某房地产市场分析报告.docx

江苏省太仓市
房地产市场分析报告

二○一二年六月十三日

目 录
第一章　项目属性界定 2
第二章　太仓市基本经济情况 5
一、城市概况 5
二、太仓市经济概况 8
第三章　太仓市城市规划 11
一、太仓市城市总体规划（2010-2030） 11
二、太仓港经济开发区港区发展规划 一五
第四章 太仓市土地市场概况 17
第五章 太仓市房地产市场概况 19
一、太仓市房地产投资额 19
二、太仓市商品房施工面积和竣工面积 19
三、太仓市商品房销售面积和住宅销售面积 20
四、太仓市商品房销售均价和住宅销售均价 20
五、太仓商品住宅市场总体情况 21
六、近年太仓市房地产市场运行情况 22
七、太仓市住宅典型楼盘 23
第六章 太仓商业市场分析 30
一、全市商圈市场概述 30
二、太仓商圈格局分析 30
三、典型项目分析 32
四、潜在供应量分析 35

第一章　项目属性界定
项目位置及交通状况：本项目位于南郊电视台西侧，地处太仓市新城区，西侧紧邻沪宜公路，交通出行便捷。

地块四至：地块地处太仓市南郊电视台附近，东接电视台及书院路，南靠利民小区，西临沪宜公路。
项目地现状

项目地东侧

东 侧 电 视 塔

项目地西南侧

利好因素：项目处于太仓市新城区，是未来太仓市的开发重点之一，紧邻沪宜公路，交通便捷、昭示性强；
不利因素：目前地块周边道路还没有贯通，且人流量有限，商业价值较低。东侧紧邻电视塔，可能会影响部分客户的购买心理。
第二章　太仓市基本经济情况
一、城市概况
1、地理位置

太仓市位于江苏省东南部，地处北纬31°20′～31°45′、东经120°58′～121°20′。东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市。总面积822.9平方公里，其中陆地面积538.5平方公里，水域面积284.4平方公里。现过境的干线公路有204国道、338、339省道，沿江高速和苏昆太高速境内互通，离沪宁高速苏州出口仅20公里。
2、行政区划及人口
太仓市隶属江苏省苏州市管辖，太仓市下辖7个镇：城厢镇、沙溪镇、浏河镇、浮桥镇、璜泾镇、双凤镇、陆渡镇；以及3个开发区：太仓港经济开发区—新区、太仓港经济开发区—港区以及科教新城区。市人民政府所在地为城厢镇。

太仓市2011年末户籍人口47.04万人，比上年增加1469人，其中，非农业人口20.一三万人。人口出生率为6.49‰，死亡率为7.86‰，自然增长率为-1.37‰；年末常住人口71.41万人，城市化率为62.72%。太仓为汉族聚居地区，少量少数民族散居。全市有回、满、蒙古、壮、佤、苗、侗、傣、彝、羌、布依、土家、纳西、赫哲、哈尼等32个少数民族，其中以回族和满族居多，主要分布在城厢、沙溪、浏河等镇。
3、太仓港经济开发区新区简介
太仓港经济技术开发区新区（原名江苏省太仓经济开发区）自费创办于1991年，1993年11月经省人民政府批准为省级开发区，2011年经国务院办公厅批准升级为国家级经济技术开发区，总体规划面积50平方公里。2006年，被评选为首届“长三角最具投资价值开发区”。2008年，被国家商务部、德国经济部共同授予“中德企业合作基地”。2011年，实现工业总产值670亿元，增长23.8%，其中规模企业产值511亿元，增长22.9%；销售收入595亿元，增长27.3%；进出口总额38亿美元，增长一八.5%；实现工业利润40亿元，增长10.1%；全口径财政收入62.5亿元，增长一八.8%，其中一般预算收入28.5亿元，增长22%；三产增加值84.4亿元，增长23%；完成全社会固定资产投入98亿元，增长21%。
开发区坚持科学规划，合理布局，严格按照建设新城区的目标和“高起点、高标准、高投入”的要求建设区域环境，已先后投入近60亿元建设资金，用于道路交通、能源通讯等基础设施建设，基本实现了区内30平方公里的“七通一平”建设。宽阔整洁的开发大道连通四方，沿江高速公路和苏昆太高速公路贯穿开发区东西南北，区内企业只需5分钟便能进入四通八达的苏南高速公路网，35分钟即可达上海虹桥机场，20分钟便可到太仓港航运中心。
区内供电、供水、供热、污水处理等配套设施齐全，已接通来自华东电网的上海、江苏和本市电厂的五路电源，电力资源充沛，为进区企业提供了良好的建设发展条件。同时，区内具备了健全的管理服务功能，海关、国检、工商、税务等服务机构一应俱全，行政审批中心和开发区的一站式、一体化服务便捷高效。酒店、商铺、物流、仓储、学校、医院等社会服务设施全部到位。城市绿化覆盖率已达42%，气候宜人，社会和谐，高档别墅区、花园式住宅区、新型商业网点和绿化风光带形成规模，人文、人居环境优良。

