房地产估价东南大学版.pptx

绪论绪论一、房地产业对国民经济的作用一、房地产业对国民经济的作用1.支柱产业，带动城市经济发展的重要力量支柱产业，带动城市经济发展的重要力量n衣食住行离不开房地产业衣食住行离不开房地产业n房地产业与其他产业关联度较高：建材、建筑、房地产业与其他产业关联度较高：建材、建筑、装饰等装饰等2.城市经济转型的桥头堡城市经济转型的桥头堡n工业型城市经济转型要依托房地产工业型城市经济转型要依托房地产n健全城市功能、提升城市地位离不开房地产健全城市功能、提升城市地位离不开房地产3.商业、工业地产是从属产业，该类需求是一种引商业、工业地产是从属产业，该类需求是一种引致需求致需求房地产估价概述房地产估价概述一、价值、价格一、价值、价格1.价值价值n凝结在商品中的抽象的人类劳动凝结在商品中的抽象的人类劳动n衡量商品价值的多少，以生产产品必要劳动时间衡量商品价值的多少，以生产产品必要劳动时间来衡量来衡量2.价格价格n是商品价值的货币表现，为获得一种商品或劳务是商品价值的货币表现，为获得一种商品或劳务所必须付出的代价所必须付出的代价n房地产的价值与价格房地产的价值与价格价值表现在住宅的有用性，提供空间场所；价值表现在住宅的有用性，提供空间场所；价格的形成基础是：有用性、稀缺性和可交换性价格的形成基础是：有用性、稀缺性和可交换性 二、学习房地产估价的目的二、学习房地产估价的目的1.基于房地产产品、市场基于房地产产品、市场 的特点的特点n房地产产品个别性、持久性、价值量大、位置固定、稀缺房地产产品个别性、持久性、价值量大、位置固定、稀缺性性n房地产价格形成的复杂性房地产价格形成的复杂性n房地产市场的不完全性房地产市场的不完全性2.为房地产交易提供依据为房地产交易提供依据n房地产已成为一种投资品房地产已成为一种投资品2.为房地产开发资金信贷管理提供参考为房地产开发资金信贷管理提供参考n房地产开发资金信贷风险较大房地产开发资金信贷风险较大3.为政府房地产市场管理提供技术支持为政府房地产市场管理提供技术支持n土地管理部门需对城市土地定级、用途、转让价格进行管土地管理部门需对城市土地定级、用途、转让价格进行管理理n需要对房屋出租出售的价格进行直接和间接的管理需要对房屋出租出售的价格进行直接和间接的管理4.为企业改制、兼并、重组提供依据为企业改制、兼并、重组提供依据三、课程的主要内容三、课程的主要内容n掌握房地产价格的影响因素掌握房地产价格的影响因素n掌握房地产估价的原理及原则掌握房地产估价的原理及原则n掌握房地产估价的常用方法掌握房地产估价的常用方法四、学好课程需具备的相关性知识四、学好课程需具备的相关性知识n房地产、土地经济学、技术经济学：供求、价格形成、区位经济理论、选址理论等n金融、财务管理：利率、贴现、折旧、现金流量表等n工程造价：估算方法、费用成本内容n统计学：了解统计规律、对趋势风险进行分析n经济增长：城市发展潜力、区域发展机会和潜力n城市规划：功能布局与结构的安排、交通布局与辐射范围n市场调研与分析：潜在客户数量、需求特征、承受价格第一章第一章 产权理论产权理论1.产权的概念（产权的概念（property right）n概念：概念：本意指财产所有权：存在于任何客体之中或之上的完全的本意指财产所有权：存在于任何客体之中或之上的完全的排他性一组权利，包括占有、使用、收益、处分权等与财排他性一组权利，包括占有、使用、收益、处分权等与财产有关的权利产有关的权利发展到与他人之物的关系：抵押权、地上权等财产他物权发展到与他人之物的关系：抵押权、地上权等财产他物权和债权和债权n产权的性质（特点）产权的性质（特点）基于物的存在和使用而引起人们之间被认可的行为关系基于物的存在和使用而引起人们之间被认可的行为关系产权是正式的或非正式的安排产权是正式的或非正式的安排产权是排他的产权是排他的完备的产权是由诸多产权组成的权利束完备的产权是由诸多产权组成的权利束产权应该明晰、有界产权应该明晰、有界第一节第一节产权及其类型产权及其类型2.产权与效率产权与效率n现代产权理论认为：交易是产权的交易，现代产权理论认为：交易是产权的交易，只有对产权进行明确的界定，才能使交易只有对产权进行明确的界定，才能使交易顺利进行顺利进行n科斯认为：如果交易费用为零，无论产权科斯认为：如果交易费用为零，无论产权如何界定，资源配置都可以达到帕累托最如何界定，资源配置都可以达到帕累托最优优n当交易费用不为零，可以通过产权的明确当交易费用不为零，可以通过产权的明确界定来达到最佳的资源配置，克服市场机界定来达到最佳的资源配置，克服市场机制的外部性制的外部性3.