物业公司服务定价测算标准概述.docx

物业公司服务定价测算标准

第一条 为规范建业物业总公司服务定价及成本费用支出的科学性、合理性，根据国家《物业服务定价成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本标准。
第二条 本标准所称物业服务，是指公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 物业服务定价成本应当遵循以下原则：
　　（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。
（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第四条 物业服务定价成本的构成
（一） 人员费用。包括管理及服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
（二） 物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用。是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。
（三） 绿化养护费用。是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
（四） 清洁卫生费用。指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
（五） 秩序维护费用。是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
（六） 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。
（七） 办公费用。是指物业服务公司为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

（八） 管理费公摊。是指物业服务公司在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
（九） 固定资产折旧。是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
（十） 经业主同意的其它费用组成。是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
第五条 多层住宅服务定价的测算
（一） 人员配置：多层按50000平米计算，设一个出入口，不带电梯。人均管理面积2200平米，需要23人（其中经理1人、主管3人、维修2人、保洁4人、礼兵12人、厨师1人。）
（二） 人员费用
序号
项目
人数
月费用标准
月费用总额
备注
1
经理工资
1
3500
3500

2
主管及维修工资
5
1300
6500

3
礼兵及厨师工资
13
1000
13000
含吃
4
保洁工资
4
650
2600

5

社会保险费
6
3000
3000
按主管及维修人员工资总的30%计提
6
员工福利费
23
3584
3584
按工资总额14%计提
7
员工教育经费
23
399
384
按工资总额1.5%计提
8
工会经费
23
532
512
按工资总额2%计提
小计

23

33080

（三）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：根据公司实际情况，5万平米多层住宅区每年按1万元维修费用计算，每月平均833元。
（四）绿化养护费用：按绿化率20%计算，每平米每年绿化维护费2.5元计算，每月绿化费为50000*20%*2.5/12=2083元/月。
（五）清洁卫生费
序号
项目
测算依据
测算金额（元/月）
1
清洁工具费
300元/人·年
100
2
化粪池清淘费
6000元/年
500
3
垃圾外运费
15车/月,100元/车
1500
4
消杀费
10元/户·年、按400户计
333
5
合计

2433
（六）秩序维护费
序号
项目
测算依据
测算金额（元/月）
1
装备费（对讲机、橡胶棒等）
300元/人·年
300
2
人身保险费（意外伤害险）
100元/人·年
100
3
合计

400
（七）办公费用
序号
项目
测算依据
测算金额（元/月）
1
电话及上网费
3部电话
600
2
文印及胶印费
以前年度数据
200
3
办公用品费
以前年度数据
200
3
业务费
以前年度数据
500
4
社区活动及宣传费
以前年度数据
400

合计

1900
（八）管理费用公摊：按公司管理费用每年200万元算，目前在管小区面积约200万平米，每万平米年分摊管理费1万元，5万平米月分摊管理费：50000*1/12=4167元/月。
（九）折旧费：办公类固定资产原价按5万元计算，折旧年限5年，不计残值，月折旧额为50000/5*12=833元/月。
（十）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用：国家规定的公众责任保险标准为（2%—5%）
(2＋3……＋9)×3.5%=1701元/月
（十一）法定税费：（2＋3……＋10）×5.5%=2609元/月
（十二）利润：（2+3+……+11）×5%=2502元/月
(十三)上述合计
序号
项目
测算金额（元/月）
1
人员费用
32755
2
共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费
833
3
绿化养护费用
2083
4
清洁卫生费
2433
5
秩序维护费
400
6
办公费用
1900
7
管理费用公摊
4167
8
折旧费
833
9
设施设备及公众责任保险费
1701
10
法定税费
2609
11
利润
2502
12
合计
52541
(十四)根据上述金额合计,5万平米多层住宅服务定价为52541/50000=1.05元/平米.月
第六条 小高层、高层物业服务定价的测算
（一） 人员配置：小高层、高层按50000平米计算，人均管理面积1500平米，需要33人（其中经理1人、主管3人、维修6人、礼兵16人，保洁6人、厨师1人。）
(二)人员费用
序号
项目
人数
月费用标准
月费用总额
备注
1
经理工资
1
3500
3500

2
主管及维修工资
9
1300
11700

3
礼兵及厨师工资
17
1000
17000
含吃
4
保洁工资
6
650
3900

5

社会保险费
10
4560
4560
按主管及维修人员工资总的30%计提
6
员工福利费
33
5054
5054
按工资总额14%计提
7
员工教育经费
33
542
542
按工资总额1.5%计提
8
工会经费
33
722
722
按工资总额2%计提
小计

33

46978

（三）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：根据公司实际情况，5万平米高层住宅区每年按4万元维修费用计算，每月平均3333元。
（四）绿化养护费用：按绿化率20%计算，每平米每年绿化维护费按3元计算，每月绿化费为50000*20%*3/12=2500元/月。
（五）清洁卫生费
序号
项目
测算依据
测算金额（元/月）
1
清洁工具费
300元/人·年
150
2
化粪池清淘费
6000元/年
500
3
垃圾外运费
15车/月,100元/车
1500
4
消杀费
10元/户·年、按400户计
333
5
合计

2483
（六）秩序维护费
序号
项目
测算依据
测算金额（元/月）
1
装备费（对讲机、橡胶棒等）
300元/人·年
400
2
人身保险费（意外伤害险）
100元/人·年
133
3
合计

533
（七）办公费用
序号
项目
测算依据
测算金额（元/月）
1
电话及上网费
3部电话
600
2
文印及胶印费
以前年度数据
200
3
办公用品费
以前年度数据
200
3
业务费
以前年度数据
500
4
社区活动及宣传费
以前年度数据
400

合计

1900
（八）管理费用公摊：按公司管理费用每年200万元算，目前在管小区面积约200万平米，每万平米年分摊管理费1万元，5万平米月分摊管理费：50000*1/12=4167元/月。
（九）折旧费：办公类固定资产原价按5万元计算，折旧年限5年，不计残值，月折旧额为50000/5*12=833元/月。
（十）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用：国家规定的公众责任保险标准为（2%—5%）
(2＋3……＋9)×3.5%=2195元/月
（十一）法定税费：（2＋3……＋10）×5.5%=3571元/月
（十二）利润：（2+3+……+11）×5%=3425元/月
(十三)上述合计
序号
项目
测算金额（元/月）
1
人员费用
46978
2
共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费
3333
3
绿化养护费用
2500
4
清洁卫生费
2483
5
秩序维护费
533
6
办公费用
1900
7
管理费用公摊
4167
8
折旧费
833
9
设施设备及公众责任保险费
2195
10
法定税费
3571
11
利润
3425
12
合计
71918
(十四) 根据上述金额合计,5万平米高层住宅服务定价为71918/50000=1.44元/平米.月。

河南建业物业服务总公司