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银行对部分行业信贷业务审查要点
第十八章房地产行业信贷业务审查要点
18.1商品房开发贷款 18.1.1行业概述
作为推动国民经济发展的重要产业，房地产行业自2003年起进入高 速发展期。随着近年政策和市场反复波动，2009年初部分城市出现了房 价上涨过快等问题。为促进房地产市场平稳健康发展，国务院近期出台了 一系列措施，地方政府也实行了限购等政策，目前，房地产市场前景尚不 明朗。从长期看，房地产行业仍有较大的发展空间，但银行把握市场走势 的难度明显增加，给相关信贷政策制定和信贷资产安全提出了挑战。
当前，农行新发放贷款重点支持总、分行级房地产开发优质客户、合 作三年以上的AAA级以上（含）支持类客户及其绝对控股子公司。县域房 地产重点支持全国百强县区域的客户和总、分行级房地产开发优质客户， 择优支持符合区域准入和客户准入条件且在当地竞争力相对较强的客户。 重点支持农行已经发放贷款的续建和在建的普通住宅项目，严格控制新开 工项目的贷款支持。由于行业信贷政策随着国家相关产业政策有所调整， 审查须密切跟踪政策变化情况，在具体业务中严格落实政策要求。
18.1.2行业术语
容积率：又称建筑面积毛密度，即项目用地范围内地上总建筑面积（但 必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值，是衡量建 设用地使用强度的一项重要指标。别墅项目容积率通常不超过1，多层住 宅项目容积率一般在1-2左右，高层住宅项目容积率多数在2以上。
楼面地价：即单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房产单价的主要 组成部分之一。计算公式为：楼面地价=土地总价/规划建筑面积=土地 单价/规划容积率。
建筑结构分类：建筑物按其结构类型的不同，可以分为砖木结构、砖 混结构、钢筋混凝土结构和钢结构四大类。砖木结构建筑物建造简单，费 用较低，如农村的屋舍、庙宇等；砖混结构建筑物普遍用于住宅建设；钢 筋混凝土结构建筑物可进一步细分为框架结构、框架一剪力墙结构、框一 筒结构等，主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅；钢结构建筑物 在超高层建筑特别是写字楼中应用较多。
18.1.3主要风险点
政策和市场风险。房地产行业是国家重点调控的产业，近几年 受政策变化影响市场波动较大，相关的投融资及税收等政策出台较为频 繁，特别是对闲置土地管理、农用地保护等政策日趋严格。同时，土地以 及房产市场交易的监管和信息披露还不完善，市场秩序和透明度有待增 强。
财务风险。房地产属资金密集型行业，国内房地产企业融资渠 道较为单一，多以银行贷款为主，一旦市场不景气，企业资金链紧张，流 动性将经受严峻考验，财务风险明显上升。
资金监管风险。房地产企业及其关联公司通常同时开发多个项 目，银行对单个项目资金实行封闭管理的难度较大，且企业一般与多家银 行开展按揭贷款业务，进一步增加了信贷资金监管难度。
18.1.4审查要点
1、客户基本情况
客户应符合农行“支持类”客户准入标准。对于新客户，要特 别关注股东背景和出资能力，并核实出资来源的合法合规性。
通过分析客户及其股东的房地产开发资质等级、累计开发面积、 销售面积、销售额、市场份额、在建项目等情况，判断其房地产开发经验 和实力。对申请商业用房开发贷款的客户，应特别关注是否有同类物业开 发、销售或运营经验。对农行曾提供贷款支持的客户，应审查项目建设和 销售是否达到预期，是否按销售进度还款，对还款进度滞后的，应从严控 制新项目贷款，原则上要求新增信用前按销售进度收回存量贷款。
对国土资源部门认定的土地闲置超过1年的房地产开发企业， 不得发放新开发项目贷款。不得介入土地购置成本过高的房地产开发项 目，特别是近年频现的“地王”项目。
审查客户及其所属集团土地储备规模是否合理、是否结欠土地 出让金，对结欠土地出让金数额较大的客户，应从严审查其项目贷款。
此外，应审查客户经营范围是否包括房地产开发以外的业务，对部分 同时从事建材经销业务的房地产企业，应了解其拟建、在建项目情况和整 体资金需求，防止将短期信用用于房地产开发。
2、财务状况
对专门成立的项目公司，重点审查项目资金来源及投入情况。 一是通过客户财务报表中“实收资本”、“其他应付款”、“长期应付款”或
