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金色海岸家园物业服务策划方案温州大管家物业管理有限公司二0一一年四月目录第一章前言 1 第二章物业服务整体设想 2 第三章物业服务人员配置、财务测算 7 第四章基础物业服务标准 12 第五章管家式服务 25 第一章前言有一种物业形态，它集合住宅、办公、休闲、商务等多种功能于一身，犹如魔方，看似外表简单，但其内涵总会恰如其分地丰富着你的生活。在这里，你可以放下公文包就进入健身房；可以在午休时做一次小小的SHOPPING；可以独享一杯蓝山；可以共享一次郊游，地铁、商场、酒店……所有的资源尽在手边，它让我们的生活从单一变得多元，从单调变得精彩。金色海岸家园以其优越的环境资源、超前的规划设计、创新的产品形象吸引了一大批社会高端人士。但金色海岸家园的物业管理服务如何才能适应高端群体需求，并使优质服务有效地向客户传递？如何提高其差异性及超前性？如何借助优质的物业管理服务推动销售？如何营造及实施金色海岸家园规范优质的管理服务与中欧地产的品牌发展成为有效的互动。金色海岸家园描绘着未来生活的美好蓝图，而物业服务作为软性配套服务是将这种蓝图变为现实，从而提高整个城市的生活品质的主要力量，同时也是企业自身发展新的拓展机会和良好平台，真诚地希望公司能借助这个平台，扶云直上，鹏程万里。第二章物业服务总体设想一、项目概况金色海岸家园位于温州瓯北，地处瓯江北面阳光大道旁，地块位置符合城市未来发展方向,属于温州城市适合发展高档居住及商业的区域。项目建成之后将成为温州瓯北最高档的，集商业、居住、酒店于一体的现代化都市综合体，包括温州瓯北规模最大、档次最高的集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代化购物中心，国内一流的高品质人文社区和顶级水准的五星级酒店，国内一流的精装酒店服务式公寓。二、项目定位分析精准的项目定位，为金色海岸家园的物业管理服务定位指明了方向。从金色海岸家园项目整体运作策略上，其物业管理定位应在三个方面与项目定位实现良性对接： ① 整体的档次定位相符；金色海岸家园的住宅走的是精品路线，营造的将是顶级、温州一流的高档精装修楼盘。在金色海岸家园的设计过程中，整合了优秀的设计团队；在建设过程中相信无论是材料的选择，还是工程的施工，“精品”都是一个不变的主题。开发商已经为我们创造了“精品”的硬件，如何在“服务”这个软性要素上达到并实现“精品”的目标将是我们思考的要点。我们认为，为满足金色海岸家园软性服务的需求，实行服务体系是一种必要保障。 ② 整体的风格定位相符；金色海岸家园是一个集商业、居住、酒店于一体的现代化都市综合体物业，整体而言，各个不同类型的物业之间是相互依存、相互助益的。因此，如何充分发挥不同类型物业各自的特点，并使不同类型物业之间的相互关系达到高度和谐共生的状态也是我们后期服务的重点。此外，在物业服务内容的设定上如何充分利用住宅物业以外的酒店、商业物业内的资源也将成为我们服务的方向。 ③ 整体的客户定位相符。金色海岸家园的客户都是对生活品质具有很高的要求、拥有很强的经济实力、处于金字塔顶端的成功人士。只有这样，物业管理服务才能与整体项目形势和谐与统一，真正成为金色海岸家园销售的强劲推动力三、项目优劣势分析 “项目优劣势与物业管理形成良性互补”是金色海岸家园物业管理服务内容订制的重要原则之一。如何合理利用项目优势深化物管方案？如何利用物管内容的设定来弱化金色海岸家园劣势？又如何结合金色海岸家园优劣势分析寻求物管价值最大化的突破点？作为典型的豪宅盘项目，金色海岸家园的优势和劣势的最终表现都为地理环境区位，它将如何在优势之间寻找到物业管理的最佳突破点？因此，必须对金色海岸家园的地理环境优劣势有一个较为完善而清晰的认识。 1、项目优势金色海岸家园的最大优势来自于环境优势。金色海岸家园旁倚瓯江江畔，环境优美，空气清新，视野开阔。 2、项目劣势金色海岸家园的最大劣势同样来自地理位置。