房地产课题研究论文(五篇)：房地产开发项目现场施工管理探讨、房地产企业土地增值税纳税筹划….pdf

房地产课题研究论文（五篇）内容提要：1、房地产开发项目现场施工管理探讨2、房地产企业土地增值税纳税筹划3、房地产开发项目的财务管理模式4、房地产项目投资风险因素5、房地产开发设计中测绘新技术的应用全文总字数：全文总字数：1713517135 字字篇一：房地产开发项目现场施工管理探讨房地产开发项目现场施工管理探讨房地产开发项目现场施工管理探讨摘要摘要：城市化进程的加快使得城市人口数量急剧增长，而人口的增多使得城市空间越来越小，为解决居住问题、提高城市空间资源利用率，越来越多的房地产项目尤其是高层建筑、超高层建筑项目投入建设中。在这种情况下，必须要做好对房地产项目的施工管理，尤其要加强现场质量和安全管理。本文将结合房地产开发项目的特点，对当前项目现场施工中存在的问题进行分析，然后谈谈如何做好现场施工管理。关键词：关键词：房地产开发项目；现场施工管理；问题和对策1 1 房地产开发项目现场施工管理的意义房地产开发项目现场施工管理的意义房地产开发项目具有投资量大、项目内容繁杂、施工技术要求高、开发建设周期长和风险大的特点，因此在进行施工建设的同时也要做好项目的现场施工管理。工程管理应和房地产工程建设同时进行，贯穿在整个建设项目的每个阶段。开展房地产现场施工管理的意义在于：通过管理加强各部门之间或企业之间的联系，取得多方面的配合和支持。在项目施工中任何一个环节都是建设的组成部分，都需要工程管理人员去协调沟通，才能保证项目有效开展；作为基础性管理工作的现场管理，和项目建设每一个环节、工序都产生着联系，一线管理工作具有复杂性和综合性的特点，因此要求管理人员做好监督检查，了解现场施工中的每一个过程和细节问题，才能最终保证项目管理的质量与效率；房地产开发项目的前期决策规划、建设施工以及后期竣工验收、运营管理都在项目工程管理范围内，所以开展项目现场管理是建设项目建设中最重要也是工作量最多的工作。2 2 房地产开发项目现场管理中存在的问题房地产开发项目现场管理中存在的问题2.1 设计管理上存在的问题随着房地产开发项目朝着系统化、集成化和规模化方向发展，房地产开发项目设计内容更加复杂，在设计时不仅要考虑整体建筑结构、建筑功能，还要考虑和周边环境的协调、而且要注意建筑项目的美观性，以及与未来城市发展之间的协调性。为尽快投入到建设中有时会出现赶工期的现象，房地产项目设计人员如果不能深入到现场开展工作，设计的方案之间就没有对比性或和实际情况不符，进而影响后期工程施工进程，出现设计变更问题，无法保证建设周期和建设质量。2.2 进度管理上存在的问题因为前期规划设计的不合理，可能在后期建设施工中出现频繁设计变更的现象，而设计变更自然会影响施工的进度，使施工实际进度和计划进度不协调，最终导致房地产开发项目的建设周期被延长。同时房地产开发项目各部门之间的协调配合问题也会影响工程的进度，如果没有深入到现场进行管理控制就可能无法取得有效联系与沟通，使项目施工管理无法取得实质性效果。2.3 质量管理上存在的问题不少房地产项目施工人员为方便施工没有严格按照工程设计图纸开展施工，或采取的施工工艺不符合要求，或没有严格遵守施工工序，在上一道工序完成后没有通过细致验收就进入到下一道工序，都会影响最终工程的质量。还有一些单位的监管人员没有认真履行监管职责，没有实际参与到项目施工现场管理中去，无法及时发现偷工减料或其他影响质量的问题。此外，施工人员自身素质和技术水平也有待提高，综合能力有待加强，这些都会影响最终施工项目的质量。