二、太仓市经济概况
1．国内生产总值
太仓市2006年-2011年国内生产总值对比图
2011年全年实现地区生产总值867.53亿元，按可比价格计算，比上年增长一三.0%。其中，第一产业增加值30.85亿元，增长4.0%；第二产业增加值485.75亿元，增长12.5%；第三产业增加值350.93亿元，增长14.5%。按常住人口计算，人均地区生产总值121401元，增长10.8%。第一产业增加值占地区生产总值比重为3.6%，第二产业增加值比重为55.9%，第三产业增加值比重为40.5%。
2．固定资产投资
太仓市2006年-2011年固定资产投资对比图

2011年全社会固定资产投资410.08亿元,比上年增长22.2%。其中，工业投资212.72亿元，增长一五.5%；服务业投资197.08亿元，增长30.3%；房地产开发投资87.10亿元，比上年增长38.2%，占全社会固定资产投资的比重为21.2%；高新技术产业投资47.45亿元，新兴产业投资102.48亿元，占全社会固定资产投资的比重分别为11.6%和25.0%。分地区看，城镇投资295.30亿元，增长21.9%；农村投资114.78亿元，增长23.1%。
3．居民收入及支出
太仓市2006年-2011年城乡居民收入及其增长速度

2010年全年镇居民人均可支配收入30629元，农村居民人均纯收入14662元，分别比上年增长12.1%和一三.0%。城镇居民人均生活消费支出20041元，农村居民人均生活消费支出9538元，分别增长20.0%和11.8%。
2011年全年城镇居民人均可支配收入34887元，农村居民人均纯收入17201元，分别比上年增长一三.9%和17.3%。城镇居民人均生活消费支出23124元，农村居民人均生活消费支出11094元，分别增长一五.4%和16.3%。
4．产业结构及发展
2011年，太仓市全年实现地区生产总值（GDP）867.53亿元，按可比价格计算，比上年增长一三.0%。其中，第一产业增加值30.85亿元，增长4.0%；第二产业增加值485.75亿元，增长12.5%；第三产业增加值350.93亿元，增长14.5%。一、二、三产业比重为3.6：55.9：40.5。
太仓市2010年、2011年产业结构对比
(单位：亿元)
指 标
2010年
比去年增长(%)
2011年
同比增长(%)
地区生产总值
730.32
14.6%
867.53
一三.0%
第一产业
26.98
4.3%
30.85
4.0%
第二产业
4一八.96
14.5%
485.75
12.5%
第三产业
284.38
一五.9%
350.93
14.5%
可以看出，太仓市经济结构中二、三产业比重较高，第二产业发展良好，第三产业增长强劲。

