增效，现状建筑以保留为主，结合规划的功能定位，在现状建筑空间中注入展销中心、培训中心、商务办公、会议中心、人才公寓、商务酒店等多元复合的产业以及服务配套功能。通过多元的空间策略，“再激活”存量空间。更新手段主要为保留、改建、重建三种。为了增加开放性与便捷性，拆除片区现状围墙形成开放式街区，底层开放建筑界面注入商业零售、服务功能从而增加街区活力；为提升空间特色，面水建筑鼓励建筑退台并增加屋顶绿色空间，从而形成丰富的滨水建筑界面；构建立体的慢行空间，通过14/2023.10未来城市设计与运营市政道路、慢行通廊、空中连廊加强地块间以及与轨道站点、园区东侧配套区的连接。多元化的城市设计更新策略将该片区塑造成现代化的活力产业复合街区（图3）。3.政策实践结合现状评估、企业自身意愿，以及借鉴相关案例经验，在更新示范片区将采用“一地一策”的方式，并针对每一项政策提出具体的措施，确保更新措施的落地性（表3）。四、结论与展望(一）整体编制思路传统产业园区转型升级背景下P展销中心保留地块一企业孵化器商务办公现状轨交站点更新地块一报海浩天人才公寓会议中心保留地块一国海华胶福培训中心高端商务酒店会限中心图3城市更新设计平面图未来城市设计与运营2 0 2 3.1 0 7 1 5城市设计UrbanDesign表3“一地一策”更新政策梳理产业企业名称土地权属指标完成度适用政策具体措施类型环洋经典协议出让非医药容积率完成度5 3%重新收储，招拍挂调整用地性质、补偿地价、提升容积率重新收储，作为开放短期内采用过渡政策，远期作为展销集市的永茂机电协议出让非医药容积率完成度8 4%空间预留开放空间重新收储，作为开放短期内采用过渡政策，远期作为展销集市的人民电器厂协议出让非医药容积率完成度1 0 8%空间预留开放空间容积率完成度招拍挂、味多美非医药局部1 2 4%，重新收储，招拍挂搬迁外移，协议补偿用地未供已建局部1 8%保留部分厂房，改造振海浩天未供已建孵化器容积率完成度2 9%调整用地性质，补足地价，预留公共设施置换航科兴业未供已建孵化器容积率完成度5 0%重新收储，腾退重建调整用地性质，补足地价，预留公共设施工业企业集体划拨孵化器容积率完成度1 2 5%改造置换置换内部功能孵化器杰森建设未供已建非医药容积率完成度2 9%腾退重建调整用地性质、补偿地价、容积率提升四海华辰招拍挂孵化器容积率完成度90%保留优化环境、立面风貌优化电子工业协议出让非医药容积率完成度5 0%重新收储，腾退重建调整用地性质，预留公共空间出版社洛神空调、容积率完成度未供已建非医药腾退重建补偿损失、调整用地性质美兴超凡60%、32%天营院划拨公交枢纽协议加建调整容积率，建设办公、交通综合体公交枢纽中汽寰宇协议出让非医药容积率完成度1 5%重新收储，腾退重建调整用地性质、补偿地价、容积率提升世纪京洲协议出让非医药容积率完成度1 0 0%重新收储，腾退重建调整用地性质、补偿地价、容积率提升的城市设计并非蓝图式的畅想，而是要立足于实际情况，一方面要解决园区面临的现实问题，如产业招商、园区产值提升、空间品质提升等；另一方面需要提出理性的、近远期结合的总体规划目标。这首先需要对园区现状的精细化解读，同时也需要对产业发展趋势以及园区发展趋势有深入的认知与解读。（二）立足需求导向1.以功能定空间不同的产业门类的空间需求各不相同，需要遵循产业发展规律，探索产业园区空间规划方法。在实际操作中，需要从多个层面对空间进行布局，从市域产业的整体战略格局到区域各功能板块的空间连接，再到小地块的空间组织，要层层递进。尤其是针对更新片区，提出见缝插针式的产业及产业空间更新，通过了解企业需求以及对相关案例定性定量化研究，对地块更新提出有支撑的设计策略 3。2.以人群定服务更新项目设计组一方面需要对现状居住、就业人群进行访谈调研，了解他们的现状需求；另一方面要依据产业发展预估未来的人群结构特征，根据年龄结构、教育水平、收入水平、家庭构成等主要特征来推测其需求，从而确定园区在转型升级过程中需要重点注入的服务功能。例如，在医药基地的更新设计案例中，就提出了“宿舍十公寓+集租房+商品房+共有产权房”的多层次住房体系，满足5 万人就地居住的需求，很好地解决了职住关系。(三)技术方法“存量更新”以及“产业园区”两大特征明确了“研究型”的规划编制特征，也决定了类似城市设计的广度、深度、弹性等要求，不仅要有全面性，同时也有“专而精”的要求。因此，在更新设计过程中需要多部门协调、多专业协作。城市更新设计单位需要采用实地调研、企业访谈、调查问卷大数据分析等方式进行现状与需求分析，同时与专业产业咨询团队密切合作，以形成科学的、具有实施性的城市更新设计方案。参考文献：1贾正存量更新阶段特色产业园规划编制思考一以苏州工业园区智能制造产业园为例 .智能城市，2 0 1 9（0 3）：1 4-1 6.2王韬，朱一中，张倩茹.场景理论视角下的广州市工业用地更新研究一一以文化创意产业园为例 J.现代城市研究，2 0 2 1(08):6672+8.3曹琳，程诚，翁活源，等存量规划导向下一般城市工业用地更新研究一一以烟台市为例 J.城市发展研究，2 0 2 1（0 9）：7-12.作者简介俞晶就职于上海同济城市规划设计研究院有限公司，硕士，工程师，注册规划师，从事工作为城市设计、智慧城市研究