“应付账款”等科目分析资金来源，审核项目资本金是否符合相关规定。 二是根据发票或支付凭证，核实项目已投入资金是否在“预付款项”、“存 货”和“在建工程”等科目中反映。
对连续开发多个项目的客户，还应分析客户或所属集团整体财 务状况，参考行业平均指标分析其偿债能力、盈利能力、营运能力以及现 金流状况，同时，根据其在建及拟建项目规模，测算其是否具备同时开发 多个项目的出资能力，防止同一资金被用作多个项目资本金。
3、合法合规性
审查项目是否已取得合法有效的核准（备案)、环评等手续，项 目评估总投资与核准（备案）金额是否一致、外商投资房地产项目核准手 续是否合法合规。
审查房地产开发“四证”（《土地使用权证》、《建设用地规划许 可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）取得情况，核 实各证件记载内容（主要是建筑面积）是否与调查内容一致，记载的用地 性质是否与实际用途一致。
对别墅项目，须审核项目用地取得时间是否符合国家规定，对 低密度（容积率小于1)住宅项目，特别关注是否违规占用或变相占用耕 地。
、投资方案
审查项目总投资构成是否合理。主要是分析土地成本是否与实 际支出相符，建安成本是否与同类项目水平相当。
土地应按实际取得成本计入总投资，以下两种情况，土地增值部分应 在总投资中剔除：一是客户对本项目已取得土地评估增值；二是股东对已 取得土地进行评估增值后，以实物出资注入项目公司的。
普通毛坯住宅项目建安成本目前一般在1000-2000元/平方米之间， 因建筑高度（多层、小高层、高层）不同有所差异；商业项目则因建筑结 构、品质定位、装修标准不同差异较大。在具体审查中需进一步了解区域 内同类项目或邻近区域可比项目的单位造价，判断项目总投资的合理性。采取股权收购方式进行项目开发的，若收购价格公允合理，可将股权收购溢价计入总投资。、融资方案
审查项目资本金比例是否符合制度规定，银行贷款、自筹资金 占比是否合理。
明确资本金性质是否符合规定，是否纳入所有者权益科目核算。 需要关注的是，房地产企业资本金常以“资本公积”的形式投入，可进一 步核查股东报表， 确认股东投入资金在报表中反映为投资款项， 若反映为 借出款项，则为负债性资金，不得认定为项目资本金，必要时可要求提供 会计师事务所的专项审计报告、确认资本金性质。
审查项目自有资金或项目资本金的到位计划和已投入资金的证明。
综合分析客户及其股东的出资能力，充分考虑其在建、拟建以 及储备项目对该项目资本金出资能力的影响。特别是对商业、写字楼等总 投资变动风险相对较大的项目，更要关注出资方资金实力和后续出资能 力。
6、市场前景
了解项目所在城市（区域）房地产投资、施工面积、新开工面 积、竣工面积、销售面积、销售均价等主要指标及近期变动趋势，结合当 期国家有关房地产政策判断区域市场的短期走势，对区域商品房销售总量 较小的地区（如中小城市或县域地区），应特别关注项目建设规模是否与 当地市场容量相适应。
根据区域内同类项目情况，对比分析项目所处地理位置、交通 状况、户型结构、品质（如容积率、绿地率、装修水平等)、配套设施（如 超市、医院、学校等)、定价等方面的优劣势，判断项目的综合竞争力。 对已预售或认购的项目，应进一步核实实际销售价格和进度是否符合预 期。
对大中型商业、办公或综合性商业地产项目，还应特别关注客 户或股东有无成功开发经验，分析品牌实力和营销能力，判断项目运作模 式是否合理。例如分割出售方式对定位于高端项目的商业地产或写字楼就 是不尽合理的运作模式，将会导致入驻客户的层次参差不齐，后期物业管 理水平难以保证，市场风险增大。
7、偿债能力
审查项目定价是否合理，是否充分考虑项目所在区域内同类项 目的租售价格。
项目销售（出租）进度预测应综合考虑政策影响和区域内同类 项目竞争压力。基于审慎原则，住宅累计销售率一般不超过95%、商业 及写字楼不超过90%、车库不超过80%。
综合分析项目成本效益，判断项目盈利能力和财务抗风险能力， 重点关注土地取得成本偏高的项目。
贷款期限设定应与项目建设和销售期匹配。
8、担保方式
除总行级房地产开发优质客户及总行批准可以采用其他方式外，商品 房开发贷款原则上采用足值房地产抵押担保方式。审查应把握以下原则：
优先采用贷款项目的土地使用权及在建工程作抵押，因特殊原 因以其他房地产作抵押的，应要求约定本项目土地使用权和在建工程不得 抵押给第三方。
审查可通过查询公共信息、当地相关部门网站等途径，了解同 类抵押物市场交易价格，分析抵押物价值评估是否审慎、合理。
