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解读旅游地产

随着我国社会经济、城市发展水平的不断提高，一种突破传统房地产

以区域性市场定位的旅游地产概念已经初露端倪。 并形成以土地市场

全国化、异地置业、跨区域市场营销为特征的商业经营模式。

(一) 旅游地产和社会经济发展关系

旅游地产的开发是房地产业向高层面发展的必然过程。 旅游地产的产

生必然与社会经济、公路建设、人均 GDP、恩格尔系统、汽车拥有

量等一系列社会发展的基础条件相关联，主要体现在以下方面。

1. 城市化发展水平 郊区化

从世界城市化发展趋势来看，一般分为三个阶段：

初期阶段：城市化水平＜30%；

加速阶段：城市化水平 30%~65%；

后期阶段：城市化水平＞65%；

在城市发展过程中，人口的大规模运动呈现 S 形曲线，实现三次人口

迁移。第一次，城市化水平在 10%~30%时，从农场迁入城市；第二

次，城市化水平在 30%~70%时，从城市迁往郊区；第三次，城市化

水平大于 70%，大量流入人口稀疏的郊区以外区域，其中海滨等有旅

游休闲度假资源的区域以其得天独厚的自然环境优势成为首选。 一 当

个城市的城市化水平达到 70%时，城市居住的房地产价值达到顶峰，

城市人口逐渐向城郊转移，郊区化逐步成为城市发展主流。

2. 人均 GDP 达到 3000 美元；

3. 私人汽车拥有高和城市公交系统(TOD)完善；

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4. 城市周边高速公路网络基本形成；

5. 投资及生活理念的转变；

6. 目前我国一线城市和成都市比较。

随着城际间交通网络化、公交化，投资区域界限的逐步消失，服务区

域的地域 ，区域资源开发将被置于更大地域范围内进行优化配置，

旅游地产将面对更大的市场空间与发展机会。

(二) 对旅游地产概念的认识：

1. 什么是旅游地产：应该是指依托周边的自然资源、文化资源和人造

资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而

建设开发的房地产项目。

2. 旅游与地产关系：

? 确定有价值的旅游吸引物；

? 和旅游吸引物相吻合的物业选择；

? 如何使旅游吸引物带动地产开发；

? 旅游设施的配套和地产物业的匹配关系。

(三) 旅游地产开发的四大开发模型：

(1) 第一居所开发模型

主题：项目建设要有明确主题(如高尔夫)，围绕主题进行开发

资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值

区位：距办公商业中心区不超过 45 分钟的行程

可达性：具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、

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地铁

配套设施：教育设施(幼儿园、中小学)/高标准的社区医院，遇急症、

重症能在半小时范围送达的市级大医院/购物中心，社区中心商业区/

商务服务中心/通讯设施/完备的体育运动、游乐设施/大面积开放空间

如社区公园、景观绿化带等

(2) 第二居所开发模型

良好的经济背景： 人均 GDP5000 美元后目标客户有休闲度假的时间，

追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游倾斜/城市人均居

住面积超过 30 平方米/汽车拥有量超过每五户一辆

项目区位：一般消费者喜欢将度假住宅设在 4 小时车程的范围内，最

好 90 分钟之内。但是最短距离应该在 80 公里(50 英里)左右以便形成

适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过 1 小时车程

规模：要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的

大小最少都在 1000-1200 平方米之间

设施：具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的设

置。还需要设置配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯设

施等配套设施

(3) 产权酒店开发模型

目标客户：年收入 5 万美元/拥有高学历，年龄 30-50 岁/有一定的假

期/主要购买目的为休憩、休闲、投资

项目开发时机：所在旅游区开发中后期

背景：国家经济景气，人均 GDP 在 5000 美元以上/国家、行业有相