“刚需”该出手了吗？——楼市后势研判.doc

“刚需”该出手了吗？
——楼市后势研判

近期以来，不少城市对楼市政策进行了微调，与此同时，央行降息也吸引观望中的刚需入市，一些房地产开发商认为利好频传，有的楼盘已经取消或减少优惠。“现在是不是该出手了？”面对购房者的疑虑，业内人士表示，目前开发商仍面临不小的库存和资金压力，“以价换量”仍将是主基调，市场不会出现恐慌性购房。
　　刚需蠢蠢欲动　部分楼盘酝酿涨价
连日来，记者走访太原市多家楼盘发现，受到微调、降息的影响，一部分观望者准备出手，同时不少楼盘折扣和优惠也有所减少。位于太原市平阳路的一家售楼部已经取消了全款购房享受九八折的优惠。置业顾问白先生告诉记者，目前该楼盘主打中小户型，面积在９８平方米至１４０平方米，周边配套设施齐全，房源不多，所以涨价成为必然。
“近一段时间咨询买房者明显增多。”白先生说，央行降息改变了买房人的心理预期。参加工作不久的聂磊表示，降息让自己下定决心出手买房。“我看中了一套不到１００平米的两居室，打算贷款买房，降息后每月还款额会少些，购房成本自然下降不少。”聂磊说。
据搜房网（太原站）数据监控中心统计显示，截至目前，太原市３３１个楼盘项目中，６月份预计优惠的楼盘数量将为１６０个，环比５月的１９０个下降约１５．８％，下降非常明显。事实上，不仅仅在太原，石家庄、南京、西安等二、三线城市中，不少楼盘都开始酝酿提价或减少优惠。
　　房价难见全面反弹　购房者后市观望不减
　　面对部分楼盘提价，购房者质疑会不会有更多楼盘跟风涨价？房价是不是要全面反弹？中国房地产业协会顾问袁纶华说，降息对楼市影响有限，在调控大方向不变前提下，房价难现暴涨。
　　晋中市一家房地产开发商李先生表示，降息对购房者的心理影响要大于实际影响，人们会认为楼市就此转向。“实际上，不少购房者还会考虑自己看中的房子究竟降了多少，总价少付多少。”李先生说。
　　“今后降息的空间不是很大，但是存在降准的可能。”海通证券首席经济学家李迅雷表示，降息将会给房地产市场带来正面的影响，而且不会造成房地产价格重回升势。
　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，房地产开发和销售数据下降，说明房地产行业中的泡沫正在被挤出，数据下降是房地产调控结果。全国房地产企业普遍会面临资金偏紧和库存压力偏大这样的矛盾。仅以太原市为例，太原市房管局的数据显示，目前市场上商品房可售面积达到８１２万多平方米，业内人士称需要两年多时间来消化。
　　记者走访多家楼盘发现，符合刚需的楼盘会改变原有优惠措施试探市场，但是这些项目并没有借势明显抬升房价。“一些项目减少折扣优惠只是在试探市场，目前调控大方向不变，房价不具备大涨基础。”太原建设南路的一家楼盘置业顾问马先生透露，多数楼盘涨价有试探性作用，一旦刚需开始观望，开发商就会打出折扣牌，目前来看不少二、三线城市下半年仍将处于买卖双方胶着观望状态。
购房时机是否已经到来？
　　目前，购房者最关心的问题是“何时出手购房？”待购者纷纷表示，微调、降息等政策吹暖楼市，最担心下半年房价上涨让自己多花冤枉钱。据搜房网５月份一次调查显示，３９．８６％的受访者表示如果价钱合适，年内有购房计划；３５．１２％的受访者表示年内没有购房计划；２５．０２％的受访者表示不确定。由此看来，大多数人还在观望之中。
　　眼下购房时机是否已经来临？山西大学副教授耿晔强说，未来“以价换量”仍是楼市销售主旋律。多数开发商还会继续打出折扣牌，以回笼资金消化库存。当前，房价总体平稳，如果刚需看中合适楼盘，可以考虑出手。
　　在耿晔强看来，通过刚需和改善型需求来消化库存仍需外部政策环境的配合，而且房地产企业还面临着房地产市场库存高及融资的压力。此外，房地产还债高峰也即将来临，中金公司预计今年７月起，是房地产集合类信托兑付的大高峰，将有约１０００亿元的规模到期，其中，７月、８月、９月三个月份到期规模分别为３４０亿元、２９７亿元和３６２亿元。
　　“下半年，降价仍是开发商的主要售楼策略。”耿晔强认为，楼市的成交量已趋于平稳，进入九月、十月可能会迎来下一轮成交旺季。随着保障房入市，下半年将是利好后充分体现的集中期，市场也不会出现恐慌性购房，开发商后期仍需通过价格优势来赢得市场。（新华网记者 魏 飚）
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