视项目风险情况，可要求客户主要股东提供连带责任保证担保， 主要股东如为上市公司等，难以落实保证担保的，可要求书面约定承担共 同还款责任。
关注其他金融机构对客户的用信条件，原则上农行担保条件不 低于其他商业银行。
提示:在贷款方案中，可提出以下管理要求：对房地产项目销售回笼 资金实行封闭管理，严格按照销售进度还款。销售转投完成后的销售收入 须全部用于归还开发贷款。销售率达到农行制度规定上限时须全额归还贷款 本息。可根据销售率（如30%、50%、70%)分阶段设定最低还款比例。 18.1.5主要审查依据
《关于印发商品房开发贷款客户分类标准和客户名单的通知》（农银 办发[2009]717 号）
《中国农业银行商品房开发贷款管理办法》（农银办发[2010]48号）
《关于加强房地产行业信贷管理的通知》（农银办发[2010]534号）
提示:经济适用住房、廉租房等保障性住房项目贷款业务可比照上述 要点进行审查。需要关注的是，申请贷款的保障性住房项目应已列入当地 保障性住房年度建设投资计划，其中廉租房项目还应取得政府有权部门的 同意回购的文件或协议。
土地开发贷款 18.2.1行业概述
土地交易市场是房地产市场的重要组成部分，土地取得成本在商品房 开发成本中占据相当比重。近年来，在土地价格总体呈上升趋势、房地产 开发行业集约化程度不断提高的情况下，建设用地资源进一步向资金实力 强的开发商集中。在房地产市场调控过程中，国家出台了一系列土地调控 政策。
当前，农行土地开发新发放贷款重点支持总、分行级房地产开发优质 客户、GDP超1000亿元以上城市政府本级土地储备机构、国家级园区土 地开发企业（机构）、合作3年以上的AAA级以上（含）支持类客户及其 绝对控股子公司。县域房地产重点支持全国百强县区域的客户和总、分行 级房地产开发优质客户，择优支持符合区域准入和客户准入条件且在当地 竞争力相对较强的客户。由于行业信贷政策随着国家相关产业政策有所调 整，审查须密切跟踪政策变化情况，在具体业务中严格落实政策要求。 18.2.2行业术语
土地招拍挂：是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的 简称，该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，有利于规范土地市场、 提高政府对城市土地的管理水平、 促进房地产市场的有序发展。
18.2.3主要风险点
政策和市场风险。土地交易市场与建设用地需求和商品房市场 走势密切相关，近几年国家频繁出台政策调控房地产市场，地方政府根据 国家政策导向调整土地供应，土地市场交易量、交易价格波动较大。
偿债风险。2007年财政部、国土资源部联合颁布《土地储备资 金财务管理暂行办法》，规定土地储备资金实行专款专用、分账核算，并 实行预决算管理，规范了土地储备项目资金运作。但部分地方政府未能落 实土地储备资金专款专用要求，银行相关土地开发贷款偿还的保障性有所 降低。
18.2.4审查要点
1、客户准入
客户应符合农行“支持类”客户准入标准。重点核对是否满足以下细 分标准：
城市土地开发贷款客户。政府土地储备贷款客户应为上年度所 辖区域GDP在200亿元（含）的地级及以上城市的政府本级土地储备机构 和直辖市、计划单列市、上年度所辖区域GDP在1000亿元以上省会城市 的市辖区政府土地储备机构。
园区土地开发贷款客户应为在国家发改委和国土资源部审核的国家 级开发区和省级开发区内，受开发区管委会委托，从事土地开发的企业或 机构。
土地一级开发企业或机构应为上年度所辖区域GDP在200亿元以上 (含）的地级及以上城市和直辖市、计划单列市、省会城市下辖区属国有 垄断性基础设施建设企业、城市建设投资公司等政府背景企业或机构，及 其直接或间接控股比例在50% (含）以上的企业或机构；总行及分行优 质客户及其直接或间接控股比例在50% (含）以上的企业或机构。
县域土地开发贷款客户。I类区域可介入全国百强县、经一级 分行确定的上一年度GDP在100亿元以上（含）的县的县城规划区内项目， 经一级分行确定的上一年度GDP在100亿元以上（含）的具有一定县级经 济社会管理权限和相应财权的地级市直管镇、扩权镇的城区规划区内项 目。II类区域可介入全国百强县和经一级分行确定的上一年度GDP在100 亿元以上（含）且上一年度县辖内可支配财力（包括地方政府一般预算收 入、上级政府财力性补助收入、可用于基本财政支出的预算外收入等）在 本省同级区域中列前十位的县的县城规划区内项目。III、W类区域暂不介 入除总行确定的百强县域支行所在县以外的其他县域。各区域可介入总行 确定的百强县域支行所在县的县城规划区内项目。
