公有住房出售管理暂行规定.doc

关于印发《山西省省直机关公有住房出售管理暂行规定》的通知
山西省省级机关
住房制度改革领导组文件
房政发(2000)4号
关于印发《山西省省直机关公有住房
出售管理暂行规定》的通知
省直各部、委、办、厅、局，各直属事业单位，各人民团体：
    为了更好地贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1-998]23号)、《山西省人民政府关于进一步深化全省城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(晋政发[1998]23号)和《太原市公有住房出售管理办法》，进一步搞好省直机关公有住房出售工作，逐步实现住房商品化、社会化，结合省直机关实际，对公有住房出售政策进行了调整、修改、补充。现将《山西省省直机关公有住房出售管理暂行规定》印发，请遵照执行。
山西省省直机关公有住房
出售管理暂行规定
  一、省直机关除国家明文规定及省政府明确不宜出售的公有住房外，其它均应向符合购房条件的本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售，任何单位不得以任何理由或附加条件拒绝现住户购买公有住房。
    单位之间产权有争议的住房，原则上由现房管单位向省级机关房改办出具书面保证后，可向现住户出售；售房款按规定比例留足维修资金后，存入房改配套银行的指定帐户予以封存，待产权关系明晰后再转至原产权单位。  
    二、下列公有住房不宜出售：
    1、近期内列入城市建设规划和改造范围内的住房；
    2、经有关部门鉴定为危险的住房；
    3、各项设施不配套的简易住房、单身宿舍等；
    4、依法限制产权转移的住房；
    5、落实私房政策范围内的住房；
    6、经有关部门鉴定为具有历史文物保护价值和纪念意义的住房；
    7、机关、校园内不能分割及封闭管理的住房、教师公寓等周转用房；
    8、其它不宜出售的住房。
    三、省直机关凡具有太原市城镇常住户口的职工，本着自愿的原则，可以购买公有住房，男女职工双方均享有购房权利。
    四、公有住房可按成本价向职工出售，按规定给予购房职工工龄折扣，购房职工不享受住房补贴；也可按经济适用住房价格向职工出售，并按《山西省省直机关住房分配货币化实施方案》的规定给予购房职工住房补贴。
    五、二〇〇〇年公有住房出售的成本价平均标准为每平方米建筑面积845元。
    六、单位以经济适用住房价格出售公有住房，其实际售价由省级机关房改办会同有关部门根据征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套费)、管理费、投资利息、税金和3％以内的控制利润八项因素的发生额审核确定。
    七、以成本价或经济适用住房价格出售公有住房应坚持先评审后出售的原则。住房的实际售价要根据房屋的座落地段、层次、层高、质量、朝向、设施、环境和装饰等调节因素区别审核计价，各类调节因素增减系数见附表1—8。
    八、职工以成本价购买公有住房由售房单位给予以下折扣：
    1、工龄折扣标准按1992(含)以前购房职工的工龄计算，每一年工龄每平方米建筑面积折扣7.14元。
    1992年(含)以前离退休的职工，其工龄折扣的年限，从参加工作起，计算至国家规定的离退休年龄(提前离退休的，应算到离退休年龄或1992年)。
    2、凡购买现住房的，给予房屋售价5％的折扣；现住房折扣至2000年底取消。
    九、以成本价或经济适用住房价格出售的公有住房，要按房屋竣工的实际年限扣除折旧。砖混结构的住宅折旧为每年2％，最高折旧年限30年；钢混结构的住宅折旧率为每年1.5％，最高折旧年限50年。
    十、出售公有住房，按所售房屋的建筑面积计算售价。建筑面积的计算方法统一按建设部《关于印发(商品房销售面积计算及公有建筑面积分摊规则)(试行)的通知》(建房[1995]517号)规定执行。
    十一、各类人员的住房建筑面积控制标准为：
    科级和科级以下60一80平方米，处级100平方米、厅局级140平方米。各类专业技术人员按人事部门的有关规定参照执行。
    在岗的技术工人：高级技师100平方米、技师80平方米、其它人员60平方米。
    十二、出售公有住房时，超过各类人员住房面积标准部分，执行市场价，不享受工龄补贴。
    以成本价出售公有住房，超标部分在20平方米以内的，市场价按成本价加15％调节系数测定；超标部分在21—60平方米的，市场价按成本价加30％调节系数测定；超标部分在61平方米以上的，市场价按成本价加60％调节系数测定；以经济适用住房价格出售公有住房，超标部分的市场价按经济适用住房价格加30％的调节系数测定。
    十三、住房面积控制标准以内每平方米建筑面积实际售价按下列公式计算：
    成本价实际售价=(成本价-7.14×折扣工龄)×(1-折旧率×折旧年限)+成本价×(地区差价系数+环境系数+朝向系数+层次系数+层高系数+设施系数+装饰系数+现住房折扣系数+其它系数)。
    经济适用住房实际售价=经济适用住房价格×(1-折旧率×折旧年限)+经济适用住房价格×(地区差价系数+环境系数+朝向系数+层次系数+层高系数+设施系数+装饰系数+现住房折扣系数+其它系数)。
    超标部分每平方米建筑面积实际售价按下列公式计算：