产权类型产权类型（1）所有权）所有权n概念：所有人在法定限度内对所有物享有占有、概念：所有人在法定限度内对所有物享有占有、使用、收益、处分并排除他人干扰的权利使用、收益、处分并排除他人干扰的权利n特征：特征：绝对性、排他性、永久性绝对性、排他性、永久性n所有权人的权利所有权人的权利使用权、收益权、处分权、占有使用权、收益权、处分权、占有（2）用益物权）用益物权n概念：以物为标的的使用、收益为内容的物权。概念：以物为标的的使用、收益为内容的物权。与担保物权相对应与担保物权相对应1）用益权）用益权n指对他人物品享有使用和收益的权利，除处分权指对他人物品享有使用和收益的权利，除处分权外，用益权人具有所有人相同的权利外，用益权人具有所有人相同的权利2）地役权n为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利，为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利，如通行、取水、通风、采光、眺望如通行、取水、通风、采光、眺望n约定地段地役权与法定地段地役权：约定地段地役权与法定地段地役权：约定地段是双方当事人约定产生；法定地段依据约定地段是双方当事人约定产生；法定地段依据法律取得（相邻关系）法律取得（相邻关系）n地役权涉及两块土地，一是需役地，一是供役地，地役权涉及两块土地，一是需役地，一是供役地，对应地役权人和地役人（负有义务）对应地役权人和地役人（负有义务）n地役权不是一种独立的他物权，不可以独立转让、地役权不是一种独立的他物权，不可以独立转让、继承或进行其他处分继承或进行其他处分道路供役地/地役人需役地/地役权人3）空中权、地下权、地上权n均是空间权利，均是空间权利，指空间权的客体在地表之指空间权的客体在地表之上或之下，分为地上空间权（空中权），上或之下，分为地上空间权（空中权），地下空间权地下空间权n地下空间权地下空间权：土地地表下一定范围内空间：土地地表下一定范围内空间的权利，如地下开发权、资源权的权利，如地下开发权、资源权n地上权地上权：是以在他人土地上有建筑物或其：是以在他人土地上有建筑物或其他工作物或竹木为目的而使用其土地之权他工作物或竹木为目的而使用其土地之权（用益物权的一种），地上权又可存在土（用益物权的一种），地上权又可存在土的上空与地下。的上空与地下。n地上物所有权与土地所有权分离，是存在地上物所有权与土地所有权分离，是存在于他人土地上的权利于他人土地上的权利（3）担保物权）担保物权n从属于债权，它赋予债权人就设定担保的财产的从属于债权，它赋予债权人就设定担保的财产的优先受偿权，是对债权效力的加强优先受偿权，是对债权效力的加强n抵押权：债务人或第三人以其不动产所有权作为抵押权：债务人或第三人以其不动产所有权作为债务的抵押物，当债务人不能履行债务行为时，债务的抵押物，当债务人不能履行债务行为时，债权人可将抵押物变现并优先受偿的权利债权人可将抵押物变现并优先受偿的权利（4）债权）债权n概念：指一方当事人相对于另一方当事人的权利，概念：指一方当事人相对于另一方当事人的权利，它反映债权人与债务人之间的关系它反映债权人与债务人之间的关系n性质：性质：财产权、请求权、相对权财产权、请求权、相对权4.物权及其特征物权及其特征（1）物权的概念）物权的概念n物：是指依法能够成为民事、经济等法律物：是指依法能够成为民事、经济等法律关系的客体，并能够为人们所实际控制和关系的客体，并能够为人们所实际控制和支配的一切物质的和非物质的资料或财产支配的一切物质的和非物质的资料或财产n物权：基于物而产生且当事人对物的占有、物权：基于物而产生且当事人对物的占有、使用、收益、处分并排除他人干扰的权利使用、收益、处分并排除他人干扰的权利（2）物权的特征）物权的特征1）一般特征（相对于债权）一般特征（相对于债权）n物权直接设定于有体物（确定、存在）物权直接设定于有体物（确定、存在）n物权包含有占有权物权包含有占有权 n物权可依权利人单方意志而放弃物权可依权利人单方意志而放弃2）法律特征）法律特征n追及权追及权物权享有者在事实上和法律上追及至物之所在地，物权享有者在事实上和法律上追及至物之所在地，直接对被他人所占有的财产行使权利的权力直接对被他人所占有的财产行使权利的权力n优先权优先权对于物权享有者，优先权是其排除在物上设定的对于物权享有者，优先权是其排除在物上设定的债权或后设定的物权的权力债权或后设定的物权的权力（3）物权与债权的区别）物权与债权的区别物权对于物，无需第三人的介入，物与人之间的物权对于物，无需第三人的介入，物与人之间的关系；债权是债权人与债务人之间的关系，不直关系；债权是债权人与债务人之间的关系，不直接指向物，但包含债权人对抗债务人的权利接指向物，但包含债权人对抗债务人的权利第二节第二节 房地产产权房地产产权一、房地产概念一、房地产概念1.