该地块位于阳光大道，周边上有大量企业，且项目区域广阔，十分不利于安全防范，由此带来的负面影响可能是买家对安全因素的深层次考虑针对金色海岸家园项目的优劣势分析，初步得出以下结论：（1）、由于环境地势的独特性，金色海岸家园定位于高档的豪宅物业，居住人群定位于有钱的成功人士；（2）、该类人群的居住需求特征表现为：既要有优越的居住环境、便利的生活享受，还要有相对独立的私密性，特别是对于豪宅物业来说，他们对其社区安全系数能否有保障具较高要求；根据以上结论，物业管理服务应该定位于： A、给客户以高贵独一无二的身份象征；——尊贵 B、消除客户心理的安全问题障碍，给客户强劲的安全保障；——安全 C、提供优质完善的服务体系；——完善 D、突出豪宅社区的生活格调。——格调四、目标客户群特性分析物业管理的最终走势是向人性化、个性化服务方向发展，这种走势归根结底就是以人为基础，实践人管的合理对接。所以在金色海岸家园物业管理的设定之前，必须对该项目的特定人群做一个全方位的分析，而分析所产生的结果则直接反映在物业管理服务的个性上，这种个性，将是金色海岸家园物业管理服务的“核心竞争优势”。金色海岸家园目标客户群全方位分析涉及到消费群体的五种需求：生活需求、安全需求、归属感需求、自尊需求、自我实现需求。通过对这五种需求的把握，最终形成对金色海岸家园服务综合需求的把握。五、服务总体设想结合以上对“金色海岸家园”项目特点的分析，我们认为“金色海岸家园”的客户都是对生活品质具有很高的要求、拥有很强的经济实力、处于金字塔顶端的成功人士。因此，我们将在“金色海岸家园”的后期服务中实行大管家物管最高级别的物业服务体系——“尊典家园物业服务体系”，即我们将倡导并实行专属的管家式服务和完善的园区生活服务，通过不断深化服务内涵来提升园区卓越不凡的物业价值，让业主尊崇高贵的生活品质在丰富的尊享体验中全面升华。尊享体验之一：24小时值班经理为确保业主提出的重大投诉能得到及时的解决，项目中发生的各项突发事件得以及时、妥善的处理，我们将实行24小时值班经理制度，由综合管理部副经理、首席管家、工程部主管、秩序维护部主管轮流担任值班经理，统一协调当值时发生的各项事宜。尊享体验之二：专属内管家我们为业主配备了外管家和内管家。外管家（每幢1名）主要负责公共区域物业服务质量的检查与监督。内管家主要负责业主个人服务要求的满足。我们在住宅内按每30户1名的标准配备了内管家（现共配置14人，业主入住后，内管家人数可根据业主服务需求进行适时地调整），每个业主都有自己对应的内管家。管家将从业主签订购房合同的那一刻起就开始建立业主的档案，在与业主预约收楼时全程陪同业主对房屋进行验收，因此，内管家从一开始就会主动了解并记录业主的生活习惯及个人喜好，从而与业主建立良好的关系，持续保持健康的沟通，整体把握业主对服务的需求。同时，我们将在业主入住前半年，向他公布其专属内管家的电话，业主在生活上遇到问题可找内管家要求解决。我们希望，这个内管家不仅仅成为业主的管家，更是业主的一个朋友，一个值得托付任何事情的可以信赖的朋友。尊享体验之三：私人管家服务我们除了为业主提供基础管家服务（多数为无偿服务）外，还将根据本项目地理位置、项目规划设计特点和业主需求，充分利用本项目都市综合体的特点，整合各项社会资源、项目内商业资源，为业主设置菜单式私人管家服务，业主可根据自身需求，选择性地要求提供私人管家服务。尊享体验之四：24小时前台管家助理我们在物业服务中心内设立前台管家服务中心，由管家助理24小时当值。这个前台管家服务中心将把业主的很多服务诉求直接进行梳理，也可以作为内管家收集的各种信息的中转中心、存储中心和跟进中心，确保业主提出的服务能得到及时的处理。尊享体验之五：礼宾（门童）服务我们将在主出入口与物业服务中心门口设立礼宾员，为业主提供礼宾服务。这个礼宾不仅为业主提供迎送服务，也将为有需要的业主提供其他相关服务，如代叫车、行李提送等。尊享体验之六：实施“二文三语”服务金色海岸家园作为高档的国际豪宅社区，其客户群体包括外国人士、外地人士、温州当地人士等，而语言方面将成为管家与业户沟通起到是否亲切、是否贴心的重要作用。因此： “让我们更亲切地听取您的感受” ——实施“二文三语”服务二文：指中文和英文。社区内所有的VI、告示、通知、宣传等均体现中文和英文，提升国际社区形象；三语：指国语、英语和温州当地语。