西安房地产市场分析报告.docx

【摘 要】
房地产业是经济发展的先导性、基础性产业，它的发展必须与经济的发展相适应、相协调，也受到宏观经济发展的制约。从西安目前的情况来看，房地产业的发展将面临两大问题：一是高速发展的经济对房地产将提出更大的需求；二是受宏观经济调控和前一时期大量商品房屋空置的影响，资金紧张、销售困难将继续困扰房地产开发与建筑业市场的发展。
西安市房地产市场在2004年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。
西安房地产业方兴未艾，市场潜力很大，并呈现出二大重要趋势：第一，无论是长期还是短期，住宅开发的诱惑力最大，也最具有获取稳定投资收益的价值。第二，房地产业的正常发展依赖于买卖市场的繁荣，也需要租赁市场的发育和成长。

关键词：发展战略，竞争格局，净资产收益率，风险因素分析，壁垒

目　　录

西安房地产市场分析报告 2
1.西安房地产宏观经济分析 3
２.房地产市场供求状况分析 5
３.房地产市场价格分析 6
４.西安地产业的壁垒 7
５.西安房地产风险与收益 8
５.１.房地产业投资的风险因素分析 8
５.２.房地产业投资的收益分析 10
６.西安房地产业竞争格局 11
６.１.背景 12
６.２.各板块优劣势分析及预测 12
７.西高科的战略选择及实施 14
８.西安房地产的发展前景 16
参考资料 17

西安房地产市场分析报告
2005年全国房地产开发完成投资2323.57亿元，同比增长26.7%，增幅比去年回落了14.4个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.3%）高1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为21.1%。房地产开发投资中，商品住宅投资占66.1%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为3.9%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为23.0%、37.9%、36.3%。东部地区商品住宅开发投资增幅略低于中、西部地区。
　　2005年全国完成购置土地面积7374.16万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了29.3个百分点，低于商品房施工面积涨幅的15.9个百分点、新开工面积5.4个百分点。
　　随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是由于住房供应结构不合理，开发成本提高，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，市场需求较大，导致部分地区房价一路上涨过快。根据以上原因，2005年3月国务院下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，对今后一段时间，从重视稳定住房价格工作、切实负起稳定住房价格的责任，大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动型住房需求，正确引导居民合理消费预期，全面监测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。。
今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，继续保持着良好的发展态势，仔细分析西安房地产的情况后我们认为，西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常，至于具体情况，分析如下：
1.西安房地产宏观经济分析
西安房地产市场近期表现出强劲的升温趋势，一是由于金九银十传统旺季的原因，二则是由于上半年市场整体萎靡的自然反弹。
上半年的宏观调控，其目的主要是抑制房价的过快增长，而采取的手段之一则是剔除市场上的投机性和投资性需求。由于新政的不断出台，购房者对市场在调控下的走向并不是十分明朗，所以也造成市场一度的观望情绪。但随着市场逐步走出调控的影响，市场上真正的购房需求进一步释放，从而促使地产市场逐步升温。 
虽然西安地产市场中，投机性需求所占的比例并不大，但把房产置业作为投资收益途径的仍有相当一部分群体。再加上此前开发商对地产升值的刻意炒作，也让房价在需求过旺的虚火中不断提升。但进入九月份以来，西安地产市场一方面新盘供应量增大，另一方面不少项目也出现热销的趋势，甚至此前的排队购楼现象也有发生。有关人士分析，这是因为调控把市场上真正的购房需求和炒作性购房需求区分开来，而真正的购房需求也经过几个月的观望逐步理性，并在近期逐步释放出对市场发展的强劲需求推动力。 
西安市房地产市场在2004年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。
　　这是因为人们的居住理念的改变，并要求改善居住条件所至。也是实施西部大开发战略的一大成果，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现而且也说明了大众对西部大开发的信心和支持；
　　另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年政府准备重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。
因此，未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。
２.房地产市场供求状况分析
由于部分数据的不可取，对西安房地产市场当年新开工、竣工、销售、空置面积等数据的获取时间段略有差异，但基本不影响我们的分析判断。
图四显示，1997年以来西安房地产市场的新开工面积呈现出曲折上升的走势，这主要是受西部大开发政策的推动，2003年在国家宏观调控措施的作用下，当年新开工面积又有了较大幅度的回落。从竣工、销售面积看，1998--1999年间西安房地产市场的竣上面积和销售面积均大幅增加之后，二者一直保持平稳增加的发展态势，在1999--2001年间，竣工面积一度超过新开工面积或与新开工面积持平。尽管多年来西安房地产市场的销售量基本都处于竣工量的下方，但由于竣工量与销售量保持了较为同步的增加幅度，因此，1997年以来西安房地产市场的空置量，其变化并不大。说明西安房地产市场的供求基本趋于平衡，但市场供求结构方面仍存在一些不协调的方面。