    实际售价=市场价×(1-折旧率×折旧年限)+市场价×(地区差价系数+环境系数+朝向系数+层次系数+层高系数+设施系数+装饰系数+现住房折扣系数+其它系数)。
    每套住房应收售房款按下列公式计算：
    应收售房款=标准内实际售价×标准面积+超标部分实际售价×超标面积。
    十四、公有住房出售按规定程序提供资料、办理手续，并报省级机关房改办审批。省级机关房改办会同有关部门．对省直机关申请出售的住房实施勘察、确定各项调节系数，作出评审结论。
    十五、以成本价或经济适用住房价格购买的公有住房，个人拥有全部产权(包括占有权、使用权、处分权、收益权、继承权等)。
    十六、购房人合理使用所购住房，不得改变住房使用性质，未经房管部门同意，不能私自拆改房屋结构，更改设施。凡违反规定擅自更改者，由本人负责修复，并处以罚款。造成严重后果者，依法追究责任。
    十七、购房人在办理完全部售房手续，取得《房屋所有权证》之后半年内，由原产权单位负责维修。
    十八、公有住房售后的维修基金按一定比例从售房款中提取。其中，多层住宅按售房款的20％提取；高层住宅按售房款的30％提取。
    购房职工按购房款的2％缴交。
    “房屋共用部位、共用设施维修基金”的管理和使用，执行建设部、财政部“建住房[1998]213号”文件(《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》)的有关规定。
    房屋共用部位包括楼顶、内外墙体(框架)、外墙面、基础、楼梯间、走廊通道、烟道、垃圾道、单元门窗等。
    房屋共用设施包括上下水干管，总表至分表的照明电路干线、煤气干线、高压水泵、消防设施、电梯等。
    十九、房屋自用部位和自用设施，指户门以内的部位和设施，包括水、电、暖、煤气户表以内的管线和阳台。
    二十、房屋共用部位和共用设施由房屋管理机构负责维修，维修费用从维修基金中列支。
    二十一、房屋管理机构要对共用部位，共用设施进行定期维护，保证其正常使用。
    二十二、房屋自用部位和自用设施的维修和养护由购房人自行负责，费用自理。
    二十三、职工购买公有住房后，如职务、职称晋升且购房职工夫妻双方所在单位可重新分配住房时，允许职工将已购公有住房按届时政府公布的公有住房出售的成本价售给原产权单位，并按届时成本价及公房出售政策重新购房。
    每户家庭只允许调购一次公有住房。职工以经济适用住房价格购买公有住房后，不允许进行政策性调购。
    二十四、职工以标准价购买的公有住房，按届时成本价出售给原产权单位，增值收益由职工和原产权单位按各自所拥有的产权比例分成。
    二十五、职工以成本价购买的公有住房，按届时成本价出售给原产权单位，收益全部归个人所有。
    二十六、出售所购公有住房时，原售房时给予职工的工龄折扣、现住房折扣的一次性付款折扣不再扣还原产权单位。
    二十七、职工出售所购公有住房时，房屋的地区、环境、朝向、层次、层高、设施、装饰等调节系数，按届时房改政策的规定执行。计算折旧的年限为从职工购买所出售住房时起至出售当年止。所售房屋的质量及其他调节系数须经省级机关房改办会同有关部门实地评估确定。
    二十八、职工出售所购公有住房后，重新以成本价购房时，不再给予工龄折扣。
    二十九、职工第一次以成本价或经济适用住房价格购买公有住房，免征契税。
    三十、公有住房出售收入必须全部存入省级机关住房资金管理中心在房改配套银行设立的专户储存，专款专用，严禁挪作他用。
    售房款主要用于：
    1、按规定提取房屋共用部位、共用设施维修基金；
    2、提取各单位原住房管理机构转制资金；
    3、发放职工住房补贴；
    4、自收自支事业单位可以缴存职工住房公积金
    单位补助部分和支付集资建房单位出资部分。
    三十一、严禁单位擅自定价，擅自出售公有住房。凡未
经省级机关房改办批准出售的公有住房一律无效，房地产
管理部门不予办理交易和产权登记手续。
    三十二、严禁压低房价出售公有住房，不准借房改之机搞新的不正之风，多购或套购住房的，一经查出，除作废产权外，要追究有关人员的责任。
    三十三、严肃住房制度改革纪律，加强监督检查。严格执行国家和省、市的房改政策。确保房改政策的连续性和平稳性。
    三十四、公有住房出售的原有关政策凡与本规定不一致的，以本规定为准。
    三十五、本规定由省级机关房改办负责解释，自二〇〇〇年七月一日起实施。
附表一地区类别划分及调节系数(％)
地区类别
    范  围  划  分
  调节系数
一  类
北至胜利街，南至长风街，东至建设路。西至滨河东路
0，-2，-4
二  类
北至尖草坪街、迎新街北巷，南至晋阳街，东至太行路，西至窳流路、大同路地区(一类地区除外)
一4，-7，-10
三  类
上述一类、二类以外在城市规划区
范围以内的其它地区
一lO，-15，-20
注：各类地区又分三等，根据房屋座落地段的交通条件，配套设施状况等确定调节系数。
附表二设施调节系数(％)
 有暖气设施
 无暖气设施
 有煤气设施
 无煤气设施
      O
    一4
     0
    —2
附表三  不带电梯的楼房层次调节系数(％)
 差     层次
    价
       系
总楼层     数
一层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
二层楼
  0
  0