地产：地产：土地产权（所有权）资产或财产不动产（土地及地上附着物）n在我国地产是法律上认可的土地产权和资产的总称2.房产：是房屋及其内外附属设备等的综合体房产：是房屋及其内外附属设备等的综合体3.房地产：是房产和地产的统称。房地产：是房产和地产的统称。n房地产可以包含三种形态：地产、房产、房地产房地产可以包含三种形态：地产、房产、房地产n房地产具有三个基本内涵：物质（物质属性）、产权房地产具有三个基本内涵：物质（物质属性）、产权（法律属性）、财产（经济属性）（法律属性）、财产（经济属性）4.不动产：土地及其地上附着物（建筑物、构筑物）不动产：土地及其地上附着物（建筑物、构筑物）5.物业：单元性地产物业：单元性地产二、房地产产权二、房地产产权1.所有权、使用权、他项权所有权、使用权、他项权（1）所有权n对所有物拥有的占有、使用、收益、处分等权力对所有物拥有的占有、使用、收益、处分等权力之和之和（2）使用权n使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利和收益的权利（3）他项权n在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的在已经确认了他人所有的土地所有权和使用权的土地上保留的其他土地方面的权力土地上保留的其他土地方面的权力n他项权的种类：役权（地役权、用益权和人役权）他项权的种类：役权（地役权、用益权和人役权）空中权、地上权、地下权、租赁权、借用权、抵空中权、地上权、地下权、租赁权、借用权、抵押权押权1）用益权n指对他人物品享有使用和收益的权利，包括：典指对他人物品享有使用和收益的权利，包括：典权、永佃权、地上权、地役权权、永佃权、地上权、地役权2）人役权n为了特定人的利益而利用他人所有之物的权利为了特定人的利益而利用他人所有之物的权利n包括用益权、使用权、居住权、和奴畜使用权。包括用益权、使用权、居住权、和奴畜使用权。n来源：古罗马法律制度，部落首领或酋长妻子没来源：古罗马法律制度，部落首领或酋长妻子没有继承权，目的在于提供生活养老，对象可以是有继承权，目的在于提供生活养老，对象可以是奴隶、牛羊、农田等奴隶、牛羊、农田等（3）他项权）他项权（1）土地所有权制度 n土地所有权是指土地所有者依法对土地实行占有、土地所有权是指土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益、处分的权利使用、收益、处分的权利n我国土地所有权分为：国有土地和集体土地所有我国土地所有权分为：国有土地和集体土地所有权权（2）土地使用权n是指土地使用人根据法律合同规定，在法律允许是指土地使用人根据法律合同规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，所享有的的范围内，对国家或集体所有的土地，所享有的占有、使用、收益、处分的一种权利占有、使用、收益、处分的一种权利n具体表现为土地使用人对土地享有使用权、出租、具体表现为土地使用人对土地享有使用权、出租、转让、和抵押权转让、和抵押权2.我国土地所有权和土地使用权n是指国家将国有土地使用权在一定年限内是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权的出让金的行为支付土地使用权的出让金的行为n土地使用权出让是解决房地产开发用地问土地使用权出让是解决房地产开发用地问题的主要方式题的主要方式n土地使用权出让的期限：土地使用权出让的期限：居住：居住：70年；工业：年；工业：50年；商业、旅游、年；商业、旅游、娱乐：娱乐：40年；综合：年；综合：50年；教育、科技、文年；教育、科技、文化、卫生、体育用地化、卫生、体育用地50年；年；（3）土地使用权的出让）土地使用权的出让1）土地使用权转让）土地使用权转让n土地使用者将土地再转移的行为土地使用者将土地再转移的行为n转让必须签订转让合同，受让人必须取得登记转让必须签订转让合同，受让人必须取得登记2）土地使用权抵押）土地使用权抵押n用土地使用权向抵押权人提供债务担保的行为用土地使用权向抵押权人提供债务担保的行为n抵押形式要件：签订书面抵押合同；办理抵押登抵押形式要件：签订书面抵押合同；