与客户沟通交流，我们能根据不同的客户而使用不同的语言（国语、英语、温州当地语），增进与业户间的距离，给业户更亲切的感受。尊享体验之七：夜间犬防服务在每天凌晨开始，站在家里的阳台上，你可以清晰的看见小区围墙外周边有着一个全副武装的秩序维护队员牵着一只雄壮的狼狗在巡逻。直到每天早上6点钟，天亮了，业主们也都起床晨跑的时候，他们才回去休息。贴心又安全的夜间犬防服务，将使业主们的人生与财产安全得到更高的保障。第三章物业服务人员配置、财务测算一、组织架构物业服务中心（经理1人）综管部（5人）管家部（58人）秩序维护部（62人）工程部（15人）副经理1人财务1人出纳1人文员2人首席管家1人外管家9人内管家14人管家助理4人保洁主管1人保洁24人技术保洁4人园艺师1人主管1人领班4人主入口礼宾4人物业服务中心礼宾4人主入口门岗8人次入口门岗8人消监控8人巡逻岗12人车辆管理12人犬防1人1犬主管1人值班工程师4人工程技工4人高配值班6人二、具体人员配置部门职务人数工作岗位主要职责经理 1 服务中心办公室全面负责服务中心日常运作综管部副经理 1 服务中心办公室主要负责外部联系、沟通，协助经理做好内部管理工作财务 1 服务中心办公室服务中心各项财务工作出纳 1 服务中心办公室收费及做帐工作文员 2 服务中心办公室负责日常文案处理工作小计 6人管家部首席管家 1 服务中心办公室全面负责管家部各项工作，并负责私人管家服务各种社会资源提供的整合和联系外管家 9 服务中心办公室公共区域物业服务质量检查，每幢1名内管家 14 服务中心办公室提供私人管家服务，每30户1名。管家助理 4 大堂管家服务中心直接受理管家服务中心服务保洁主管 1 服务中心办公室全面负责保洁服务工作保洁员 24 园区内提供保洁服务技术保洁 4 公共精装修地面每幢每层公共部位地面石材保洁技术处理：1次/月园艺师 1 服务中心办公室全面负责绿化管理，并提供园艺指导小计 58人秩序维护部部主管 1 服务中心办公室全面负责秩序维护部各项工作领班 4 园区内巡视，负责当班秩序维护工作主入口礼宾 4 主出入口为业主提供礼宾服务物业服务中心礼宾 4 物业服务中心为业主提供礼宾服务主入口门岗 8 主出入口门岗工作次入口门岗 8 次出入口门岗工作巡逻岗 12 园区内巡视消监控 8 小区消监控室监控、操作消防设施设备车辆管理 12 地下车库维护地下车库内车辆停放秩序，引导车辆正确停放犬防 1人1犬小区围墙四周每日凌晨00:00-早上8:00小区周边巡逻小计 62人工程部主管 1 工程部办公室全面负责工程部各项工作值班工程师 4 工程部办公室负责当班工程各项工作工程技工 4 工程部办公室工程维修高配值班 6 高配值班室高配值班，同时兼当班工程维修小计 15人总计 141人三、人员排班表部门职务人数工作时间休息日经理 1 8:30-17:30 周六及周日综管部副经理 1 8:30-17:30 双休，轮休财务 1 8:30-17:30 双休，轮休出纳 1 8:30-17:30 双休，轮休文员 2 8:30-17:30 双休，轮休小计 6人管家部首席管家 1 8:30-17:30 周六及周日外管家 9 8:30-17:30 双休，轮休内管家 14 8:30-17:30 双休，轮休管家助理 4 24小时轮休，做三休一保洁主管 1 8:30-17:30 周六及周日保洁员 24 6:30-18:30 双休，轮休技术保洁 4 6:30-18:30 双休，轮休园艺师 1 8:30-17:30 双休，轮休小计 58人秩序维护部主管 1 8:30-17:30 双休领班 4 24小时四班三运转，轮休主入口礼宾 4 7：00-23：00 二班运转，轮休物业服务中心礼宾 4 7：00-23：00 二班运转，轮休主入口门岗 8 24小时四班三运转，轮休次入口门岗 8 24小时四班三运转，轮休巡逻岗 12 24小时四班三运转，轮休消监控 8 24小时四班三运转，轮休车辆管理 12 24小时四班三运转，轮休小计 62人工程部主管 1 8:30-17:30 轮休值班工程师 4 24小时四班三运转，轮休工程技工 4 12小时 12小时轮班高配值班 6 24小时轮值小计 15人总计 