第三章　太仓市城市规划
一、太仓市城市总体规划（2010-2030）
1、太仓市城市性质
滨江国际化新兴港口城市，临沪现代化生态宜居城市。
2、规划范围、规划期限
　　（1）规划范围
　　规划区：太仓市域，总面积822.9平方公里。
　　中心城区：杨林塘—沿江高速公路—苏昆太高速公路—沪通铁路—通港高速公路—滨江大道—339省道复线—沪通铁路—太仓西、南市界围合的区域，总面积295.4平方公里。
　　（2）规划期限：近期：2011-20一五年
中期：2016-2020年
远期：2021-2030年
3、规划产业布局
第一产业方面积极发展都市农业、应用现代技术的高效农业及与旅游业相结合的休闲观光农业。第二产业积极培育生物医药、电子信息、新材料、新能源、装备制造等潜在优势产业，能耗高、污染重的产业逐步转移或淘汰。第三产业中生产性服务业重点发展现代物流业、金融保险、航运代理和专业服务业等；生活性服务业重点发展休闲旅游业、商业服务业和公共服务业。
4、市域空间规划
市域空间层面上，规划形成“中心城区—镇—村庄”的城乡体系和“双城三片”的市域空间结构，“双城”指由主城与港城构成的中心城区，“三片”指沙溪、浏河、璜泾。沙溪镇定位为历史文化名镇、集文化旅游与工业发展于一体的综合型城镇。浏河镇定位为对接上海、服务港口的滨江生活服务、生态休闲城镇。璜泾镇定位为港口发展的重要组成部分，临港工业及生活配套完善的综合镇。同时，从城乡统筹发展、集约集中建设的角度，规划村庄61个，其中，新型农村社区44个，特色村17个。

5、城市综合交通规划
在综合交通方面，规划明确了建设以公共交通为主导、多方式协调发展、多层次便捷衔接的城市综合交通系统的综合目标。市域划分为四类交通分区：公共交通主导发展区、公共交通与小汽车协调发展区、小汽车交通宽松发展区、机动车限制发展区，明确各交通分区的交通发展模式，制定差异化的道路路网、公共交通、停车设施等发展政策。

6、总体布局结构
（1）城市空间结构
规划确定了中心城区双城的布局结构，双城即主城和港城。
主城为沪通铁路—杨林塘—太仓西南市界围合区域，总面积一八6.7平方公里。主城包括城中、南郊、陆渡、金仓湖四个组团。
港城为浪港—滨江大道—339省道复线—沪通铁路围合的区域，总面积约108.7平方公里。港城规划为“一区两园”的空间结构。“一区”指港城中部的综合配套区；“两园”指分布在港城南北两侧的工业园。
（2）城市发展方向
主城主要统筹城厢、陆渡、新区、双凤和南郊，实施“东拓、南延、西控、北优”的空间发展策略，重点向东拓展发展空间，延续南向发展态势，控制城市向西蔓延，优化北部空间布局。
港城统筹浮桥作业区，重点向西、向北发展，优化南部空间。
（3）城市规模
规划中心城区城市人口规模80万人，城市建设用地规模控制在96平方公里以内，人均城市建设用地控制在120平方米以内。其中，主城60万人，城市建设用地规模控制在65平方公里以内；港城20万人，城市建设用地规模控制在31平方公里以内。

7、居住用地规划
（1）主城居住用地划分为8个居住片区，分别为：西北片、东北片、老城片、新区片、南郊片、陆渡南片、陆渡北片和金仓湖片。
主城居住片区规划控制一览表
编号
名称
居住用地规模（hm2）
人口（万人）
人均用地（m2）
1
西北片
230.6
7
32.9
2
东北片
450.1
12
37.5
3
老城片
148.7
5
29.7
4
新区片
414.7
10
41.5
5
南郊片
275.5
7
39.4
6
陆渡南片
4一八.5
10
41.9
7
陆渡北片
172.1
7
24.6
8
金仓湖片
100.9
2
50.5
合计
2211.1
60
36.9
（2）港城居住用地划分为3个居住片区，分别为：港城北片、港城南片、港城西片和浏家港片。
港城居住片区规划控制一览表
编号
名称
居住用地规模（hm2）
人口（万人）
人均用地（m2）
1
港城北片
一三2.7
6
22.1
2
港城南片
342
12
28.5
3
浏家港片
42.1
2
21.1
合计
516.9
20
25.8
二、太仓港经济开发区港区发展规划
太仓港经济开发区港区位于太仓市境内东部，陆域规划控制面积约261.8平方公里，根据《太仓港总体布局规划》依次规划有船舶和海洋工程制造区、重大技术装备制造区、港城和先进制造业工业区、石化工业区等特色功能园区。
1、船舶和海洋工程制造区：主要依托新泾作业区及预留岸线，着力发展船舶改装及海洋工程。
2、重大技术装备制造区：依托荡茜作业区内重型件杂货泊位和散杂货泊位，着力发展重大技术装备制造。
3、石化工业区：依托茜泾作业区以及后方建成的石化、电力等临港工业和石化产品的中转基地，着力打造现代化的石化工业。
4、港城和先进制造业工业区：集港口物流、工业开发、生活居住、配套服务、生态观光等功能于一体，是太仓港生产生活的配套区和综合性的城市新区。按照“产业新城、数字新城、现代新城、生态新城、和谐新城”的发展定位，重点打造以行政商务办公为主的城市综合体、以商业服务业为主的城市综合体、以科技型产业为主的城市综合体、以数据中心、电子商务为主的城市综合体、以生活配套为主的城市综合体五大载体。着力完善行政商务区，精品住宅区、综合服务区、科教文体区、生态休闲区五大功能分区。新港城核心区面积7.8平方公里，目前区内基础设施建设全面启动，行政商务办公楼竣工交付，港区公交站正式投用。职业技术学校、中（小）学、医院等公益配套设施正在陆续启动建设，行政、商务、商业、居住等各项城市配套功能正在逐步完善。