2、客户基本情况
客户须依法取得政府主管部门或机构授权、委托从事土地储备 或土地开发的批准文件。事业法人须取得有权部门颁发的、包含从事土地 储备业务范围的事业单位法人证书。
审查客户行业地位、经营业绩、股东背景以及资信情况等。具 体包括：从事土地储备、开发的经验、行业地位、前期储备（或开发）土 地出让情况、未来可供出让土地规模及市场前景、控股股东（或实际控制 方）实力背景、信用记录等。注意对比储备土地规模与当地土地出让计划， 判断未来土地整体出让前景。
3、财务状况
对实行“收支两条线”（编制事业单位财务报表）的政府土地储 备机构，审查应将其收支平衡表中的“事业收入”与应返还的土地出让收 入进行比较，分析财政返还资金的到位情况。
对以出租方式获取收益的园区土地开发类贷款客户，应重点分 析其历史主营业务收入及经营性现金流是否稳定。
对受上级政府（或政府土地储备机构）委托进行土地开发的土 地一级开发企业或机构，若其开发所需资本金均由原委托部门提供、所开 发地块由后者进行收储，审查应重点分析其资产负债表中“其他应收款”、
“专项应付款”（或“长期应付款”科目的变动趋势，进而判断委托部门 是否在资金上对其给予支持。
4、合法合规性
项目应取得所在区域的城市控制性详细规划批复或拟开发地块 的《建设用地规划许可证》等其他有效规划批件。
涉及征用集体土地的，应取得国务院或省级政府对征地方案的 批复；涉及征用农用地的，应取得有权部门对农用地转用方案的批复；涉 及企业搬迁用地的，应取得原土地使用权人与土地开发主体签订的收购合 同及无争议的权属证明；涉及居民搬迁用地的，应取得有权部门的拆迁方 案批复。
拟收储土地涉及土地前期开发的，应按当地规定取得有关房屋 拆迁、配套基础设施建设等方面的有效批件。
对于新增建设用地项目的收储，拟收储用地应纳入所在城市土 地利用年度计划。
向政府土地储备机构发放的周转贷款额度应控制在对客户授信 审批额度的30%以内。政府土地储备机构的贷款额度应控制在同级财政 部门批准的贷款规模之内（以同级财政部门出具的贷款规模批准文件为 准）。
政府土地储备机构申请贷款时，应提供同级人民政府批准并报 经上级国土资源管理部门备案的年度土地储备计划、同级财政部门的贷款 规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。
5、市场前景
分析项目所处区域的经济发展状况、商品房市场情况、政府财 政实力、近年来土地出让面积及价格变动趋势，综合判断当地土地交易市 场的供需状况。
审查项目用地性质、位置、容积率等主要指标，判断项目的出 让前景。
对商业、住宅类用地开发项目，应分析房地产调控政策可能带 来的影响；对工业用地开发项目，应审查区域经济状况，判断市场需求和 出让价格的变动趋势；属于园区土地开发的，还应对园区的产业布局、招 商引资政策、入驻企业的意向和实力等进行分析。
6、偿债能力
审查项目地块预计出让进度、出让价格与当地经济发展状况相比是否 合理，特别要关注项目拆迁进度对后续整理、出让进度的影响。以综合收 入还贷的，还应分析客户整体负债情况。
7、担保方式
土地开发贷款原则上应采取抵押担保方式。应关注如下事项：
优先采用贷款项目地块抵押，以其他有效资产抵押的，可要求 在合同中约定贷款项目用地不得抵押给第三方。
关注抵押物权属情况，确保抵押手续合法有效。
抵押率应符合制度规定，信用等级AAA级（含）以上的GDP超 1000亿元以上的城市政府本级土地储备机构、国家级园区土地开发企业
(机构）抵押率不得超过70 %，其他客户抵押率不得超过60 %。
审查可通过查询公共信息、当地相关部门网站等途径，了解同 类抵押物市场交易价格，分析抵押物价值评估是否审慎、合理。
若由第三方提供保证担保，须关注其实际代偿能力的稳定性和 可靠性。
18.2.5主要审查依据
《中国农业银行城市土地开发贷款管理办法》（农银办发[2008]1243
号）
《中国农业银行县域房地产开发贷款业务准入规定》（农银发
174 号）
《关于加强房地产行业信贷管理的通知》（农银办发[2010]534号）
经营性物业贷款 18.3.1行业概述