办理抵押登记记n抵押的性质属于担保物权抵押的性质属于担保物权3）土地使用权租赁）土地使用权租赁n土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付筑物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为租金的行为（4）土地使用权的转让、抵押和租赁）土地使用权的转让、抵押和租赁n抵押权的设定：双方协商形成书面合同；抵押登抵押权的设定：双方协商形成书面合同；抵押登记记n抵押权的实现：债务人不履行债务时，抵押权人抵押权的实现：债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿偿4.房地产租赁房地产租赁n房地产出租范围：土地使用权出租；房屋租赁房地产出租范围：土地使用权出租；房屋租赁n土地使用权出租在我国相当于土地使用权出让土地使用权出租在我国相当于土地使用权出让n带有租约房地产评估应当考虑租约对评估价格的带有租约房地产评估应当考虑租约对评估价格的影响影响3.房地产的抵押n是不动产日常性管理制度，目的防范非法是不动产日常性管理制度，目的防范非法侵占他人财物的行为侵占他人财物的行为n土地使用权登记：取得、变更、转让登记土地使用权登记：取得、变更、转让登记n新建房屋登记：新建房屋，应于竣工后新建房屋登记：新建房屋，应于竣工后3个个月内，凭土地使用权证书向县级以上房地月内，凭土地使用权证书向县级以上房地产管理部门申请登记产管理部门申请登记n房地产变更登记：应自转移变更之日起，房地产变更登记：应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记个月内办理转移变更登记n房地产抵押登记房地产抵押登记5.房地产产权登记三、产权理论对房地产估价的指导作用三、产权理论对房地产估价的指导作用三、产权理论对房地产估价的指导作用三、产权理论对房地产估价的指导作用1.产权是房地产价格的基础产权是房地产价格的基础2.明确产权是房地产估价的前提明确产权是房地产估价的前提3.不同的产权设置对房地产估价有不同的影响不同的产权设置对房地产估价有不同的影响第三章第三章 市场理论市场理论第一节第一节 概述概述一、经济理性主义假设一、经济理性主义假设n新古典经济学假设：新古典经济学假设：“经济人经济人”具有充分的理性，具有充分的理性，具有完全的充分的信息，决策时以利益最大化为具有完全的充分的信息，决策时以利益最大化为原则。原则。n完全理性的经济人假设的缺陷完全理性的经济人假设的缺陷周围的环境存在不确定性和风险周围的环境存在不确定性和风险信息的不充分，信息获取具有成本信息的不充分，信息获取具有成本行为经济学研究表明：即使在充分的市场信息和行为经济学研究表明：即使在充分的市场信息和完全理性的情况下，人在市场中的行为因风险的完全理性的情况下，人在市场中的行为因风险的不同而不同不同而不同（一）市场的概念（一）市场的概念n市场：是商品买卖的场所市场：是商品买卖的场所n市场是投资者和消费者双方协同竞争并共同决定市场是投资者和消费者双方协同竞争并共同决定商品或劳务价格和交易数量的机制商品或劳务价格和交易数量的机制（二）市场的类型（二）市场的类型n市场类型划分的依据：交易者的数量及其所占的市场类型划分的依据：交易者的数量及其所占的比重、产品质量差异的程度、要素的流动性、信比重、产品质量差异的程度、要素的流动性、信息的完全性息的完全性垄断与竞争的程度垄断与竞争的程度n类型：完全市场、不完全市场类型：完全市场、不完全市场二、市场的概念及类型二、市场的概念及类型1.完全市场完全市场n也叫完全竞争市场也叫完全竞争市场n四个假设：四个假设：数量众多的买者和卖者，每个买者和卖者的购买数量众多的买者和卖者，每个买者和卖者的购买量和销售量所占的比重较小量和销售量所占的比重较小产品是同质的产品是同质的要素可以自由进入或退出市场要素可以自由进入或退出市场完全的技术经济信息完全的技术经济信息n完全市场是最有效率的，当市场存在垄断或其他完全市场是最有效率的，当市场存在垄断或其他形式的不完全竞争时，市场将形式的不完全竞争时，市场将“失灵失灵”2.