３.房地产市场价格分析
    从1998年来西安房地产市场的各种价格指数看，土地交易、房屋销6以及房屋租赁的价格一直呈现“较为平稳、略有上升”的发展态势，与全国房地产价格走势基本一致，但低于全国平均水平。以2002年为例，全国住宅类房屋平均销售价格2267元／平方米，西安平均1930元／平女米，在全国35个大中城市中，西安的住宅销售价格位居第20位(由高到低排列)，处于中下游水平。按照三口之家购买一套100平方米的商品房测算，全国平均水平需要22．67万元，为年家庭收入的9．81倍，西安需要19．3万元，为年家庭收入的8．99倍。而35个大中城市中房价最高的深圳，购买一套100平方米的住房需要52．67万元，为年家庭收入的7．04倍；与西安经济发展水平相当的成都和哈尔滨则分别需要1 7．75万月和21．57万元，分别为年家庭收入的6．73倍和10.27倍。我们认为，就目前西安的房地产价格来看，与广大居民的承受能力大致匹配，基本处于合理水平。

４.西安地产业的壁垒   
首先是资金壁垒。这是一个地产公理，没有庞大的资金作后盾，地产开发是白日做梦。细数地产圈，有多少项目是因为资金不到位而成为“半拉子”工程，投出的钱成了泼出去的水，有去无回。随着国家对资金的严格控制、开发商对资金的重视,一些国外基金组织对中国市场的看好，以及国家融资渠道的逐步完善，大家都在为企业融资而发愁。因此,资金成为地产业的进入壁垒.
其次是土地壁垒.土地供应、土地开发是房地产开发的源头.2003年我国的一系列房产政策,正是从土地控制开始的.从年初停止对别墅的供地到全国性的土地整治与开发并出台了“招拍挂”的土地供给政策。从源头上控制了土地供给关系。作为房地产开发商不用说，没有地，哪儿去盖房？国家现如今对土地供应量的限制，让很多开发商都叫苦不迭。巧妇难为无米之炊啊！“外行地产商”有多少土地储备？能开发几年？ 从而规划了房地产市场，增加了进入壁垒。 
再者是技术壁垒。专业的人才能做好专业的事情。做纺织的能盖好房子吗？开飞机的能搞好建筑设计吗？也许天才是可以，但是天才有几个？绝大多数人都不敢拍着胸脯说“能”！房地产专业的环境容不得半点马虎，建筑设计、绿化设计、结构设计、水暖设计、市场调查、商业管理、策划推广等，没有一条缺少技术含量能做好的，没有一个环节能让开发商松口气的，一个环节出问题，将会影响以后的若干环节，最终导致的结果就是回款缓慢，甚至不能完全回款，我认为，这是进入房地产最大的壁垒。
当然，这几个壁垒只是冰山一角，困难是不断涌现的，倘若功力不够，身手不到家，在地产行业里很容易碰得满头是包甚至头破血流。
外行如果想进入这个行业一展拳脚，至少必须具备这些条件：有钱、有地、有门道，这是可以从事地产操作的前提。复杂的宏观环境、微妙的消费心理、激烈的竞争环境等，注定进入地产的都是行动与思想上的巨人。   
跨行业经营不是易事，奉劝那些跃跃欲试的“外行”，先锻炼好自己的身体素质是关键，如果虾兵蟹将也想到地产行业混水摸点鱼，小心被地产洪流淹没。
５.西安房地产风险与收益  
从最近几年市场表现可以看到，地产业发展如火如荼。虽然有时受国家宏观调控的影响，局部地区房价会出现下滑，但地产业仍是有利可图。从全国来看，房价仍是稳中有涨，地产业发展势不可挡。国家的一些政策，只是让地产业在一个良性、健康、市场化的环境中成长，或许这给一些地产商带来了年度毛利润或单个项目的利润下滑，但阵痛过后，将会是产业的一片光明。  
５.１.房地产业投资的风险因素分析
同其他行业相比，房地产行业由于其物质的自然特性以及由其自然特性衍生的社会经济特性所决定而具有一些明显的特征：位置的固定性、寿命的耐久性、价值的双重性、价值的高大性、需求的普遍性、产权的易分割性(权益的流动性)和保值增值性等。正是房地产的这些特征而使该行业的投资活动具有其自身活动的特点和风险源泉。