经营性物业包括商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPINGMALL (大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。宏观经济 环境、市场供求变化、相关行业政策对物业的经营状况和市场价值具有重
要影响。
农行对经营性物业贷款按房地产类贷款管理，业务开办区域应主要限 定在经济发达的大中城市的核心商业区，重点支持经营管理规范、财务状 况良好、商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，重点支 持品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段、投入运营一段时间、经营 状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档宾馆酒店、写字楼、商场 等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期 等高风险阶段的项目，审慎介入优质部分已出售或仅以部分物业抵押向农 行申请贷款、抵押权分散、不利于整体处置的不完整物业。

由于近期房地产行业政策调整，原则上停止发放经营性物业贷款。审 查须密切跟踪政策变化情况，在具体业务中严格落实政策要求。
18.3.2主要风险点
项目运营风险。经营性物业投资回收期较长，物业经营前景受 宏观经济环境、市场供求、相关行业政策和客户资金实力、管理经验及能 力等多重因素影响，不确定性较大。
物业价值高估风险。近年来，房地产价格明显上升，经营性物 业项目的贷款额度也相应增加，但物业未来可产生的现金流增长相对较 慢，还款现金流对贷款的覆盖率有所降低。另一方面，房地产市场的回调 会导致经营性物业贬值，带来抵押担保风险。
18.3.3审查要点
1、客户基本情况
客户信用等级、所有者权益、项目位置、产权状况、建设规模、 出租（入住）率等指标应达到制度规定条件。相关指标涉及到所在城市（或 所在区域）平均指标的，可通过网络查询等途径，进一步验证调查提供的平 均指标是否合理。例如，可在各地旅游管理部门网站查询酒店平均入住率。
分析物业经营现状、出租率、租期分布、租金水平和租金支付 方式。审查租赁合同中是否存在损害农行利益的条款。关注物业在抵押给 农行时，是否存在承租人已经一次性支付长期租金，或者将租金用来抵偿 债务的情况。审查承租人资信、经营状况、判断租金支付能力。
(3)关注客户及其关联企业有无同类物业开发和运营经验，了解其 他已投入运营的物业的经营状况。
2、财务状况
分析“固定资产”、“无形资产”、“存货”及“预付账款”等科 目明细，确认项目开发成本是否全部在账面反映，账面成本与竣工决算报 告所登记的项目开发成本是否一致。对农行提供开发贷款支持的项目，还 应审核原项目总投资与实际投资是否存在差距。对纳入固定资产核算的， 审查是否按照会计制度计提折旧，客观反映账面净值。
分析负债及所有者权益相关科目，审核项目投资资金来源，投 资开发过程中的自有资金比例是否符合国家规定，对农行提供开发贷款支 持的项目，还应特别关注资本金是否足额到位并投入使用。
对已经投入运营的物业，应分析盈利能力及现金流情况。
3、合法合规性
产权手续应完备，包括是否取得全部房产证、记载用途与实际 用途是否相符、产权证与《建设工程规划许可证》记载的建造规模是否一
致等。
对自建物业，应关注原建设手续是否完备、合规。
对购置物业，关注购置行为是否合法、有效，有无相关完税证
明。
4、市场前景
分析项目所在城市（区域）的同类物业整体经营情况和变化趋 势（包括当地商场、写字楼、酒店的整体规模、分布、平均出租率和租金 水平、宏观经济环境变化对该区域商业物业经营的影响等），关注政府相 关部门的商业规划、在建或拟建项目的总体规模对该区域未来商业物业经 营的影响。新建大型商业物业项目，应特别关注与当地消费水平、市场容 量是否匹配。
选择同区域若干同类物业，通过对比营业规模、地理位置、交 通状况、品质定位、业态组合、主力店（或受托管理方）品牌知名度、租 金价格、出租（入住）率、租户年营业总额等指标，分析该项目的优劣势， 结合项目当前出租、经营状况，综合判断其市场竞争力。
(3)分析租约期限结构和租户构成（如酒店客人以散客为主还是旅 游团为主），判断项目经营的稳定性。
5、偿债能力
对尚未投入运营的物业，应以租约为基础，参照周边同类物业 判断预测的价格、出租率及相应增幅是否合理，并与行业平均毛利率指标 值进行对比。
