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天心嘉园会所经营预测报告

一、 天心嘉园会所前期基本情况
1、会所概况
天心嘉园会所位于天心嘉园二期住宅小区内，未与市政道路直接相连,到达会所主入口需要穿越一期别墅区。该项目为多层二类结构；会所建筑面积约7769㎡；共六层（地下一层、地上五层）；室内装修面积约6000㎡。运营所需证照办理暂未开展。据了解会所项目部预计10月30日交钥匙完工，12月1日对外营业。
2、会所主要功能分区
l 大堂，公共走道，电梯厅，楼梯走道等公共空间面积1481.74㎡；
l 餐饮空间1181.29㎡ ，其中宴会厅537.6㎡，包间6间，合计426.48㎡。厨房217.21㎡，会议室150㎡，视频会议室70㎡，接待厅60㎡；
l 客房区域面积690.06㎡，其中客房23间，合计690.06㎡，客房公共走廊0㎡，洗衣房43.07㎡；
l 游泳池区域650.66㎡，其中游泳池面积300㎡；
l 康体娱乐：美容美发48.38㎡，韩式桑拿55.6㎡，KTV60.8㎡，足浴240㎡，健身房80㎡，乒乓球室50㎡，台球室50㎡；
l 后台区域2742.18㎡。
3、会所主要设备配置
l 已配置设备设施
1） 会所变压器容量为630KVA；
2） 会所中央空调,额定功率 138 KW；
3） 客梯二台,货梯一台,额定功率 30KW；
4） 过滤水设备 20 KW ；
5） 锅炉设备160 m3(含热水锅炉、空调制热、游泳池加温)；
6） 厨房设备用气量为66m3*4h；
7） 水泵房设备 15 KW；
8） 照明设备a灯具按10W/m2估算，开灯时间约为6h：6000*10*6=360kw/h。

l 拟配置的设备
1）洗衣房设备;
2）韩式桑拿设备，用电负荷为16KW。

l 仍需确认配置
1）程控交换机；
2）门锁系统；
3）房控系统；
4）电视机房。

二、 项目运营固定能耗估算
假设会所营业时间为8:00-20:00(如客房营业则需24小时营业)按照中央空调主要公共区域与餐饮区域每日开放4小时(客房例外).公共区域照明每日12小时,电梯24小时,设为测算条件，则每月经营会所的固定能耗成本约为15万元。

三、 项目运营管理人员基本配置
负一楼泳池区域2个岗位2人 ，一楼前台接待收银1个岗位二个班3人，客房及康体3人，公共区域保洁2人，餐饮楼面5人，厨房6人，工程综合维修2人，安防1个岗位3个班4人，经理1人，主管1人（足浴、美发暂不考虑），预估计共29个人，按目前市场价估算每月约需7万至8万元，目前在人力资源方面未进行前期准备。
四、 项目运营基本成本及运营前景分析
1、市场营销情况
A 该项目定位未进行市场营销调查
B 未对该项目进行定位、包装、宣传、推广的策略准备。
C 未形成产品定价建议报告与价格优惠策略建议。
D 未对物料进行统一的CIS计划，市场营销方面准备工作基本未做。
2、会所经营预测
根据天心嘉园附近已开业半年的立达人酒店经营情况，显示目前该区域经营条件尚不成熟，经营难度较大，会所前期客源很不充分，会所位于天心嘉园小区内，使该会所开放式市场化经营难度加大，加之会所运营固定费用的成本较高，乐观估计会所经营前景，前半年维持日常全面营业（18小时营业时间）每月固定费用人工28万元，能耗约15万元，其他杂费2万元，营业收入5万元，扣除营运成本费用后月预亏23万元，故经营风险较大。
3、会所运营物料配置
据项目部介绍已全部考虑安排,建议项目部提交一份以备查漏补缺.

五、前期会所运营建议
1、建议尽快组成会所经营筹备小组与项目部及审计署就会所经营定位、经营筹备加强沟通，推进会所筹备进程。
2、 建议根据调研了解的实际需求与阶段分布的进行人员、物料配置与开业安排。如洗衣房，美容美发等需求量小的项目延缓上马，设法降低运营成本。
3、 会所运营模式争取与审计署达成委托管理的运营模式共识，并深化推进委托管理合同文本起草签订。