第四章 太仓市土地市场概况
根据太仓市国土资源局土地交易的公开信息统计，2010年至2012年，太仓市主要居住类用地成交的楼面单价范围在400至一五00元/平方米左右，地块规划容积率主要在0.8至2.5之间，地块全部以挂牌方式出让。以下为2010年-2012年太仓市主要居住类用地成交情况：
2012年太仓市主要居住类用地成交情况
成交时间
地块名称
面积
用途
公开出让方式
容积率
起始价
(万元)
成交价(万元)
楼面单价
平方米
亩
元/平方米
1月20日
科教新城野塘路北侧、书院路西侧
31721.20
47.58
住宅
挂牌
1.4-1.8
8800
8900
一五59
2月2日
新区东亭路西、郑和璐南
21767.20
32.65
商服
挂牌
2.5-2.52
4450
4510
822
2月8日
璜泾镇新华村一八组
8473.30
12.71
商业
挂牌
1.0-
2.5
1200
1250
590

2011年太仓市主要居住类用地成交情况
成交时间
地块名称
面积
用途
公开出让方式
容积率
起始价
(万元)
成交价(万元)
楼面单价
平方米
亩
元/平方米
9月一三日
沙溪镇印溪雨路北侧
19354.60
29.03
住宅
挂牌
1.0-2.0
5500
5550
1434
9月一三日
双凤镇中市路西侧
32025.80
48.04
商住
挂牌
1.0-1.5
7200
7300
一五20
9月一三日
双凤镇迎春路东、建业路北侧
7836.20
11.75
商住
挂牌
1.0-2.6
1750
3250
一五95
9月一三日
城厢镇东古路南、通海路西侧
44274.10
66.41
商住
挂牌
0.8-1.34
16600
16800
2832
10月8日
新区太平路东侧、苏州路北
3016.40
4.52
住宅
挂牌
1.0-2.0
240
250
414
10月31日
科教新城利民社区
27073.50
40.61
商住
挂牌
≤3.5
2000
2050
216
10月31日
科教新城江申大道西、建雄路北
24572.40
36.86
商务金融
挂牌
1.0-1.8
2000
2050
463

2010年太仓市主要居住类用地成交情况
成交时间
地块名称
面积
用途
公开出让方式
容积率
起始价
(万元)
成交价(万元)
楼面单价
平方米
亩
元/平方米
1月11日
沙溪镇太沙路西侧、印溪南路南侧
40932.50
61.40
商业、住宅
挂牌
1.0-
2.2
7400
11100
1233
2月22日
璜泾镇太海路以西、江南花园以南
28160.80
42.24
商业、住宅
挂牌
1.0-
1.8
2000
2030
400
2月22日
沙溪镇归庄管理区沙鹿公路东侧
37320.10
55.98
商业、住宅
挂牌
1.0-
1.8
2800
2850
424
2月22日
新区洛阳路南、娄江河西
112286.50
168.43
住宅
挂牌
1.3-
2.0
25000
27000
1202
2月26日
双凤镇凤北路北侧、栖凤路东侧
43026.10
64.54
住宅
挂牌
0.8-
1.7
4500
4550
622
第五章 太仓市房地产市场概况
一、太仓市房地产投资额
房地产投资额（亿元）

数据来源：太仓市统计公报及太仓市住房和城乡建设局《房地产市场简况》
近几年，太仓市房地产投资额逐年上升，2009年、2010年同比增长率分别为19.8%和34.1%，至2011年太仓市房地产投资额达到87.10亿元。
二、太仓市商品房施工面积和竣工面积

