周口房地产市场研究报告.docx

C T

城市介绍
b 物 r0Q;>
扶洵县
太原县
鹿邑县

西年县
淮阳县
郸城品
用县市
商水县

项城市
沈丘县

周口市行政区划示意图
周口市位于河南省东南 部，辖川汇区、项城市 和淮阳、鹿邑、扶沟、 沈丘、太康、郸城、西 华、商水8个县，国土总 面积1.19万平方公里， 耕地面积11 70万亩，总 人口 1006万人，耕地面 积、总人口均居全省第2 位。
600
3
800
国民经济指标
400
200
9. 50% -2. 60%
)2;

593

：
111

102

1
1

八co, 12. 20%
12.00% ~
353. 34

11

.70%

-200
2002 年
2003 年
2004 年
2005 年
2006 年
2007±
GDP （亿元） 增长率
414
403
525
593
677
353.34
9. 50%
-2. 60%
30. 00%
12. 00%
12. 20%
11. 70%
2007n
2006年
2005年
2004年
2003年
2002年
0% 20% 40% 60% 80% 100%
□第一产业口第二产业口第三产业
120%
n

咨%0
次均可支配收入对比
8000
6000
4000
2000

▼

*

/

2002
2003
2004
2005
2006
2007± 半年
I 1人均收入
4668
4961.28
5642
6355.6
7218.19
4663.86
―-增长率
15.80%
8.60%
13.70%
17.20%
13.60%
28.60%
35.00%
30.00%
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
□从历年数据来看，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，说明城镇居民逐步富裕 起来。那么其对居住环境和居住环境也逐步重视起来，形成了一定的房地产新需求。

，城市总体规划（2003-2020年）
ZHOUKOU CITV
2010年城市人口60万、城 市建设用地63平方公里和
2020年城市人口 100万、 城市建设用地99平方公里
•空间拓展的战略为〃东拓
西控，南联北伸〃。
• 城市布局结构为：一河穿 城、两轴拓展、三点互动 、四区共荣一河穿城。
城市按用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。四大片 区有机联系、共同繁荣，推动城市整体发展。在这四大片区中按城市用地的功能，规划形成十大功能 结构区.分别为铁西工业区、铁南生活区、铁南工业区、沙南商业金融区、沙南仓储物流区、河西文 化教育区、沙北综合生活区、沙北工业区、东部行政文化区、东北文化教育区。
而水在园乞绣
5*
1功能区远景规划

根据周口市的整体规划，周口市未来的发展方向主要集中在市区的东部和市区的南部，本 项目位于南部区域，未来具备区位优势。
房地产市场

75对如
十一五〃期间住房建设年度计划

单位：万平方米
年度
商品住房
政策性住房
合计
新建商品住房
城中村重建
经济适用住房
公共租赁住房
2006
25.8
24
1.44
4.1
55.34
2007
22.54
33
2.22
6.33
64.09
2008
26.4
33
2.72
7.74
69.86
2009
28.2
55
3.17
9.28
95.65
2010
25.73
55
3.78
10.55
95.06
合计
128.67
200
13.33
38
380
err
“产五〃期间住房建设用地区域实施计划
单位：亩
区域名称
商品房
政策性住房
川汇居住片区
872.7
136.2
河西居住片区
76.05
11.85
北部居住片区
362.4
56.55
老城居住片区
811.05
126.45
铁南居住片区
604.2
94.2
沙东居住片区
353.7
55.2
合计
3080.1
480.45

周边个案分布
1236-2500
主力户型
2100
1900-2300
SJSTffil
主力户型
阳光花园
2100
1200-2700
主力户型
育**叨
圣财上城
1200-1S00
主力户型
阳光阐岸
2200
।案名
法不国际星城
均价
3000 P
价段
2600-3500
主力户型
3-2

案名
丽•半岛城
'均价
1900
价段
1180-2190 |
主力户型
3-2

1
案名
西华•现代城［
’均价
1800
价段
900-1900
主力户型
3-2

1；
,案名
关帝上城
均价
2300
价段
2200-2100 1
主力户型
3-2

[
案名
裕华•都市森”
'均价
1900
价段
1700-2300 |
主力户型
3-2

1
案名
亿星•紫荆城
“均价
2000
价段
1800-2100
主力户型

案名
泛华•新城

—

TV TTil XMs9723m'
114三房两厅-卫

再点竞争个案介绍

本图为阳光澜岸1期，13# 16#1 7# 18# 19# 20# 21 # 22# 23# 24# 25# 26#,位于周口市莲花路以南， 建材路以西，总建面积：36676.43平方米，合同造 价3658.8万元，总工期为240天，本项目地上6层， 地下一层，室内外高差1.2米，建筑高度18.3米。项 目总占地面积约100亩，总建面积约10万平方米，
计划分三期。
重点竞争个案介绍