141人四、年度物业管理费用收入预算物业类型高层住宅面　积(㎡) 120000 收费标准 (元/月·㎡) 7 收缴率 95% 年收入(元) 9576000 五、年度物业管理费用支出预算序号项　目测算依据年支出（元）备注 1 人工成本根据管理经验估算 6000000 　 2 行政办公费根据管理经验估算 350000 3 设备维护费根据管理经验估算 700000 　 4 秩序维护费根据管理经验估算 300000 　 5 保洁费根据管理经验估算 500000 　 6 绿化费根据管理经验估算 400000 　　小计　 8000000 　 7 不可预见费以上各项之和的1% 80000 　 8 企业行政管理费及利润总收入的8% 765600 基数：957万元； 9 营业税金及附加总收入的5.7% 545490 基数：957万元；　总计　 9541090 　六、年度物业管理费用收支情况分析表项目年度物业管理费（元）收入预算 9576000 支出预算 9541090 收支差异（±） +34910 第四章基础物业服务标准序号分类项目标准内容 1 综合服务 1.1 法律事务 1.1.1 物业管理方案、标书、业主手册根据标书、物业服务合同、协议、物业管理方案、业主手册提供相关服务，重要事项有相关记录。 1.1.2 标识系统主出入口设有物业平面示意图，主要路口设有路标；各栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志，无破损、陈旧、过期现象。 1.2 小区情况 1.2.1 基本情况管理人员熟悉物业基本情况，能回答本职工作中的难点、要点。 1.2.2 目标职责本部门或物业的质量目标及职责的概念要义明确。 1.1.4 服务时间周一至周日在服务中心进行业务接待，并提供服务，每天时间不少于12小时，特殊岗位24小时在岗。 1.3 人员资质着装 1.3.1 资质工作人员（服务中心总经理、、工程人员等）的资质符合上岗要求规定。 1.3.2 着装及专业素养人员着装、服务标识符合公司要求，仪容仪表规范整齐，无随意着装现象，各级人员拥有丰富的生活知识与专业素养。 1.4 制度建设及日常服务提供 1.4.1 体系文件服务中心能提供现行有效的质量体系文件，包括质量记录清单，并按规定提供服务，相关记录清晰、规范，自用表格均已在质量管理部备案。序号分类项目标准内容 1 综合服务 1.4 制度建设及日常服务提供 1.4.2 供方评价物品和服务采购的控制制度建立，对供方有定期评价，采购都在合格供方单位实施。 1.4.3 文化活动定期组织文化活动的制度建立，按规定开展文化活动，内容生动，有相关资料，活动开展事前有策划、事中有执行、事后有总结。 1.4.4 投诉处理投诉制度建立，投诉电话公示。业主的意见\投诉24小时内予以答复，并有整改或改进的措施落实，记录齐全。 1.4.5 业主档案业主档案管理制度建立，档案收集完整，方便检索，对物业居住情况及时登记，进行动态管理，对租赁、转让情况有相关变更、统计记录。 1.4.6 接管资料接管验收资料齐全，需整改的问题已完成，有闭环记录。 1.4.7 巡查工作人员的分工及巡查制度建立，记录符合文件规定的要求。 1.4.8 计划总结考核服务中心总经理每月工作计划及完成情况（包括对下属的考核）。 1.4.9 业主满意度调查服务中心以多种形式与不低于80%的业主沟通，进行满意度调查，达到质量目标，并及时进行分析、整改。 1.4.10 管家式服务管家式服务制度、流程建立，能按照既定的制度、流程进行服务提供，重大服务有应急预案。 1.4.11 园区生活服务服务制度、流程建立，能按照既定的制度、流程进行服务提供，重大服务有应急预案。 1.5 装修管理 1.5.1 装修档案档案齐全，进行动态管理，管理制度健全，有相关备案及检查记录，违章装修有详细的过程记录。 1.5.2 装修现场装修现场无违规装修，违规行为有相关处理记录。序号分类项目标准内容 1 综合服务 1.6 宠物管理 1.6.1 宠物建帐园区宠物台帐建立，管理人员明确园区宠物情况。 1.6.2 现场管理采用合适方式进行养宠物宣传活动，园区现场无违反规定饲养宠物现象。 