数据来源：太仓市统计公报及太仓市住房和城乡建设局《房地产市场简况》
太仓市2008年至2010年商品房施工面积逐年上升，到2010年达到580.96万平方米。太仓市商品房的竣工面积在2010年达到119.22万平方米。
三、太仓市商品房销售面积和住宅销售面积

数据来源：太仓市统计公报及太仓市住房和城乡建设局《房地产市场简况》
太仓市2009年的商品房销售面积有了较大的增长，增长幅度为229.8%，达到172.11万平方米。但在2010年下降到一五0.21万平方米，下降了12.7%。太仓市住宅销售面积呈现了同样的趋势，于2009年达到124.46万平方米的高峰，在2010年有24.2%的降幅，为94.44万平方米。
四、太仓市商品房销售均价和住宅销售均价
数据来源：太仓市统计公报及太仓市住房和城乡建设局《房地产市场简况》
太仓市商品房销售均价从2008年至2011年保持持续上涨趋势，其中2010年涨幅达到了26.3%，为6112元/平方米。2010年太仓住宅销售均价达到6496元/平方米，同比增长了37.1%，并首次超过了当年商品房的销售均价。
2011年太仓市严格执行各项房地产调控政策，全市商品房销售均价为6712元/m2，同比增幅11.05%，其中住宅销售均价7025元/m2，同比增幅为8.25%，完成了年初制定的低于12%的目标。
五、太仓商品住宅市场总体情况
1、成交结构分析
太仓市住宅成交各户型中二房、三房为主，最受欢迎的面积段为80-140平方米；成交主力总价段在100万以下。

太仓市住宅成交各户型中，二房、三房最受欢迎。二房成交占比42%，三房成交占比51%，其他户型成交占比较小。

太仓市住宅成交面积段中，80-100平方米面积段成为成交主力，成交占比36%，其次为120-140平方米面积段，成交占比29%。 再次为100-120平方米面积段，成交占比21%。

太仓市住宅成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。成交总价段量较大的为100万以下段，成交占比77%。
2、在售住宅价格分布
太仓市在售住宅价格段主要集中在7000-9000元/平方米之间，目前在售项目主要分布在城区和新区。
太仓市在售住宅项目价格分布图

六、近年太仓市房地产市场运行情况
根据太仓市住房和城乡建设局发布的《2010年房地产市场简况》，2010年太仓市房地产投资63.04亿元，同比增长34.1%。商品房施工面积为580.96万平方米，同比增长36.0%；商品房新开工面积为243.43万平方米，同比增长23.8%；竣工面积119.22万平方米，同比增长9.8%。2010年进入太仓的实力开发商有绿地集团、浙建集团、交大南洋等。
2010年太仓市政府积极贯彻落实国家“新国十条”、“新国五条”等相关调控政策，导致太仓市2010年商品房销售面积同比下降12.7%，为一五0.21万平方米，其中住宅销售面积为94.44万平方米。由于太仓市购房者中6成左右为外来人口，在该市实施的异地购房限制政策成为2010年太仓市商品房销售面积下降的主要原因。
2010年太仓市商品房销售均价为6112元/平方米，同比增长26.3%，其中住宅（含别墅、高档住宅）6496元/平方米，并且住宅销售均价超过了商品房销售均价，说明太仓市住宅销售均价超过了写字楼、商铺等其它类型商品房的价格，住宅价格与写字楼、商铺等其它类型商品房价格出现了倒挂的现象。相比临近的上海、昆山等地，太仓市的房价仍处于较低水平，以及2010年有浙建·太和丽都、南城水岸、新城水岸、壹品新筑、南洋壹号公馆、上海公馆等高品质项目入市，使得2010年太仓市商品房销售均价保持上涨。
七、太仓市住宅典型楼盘

本项目

项目名称
物业类别
价格（元/㎡）
建筑面积
项目状态
水岸华府
住宅、别墅
住宅6500
别墅12000
20.1万㎡
在售楼盘
利民花园（一期）
住宅
住宅5200
50.7万㎡
在售楼盘
新城大厦
商业、办公