不完全市场不完全市场（1）完全垄断市场）完全垄断市场n指由一个人或厂商完全独家控制的市场结构指由一个人或厂商完全独家控制的市场结构n完全垄断的三个条件：完全垄断的三个条件：市场上只有一个厂商生产和销售某种商品市场上只有一个厂商生产和销售某种商品该厂商销售的商品没有非常类似的替代品该厂商销售的商品没有非常类似的替代品任何一家新的厂商不能进入这个市场中参与竞争任何一家新的厂商不能进入这个市场中参与竞争（2）垄断竞争市场）垄断竞争市场n垄断竞争市场的条件：垄断竞争市场的条件：每一种产品即有差别又具有替代性每一种产品即有差别又具有替代性同类产品的生产厂商的数量较多，既有竞争性又同类产品的生产厂商的数量较多，既有竞争性又有垄断性有垄断性（3）寡头垄断市场）寡头垄断市场n少数主要厂商控制大部分产品的生产和销少数主要厂商控制大部分产品的生产和销售，市场集中度较高售，市场集中度较高n寡头间的决策相互影响寡头间的决策相互影响第二节第二节 市场机制市场机制n市场的三大作用机制：价格、供求、竞争市场的三大作用机制：价格、供求、竞争一、需求法则一、需求法则1.效用与边际效用效用与边际效用（1）效用）效用n指消费者在某种条件下对某种商品的消费所产生指消费者在某种条件下对某种商品的消费所产生的主观上和心理上的满足程度的主观上和心理上的满足程度n效用的特性：效用的特性：效用是中性的效用是中性的效用具有主观性效用具有主观性（2）边际效用）边际效用n当商品的消费量增加一个单位时总效用的增加量当商品的消费量增加一个单位时总效用的增加量2.边际效用递减法则边际效用递减法则n在一定时期内，边际效用随着商品消费量在一定时期内，边际效用随着商品消费量的增加而不断减少；或总效用随着商品消的增加而不断减少；或总效用随着商品消费量的增加而增加，但增加量却不断减少费量的增加而增加，但增加量却不断减少TUQMUQ3.消费者均衡消费者均衡n如何用效用理论来解释消费者需求，并理解需求如何用效用理论来解释消费者需求，并理解需求曲线的性质曲线的性质n等边际准则（消费者均衡的条件）等边际准则（消费者均衡的条件）在消费者的收入固定和他面临着各种物品的市场在消费者的收入固定和他面临着各种物品的市场价格既定的条件下，当花费在任何一种物品上的价格既定的条件下，当花费在任何一种物品上的最后一单位货币所得到的边际效用正好等于花费最后一单位货币所得到的边际效用正好等于花费在其他任何一种物品上的最后一单位货币所得到在其他任何一种物品上的最后一单位货币所得到的边际效用的时候，该消费者就得到最大的满足的边际效用的时候，该消费者就得到最大的满足或效用或效用消费者均衡的基本条件：消费者均衡的基本条件：3.需求法则需求法则n需求法则：需求法则：在其他因素不变的情况下，如果某商品价在其他因素不变的情况下，如果某商品价格上升，则消费者对该商品的消费量将减格上升，则消费者对该商品的消费量将减少；同理如果某商品价格下降，则消费者少；同理如果某商品价格下降，则消费者的消费量将增加；的消费量将增加；需求曲线是一条向下倾斜的曲线需求曲线是一条向下倾斜的曲线房地产的需求也受到需求法则的作用房地产的需求也受到需求法则的作用QP二、供给法则二、供给法则n生产函数：生产函数：在一定的技术条件下，生产要素投入量的一定组在一定的技术条件下，生产要素投入量的一定组合与可生产的最大产量之间的数学关系合与可生产的最大产量之间的数学关系（1）报酬递减法则）报酬递减法则n边际报酬递减律：在技术不变的，其他生产要素边际报酬递减律：在技术不变的，其他生产要素投入量不变的条件下，连续地增加某一生产要素投入量不变的条件下，连续地增加某一生产要素的投入量，到一定数量后，所得的产量的增量是的投入量，到一定数量后，所得的产量的增量是递减的递减的n在一定条件下，在一定条件下，平均产量、总产量也递减平均产量、总产量也递减QXTPQXMPAP（2）边际成本递增）边际成本递增1）成本曲线）成本曲线n短期生产：成本可分为固定与可变短期生产：成本可分为固定与可变n固定成本：是一条水平的射线固定成本：是一条水平的射线n可变成本：先递减后递增可变成本：先递减后递增成本成本/P产量产量SMCSACSAVCPD=MR 短期停产点以上的SMC曲线对应企业的供给曲线，所有企业的SMC曲线相加，得到行业的市场短期供给曲线（3）供给法则）供给法则n供给法则：在其他条件不变的情况下，某商品的供给法则：在其他条件不变的情况下，某商品的市场价格升高，其供给量将增加；反之，某商品市场价格升高，其供给量将增加；反之，某商品的市场价格降低，则供给量将减少的市场价格降低，则供给量将减少n供给曲线：是一条向上倾斜的曲线供给曲线：是一条向上倾斜的曲线n除价格外，供给还受到许多因素的影响除价格外，供给还受到许多因素的影响如：要素的价格、生产技术含量、投资者的数量、如：要素的价格、生产技术含量、投资者的数量、替代商品的价格、价格的预期、税收政策以及特替代商品的价格、价格的预期、税收政策以及特殊的产业政策、资源约束政策等殊的产业政策、资源约束政策等PQ三、市场均衡三、市场均衡价格价格n市场作用的机制：价格、供求、竞争市场作用的机制：价格、供求、竞争n市场均衡：市场均衡：SDPQ0P1P2PEP0供大于求，出现过剩，价格下供大于求，出现过剩，价格下降，需求增加，供给减少，直至降，需求增加，供给减少，直至均衡；均衡；求大于供，出现短缺，价格会求大于供，出现短缺，价格会上升，需求减少，供给增加直至上升，需求减少，供给增加直至均衡均衡第三节第三节 