亿星・紫荆城总建面积12万 平方米，由多层，小高层, 高层。亿星紫荆城项目地 址在太昊路与秦岭路（工
吁夕
三室两厅两卫

泛华,新城，新城中央50万平米名流阶层聚合区，总占地 400余亩，泛华新城地处行政新区核心地段，东临八一 路、西靠五一路、北临周口最大的市政广场；周口第一 家采用现浇板结构的房地产项目，项目拥有独，的私人j:
5Ft S佑、:我、：柏 4力11 IttiI名聿良＞ IyyI干龙土若 土苏 iii4-
点竞争个案介绍
.•咨 r s
周口现代城建 设有限公司的总 体发展战略是用7 ~10年的时间，投 资10~15亿元，在 周口建成一个面 积为200万平方米, 可容纳3万人居住 的集住宅、商贸、 教育、办公、娱 乐休闲为一体的 最具现代化、人 性化、功能化的

重点竞争个案介绍
jSh V

砌万普欧洲城，开启周口大'
口前则姆风华Q曲北皿华
例斛（868555/777
欧洲城总建面积60万，小高层，高层

o/o
各类产品投去对比
投放
3.58%
6.94%
27.70%
61.77%
去化

房型
面积段（而）
套数
去化套数
去化率（%）
1R
50-60
63
20
31.75
2R
92-110
487
234
48.05
3R
117-146
1086
670
61.69
4■式J
140-185
122
54
44.26

目前在售的项目中以2R和3R为主力户型，面积以中大户型为主。2R主要集中在90-100m，左右，而3R 主要集中在125740 m'左右。
□ 结合户型和去化情况可以发现. 1R市场整体供应量较少，因此其去化情况的参考价值不大，从剩余的 几种房型去化情况可以看出，在当地市场、2R和3R去化较为乐观。
□ 在复式的供应方面可以看出，大面积的复式产品的整体去化率在40%左右，从市场整体去化情况来看, 能达到这样一个去化率还是比较乐观的。
□ 形成这样现象的一个主要原因就是当地市场仍处于起步阶段，几乎全为自住客源，其购买住房考虑为 “一步到位”，即在一生中只购买该一套住宅作为未来的居住所在。因此对住房面积的需求自然向大户 型发展。另外，由于周口市住宅单价不高、导致大面积产品的总价与小面积产品相比总价差距不大。 两个原因导致了市场偏爰大户型产品。
IF%
明洞单价下销售分析
项目名称
平均单价 （元〃）
主力总价 （万/套）
月去化 （套/月）
开盘时间
华源小区
1250
15
16
2005年5月
正岩城市花园
1100
14.3
20
2006年4月
永盛花园
1200
16.8
11
2006年1月
兰亭山水4期
2200
27.9
30
2006年6月
万基城市花园4 期
2800
26
40
2006年9月
裕华都市森林
1800
25.2
21
2006年10月
现代城
2000
24
41
07年4月
中央花园
1800
21.6
83
07年6月
圣鼎.上城
1600
16
77
2007年 6. 17
阳光花园
未定
/
/
07年9月份

o

7产品总价分析
总价
1-1
2-2
3-2
4-2
复式
10-15

15-20

20-25

25-30

30-35

主；t
，段

35-40

45-50

葡

翁

•目前市场竞争个案主要产品基本以2R和3R为主，2R总价主要集中在10-20万，3R总价 主要集中在20-35万之间。而个别高档楼盘基本总价都在25-50万以上。
客源分析
18%
50%
32%

口周口市区■下属县城口其他区域
•从上图可以看出，周口市区的客源占到了最大比例，该部分客源大都原有住宅，随着收入水平的 提高，对居住环境也有了更高的要求，因此该部分客源的购房目的主要以改善居住环境为主。
•另外周口市下属的县城的外来客源也占到了很大比例，该部分主要是由于在市区工作，井打算长 期居住下来，因此产生了住房需求。而且对于下属县城的居民，周口市区不论在生活配套、商业 便利还是在教育水平等方面，都对其具有很大的吸引力。

4 ，O ”
'曲》Q
/市场总结

• 在区域选择方面，项目所处区域为城市西南面，周边竞争个案较多，虽然有较多主干道贯穿， 交通较为便利，未来规划较好。但从短期来看，项目周边配套相对较差，人气不足。在区域地 段方面，项目的优势不是很大。
• 在产品选择方面，市场上以多层为绝对主力，仅兰亭山水有一定别墅项目，而小高层在当地市 场的认知度有限。
• 在户型选择方面，市场上以中大户型为主，2R主要集中在11ORY左右，3R主要集中在130-140nY
O
• 在价格选择方面，项目周边区域的竞争个案主要集中在1800-420。元/nr左右，有个别楼盘凭借 自身的高品质和楼盘特色得以突破市场行情，与其他楼盘形成了较大的价差。如万基城市花园
项目周边区域的竞争个案总体销售情况较为乐观，部分高价楼盘在去化上由于其高品质存在 着一定的优势，因此本项目可以考虑通过提升自身的品质和楼盘特色，来赢得当地的市场， 达到理想的去化效果。