1.7 培训情况 1.7.1 培训计划年度培训计划建立，培训计划能按照管家服务类、园区生活服务类、安全管理类、工程类及保洁绿化类进行细分，满足员工技能提高的需求。 1.7.2 培训实施按培训计划实施培训，有相关记录，培训计划若调整有合理理由，每月培训不少于一次。 1.7.3 培训考核每次培训后有考核措施，员工未达到培训预期的，有继续培训方案，直至达到培训效果为止。 1.8 物业服务收费及相关经营性活动 1.8.1 审批物管费按规定申报、审批或备案。 1.8.2 收缴率年度（或半年度）物管费收缴情况达到公司要求 1.8.3 明码标价收费明码标价，并公示 1.8.4 物业管理用房物业管理用房有交接记录，相关资料齐备 1.8.5 共用部位、共用设施设备、相关场地的经营共用部位、共用设施设备、相关场地的经营符合有关规定，经营性收支情况按要求建帐及公示 1.8.6 维修基金维修基金的管理、使用、续筹符合有关规定，管理人员明确本物业维修基金情况序号分类项目标准内容 2公共区域秩序维护服务 2.1 人员资质及制度建设 2.1.1 资质任职要求见第三章内容 2.1.2 人员月薪略 2.1.3 服装款式按不同岗位着装不同。 2.1.4 服务要求明确物业管理服务要求，能处理和应对公共秩序维护工作，明确本物业公共秩序维护服务的难点及要点，能采取对应的管理措施门岗实行24小时站岗值班；值班时精神饱满，微笑服务；着装整洁，仪态大方，站姿端庄，佩带白手套（根据服饰确定是否佩带肩章、臂章、武装带、绶带）；按“目视、微笑、敬礼、问候、询问、聆听、确认、登记、放行、指引、道别”的程序接待外来人员和车辆；对民工、保姆进出实行身份证确认并备案和出入证管理巡逻时姿态端正、举止大方、精神饱满；着装整齐、所需携带的器械有警棍、探照灯、巡更棒等；密切关注安全状况，及时发现不安全隐患，并及时报告；接到报警信号后，在二分钟内赶到报警地点，视情处理，并将情况反馈到消/监控中心，以备追溯对讲机、耳麦及其他必备的安全护卫器械配备齐全，并能正常使用，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备 24小时立岗值班，有相关值班记录，巡逻频次符合要求（按指定路线每小时巡查一次，重点部位、重点区域每半小时巡逻一次），有不少于3套巡逻路线 2.1.5 目标职责本部门的质量目标及职责明确，能按照质量目标及职责进行服务提供 2.1.6 制度建设各项管理制度齐全，该上墙的已上墙，各级人员明确各项管理要求 2.1.7 预案安保突发情况的处理有相关的紧急预案，并在消/监控中心上墙，队员能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 2.2 各项管理服务及记录控制 2.2.1 车辆管理建立业主车辆档案；对所有进出车辆进行24小时登记和检查工作；维护、确保辖区内交通、秩序正常有序；对来访车辆进行换证行驶；杜绝在园区停放非机动车；杜绝有占用他人车位现象 2.2.2 车辆出入高峰时期增派车辆管理人员进行车辆指挥，确保车辆出入有序，车辆出入登记符合规定、记录清晰、规范、无涂划现象 2.2.3 停放高峰时期增派车辆管理人员进行车辆停放指引，确保车辆实际停放符合规定，无停放不规范现象序号分类项目标准内容 2公共区域秩序维护服务 2.2 各项管理服务及记录控制 2.2.4 外来人员及物品出入外来人员出入确认、登记符合规定，大型物件搬出实行确认制度，并有相关记录 2.2.5 车库标识文件车库标识、挡车器完好，该上墙的文件都按规定上墙，重点部位有安全提示 2.2.6 消防管理配置消防服、消防靴、消防绳、消防斧、钢盔帽、防毒面具等；每个月对灭火器材、消防设备、设施进行一次全面检查登记，发现不安全因素及时向有关部门或业主提出书面整改意见，并负责整改措施的执行和落实；每半年进行一次消防演练；负责防火宣传，提高业主消防意识，增强防火观念；负责本辖区消防器材建档、管理和保养工作；懂得消防器材的使用方法和如何报火警 2.2.7 监控记录监控资料的保存符合规定周期，能提出查看 2.2.8 异常信息异常信息的处理记录完整，处理及时并有记录 2.2.9 