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酒店式公寓售价及推算.docx

1、协信中心项目概况 协信中心是由写字楼、酒店、居住型公寓及购物中心组成的城市综合体项目,业态分布全面。 项目特点 l 项目位于江北观音桥步行街,居于核心商务区以及核心商圈内,其中居住型公寓是江北区域唯一的高端精装修公寓物业,其入市填补了市场空白 l 项目整体规模较大,项目协同效应明显,配套设施完善 l 项目具有实力雄厚的开发商 A. 精装居住型公寓,24286平方米 B. 希尔顿逸林酒店,26879平方米 C. 协信中心写字楼,36000平方米 D. 星光68购物中心,34329平方米 协信中心项目主要指标 协信中心A馆硬件设施一般,但物业服务及高端购物中心为整

2、体形象加分不少,软性指标对于居住型公寓的重要性可见一斑 l 地理位置:江北区观音桥步行街(核心商务集聚区) l 交房标准:精装标准 l 容积率:8.86 l 停车位:800个(整个综合体项目) l 公寓建筑形态:高层(总高32层,居住型公寓3-32层) l 得房率:78% l 电梯配置:3部客梯 l 建筑层高:3米 l 生活设施:不通燃气 l 用地性质:商业用地 指标分析 1. 协信中心公寓在户层划分及得房率方面做得较好,层高一般,电梯及车位的配比相对紧张 2. 但从硬件指标来看,协信中心并不出众,但其在装修品质、物业服务品质方面有较大改进,且受惠于高端零售的支持,整

3、体形象良好 协信中心项目装修情况 精装修交房,装修报价在2000-2500元/平方米范围内,以港式的装修风格为主,着重实用性并具有一定的品质感 主要装修指标 墙纸 仿皮墙纸 浴霸 奥普 空调 海尔冷暖式分体空调 卫浴洁具 科勒 热水器 史密斯 洗涤槽 整体式人造石 厨房电器 海尔 地板 柚木地板 智能系统 弗曼科斯(FERMAX) 点评 l 达到精装修标准,所提供的墙体、地板、厨房及卫浴等能够满足日常生活的需要。 l 装修风格追求以原木色调为主,显得典雅大气,光线柔和,较为注重细节,符合居家要求 l 配备床具,能够实现”拎包入住”,在功

4、能设计上更加适合商务人士居住 协信中心项目市场表现 协信中心A馆购买者中大部分为本地投资客,区域优势、投资销售策略以及高端购物中心为项目带来良好的市场表现 协信中心市场表现 开盘日期 2008.11 总套数 420 到达50%日期 2009.06 到达50%所需要的时间 7个月 到达90%日期 2010.07 到达90%所需要时间 20个月 月平均销售套数 20套 清盘日期 2010.09 开盘价格 13000元/平方米(含装修) 收盘价格 20000元/平方米(含装修) 增长率 44.9% 销售策略 从中间往两端销售,面向步行街单位比

5、背向单位单价高600元/平方米,楼层之间单价相差200元/平方米,高层单价高 l 协信中心A东95%为投资客购买,其中本地人比例达到75% l 协信中心市场表现情况较好,价格也处于市场领先地位,收盘价格与重庆现有中端别墅项目相近,高于一般豪宅项目(且去化速度也高于豪宅物业)。同时,其分期开盘策略对其去化速度造成不利影响 l 该项目由于入市单价较高,市场承担能力有限。因此,一期开发15-23层单位时,推出5年无忧投资计划,置业者只需支付房款的20%,并与协信中心签订合同,在交房的五年内,可获得最高每月3740元的出租回款。一期销售完毕后,即取消该政策 l 星光68购物中心引入后,对其

6、居住型公寓销售有明显的促进和推动作用。目前希尔顿逸林店入驻B座,该物业有望进一步升值 协信中心项目总体评价 协信中心以吸引投资客为主并拥有广大的终端客户群体,高端购物中心为项目加分不少,但硬件配置偏低造成用户的居住感不佳 项目参考价格 l 租售策略合理:该项目入市单价较高,市场承担能力有限,因此,一期开发的15-23层单位时,推出5年无忧投资计划,这一策略对投资型购买者吸引力很大,也有效的加速了项目去化 l 业态分布完善:该项目位于综合体之中,酒店、写字楼、商场等配置齐全,且底座为星光68购物中心,汇集大量一线品牌,其高端形象也辐射到公寓物业 l 投资价值明显:项目主要面向投资

7、客,是观音桥区域第一个高品质居住型公寓,具备了稀缺性与升值空间,同时项目以小户型为主,套内45平方米左右的单间配套适宜散客投资,也能满足大部分子用着的面积需求 l 装修标准适中:项目采取精装规格,并配置了生活必须的家电,所采用的材质及电器具有一定的品质感,但仍以实用为主,不因过分追求豪华而抬高成本,与目标用户(商圈附件商务人士)的需求相吻合 项目借鉴意义 部分重要硬件指标仍有待提升:电梯配置过少,车位数量过少,较大程度上影响了业主的居住舒适感。通廊式的平面设计,相对提高了得房率;中端的装修配置,不仅控制了单户的总价,同时也兼顾到自用和投资客户的购买需求 鸿德181项目概况 该项目由写字楼、居住型公寓及服务式公寓组成的综合型项目,由烂尾楼改造规划而成,现阶段属于改造过程 l 项目位于解放碑八一路与中华路的交界处,居于商圈的核心区域,该物业属于烂尾楼改造,现今规划为集创意型写字楼、服务式公寓、居住型公寓为一体的物业 l 投资商为成都鸿德投资集团 l 项目整体规模约7.8万平方米,其中包括2部分裙楼和塔楼 l 该项目的服务式公寓运营商Shama(莎玛),已正式签约确定,预计于2015年正式运营

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