对已经投入运营的物业，根据目前实际收入水平判断收入预测 是否合理、是否与租约内容相吻合，逐项分析贷款期内各项成本费用与账 面数据是否相符，避免低估成本、费用。
除关注商业租金收入外，还应关注车位、广告牌位出租收入预 测是否合理，即预测的价格、使用率是否与物业的客流量、商业氛围相符。
涉及综合还贷的，应审查本物业产生的现金流占还款来源的比 重是否符合制度规定。
6、贷款用途
贷款用途应符合农行制度规定，限于置换为建设或购置该物业形成的 负债性资金、超过项目资本金规定比例以上的资金，原则上不得用于置换 他行贷款。
7、担保情况
参考周边同类物业市场价值分析抵押物评估价值是否审慎合理，采用 收益法评估物业价值所选取的折现率是否符合规定。 关注拟抵押房产是否 利于整体处置。关注承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对 农行实现抵押权的限制和影响。
提示:经营性物业贷款的还款计划设定和物业回款监管至关重要，对 进入经营稳定期的物业，审查应要求采取等额或等本方式还款；对处于经营 初期的物业，可根据实际情况适当给予一定宽限期，但应根据物业现金流周 期严格审查分期还款计划，避免还款计划过于宽松导致项目回款被挪用。 18.3.4主要审查依据
《中国农业银行经营性物业贷款管理办法》（农银办发[2010]]28号）
《关于加强房地产行业信贷管理的通知》（农银办发[2010]534号）
第十九章教育行业信贷业务审查要点 19.1行业概述
截至2009年末，我国高中阶段毛入学率79.2%，普通高等教育毛入 学率24.2%，职业教育等其他领域也保持良好发展势头。2010年《国家 中长期教育改革和发展规划纲要(2010 — 2020年）》制定了推进素质教育 改革试点等一系列规划，提出未来10年发展目标，主要包括：巩固提高 九年义务教育水平；普及高中阶段教育，毛入学率达到90%;高等教育 大众化水平进一步提高，毛入学率达到40%等。但目前我国教育经费占 国内生产总值的比重还仍较低，部分教育机构扩张较快，财政拨款及自主 收入难以满足自身建设和还贷需要，给信贷资产安全带来风险隐患。
农行对教育行业实行“控制总量、严格准入、优化结构、加强管理” 原则：控制教育行业贷款总量；提高新介入客户准入门槛；优化教育行业 客户结构；重点加大对负债较低、综合实力较强的公办高校的信贷投入； 逐步压缩办学层次较低的学校贷款，加强客户授信及期限管理。
19.2行业术语
毛入学率：指某学年度某级教育在校生数占相应学龄人口总数比例， 标志教育相对规模和教育机会，是衡量教育发展水平的重要指标。
19.3主要风险点
随着我国人口结构变化，适龄入学人数趋于稳定或下降，生源竞争更 加激烈，同时经历扩招时期的大规模校园改扩建后，教育机构负债增加， 收支结余减少，财务压力普遍较大。
19.4审查要点 19.4.1客户基本情况
客户应具备符合农行准入条件的办学资格和资质等级。
分析客户办学历史、办学经验、办学特色、师资力量等方面的 优劣势。高中教育主要考察区域内生源数量、质量与其办学规模是否相匹 配，是否具有较高的升学率；高等教育、职业教育主要考察在同类院校的 排名、招生范围、专业特色、收费标准、招生计划、就业率水平等。
(3)关注财政部门和地方政府对学校的支持力度。
19.4.2财务状况
各类公办学校的财务管理一般实行“收支两条线”、“全口径收支总体 平衡预算管理”，并编制一般行政事业单位会计报表。审查应取得资产负 债表、收入明细表、支出明细表、收入支出决算表、基本情况表，将资产 负债表与收入支出总表结合起来，分析借款人的资产状况、财务状况和承 贷能力。民办教育机构实行企业会计制度的，比照企业进行分析。
1、资产、负债及净资产
资产类应重点关注客户固定资产、在建工程、应收及暂付款科 目的变动情况，分析固定资产投入、在建项目是否与其发展规划相一致， 是否存在超前、超规模投资建设等现象。
负债类应关注借款资金来源、运用情况等；重点分析负债总额、 期限结构是否合理，是否存在银行信用短贷长用现象。如按年收费的客户
(如大学院校）短期信用额度一般不应超过年收入，按学期收费的客户短 期信用额度一般不应超过年收入的50%。同时，还应特别关注他行的授 信、用信总量、用信条件的变化，了解他行信贷政策的调整。
净资产类应主要分析事业基金、专用基金的构成，反映资金积 累能力。
2、收入与支出