    首先，从其价值的高大性来看。由于房地产资源数量的有限性和投入资金需求巨大决定了其价值的高大性，这也说明房地产投资具有高投资的特征。从现实情况来看，房地产的投资过程需要大笔资金的运作，一个房地产项目，少则投资数百万，多则数亿甚至数十亿元。同时由于投资数额比较大，其投资完成周期也就比较长。由于投资数额大、投资周期长，很难准确判断房地产行业的未来发展趋势，一旦房地产市场出现价格波动，供求趋势的逆转，便会造成投资回收的困难甚至是血本无归。由于房地产投资数额较大，会导致房地产的变现比较差，最终也会影响房地产企业的收益。
    其次，从房地产位置的固定性来看。由于房地产位置的固定性，决定了房地产区域特征比较明显，使得房地产投资呈现区域差异巨大、级差收益明显的特征。由于社会经济发展与人们的生活水平的差异，导致了不同地区房地产需求水平的差异，房地产业的发展最终必然受到这些多重因素的制约。同时房地产自身的这种区域性特征，又会使得房地产的价格、房地产企业的收益又较为明显的地区差异，级差收益明显不同。
    再者，由于房地产行业价值的巨大性和需求的普遍性，使得房地产行业的重要性非常明显，各地政府对房地产行业非常关注，会对房地产开发、交易、消费等过程中的法律、经济利益关系进行调整，出台相关的土地供给政策、住房交易政策、税收政策及贷款管理规定。由于房地产的不可移动性，使用周期的长期性以及与周边环境的高度相关性，上述政策的出台会明显影响到房地产的投资活动。
    另外，房地产由于其产权的易分割性(尤其以土地和楼花)与权益的流动性而成为大众炒作的对象，如果房地产投资不是介入实际的房地产开发而是参与土地或楼花的买卖，就很容易形成房地产的炒作泡沫而最终导致亏损甚至是蚀本。
从上述现象的分析来看，相比于其他行业，房地产行业通常会具有更高的投资风险。
５.２.房地产业投资的收益分析
首先是净资产收益率。根据开发成本和销售价所得的利润率，从财务分析角度讲只是房产开发的主营利润率，是房产这头“大象”的局部。要真正了解这头“大象”的全貌，不仅要看它的销售利润率，更要看它一年能做多少利润，以及这一利润和它的净资产的比率，即净资产收益率有多高。
净资产收益率是衡量一个行业真正盈利水平的最重要指标。道理很简单，不同的行业有不同的特性。有的行业，产品利润率很高，但由于生产和销售周期长，生产商的净资产收益率反而并不太高.
 房产是一种长周期产品，从最初的置地、设计、开发，到完成销售，平均周期长达3年，有的甚至超过3年。而房地产又是投入资金量很大的产业，绝大多数的开发商根本就无法像工业企业一样，进行连续不断的大规模滚动开发。因此，看起来很高的主营业务利润率，分摊到每一年，其年均的净资产收益率却并不像主营业务利润率显示的那么吓人。
今年上半年，我国房地产上市公司销售利润率普遍超过30%，但53家房地产上市公司的平均净资产收益率却只有6.64%，折算成年率是13.26%。这一水平和一般处在景气周期的行业盈利率相比，并不算高。其中，销售利润率拔得头筹的3家上海上市公司——中华企业、陆家嘴、浦东金桥，其销售利润率分别是44.15%、41.58%、52.85%，但它们的净资产收益率折合成年率是22.1%、9.72%、12.46%。净资产是一家公司拥有的净资本总额，在其他行业中，净资产收益率达到和超过30%的其实并不少见。
        房地产是一种长周期产业，由于开发周期长，行业景气节拍难以踩准，万一踩错后的风险极大，所以，除了“过江龙”，即行业景气时进来捞一票的项目公司外，即便是以房地产为长期主业的公司，绝大多数也会采取两种政策。一是“有风使尽帆”，即在景气高涨时尽可能把利润做到极至；二是在一个楼盘开发完成后，先卖掉其中的70%或80%，收回成本和少量利润，剩余的就作为储备。
     要衡量我国房产开发的利润看它长期平均销售利润率是24.45%，高于其他行业的平均利润率；净资产收益率5.78%，低于全部上市公司的平均净资产收益率；总资产收益率3%，和全部上市公司基本持平，但低于银行利率。