项目规划建议

o

方案一
痛经T蹄
户型
面积
层户数
栋层数
微
总面积
均价
总销金额
建安成本
2R
85.3 Itf 唐 X
2套/层X
4.5 层 X
5栋=
3838.5 Hl2
X 2200 元加1?=
844
800 元/itf = 307 万元
3R
112.23 1tf 唐 X : 2 套 /层 X ； 4.5 层 X：8 栋=
8080.56 Hl2； X 2200 元解 =:1778 万元：800 元/itf = 646 万元
3R
112. 23 1tf 唐 X ! 2 套/层 X：6.5 层 X
17栋=：24802.83 *X 2200元廨=：5457万元3。。元的二逆4万元
3R
126.84 1tf 唐 X
2套/层X
6.5 层 X
12栋二
19787.04 Hl , X 2200 元解=
4353 万元! 800 元/itf = 1583 万元
4R
159 1tf 唐 X
2套/层X
6.5 层 X
2栋二
4134 Hl21 X 2200 元做= 1
909 万元1 800 元/itf = 331 万元
1
商业
7734.2 1tf 医 X

2层
=( 15468.4 Hl2 j X 4000 元解 =j 6187 万元 j 1000 元/itf = 1547 万元
合计 76111.33 Hl2 19529 万元 6398 万元
总占地
44679
m2
建筑
34.09%
容积率
1.70
总$牛建安成本
13131 万元

方案二

o>

方案二

户型

数
栋殿
檄
总面积
均俗
总专能额
建安成本
2R
85.3江鹰X
2套/层X
4.5层X
5栋=
3838. 5 Hl2
X 2200元附=
844 万元
800元加=307 万元
3R
112.23 itf 偿 X ： 2 套 /层 X ： 4.5 层 X：8 栋=：8080.56 Hl2 ： X 2200 元解=：1778 万元；800 元加12 = 646 万元
3R
112. 23 nf 偿 X
2套/层X । 6.5层X18栋= 1 1
11671.92 Hl2
X 22。。元廨T 2568万元
800元颇=934万元
3R
137. 36 itf 焦 X
1套/层X
11.5 层 X
10栋=
15796.4 Hl2
X 2400 元加1，=
3791 万元I 1200 元加1Z = 1896 万元
3R
137. 3S或博X 1 1套/层X
1
8.5层X
2栋=
2335.12 Hl2
X 2400元解=
560 万元! 1200元加'=280 万元
3R
99.56 itf 偿 X
1套/层x
11.5 层 X
12栋=
13739. 28 Hl2
X 2400 元解 =j 3297 万元j 1200 元加1Z = 1649 万元
4R
145.46 itf偿 X
1套/层X
11.5 层 X
12栋二
20073.48 Hl2
X 2400 元加1? = j 4818 万元 j 1200 元加1N = 2409 万元
商业
7734.2 四层 乂］ ： 2 层: =；15468.4 疔
X 4000 元加1? = ； 6187 万元
1000元加1? = 1547 万元
合计
91003.66 Hl2 23844 万元 9667 万元
总占地
44679
m2 |朝密度
36.91%
容积率
2.04
总$$建安成本
14177 万元

方案三

方案三

雾

户型
面积
层户数
栋殿

总面积
均价
总主蛭额
建安成本
2R
75 后廛 X ： 4 套原 X • 16 层 X，8 栋=，38400 Hl2
X 2500 元解 =• 9600 万元• 1500 元解 = 5760 万元
3R
75 后廛X ： 4套/层X ： 14层X ： 1栋=
4200 m2 ： X 2500 元解=:1050 万元：1500 元解= 630 万元
3R
137.36 IU2/W X
1套偃X
11.5 层 X
4栋=
6318.56 Hl2
X 2400元加=
一
1516 万兀
_… 一
1200 兀 4n = 758 万兀
2R
99.56优廛X
1套原X
11.5 层 X
4栋=
4579.76 Hl2
X 2400 元加1?=
1099 万元! 1200元解=550 万元
4R
145.46 以偿 X
1套海X
11.5 层 X 14 栋二 1
6691.16 Hl2 1 X 2400 元加= 1
1606 万元! 1200元加=803 万元
3R
135.56 优廛 X
1套原x
9.5 层 X i 9 栋 =j 11590.38 Hl2 \ X 2400 元解 =j 2782 万元 j 1200 元解 = 1391 万元
2R
139.61 武廛 X
1套原X
9.5 层 X
9栋=
11936.655 Hl2
X 2400元解=
2865 万元j 1200 元解 = 1432 万元
4R
143.66 IU2/W X
1 套偃 X • 9.5 层 x'g 栋=• 12282.93 Hl2
X 2400 元加 =j 2948 万元j 1200 元加 = 1474 万元
商业
1 1 II 1 ■ 1
7734.2 门/层 X： ： 2 层： =：15468.4 Hl2 ： X 4000 元解 =：6187 万元：1000 元廨 = 1547 万元

111467.845 mJ 29653 万元 14345 万元
总占地
44679
m2 |颉^度
52. 52%
容积率
2.49
总$守建安成本
15308

推案进度

6月 7月 E月 g月 1。月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
规划确定
O
规划报批
OO
施工图
O O
售房部
O O
样板房
O O
多层工程迸度
基 2F 4F 6F 结
多层预售证
OO
多层认购期
O O
多层开盘
00
高层工程进度
o^o^o^o^o^o^o^o
高层预售证
OO
高层认购期
O O
高层开盘
CMD