紧急措施接到火警、警情后2分钟内到达并报告业委会与警方，协助采取有关措施；接报警信号或遇业主紧急求助时，2分钟内到达并采取相关措施 2.2.10 培训记录培训记录完整，每年组织不少于一次的应急预案演习，相关考核有书面记录 2.3 基础设施及工作环境控制 2.3.1 消防设施灭火器、消防栓、自动喷淋等消防设施设备完好，有效，有定期放水/检查记录及定期查看、维护的记录，记录清晰、有效，遇临时情况有应急措施 2.3.2 消/监控设备消/监控设备有效，反应灵敏，秩序维护员能按规定及时到位，监控员明确相关设施设备的操作及日常管理要求 2.3.3 消/监控中心环境消/监控中心工作环境符合规定要求，有温湿度记录，有防尘措施，严格执行交接班制度，非工作人员出入有登记 2.3.4 宿舍环境集体宿舍符合半军事化要求序号分类项目标准内容 3 公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务 3.1 人员资质及制度建设 3.1.1 资质所有工程人员持证上岗，工程部主管工程类大专以上学历 3.1.2 物业情况熟悉物业基本情况，明确物业工程管理的难点、要点，明确自身工作职责 3.1.3 服务要求明确物业管理服务要求，能提供委托合同及相关文件，各项服务有明确的流程和服务规范，工程人员能按照规定提供维护服务 3.1.4 目标职责本部门的质量目标及职责明确，能按照质量目标及职责进行服务提供 3.1.5 制度建设各项维修、保养、统计制度建立、健全，相关工作记录完善，符合制度的要求 3.2 各项管理服务及记录控制 3.2.1 各项档案所有的设施、设备建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件、原始数据等等。建立楼宇监控系统、安保自动化系统、通讯自动化系统、办公自动化系统、火警自动化系统、停车场自动化系统的实时运行设备的台帐。对所有的设备及配件建立安装单位、供货商、制造商、供货与技术咨询联系名录，并保持日常联系，确保设施、设备快速取得技术支持和所需配件。 3.2.2 维保计划制定年度维修保养计划，并按期实施，有相关记录 3.2.3 设备房巡查设备房（包括给排水、空调、人防、高配）巡查记录齐全，各类标识齐备 3.2.4 及时率返修率公开报修电话，业主（使用人）报修24小时受理，急修15分钟内到达现场处理，一般维修当天完成（预约除外） 3.2.5 投诉处理有关工程的投诉及时处理并得到业主的认可，相关记录均已闭环，如未闭环跟踪记录 3.3 基础设施及工作环境控制 3.3.1 门窗每日巡视，保持玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响，有相关记录序号分类项目标准内容 3 公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务 3.3 基础设施及工作环境控制 3.3.2 墙面顶面地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损；发现损坏，属小修项目及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，及时编制计划。每年年初编制物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定组织实施 3.3.3 灯具每日巡查一次，保证园区亮灯率在98%以上，并有检查记录 3.3.4雨、污水管道管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏，做好书面记录 3.3.5 化粪池每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏 3.3.6 道路每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的及时修复，属大、中修项目或需要更新改造的，一周内编制计划和物业维修资金使用计划 3.3.7 休闲椅、小品等每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证安全使用 