6.4万㎡
工地楼盘
国信大厦
商业、办公

5.7万㎡
预推楼盘
上海公馆
住宅、别墅、商业
住宅8000
别墅一八000
6.5万㎡
在售楼盘
南城水岸
住宅、别墅

5.8万㎡
售罄
新城水岸花苑
住宅、别墅

7.4万㎡
售罄
浙建太和丽都
住宅、商业
住宅8600
27.7万㎡
在售楼盘
绿地太仓新城
住宅、别墅
住宅7500
联排12000
类独栋一五000
20.9万㎡
在售楼盘
东泰水韵苑
住宅

1.7万㎡
在售楼盘

1、绿地太仓新城
开发商
绿地集团（太仓）置业有限公司
电话
0512-53409999
项 目 基 本 资 料
所属区域
城南
具体位置
人民新路，新浏河南岸
物业形式
小高层、高层、别墅
主力户型
90-一三0
绿地率
40%
容积率
1.8
物业费
1.5元/㎡·月
户数
一期1092户
占地面积
38900㎡
建筑面积
700000㎡
交房标准
毛坯
销售价格
高层：7800元/㎡
别墅：12000元/㎡
开盘时间
2010年2月6日
入住时间
2012年4月
绿地城在太仓城市核心,总规划建设面积超过70万平米，卓然的地理属性奠定了其浏河南岸首席的地位。绿地城分为两期建设，两期总规划70万方平米，是集大型高档公寓区、别墅区及商业区为一体的综合性项目。项目是绿地集团在各地开发的经验基础上，进行的新一代超大复合造城项目，它是太仓市政府重点引进的超大造城计划，也是南郊新城首席标志性项目。由于绿地城位于城市中央位置，周边配套齐全，地理位置优越，足不出户便可以满足衣食住行及发展的各方面需求，真正现实了城市生活零距离状态。

2、浙建太和丽都
开发商
太仓浙建地产发展有限公司
电话
0512-53569999
项 目 基 本 资 料
所属区域
城南
具体位置
新浏河南岸海韵堤对面
物业形式
小高层、高层
主力户型
一三5-240
绿地率
30%
容积率
2.2
物业理费
3元/㎡·月
户数
一三20户
占地面积
93380㎡
建筑面积
277500㎡
交房标准
毛坯
销售价格
均价8600元/㎡
开盘时间
2010年9月
入住时间
2012年
处于太仓新城的门户位置，新浏河畔风光带核心区，拥有新浏河、海韵堤、滨河公园、新东海高尔夫、中央湖等景观。全社区底层4.2米架空层，底层大堂带给业主更多舒适空间， 1:1车位配比，小区人车分流，居住环境舒适。距太仓主城区商业中心5分钟，坐拥太仓新城文教商业中心，规划有太仓体育中心、中央湖商务圈、太仓大学城等配套设施。

3、上海公馆
开发商
苏州华兆置业有限公司
电话
0512-53592222
项 目 基 本 资 料
所属区域
城南
具体位置
东仓新路西侧，武汉路北侧
物业形式
高层、别墅
主力户型
240-250
绿地率
31%
容积率
1.27
物业费
3元/㎡·月
户数
163户
占地面积
34421㎡
建筑面积
64921㎡
交房标准
毛坯
销售价格
均价8000元/㎡
开盘时间
2009年12月12日
入住时间
2011年
上海公馆，地处太仓科教新城核心区位，紧临约48公顷的中央景观湖。项目借势起势，凭借优越的地理位置，率先融入一线湖岸，旨在打造城市未来鼎级名流人居领地。该项目的业态包括泛独栋别墅和高层空中别墅，其中高层均采用大格局的四房两厅三卫格局，精雕细琢6.9米超大面宽客厅，更有270°阔景阳台，置身其中，一线磅礴湖景一览无遗，更可俯瞰科教新城全新繁华景象，可谓引领太仓湖居生活新风潮。

4、水岸华府
开发商
佳兆业地产（太仓）有限公司
电话
0512-88896666
项 目 基 本 资 料
所属区域
新城区
具体位置
科教新城鹊桥路1号
物业形式
多层、
高层
主力户型
120-140
绿地率
43.56%
容积率
1.8
物业费