相对房地产来说，简单地以销售利润率来衡量其收益状况是不可取的。一位房产开发商说，“没有25%的利润，谁做房地产”，原因就在25%的利润，落实到净资产收益率上，仅仅比银行一年期利率高出一点点。也说明，尽管近一年多来，我国房地产开发利润率极高，而且今年上半年房地产类上市公司的平均净资产收益率达到了一个较高水平，但就房地产企业的长期平均利润率来讲，和大多数行业实际上并没有太大区别，因为即便是今年上半年，我国房地产上市公司的净资产收益率达到6.63%，折合成年率是13.26%，但也仅仅比1300多家上市公司平均净资产收益率5.59%、年率11.18%，高出2.08个百分点。
６.西安房地产业竞争格局
在国家宏观调控政策的有效作用之下，2004年，中国房地产行业景气水平呈调整之势，房地产行业建设和销售指标在继续保持快速增长的情况下增幅略有回落;动态看来商品房空置面积有所下降;虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热。细分市场供需结构失衡，部分地区供求结构性矛盾明显。区域发展极不平衡，中西部地区房地产市场发展不充分，但市场潜力较大。受国家土地政策及信贷政策的影响，房地产市场的不规范运作现象将减少，竞争进一步加剧，行业集中度将有明显提高，行业平均利润也将逐步改善。普通住宅的建设和开发将继续保持主流地位，投资额与新开工面积将快速增长;受国家宏观经济形势的刺激，办公楼与商业营业用房的供给和需求总量也将增长，结构矛盾有望缓解。土地价格与商品房销售平均价格将有小幅增长，个别城市价格上升明显。
６.１.背景
西安的房地产经过近十多年的发展，已形成东郊、北郊、西郊、南郊、城区五个大的区域市场。同时，在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块，例如北郊的经济开发区、太华路板块，东郊的东高新、灞河板块，南郊的西高新、长安路板块等。这种区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。
板块之争向来是地产市场的焦点话题，曲江、高新、北郊等区域也在西安地产市场中一直演绎着王者争霸的故事。虽然西安的居住区域不断向城市外延扩展，但传统板块的营造仍然在地产市场中扮演了重要的角色，而且地产板块之争正在向纵深化和特色化的方向发展。 
近来，政府北迁的举措已经进入实质性的报批阶段，这让北城区域急速升温，主城向北、居住北移的提法也多了起来。此前，西安城市总体规划也已经在九宫发展格局的基础上，提出了一些诸如南唐北汉的发展想法，这实际上也会促使区域的发展走向了更为实质的特色道路，而曲江新区几年内的城市建设方向也证明了区域特色性的文化方向。而浐灞河区域，建设西安的副城，依托水岸风光建设西安的高档居住区域，也得到了西安人的认可。同时，也有一些人士提出，在区域板块特色化的发展中，地产市场应紧密结合特色主题，同时走精品路线，真正使得西安地产版图的发展更为炫目多彩。 
６.２.各板块优劣势分析及预测
板块
优势
劣势
趋势预测
西高新区板块
1、 政府大力提倡和鼓励新区发展
2、 优惠的开发政策、购房政策，写字楼集中区域
3、中高档楼盘集中区域 和市政配套的快速前进
4、 外地大开发商的项目炒作
5、 市区可开发土地面积的大量减少
1、缺乏生活配套
2、缺乏居住人气
3、学校、医疗等配套
4、高档商品房，市场竞争压力大
1、 国家提出西部开发战略思想，此区域作为一个支点可辐射全市
2、 大量可开发利用的土地资源，使得此区域会成为西安市未来几年的热点区域
3、 随着市政配套跟进、学校入住、人气的提升，一部分观望的开发商会进入，较高的土地价格和西高新区环境配套的卖点兑现
4、 西高新区的住宅和商业开发均会成为西安新的形象区域，其档次和售价也不言而喻
曲江板块
1、生活及商业配套齐全，功能定位于旅游度假区，重点发展旅游、娱乐、集中居住。
2、会展中心投入使用和市政配套的快速前进
3、中高档楼盘集中区域，空气较清新，适宜喜欢郊区居住的消费
4、大雁塔对此区域的促进作用
5、交通方便

