酒店式公寓售价及推算.docx

协信中心项目概况
协信中心是由写字楼、酒店、居住型公寓及购物中心组成的城市综合体项目，业态分布全面。

项目特点
l 项目位于江北观音桥步行街，居于核心商务区以及核心商圈内，其中居住型公寓是江北区域唯一的高端精装修公寓物业，其入市填补了市场空白
l 项目整体规模较大，项目协同效应明显，配套设施完善
l 项目具有实力雄厚的开发商

A. 精装居住型公寓，24286平方米
B. 希尔顿逸林酒店，26879平方米
C. 协信中心写字楼，36000平方米
D. 星光68购物中心，34329平方米

协信中心项目主要指标
协信中心A馆硬件设施一般，但物业服务及高端购物中心为整体形象加分不少，软性指标对于居住型公寓的重要性可见一斑
l 地理位置：江北区观音桥步行街(核心商务集聚区)
l 交房标准：精装标准
l 容积率：8.86
l 停车位：800个(整个综合体项目)
l 公寓建筑形态：高层(总高32层，居住型公寓3-32层)
l 得房率：78%
l 电梯配置：3部客梯
l 建筑层高：3米
l 生活设施：不通燃气
l 用地性质：商业用地
指标分析
1. 协信中心公寓在户层划分及得房率方面做得较好，层高一般，电梯及车位的配比相对紧张
2. 但从硬件指标来看，协信中心并不出众，但其在装修品质、物业服务品质方面有较大改进，且受惠于高端零售的支持，整体形象良好

协信中心项目装修情况
精装修交房，装修报价在2000-2500元/平方米范围内，以港式的装修风格为主，着重实用性并具有一定的品质感

主要装修指标
墙纸
仿皮墙纸
浴霸
奥普
空调
海尔冷暖式分体空调
卫浴洁具
科勒
热水器
史密斯
洗涤槽
整体式人造石
厨房电器
海尔
地板
柚木地板
智能系统
弗曼科斯(FERMAX)
点评
l 达到精装修标准，所提供的墙体、地板、厨房及卫浴等能够满足日常生活的需要。
l 装修风格追求以原木色调为主，显得典雅大气，光线柔和，较为注重细节，符合居家要求
l 配备床具，能够实现”拎包入住”，在功能设计上更加适合商务人士居住

协信中心项目市场表现
协信中心A馆购买者中大部分为本地投资客，区域优势、投资销售策略以及高端购物中心为项目带来良好的市场表现
协信中心市场表现
开盘日期
2008.11
总套数
420
到达50%日期
2009.06
到达50%所需要的时间
7个月
到达90%日期
2010.07
到达90%所需要时间
20个月
月平均销售套数
20套
清盘日期
2010.09
开盘价格
13000元/平方米(含装修)
收盘价格
20000元/平方米(含装修)
增长率
44.9%
销售策略
从中间往两端销售，面向步行街单位比背向单位单价高600元/平方米，楼层之间单价相差200元/平方米，高层单价高

l 协信中心A东95%为投资客购买，其中本地人比例达到75%
l 协信中心市场表现情况较好，价格也处于市场领先地位，收盘价格与重庆现有中端别墅项目相近，高于一般豪宅项目（且去化速度也高于豪宅物业）。同时，其分期开盘策略对其去化速度造成不利影响
l 该项目由于入市单价较高，市场承担能力有限。因此，一期开发15-23层单位时，推出5年无忧投资计划，置业者只需支付房款的20%，并与协信中心签订合同，在交房的五年内，可获得最高每月3740元的出租回款。一期销售完毕后，即取消该政策
l 星光68购物中心引入后，对其居住型公寓销售有明显的促进和推动作用。目前希尔顿逸林店入驻B座，该物业有望进一步升值

协信中心项目总体评价
协信中心以吸引投资客为主并拥有广大的终端客户群体，高端购物中心为项目加分不少，但硬件配置偏低造成用户的居住感不佳
项目参考价格
l 租售策略合理：该项目入市单价较高，市场承担能力有限，因此，一期开发的15-23层单位时，推出5年无忧投资计划，这一策略对投资型购买者吸引力很大，也有效的加速了项目去化
l 业态分布完善：该项目位于综合体之中，酒店、写字楼、商场等配置齐全，且底座为星光68购物中心，汇集大量一线品牌，其高端形象也辐射到公寓物业
l 投资价值明显：项目主要面向投资客，是观音桥区域第一个高品质居住型公寓，具备了稀缺性与升值空间，同时项目以小户型为主，套内45平方米左右的单间配套适宜散客投资，也能满足大部分子用着的面积需求
l 装修标准适中：项目采取精装规格，并配置了生活必须的家电，所采用的材质及电器具有一定的品质感，但仍以实用为主，不因过分追求豪华而抬高成本，与目标用户（商圈附件商务人士）的需求相吻合
项目借鉴意义
部分重要硬件指标仍有待提升：电梯配置过少，车位数量过少，较大程度上影响了业主的居住舒适感。通廊式的平面设计，相对提高了得房率；中端的装修配置，不仅控制了单户的总价，同时也兼顾到自用和投资客户的购买需求

鸿德181项目概况
该项目由写字楼、居住型公寓及服务式公寓组成的综合型项目，由烂尾楼改造规划而成，现阶段属于改造过程

l 项目位于解放碑八一路与中华路的交界处，居于商圈的核心区域，该物业属于烂尾楼改造，现今规划为集创意型写字楼、服务式公寓、居住型公寓为一体的物业
l 投资商为成都鸿德投资集团
l 项目整体规模约7.8万平方米，其中包括2部分裙楼和塔楼
l 该项目的服务式公寓运营商Shama（莎玛），已正式签约确定，预计于2015年正式运营