3.3.8 娱乐设施健身娱乐设施等公共活动场所每日巡查一次，整洁完好，无安全隐患，能正常使用，发现损坏立即修复（如需更换的除外） 3.3.9 设备房设备房（包括给排水、空调、人防）设施设备完好，工作环境符合要求，操作规程齐全 3.3.10 管笼井电缆架管笼井、电缆架每周巡查二次，按要求进行管理序号分类项目标准内容 3 公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务 3.3 基础设施及工作环境控制 3.3.11 计量器具计量器具有台账，该年检的（包括绝缘器材）都已经过年检 3.3.12 安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每周检查一次，保证运行正常，检查记录完整 3.3.13供水系统每天对供水设备检查二次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；每年定期二次清洗水箱、蓄水池（清洗单位有资质证书，清洗人员有有效健康证），二次供水水质符合国家生活用水标准（有水质检验报告、有专人（二人）负责并有有效健康证）；每年二次对减压阀进行测压并做好记录；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口有通气口、安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养 3.3.14排水系统每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季一次润滑加油；每年二次对污水处理系统全面维护保养；控制柜电气性能完好，运作正常；污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求；每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换 3.3.15 升降系统保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等到配件保持完好，轿厢整洁；委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，工程部应有专人对电梯保养进行监督（每天巡查不少于一次），并对电梯运行进行管理；电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 3.3.16对讲系统(可视) 每周一次进行调试与保养，保证24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常 3.3.17周界报警 24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号序号分类项目标准内容 3 公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务 3.3 基础设施及工作环境控制 3.3.18监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常，保存时间不少于7天 3.3.19电子巡更根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常 3.3.20消防系统消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器及时清洗或更换；每半年检查一次公共区域消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火器，及时更新或充压 3.3.21 车辆出入管理系统每月保养一次，每年全面检修保养一次，保证设备各种配件完好，能正常使用 3.3.22 专变 24小时值班，记录及时、完整 3.3.23 绿化喷灌每年秋季停用前保养一次

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