房地产市场房地产市场一、房地产市场的特点一、房地产市场的特点n房地产市场是一类典型的不完全市场房地产市场是一类典型的不完全市场土地资源的特殊性，需要国家的管理土地资源的特殊性，需要国家的管理房地产投资需要巨额投资房地产投资需要巨额投资土地空间位置固定性，决定房地产市场是土地空间位置固定性，决定房地产市场是产权市场，是地区性市场产权市场，是地区性市场土地的异质性，经济区位不同价格差异会土地的异质性，经济区位不同价格差异会很大很大二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型n从房地产市场化的程度，分为一级市场、二级市从房地产市场化的程度，分为一级市场、二级市场和三级市场场和三级市场1.一级市场一级市场n是指政府垄断市场，指政府为了使国有土地资源是指政府垄断市场，指政府为了使国有土地资源和资产有效合理利用，在必要的情况下，实施行和资产有效合理利用，在必要的情况下，实施行政权力，控制一定时期内的土地供应量，以规范政权力，控制一定时期内的土地供应量，以规范房地产投资总额，并与国民经济发展相适应房地产投资总额，并与国民经济发展相适应n指农村集体所有土地的国家征用和城镇国有土地指农村集体所有土地的国家征用和城镇国有土地使用权的有偿出让使用权的有偿出让2.二级市场二级市场n在获取土地使用权的基础上，以土地使用权和房在获取土地使用权的基础上，以土地使用权和房屋所有权为对象，进行各类房地产交易活动，包屋所有权为对象，进行各类房地产交易活动，包括转让、出租、抵押等括转让、出租、抵押等3.三级市场三级市场n在已进行第一次房地产交易的基础上，再在已进行第一次房地产交易的基础上，再进行各类房地产交易活动，包括房地产的进行各类房地产交易活动，包括房地产的再转让、再出租、再抵押等再转让、再出租、再抵押等农村集体土地农村集体土地国家征用国家征用国有土地国有土地划拨划拨有偿出让有偿出让转让、出租、抵押、入股转让、出租、抵押、入股土地一级市场土地一级市场再转让、出租、抵押再转让、出租、抵押土地二级、三级市场土地二级、三级市场三、房地产市场机制三、房地产市场机制n房地产市场也是房地产消费者、投资者及其中介相互作用房地产市场也是房地产消费者、投资者及其中介相互作用并共同决定房地产价格及其数量的机制，符合供求法则。并共同决定房地产价格及其数量的机制，符合供求法则。1.房地产市场的特殊性房地产市场的特殊性n土地供给的特殊性土地供给的特殊性土地的稀缺性，确定土地供给的刚性土地的稀缺性，确定土地供给的刚性n管理要素的特殊性管理要素的特殊性政府的管理在房地产市场具有两重性：市场管理者；市场政府的管理在房地产市场具有两重性：市场管理者；市场的参与者的参与者与一般的二维市场不同，房地产是供给、需求与管理三要与一般的二维市场不同，房地产是供给、需求与管理三要素组成的复杂经济系统（素组成的复杂经济系统（见图见图）n信息的特殊性信息的特殊性房地产投资周期长，市场调节过程中有一定的滞后性房地产投资周期长，市场调节过程中有一定的滞后性房地产市场信息不全、不及时，导致人们对市场的判断不房地产市场信息不全、不及时，导致人们对市场的判断不准或失灵，甚至产生盲目跟风，从而使市场上房地产价格准或失灵，甚至产生盲目跟风，从而使市场上房地产价格偏离价值偏离价值四、市场理论对房地产估价的影响四、市场理论对房地产估价的影响n房地产同样受市场机制的作用房地产同样受市场机制的作用要正确评估房地产价格，要了解房地产市要正确评估房地产价格，要了解房地产市场的基本特性，分析房地产市场的供给和场的基本特性，分析房地产市场的供给和需求状况及其动态关系，把握房地产的市需求状况及其动态关系，把握房地产的市场态势场态势n房地产市场是一个动态过程，房地产市场是一个动态过程，n土地评估的特殊性，决定地产评估在房地土地评估的特殊性，决定地产评估在房地产评估中的特殊性产评估中的特殊性土地价格的特殊性，可能要单独评估或者土地价格的特殊性，可能要单独评估或者从房地产中剥离评估从房地产中剥离评估管理供给需求价格政策制度二级市场商品房经济适用房一级市场土地拆迁投资新建家庭经济发展人口增长住宅房地产价格机制示意图住宅房地产价格机制示意图返回第四章第四章 价格理论价格理论 第一节第一节 地租理论地租理论一、一、绝对地租绝对地租n由于土地空间位置的固定性和数量的有限性，土由于土地空间位置的固定性和数量的有限性，土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租，地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租，与社会对土地的需求或地租的高低无关。