3 3 房地产项目施工管理内容房地产项目施工管理内容3.1 施工人员管理大部分的企业已经认识到了加强施工现场管理的重要意义，但在实际施工中因为受到技术、人员水平的限制，施工管理还有不少需要改善的地方。为保证工程的质量和进度，首先需要提高对工程施工的重视程度，在此基础上不断完善技术方法，采取合理的施工技术和手段，配合管理人员一起完善现场管理工作。对于企业而言要做好对人员的培训，提高施工人员的技术水平，结合人员的实际情况合理安排工作岗位，明确岗位的详细职责、内容等，做好各部门之间的联系沟通工作。3.2 技术方案管理影响施工项目进度和质量的另一个因素是技术方案管理，如果设计方案、施工组织设计乃至监理规划不合理，必然会影响到质量和工期。因此参建各方在施工前要做好项目实地勘察，在充分搜集和分析资料的基础上，综合考量技术、安全和经济性方面的要求，选择合理的施工方案并进行优化。在实际施工时对受到施工环境影响而不得不变更设计图纸的情况，积极与相关部门沟通协调，在充分论证和审核后再进行调整与变更。3.3 材料和机械管理项目施工管理中也包括施工材料和施工机械的管理。材料质量是工程建设的基础，这就要求施工企业做好充分的市场考察、制定科学合理的采购方案，安排经验丰富、责任心强的人员进行采购并严格做好质量检验工作，把好材料进场自检关。机械伤害是建筑施工行业五大伤害之一，发生机械伤害事故的概率高，事故后果严重，在项目施工管理全过程中必须加强作业人员安全教育培训，加强机械设备安全检查与维护保养，禁止安全防护装置不齐全和有缺陷的机械设备投入使用。4 4 加强房地产项目现场施工管理的对策加强房地产项目现场施工管理的对策4.1 现场管理中的进度管理为保证房地产项目的施工进度，施工现场应进行系统化管理，合理安排施工进度并落实责任到具体班组。同时做好各部门之间的联系合作，在施工时对于材料准备、运输等作业有效衔接，在施工各个节点统一审查施工的进度，对存在的问题进行及时处理和纠偏，保证施工高效率高质量地完成。4.2 现场管理中的资源管理现场施工管理中的资源管理包括人、料、机、法、环五大要素。为提高资源的利用率，控制工程整体造价，需要结合实际情况合理配置资源。首先制定资源管理制度，明确资源的来源、用途和去向；其次提高资源节约意识，让参建人员认识到节约环保、提高资源利用率的重要意义；最后在了解资源总量和工程对资源需求量的基础上合理安排资源的使用，采取科学有效的管理办法实现对资源的合理配置和动态化管理，保证房地产项目有效顺畅进行。4.3 现场管理中的质量管理由于工程实物的形成过程是一个系统的过程，所以施工现场的质量管理也是一个由对投入原材料的质量控制开始，直到工程完成、竣工验收为止的全过程的系统控制过程。施工现场质量管理应该遵循“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导思想，在质量管理体系中着重控制管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进，事先分析在施工中可能产生的质量问题，并提出相应的对策和措施，在每一道工序或环节结束后都要进行严格的验收审查，且通过审核后才能进入到下一道工序或环节的施工中，将各种隐患和问题消除在产生之前或萌芽状态。4.4 合同管理和项目协调利用现代工程项目管理相关学科知识和技术方法，制定具有目的性、必然性、多样性、系统性和层次性的合同管理流程。通过对影响建设项目合同管理的目标因素进行识别、建设环境进行分析，对工程项目建设合同管理的目标控制的原则、原理、方法及措施作出全面的系统规划，进而对建设行为状态实行跟踪控制和组织协调，从而保证对建设项目管理职能的履行，最终实现工程项目的建设目标。