三层楼
-1
+2
-1

四层楼
-2
+2
+2
-2

五层楼
-3
+2
+3
+1
-3

六层楼
-3
+2
+3
+2
-1
-3

七层楼
-3
+2
+3
+2
+1
-1
-4
注：七层以上的住宅每增高一层，递减系数为1％。
附表四  带电梯的楼房层次调节系数(％)
一  层
低层段
中间段
高层段
顶  层
-3
+2
+3
+2
-4
注：带电梯楼房调节系数分为五段。一层、顶层各为一段，其余楼层总数除以3后，按楼层由低到高顺序分为低层段、中间段、高层段三段。如除不尽，余数为1时，则高层段增加一层；余数为2时，则低层段和高层段分别增加一层。
附表五  层高调节系数(％)
2.8米以下每减2厘米
 2.8米—3.1米
3.2米以上每增10厘米
-1
O
+2
注：计算层高时，增减百分率在2．8M以下的每2CM一个档次，3.2M以上每增10CM的一个档次，不足10CM的按四舍五入取舍。
附表六  朝向调节系数(％)
东西走向正楼
南北走向侧楼
整套住房全阴
0
-2
-3
附表七  其它调节系数(％)
(1)利用挡土墙作外墙或严重潮湿生霉斑的套房
-5
(2)底层套房无防潮层
-2
(3)暗厕所
-1
附表八装饰调节系数(％)
序
号
项目
标准
装饰
实际
装饰
调节
系数
实际
装饰
调节
系数
实际
装饰
调节
系数
实际
装饰
调节
系数
1
结构
混合结构
框架结构
+26

2
外墙面
实检砖
清水墙
喷  塑
+0.44
贴瓷砖
+1.49
水泥沙
浆抹面
+O.16
水泥沙浆
抹面喷塑
+0.42
3
内墙面
白灰墙面
刷大白
石膏粉
腻子刮家
+0.86
刷涂料
+2.38

4
厅室地面
水泥地面
水磨石
+0.44
花岗岩
+6.81
大理石
+4.00

5
厨厕墙面
 1.5M高水
泥沙浆墙
1.5M高瓷片墙
+0.50
瓷砖
到顶
+1.08

6
厨厕地面
水泥地
水磨石
+O．16
瓷砖
+0.32

7
窗
木窗
钢窗
+3.21
铝合金
+2.97
塑钢窗
+4.92

8
门、窗、地面、墙面如为初装修(毛墙、毛地、预留门窗)则根据实际情况、-1.5至-6
注：防盗门、各式木包门、卫生间洁具、抽油烟机、空调、淋浴器、成套吊灯、壁灯以及本
    表中未列装饰项目一律按成本价收费。