收入。高等院校的收入主要包括教育经费拨款、科研经费拨款 和教育事业收费收入（包括学费、住宿费、其他办学收入等）、科研事业 费收入等。高中的收入主要来源于财政拨款，各地按不同标准征收学费、 择校费作为办学经费的补充。教育资源整合中，部分闲置校址和校舍在办 理有关手续后，经营、租赁或转让收入也可作为学校建设和办学资金来源。 审查应关注收费标准是否与取得的收费文件相一致、事业收入是否与收费 标准、在校生人数基本匹配。
支出。主要包括人员支出、公用支出、对个人和家庭的补助支 出三大类。
19.4.3筹资方案
学校固定资产项目应重点分析资本金来源，以财政拨款作为资本金 的，应提供相关部门的有关文件、拨款计划及近年实际拨付情况。以学校 的行政事业收费作为资本金的，应根据学校的收支情况分析其出资的可靠 性。对教育部直属高校，应审核是否符合《教育部关于建立直属高校贷款 审批制度的通知》（教财[2004]44号）的相关规定。
19.4.4办学前景
结合历史数据分析学校在生源、就业方面的竞争力，综合考虑教育主 管部门对招生计划的总量控制、调剂因素等。关注新项目建设规模是否与 其生源规模相当，通过生均校舍面积、生均固定资产等指标分析完工后学 校办学能力变化情况。
19.4.5偿债能力
学校还贷资金主要来源于收支结余， 以财政专项拨款或其他资金作为 补充还款来源。
分析和预测未来事业结余时，应以剔除当年事业收入支付基建 支出和以前年度事业支出后的余额作为当年财务收支分析的基础。结合学 校后期固定资产投资计划动态分析结转自筹基建支出对账面收入节余的
影响。
以财政资金作为补充还款来源的，应重点审查补助额度是否已 取得有关部门批复或列入计划。以择校费收入作为还款资金来源的，需严 格按照教育部、国家发改委和各地教育、发改委出台的有关文件执行，重 点关注教育收费公示制度和“三限”政策（对于高中阶段择校生要“限分 数、限人数、限钱数”的执行情况。
对易地新建校区的建设项目，以老校区土地出让收入作为还款 资金来源的，需取得政府与学校的有关承诺并关注其合法合规性。
测算偿债能力时，预测的收费水平应严格执行收费文件规定， 生源增幅、收费标准增长率、收支结余比率须设定合理，综合考虑客户在 各家金融机构的全部负债总额，评估未来建设和投资计划对还贷能力的影 响。同时按农行规定测算贷款规模风险指数，合理确定贷款期限。
19.5主要审查依据
《关于印发教育和造纸行业客户分类标准和客户分类名单的通知》 (农银办发[2009]231号)
《中国农业银行教育行业信贷政策》
《中国农业银行县域高级中学贷款管理办法（试行）》（农银办发
822 号)
《关于印发〈教育行业客户贷款风险评价模型（试行）>的通知》（农 银办发[2008]46号）
第二十章汽车制造行业信贷业务审查要点 20.1行业概述
汽车行业包括汽车整车制造业和汽车零部件及配件制造业，是国民经 济重要的支柱产业，其行业特征为：产业链长、关联度高、就业面广、消 费拉动大。近年来，我国汽车行业发展较快，2009年国内汽车产、销量 分别达到1379万辆、1364万辆，同比分别增长48%、46%。2009年3 月，《汽车产业调整和振兴规划细则》正式出台，提出了汽车销量三年平 均增长率达到10%、改善汽车消费环境、优化市场需求结构、兼并重组、 自主品牌汽车市场比例扩大、电动汽车产销形成规模、技术创新、调整结 构等一系列规划措施。
根据汽车行业发展趋势，考虑到产业集约化程度不断提高（2009年 国内销量前十位的汽车制造企业占销售总量的87%)，农行信贷政策重 点支持具有明显技术和规模优势、整车销售排名靠前的汽车企业（集团） 及渠道稳定、行业地位突出、有一定规模优势的汽车零部件生产企业。
主要风险点
汽车行业景气度受宏观经济走势、市场购买力等因素影响，同时，国 家节能减排政策、能源价格、城市交通发展规划、新能源、新材料开发等 均对行业内部结构调整及发展方向有较大影响。随着汽车行业集约化程度 不断提高，竞争日益激烈，若企业的资金实力、品牌影响力和市场份额未 能处于领先地位，综合竞争实力将削弱，面临被淘汰或兼并风险。
审查要点 20.3.1客户基本情况
应符合农行客户名单制管理中“支持类客户”条件，并进行了客户分 类。零部件项目的产品须为一汽、上汽、东风等三大汽车集团及国外知名 汽车企业（包括在华直接或间接控制的汽车整车生产企业）的车型配套、 或为整车生产企业独立配套。同时，分析客户所处行业的发展阶段、行业 竞争程度、行业壁垒，产品在行业产业链中的地位，判断行业整体及上下 游行业的发展趋势和稳定性，预测未来发展前景。
20.3.2合法合规性