与社会对土地的需求或地租的高低无关。n来源：来源：农地绝对地租来源于农业部门的农地绝对地租来源于农业部门的资本有机构成资本有机构成低低于非农业部门，从而产生的超额剩余价值；于非农业部门，从而产生的超额剩余价值；土地所有权的私人垄断使超额剩余价值转化为地土地所有权的私人垄断使超额剩余价值转化为地租租（一）概念（一）概念1.概念：土地的肥沃程度、地理位置、交通条件不同，而形概念：土地的肥沃程度、地理位置、交通条件不同，而形成的不同级别的地租成的不同级别的地租土地的生产力的不同决定地租或土地的生产力的不同决定地租或地价的不同地价的不同2.级差地租的发展级差地租的发展n级差地租的创始人：英国威廉级差地租的创始人：英国威廉配第（配第（1623-1687）在）在1662 年发表的年发表的赋税论与捐赠论赋税论与捐赠论中，指出土地的位置不同与中，指出土地的位置不同与肥力不同，所要求的地租不同肥力不同，所要求的地租不同n英国詹姆斯英国詹姆斯安德森（安德森（1737-1808）指出土地的自然肥力和人）指出土地的自然肥力和人工肥力的不同会取得不同的超额利润，且明确指出不是地工肥力的不同会取得不同的超额利润，且明确指出不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。n亚当亚当斯密（斯密（1723-1790）在）在国民财富的性质和原因的研究国民财富的性质和原因的研究谈到土地肥力和位置与地租的关系谈到土地肥力和位置与地租的关系n大卫大卫李嘉图（李嘉图（1772-1823）在）在政治经济学和赋税原理政治经济学和赋税原理中中分析了土地肥力地租、位置地租、追加资本地租等级差地分析了土地肥力地租、位置地租、追加资本地租等级差地租形式租形式二、级差地租二、级差地租（二）农地级差地租（二）农地级差地租n级差地租级差地租：肥力较好或位置较优肥力较好或位置较优的农地的农地所创造的超额利润所创造的超额利润n级差地租级差地租：在同一块土地上追加投资造：在同一块土地上追加投资造成的经济效益的提高而引起的超额利润的成的经济效益的提高而引起的超额利润的转化转化n西方经济学认为：土地产品的价格等于使西方经济学认为：土地产品的价格等于使用最劣等土地进行生产所耗费的平均成本，用最劣等土地进行生产所耗费的平均成本，否则就没有人使用最劣等的土地从事生产。否则就没有人使用最劣等的土地从事生产。这种土地也叫边际土地这种土地也叫边际土地（三）城市地租（三）城市地租n城市土地不同于农地，城市土地的价值在城市土地不同于农地，城市土地的价值在于土地的承载力及其所提供的城市空间于土地的承载力及其所提供的城市空间n马歇尔认为：不同的工业外部环境，会造马歇尔认为：不同的工业外部环境，会造成不同的工业生产成本，各企业通常会选成不同的工业生产成本，各企业通常会选择更便利的土地从事经营活动以获得特殊择更便利的土地从事经营活动以获得特殊的位置价值，形成位置地租或场地地租的位置价值，形成位置地租或场地地租n形成的条件是土地区位的优劣形成的条件是土地区位的优劣n区位的优劣表现在三个方面：外在环境效区位的优劣表现在三个方面：外在环境效益的差别、运距运费的节约、销售量的规益的差别、运距运费的节约、销售量的规模效益模效益（四）竞价地租理论（四）竞价地租理论n李嘉图提出：土地生产力决定了地租的多少李嘉图提出：土地生产力决定了地租的多少n1960年美国经济学家阿朗索发展了古典经济学家年美国经济学家阿朗索发展了古典经济学家的地租理论提出竞价地租理论的地租理论提出竞价地租理论n人们利用土地是从优到劣，由于土地的有限性与人们利用土地是从优到劣，由于土地的有限性与稀缺性，不同土地利用者会产生竞争稀缺性，不同土地利用者会产生竞争城市地租由市中心向外逐渐减少的，以弥补收入城市地租由市中心向外逐渐减少的，以弥补收入的降低和成本的增加的降低和成本的增加竞价地租能准确地补偿收益的下降和经营成本的竞价地租能准确地补偿收益的下降和经营成本的提高，通过开发者和土地利用者之间的竞价，决提高，通过开发者和土地利用者之间的竞价，决定了整个城区的地租模式。