户数
866户
占地面积
87741㎡
建筑面积
201233㎡
交房标准
毛坯、部分精装
销售价格
均价6500元/㎡
开盘时间
2012年4月一三日（三期）
入住时间
20一三年
水岸华府定位为太仓首席精装人文豪宅，位于太仓科教新城，科教新城整体规划总面积12平方公里，规划人口一五万，总体布局为“一心两轴”，即水系汇聚的大型中央湖泊、绿化景观主轴线和水道主轴线，两轴交汇于中央湖，充分体现了人与自然的和谐。它位于太仓、嘉定、昆山三城交汇的中心地带，与上海一河之隔，便捷的交通使其正迈入真正的同城时代。
项目采用ART DECO风格，加入现代风格元素。经典的三段式立面设计，通过柱头、线脚等多重细部体现古典风格的建筑细节，完美体现出新古典主义理念的现代生活居住空间。
水岸华府从整体到局部，从规划到细节全方位突破。其电梯别墅总面积约250平米、五房两厅三卫、含书房和活动室，媲美独栋空间；其8.7米的超大面宽、最高赠送70%的单位空间，以及上叠单位私家电梯入户等细节，不仅为我们带来了超越期待的产品和全新的居住观念，更为市场提供了全新的思维和发展模式。

5、壹品新筑
开发商
太仓市新华置业有限公司
电话
0512-53236888
项 目 基 本 资 料
所属区域
城市
中心区
具体位置
锦州路西侧，岳阳路北侧
物业形式
多层、
小高层
主力户型
93-一五9
绿地率
37%
容积率
1.4
物业费
3元/㎡·月
户数
142户
占地面积
一三327㎡
建筑面积
27282㎡
交房标准
毛坯
销售价格
均价11000元/㎡
开盘时间
2010年12月19日
入住时间
2011年12月
壹品新筑定位为首席经典住宅，臻品花园洋房，是市中心的纯电梯花园洋房住宅小区。项目在规划设计之初就从居住者的角度出发，以人为本，尊重自然景观，做到层层退台，户户花园。
项目共建6栋6—7层的电梯花园洋房，仅142樽珍稀席位，面积从93到一五9平米不等。小区闹中取静，靠近新浏河观光带，据了解，其周边都是已建成的高档社区，配套齐全，适宜居住。从户型来看，全明设计，每户都有三间朝南，家家见景，户户见绿。一、二层有独立私家花园，地下室，空中花园赠送，顶层则送阁楼。

6、景瑞·荣御蓝湾
开发商
太仓景瑞置业有限公司
电话
0512-53999888
项 目 基 本 资 料
所属区域
城区
具体位置
长胜路与朝阳路往南500米
物业形式
高层、别墅
主力户型
90-176
绿地率
37%
容积率
1.6
物业费
2.06元/㎡·月
户数
2312户
占地面积
22959㎡
建筑面积
454583㎡
交房标准
毛坯
销售价格
均价7000元/㎡
开盘时间
2010年4月10日
入住时间
2011年12月
景瑞荣御蓝湾距离太仓市中心7分钟，大润发5分钟，昆山20分钟，上海虹桥机场及人民广场40分钟，距离苏州1小时，周边路网发达，交通十分便利。周边多个别墅项目使此地居住氛围纯熟。
景瑞荣御蓝湾地中海的特色景观，普罗旺斯休闲自然的居住环境。以植物材料为主，结合木材，石材，形成以绿化为主体的景观效果。打造自然，休闲的高尚居住社区。景瑞荣御蓝湾半隐秘花园、入户阳台、 进户玄关的二进式礼客空间设计。下沉式花园、半地下室、露台、阁楼、阳台等多处赠送空间，低密度赠送中央空调。2500m2的人工湖泊， 一五0种植物，大面积薰衣草种植，特色驳岸处理分布于小区，构筑生态、花园，步移景异的自然浪漫生活。