项目应符合国家汽车产业发展政策等相关法规的规定，并取得有权部 门批准及相应环评、用地的批复。项目名称、产品车型型号和技术参数已 列入国家有权部门发布的《车辆生产企业及产品》公告（已被撤销名录的 除外），产品车型和技术须符合国家相关政策法规和强制性标准的规定。 20.3.3市场情况
对整车生产厂商，关注同类车型国际市场情况、国内市场份额、近几 年市场需求变动情况、总体价格水平、主要竞争对手采用的竞争策略等。 对零部件生产厂商，关注是否与整车企业签订采购协议、是否为其唯一或 主要配套企业。
财务状况
比照行业平均指标分析申请人偿债能力、盈利能力、营运能力和现金 流状况，对汽车零部件企业要关注应收账款、存货结构和周转周期，并与 同类型企业比较分析。
20.3.5偿债能力
应结合项目产品的市场供需状况和未来汽车市场的发展趋势，既要考 虑价格自然增长因素，也要关注汽车行业激烈竞争下的价格下降等因素。 20.3.6担保方式
采用信用方式的，必须是总行明确的15家汽车整车制造企业。
20.4主要审查依据
《中国农业银行汽车行业信贷政策》
第二十一章纺织行业信贷业务审查要点 21.1行业概述
纺织行业是我国国民经济传统支柱产业和重要的民生产业，不仅关系 着服装等日用产品的供求关系和价格变化，而且对我国出口经济的发展有 着重要影响。目前，我国纺织行业内外部环境较复杂，呈现出行业集中度 不高、受原材料价格波动和下游需求变化影响较大、产品附加值低下且结 构性产能过剩等主要特点，信贷风险相对较为集中。
纺织行业常规性产品过剩的情况在较长时期内不会发生根本改变，整 体行业的信贷风险较大，应对行业整体贷款总量进行控制。
行业术语
纺织是指将自然纤维和人造纤维原料加工成各种纱、丝、线、绳、织 物及其染整制品的制造活动。
国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002)中的纺织业，包 括棉、化纤纺织及印染精加工，毛纺织和染整精加工，麻纺织，丝绢纺织 及精加工，纺织制成品制造，针织品、编织品及其制品制造六个子行业。
主要风险点 21.3.1政策风险
纺织行业受国家出口退税、劳动保障、节能减排、产品进口国贸易壁 垒保护等政策影响较大，相关政策变动及导向对纺织行业发展影响重大。 21.3.2市场风险
纺织行业进入门槛低，同业竞争较为激烈，但行业内大型企业数量较 少，存在重复建设的情况。同时，纺织行业常规性产品过剩，差别化及特 种纤维等高端产品相对供应不足，存在产品结构性供需矛盾，技术含量较 低的企业生存压力较大。
21.3.3定价风险
纺织行业利润空间相对较小，对产业链上下游企业的议价能力不强，
同时产品以出口为主的企业在纺织行业中占比较大，易受国际宏观经济形 势及汇率波动的影响。
21.3.4环保风险
印染企业或有染整生产流程的纺织企业，能耗高，污染重，随着国家节 能减排政策要求不断提高，存在环保风险。
审查要点 21.4.1客户基本情况
重点关注客户生产经营活动是否符合国务院《纺织工业调整和振兴规 划》、工信部《关于进一步加强纺织企业管理的指导意见》等产业政策、 行业规划。客户在行业中所处地位、内部管理机制、从业经验，主要产品 及竞争力。新客户还应符合农行纺织行业信贷政策中新客户的准入条件和 要求。
21.4.2合法合规性
向纺织品进口设限国家出口的企业应持有出口纺织品配额许可证，生 产工艺涉及印染的应符合《印染行业准入条件》。
21.4.3原材料供应
客户是否与原材料供应商建立长期稳定的合作关系，有无长期供货合 同作为保障，对原材料主要依靠进口的客户还需关注供应商所在国家的相 关出口政策、形势变化。
21.4.4生产设备
关注客户主要生产设备及产能，对使用《产业结构调整指导目录》、 《国务院关于进一步加强淘汰落后产能工作的通知》列明的限制类、淘汰 类设备作为主要生产设备的客户须退出。
21.4.5市场分析
产品在市场中有无替代品、有无明显的竞争优势，与下游企业有无长 期销货合同作为保障，近年来主要产品的产销率及市场份额有无明显变 化。可优先支持产品附加值较高且市场需求旺盛的差别化及特种纤维纺织 企业。对存在盲目扩张、低水平重复建设的新建项目和为规避环保政策约 束进行产能转移的项目，应持审慎态度。
21.4.6担保方式
优先采取变现能力较强的房地产抵押，尽量避免关联企业互保，谨慎
选择专用机器设备抵押。对中、小私营企业追加实际控制人全程连带责任 保证担保。
21.5主要审查依据
《国务院关于进一步加强淘汰落后产能工作的通知》（国发[2010]7
号)
《出口商品技术指