1、 潜在开发项目多，未来板块内部竞争压力大
2、 区域可开发利用土地有限，缺乏基本的生活配套

1、 可开发项目均会定位于中高档楼盘
2、 此区域有良好的市场需求潜力，大规模高层物业面市必定会带来较大的竞争压力
3、 目前此区域的商业有潜力，必将大大提升区域人气，住宅升值空间喜人
北郊板块
1、生活及商业配套齐全，住宅开发量大，居住人气较大提升
2、板块市场政环境大为改观
3、政府及火车站北移

1、北郊过去天擦黑就不见人影，给人的印象不好
2、大型商业配套缺乏
3、火车站以北缺乏居住人气
1、目前此区房价相对较低，有很强的市场竞争力
2、随着市场的发展，此区域会出现经济适用房、中档和中高档楼盘共舞的局面
3、由于大量多层物业的供给和热点区域高层楼盘的竞争，此区域高层物业会出现较大的竞争压力
 ７.西高科的战略选择及实施
西安高科(集团)公司成立于1992年，是西安高新技术产业开发区的龙头企业，全国高新技术百强企业之一，中国企业集团500强之一。
高科集团自成立伊始就致力于高新区的土地开发＼市政配套＼社区管理＼环境营造，成为高新区一期、二期建设开发的实施主体，为高新区发展做出了不可磨灭的贡献。同时，不断投资高科技产业，发挥产业投资的示范作用。经过十多年的努力，高科集团已逐步发展成为集房地产开发、高新技术产业、内外贸易、宾馆服务等为一体，总资产近90亿元的大型现代企业集团。
西高科选择的是发展战略，即积极投身于加快区域经济发展和完善区域投资环境的建设，以资本运作为手段，以房地产业为核心，以区域服务业、高科技产业为两翼，积极探索新领域，打造决策科学化、投资专业化、管理现代化、效益最大化的令人尊敬的现代企业集团。力求在“新西安，新发展”的光荣背景下实现更大的跨越式发展，再创辉煌。
西安高科（集团）公司以“坚定不移地服从和服务于西安市与高新区的建设与发展”的战略定位为指针，以“积极投身于加快区域经济发展和完善区域投资环境建设”的战略实施为根本，将2005年确定为“经营质量管理提升年”，并以经过反复论证、科学规划、特色鲜明、精心打造的九大精品项目为载体，全面落实“做令人尊敬的现代企业集团”的发展目标。
根据战略推进的要求，按照全年工作思路和部署，全力以赴抓好资金、资源、绩效和细节等四个方面的工作，全力加快九大精品项目的建设，预计2005年整个集团的开工面积将达到85万平方米，竣工面积将达到90余万平方米。同时，高科集团正认真组织研究企业的战略性成长和执行模式等问题，聘请了国内著名的CIS专家对集团的整体形象进行重新规划、设计。我们有理由相信，沿着战略方向稳步发展的高科集团，在未来一两年之内会有一个明显的提升和质的飞跃，真正成为令人尊敬的现代企业集团。
８.西安房地产的发展前景
房地产业是经济发展的先导性、基础性产业，它的发展必须与经济的发展相适应、相协调，也受到宏观经济发展的制约。从西安目前的情况来看，房地产业的发展将面临两大问题：一是高速发展的经济对房地产将提出更大的需求；二是受宏观经济调控和前一时期大量商品房屋空置的影响，资金紧张、销售困难将继续困扰房地产开发与建筑业市场的发展。于是，可以这样预见，今后一段时期的房地产形势有以下特点：
　　(1)房地产开发的供应量和潜在供应量仍明显大于市场的有效需求，市场矛盾仍然尖锐。缓解市场矛盾的主要策略应放在激励有效需求上．以及增强购买力，鼓励个人购买房屋。消化待开发的土地和空置商品房屋是房地产市场的主要课题。
　　(2)由于土地批租量、投资计划、信贷规模等限制，房地产投资规模将受到严格控制，增长幅度有可能进一步回落。
　　(3)国家将继续严格控制固定资产投资规模，国家投资政策的重点将放在解决居民的普遍住宅，特别是低收入家庭的住房问题上。住宅将始终是发展的重点。
(4)房地产与金融的良好结合迫在眉睫，必须解决个人住房消费信贷等金融介入房地产市场的问题，利用金融手段开辟新的消费群体和销售渠道，变集团消费为个人消费，才是房地产业发展的长久大计。
　综上所述，西安房地产市场的发展前景可作如下结论： 西安房地产业方兴未艾，市场潜力很大，并呈现出二大重要趋势：第一，无论是长期还是短期，住宅开发的诱惑力最大，也最具有获取稳定投资收益的价值。第二，房地产业的正常发展依赖于买卖市场的繁荣，也需要租赁市场的发育和成长。

参考资料
1.2005－2010年中国房地产业预测报告
2.《企业战略管理》 徐二明编著 中国人民大学出版社 2003.6
3.《竞争战略》 迈克尔·波特著 陈小悦译 华夏出版社 2001.1
4.
5.
6. 《2004—2005中国房地产发展报告》