第六章 太仓商业市场分析
一、全市商圈市场概述

市区中心商圈
武陵路电子一条街
核心商圈
特色商圈
次级商圈
人民路综合商业街

大润发商圈
北门街装饰装潢
五洋商城五金建材
县府街品牌专卖街
东盛商业广场
上海广场
五洋广场
宝龙城市广场
在售商业

Ø 以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；
Ø 人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；
Ø 围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；
Ø 在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；
Ø 太仓已形成各种层级的商圈体系，市场细分明显，商业市场较为成熟；
Ø 整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；
Ø 商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心。
二、太仓商圈格局分析
太仓商业大型主力店多集中于人民路与上海路交汇，属于太仓市中心，整体商业档偏于中档，太仓商圈主要商业街租金平均为200-300元/㎡/月，其他沿街商铺租金平均为100-200元/㎡/月，临街商铺面积主要在50-100㎡之间。
位置
业态组成
临街店铺租金水平
（元/㎡/月）
规模
市区中心商圈
人民路与上海西路交汇
商场、超市、服装、鞋类、饰品店、餐饮等。代表商业有南洋广场、新城广场、华联商厦、第五季、新世界百货、苏宁电器等。
200-300
百货商场20000-30000㎡左右，临街店铺100-一五0㎡
次级商圈
人民路商街及太平路与锦州路交汇区域
综合商业街、超市为主。代表商业恒荣泰广场、大润发超市。
100-200
一层、临街店铺50-100㎡
特色商圈
北门街、武陵街、县府街
建材街、电子街、品牌专卖等。
50-100
一层、临街店铺50-80㎡
中心城区商业：商业发展基础较好，以人民路与上海西路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档，商业用房主要是临街底商；多集中与城市中心区域，东部商圈还相对较为落后。随着其他大型商业综合体的入市，东部商业氛围会逐渐加强，新商圈也将开始形成。

新城广场 新世界百货

第五季百货 南洋广场
Ø 目前太仓城区区商业发展基础较好，以人民路与上海路交汇为中心点辐射多个商业，区域整体商业档次偏于中档。
Ø 人民路与上海西路交汇是目前太仓城区主要的集中商业区域；区域内集中了多个百货商场和娱乐设施，区域内商业多是以提供休闲购物服务的百货、娱乐、餐饮等区域人流量相对较大，区域商铺租金平均在200-300元/㎡/月之间；
Ø 新天地广场和华旭财富中心为未来开业的商圈内的集中商业体，也将成为区域商业升级的新引擎。
三、典型项目分析
1、南洋广场
南洋广场
项目地址
太仓市人民南路96号
开发企业
南洋（太仓）房地产置业发展有限公司
总建面积
229400平方米
商业面积
12一八68平方米
租售情况
招商85%
商业类型
广场建筑以2至4层低层为主
业态业种
综合类
商铺面积
25.46-一三7.8平方米
标准层高
4.5米
销售形态
70%自营
主力商户
沃尔玛、尖莎咀百货、国美电器
开盘时间
2008年10月
南洋广场是太仓面积最大（总面积229400平米，停车位1200个。包括103630平米商业广场区、31650平米酒店式公寓、94200平米商业住宅区） 、功能最多、停车场最大、业态规划最全的首家综合“欢乐购物广场”。
南洋广场自开街以来，共招商主力店、次主力店、品牌商家等共一三9户。就目前来看，经营情况并不是十分理想。

2、东盛商业广场
东盛商业广场
项目地址
上海东路南侧、娄江路东侧
开发企业
太仓尼盛置业有限公司
总建面积
92106平方米
商业面积
50000平方米
租售情况
出租、出售
商业类型
商业街商铺
商铺层数
1-4层
业态业种
餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、居住多位一体的超大型现代欧陆风情商业休闲广场
报价
售价10000-20000元/平米 租金3元/㎡/天
商铺面积
32-12800平方米
开盘时间
2008年6月
项目总建筑面积9万多平米，其中5万多平方米的商业。本项目主要以餐饮休闲娱乐为主，现有大餐饮和数码港、两个经济型宾馆、一些银行。

3、新天地商业广场
新天地商业广场
项目地址
城厢镇北城河以南、向阳路以北、人民路以东
开发企业
太仓市城市建设投资集团有限公司
总建面积
47000平方米
商业面积
20000平方米
租售情况
出售
商业类型
沿街、内铺
商铺层数
局部5层、主题3层
层高
1层：4.5米；2-3层3.3米
业态业种
餐饮、娱乐、数码城
报价
2-3万元/平米
商铺面积
主力面积30-60平米
开盘时间
2010年11月
1-3楼为高级餐饮，购物为主，小面积30㎡起；4-5楼为高级休闲，娱乐，电动城，KTV，电影院，最大面积700㎡。
可按揭，最高贷款50%，最长