定了整个城区的地租模式。距离市中心的距离竞价地租与伯吉斯1906年提出的城市同心圆形态结构相符三、地价理论三、地价理论n地价：地租的资本化地价：地租的资本化n地价地价=地租地租/资本化率资本化率我我国国地地价价的的构构成成生地价生地价=土地补偿费土地补偿费+安置补助费安置补助费+地上附着物地上附着物和青苗补助费和青苗补助费熟地价熟地价=土地出让金土地出让金+开发成本开发成本+利润利润+利息利息前三年平均产值的6-10倍等于需安置人口征用耕地前三年平均产值的4-6倍每公顷不得超过15倍两项之和不得超过耕地平均产值的30倍四、地租理论对房地产估价的指导作用四、地租理论对房地产估价的指导作用n绝对地租是土地价格存在的前提绝对地租是土地价格存在的前提n级差地租是决定城市土地价格高低差异的级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素主要因素n竞租原理反映城市一般的土地利用结构模竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式式第二节第二节 价格学说价格学说一、劳动价值理论一、劳动价值理论n劳动价值论由古典政治经济学家配第和阿吉尔贝劳动价值论由古典政治经济学家配第和阿吉尔贝尔提出和发展起来的尔提出和发展起来的n配第在分析货币问题时，提出了配第在分析货币问题时，提出了“自然价格自然价格”的的范畴；以白银和谷物为例，论证了等价交换的原范畴；以白银和谷物为例，论证了等价交换的原理，说明了劳动生产率的高低与商品价值大小成理，说明了劳动生产率的高低与商品价值大小成反比反比n布阿吉尔贝尔提出了布阿吉尔贝尔提出了“真正价值真正价值”的概念，认为的概念，认为个人劳动时间在各特殊产业部门间分配所依据的个人劳动时间在各特殊产业部门间分配所依据的正确比例，决定着正确比例，决定着“真正价值真正价值”，商品的交换价，商品的交换价值取决于生产商品的劳动时间值取决于生产商品的劳动时间n亚当亚当斯密从分工引出交换，从交换引出价值，提斯密从分工引出交换，从交换引出价值，提出使用价值和交换价值的概念出使用价值和交换价值的概念n马克思的劳动价值理论：商品价值量的多少以社马克思的劳动价值理论：商品价值量的多少以社会必要劳动时间来衡量，价值是凝结在商品中无会必要劳动时间来衡量，价值是凝结在商品中无差别的一般人类劳动；商品要求按其内含的价值差别的一般人类劳动；商品要求按其内含的价值相交换，商品价格以其价值为中心，随供求关系相交换，商品价格以其价值为中心，随供求关系变化而波动变化而波动二、效用价值理论二、效用价值理论n效用价值论认为：人的欲望及满足是一切经济效用价值论认为：人的欲望及满足是一切经济活动的出发点，物品的效用是物品能够满足人的活动的出发点，物品的效用是物品能够满足人的欲望程度、满足人的需要的能力，价值是人对物欲望程度、满足人的需要的能力，价值是人对物品能满足人的欲望的主观估计。效用是价值的源品能满足人的欲望的主观估计。效用是价值的源泉，稀缺性是价值的条件，边际效用规律是价值泉，稀缺性是价值的条件，边际效用规律是价值的一般规律，边际效益决定价值的一般规律，边际效益决定价值三、供需价格论三、供需价格论n英国经济学家马歇尔在杰文斯、门格尔、瓦尔拉英国经济学家马歇尔在杰文斯、门格尔、瓦尔拉斯的边际效用论的基础上提出了边际效用递减规斯的边际效用论的基础上提出了边际效用递减规律。律。n供需价格：一种商品的价值，在其他条件不变的供需价格：一种商品的价值，在其他条件不变的情况下，由该商品的需求状况和供给状况决定，情况下，由该商品的需求状况和供给状况决定，即由均衡价格决定。即由均衡价格决定。四、资源价值论四、资源价值论n资源的价值并不是人类劳动所产生，而资源的价值并不是人类劳动所产生，而是人类对资源的利用并引起资源的稀缺乃是人类对资源的利用并引起资源的稀缺乃至生态问题等产生至生态问题等产生第三节第三节 房地产价格形成与特点房地产价格形成与特点一、房地产价格形成一、房地产价格形成n房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争并达房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争并达到动态平衡的结果到动态平衡的结果n在市场产品供给较少的情况下，其价格主要取决在市场产品供给较少的情况下，其价格