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"小产权房"的法律规制

"小产权房"目前已成为社会的热点问题，其折射的社会矛盾和

利益冲突是制度性的和深层次的。我国正在建立和完善社会主义市场

经济，房地产市场是其中的一个重要组成部分。目前国家正在逐步建

立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村集体建设用地出让、转让

制度。 "小产权房"作为一种新生事物，有它合理存在的原因，而且我

国对于"小产权房"的法律制度还很不完善，不能简单地说"小产权

房"都是违法的。

"小产权房"的现状和产生原因

"小产权房"的出现并非近一两年，而是已经十年有余。或许没

有多少人能准确说出"小产权房"的兴起时间，但从卖房者的视角看

"其前身是一些村民自建房出租或少量出售，以此维持生计" 此种观 ，

点尚具有可信性。但实际情况慢慢地发生了微妙的变化，就北京的情

况而言， 早在 1994 年，香堂村就已经开始出售 200 平方米大小的村 "

建别墅，售价仅为 5 万元一套，。应当说从这时起，村民部分自建房 "

的性质开始改变，村集体在土地增值开发上的自利意识已经萌芽。当

时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或

直接购买农家院。当时购买的人比较少，而且不是作为第一居所使用，

所以并没有引起相关部门注意。 而， 2003 年开始，
然 从 很多人购买 "小

产权房" 作为第一居所使用，这一情势迅速在全国大中城市蔓延。目 ，

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前全国"小产权房"的开发规模到底有多大，还没有一个准确的统计

数据，但据中大恒基 2007 年春节后出具的一份统计报告显示，目前北

京 400 余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的 18%，即北京约

有小产权楼盘 72 个。另据 2005 年 12 月 31 日石家庄通报的房地产开

发建设专项检查中发现的违规情况，可以看出，石家庄"小产权房"

的开发规模也颇为可观，仅粗略统计，当时通报项目的总体规模就达

到了近百万平米，而石家庄现在每年的商品房销售面积也不过两三百

万平方米。由此我们已足可洞察"小产权房"的全国之整体态势，其

影响已引起政府及社会各层的关注。

我国有《土地管理法》及其实施条例、 《城乡规划法》等法律、法

规，对土地资源的使用进行严格的界定，特别是对农村集体土地进行

了强制性的保护。我国对城市土地和农村土地实行不同的管理方法，

对城市人口和农村人口也实行不同的管理办法。城市国有土地只有经

过合法程序后方能建造商品房上市流转，并由国家房管部门颁发房产

证。而农村集体土地只有经国家征地，土地性质变为国有后才可以用

于房地产的开发，然后进行上市流转。这种二元结构的土地制度，是

"小产权房"问题的根源。这样的国有土地和集体土地的二元式划分，

导致了土地一级市场国家垄断，造成二者事实上的不平等。一方面，

农民在征收中获得的补偿与市场价值相差太大，就自主建房出售；另

一方面，现在城市房价太高，城镇的中下层的老百姓的收入不足以购

买房屋，只能另找门路。由于农村房屋便宜，于是很多城镇居民购买。

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这就是"小产权房"产生的原因。

"小产权房"合法化的意义

第一，符合我党的执政方针和政策。

1、 "小产权房"的存在符合"三个有利于"的要求。 "小产权房"

的存在是合理的。我国现在正处于改革阶段，作为一个新生事物，只

要它是合理的，只要有利于发展社会主义社会生产力，有利于提高社

会主义国家的综合国力，有利于提高人民的生活水平，我们就要肯定

它。

2、 "小产权房"的存在符合"三个代表"的要求。我们党要始终

代表中国先进生产力的发展要求，我们党要始终代表中国先进文化的

前进方向， 我们党要始终代表中国最广大人民的根本利益。小产权房" "

的合法化关系到 8 亿农民的切身利益，作为执政党要代表我国最广大

人民的根本利益，就必须代表这 8 亿农民的权益。土地作为农民的核

心的财产，执政党要立法明确确立农民的所有权。

第二， "小产权房"合法化将给城乡居民和社会发展带来一系列积

极的效果。

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