5 5 结语结语综上，房地产工程项目本身是一个复杂的系统性工程，在现场施工中会受到施工环境、现场人员、施工技术和机械设备等影响而出现这样那样的质量问题或安全问题。为保证工程质量和进度，提高项目成本管理水平、就必须开展必要的现场施工管理，才能保证项目保质保量地完成，从而推动房地产企业和整个房地产行业的健康发展。参考文献参考文献1王肃川.房地产开发施工现场管理中的难点与解决方法J.四川建材，2014（2）：259.2滕富年.浅析房地产项目施工现场工程师的管理职责及作用J.中国科技投资，2017（16）.3张宝明.房建工程施工现场质量控制管理J.智能城市，2017（5）：232.本文字数：3634篇二：房地产企业土地增值税纳税筹划房地产企业土地增值税纳税筹划房地产企业土地增值税纳税筹划1 1 纳税筹划方式一：开发模式的选择纳税筹划方式一：开发模式的选择1.1 合作建房土地增值税法规定，对于由某一方提供地，其他方提供资金，双方合作建房，建成后按一定比例分房自用的，暂免缴纳土地增值税，而建成后转让的，则应按税法规定缴纳土地增值税。例如：大华房地产开发公司在市中心的拥有一块土地，同时，乙企业刚好拟在市中心建一栋写字楼自用兼出租，但无法取得合适的土地，按以上规定，甲房地产开发公司可选择与乙企业合作，共同建造该写字楼，资金由大华房地产开发企业来提供，写字楼建成后双方按约定比例分房。对大华房地产开发公司来说，分得的写字楼，不管自用还是对外出租，均可暂免征收土地增值税，对乙企业而言，如果将其分得的总部分用作办公用房，亦不用缴纳土地增值税，这样就实现了双方的共赢。1.2 代建房房地产企业还可以考虑采用代建房方式，进行土地增值税纳税筹划。代建房是指房地产企业接受他人委托，根据对方的具体需求进行房地产的设计和开发，在房地产开发完成后，再从对方处收取一定比例的代建费用。这样，房地产企业交付房屋时就不会发生房屋权属转移，其收取的费用也就不属于房地产销售收入，而是代建房收入，从税法角度来看，其收入属于劳务性质的收入，也就不用缴纳土地增值税，这样就合理合法的规避了土地增值税的征收。因此，房地产开发企业可利用代建房方式规避其本应缴纳的土地增值税，但前提是要能够先确定最终用户，实行定向开发，如某单位想为职工建造一栋住宅楼，房地产开发企业就可以采用此种方式与其合作，避免掉开发后再销售给对方需缴纳的土地增值税。那么，这种方式是不是必然就更好呢，我们还需综合考虑其影响，尤其是代建房在节税的同时是否有其他额外的成本，如，代建方式下企业取得的收益很可能小于自行开发并销售情况下的收益，此时，企业就需从整体上衡量代建房方式给企业造成的利润损失是否高于取得的税收筹划收益，选择整体上对企业更加有利的方案。2 2 纳税筹划方式二：选择合适的利息扣除方法纳税筹划方式二：选择合适的利息扣除方法针对房地产开发费用中的利息支出，在现行土地增值税的计算中有两种列支方法：一是如果企业能按照转让房地产项目计算并分摊利息支出，同时能提供金融机构证明的，其房地产开发费用中利息支出部分，可以在商业银行同期同类贷款利率范围内据实扣除，同时对其他的房地产开发费用按照土地使用权的取得成本和房地产的开发成本之和的 5%计算扣除。二是对不能按照转让房地产项目计算并分摊利息支出或者提供金融机构证明的，其房地产开发费用（含利息费用）按土地使用权的取得成本和房地产开发成本两者之和的10%计算扣除，不再单独计算利息费用扣除。选择不同的利息扣除方法计算的房地产开发费用必定不同的，我们可以看出，以上两种方法的主要区别在利息支出的处理上，且可以通过比较方法一中“据实扣除的利息支出”与方法二中“房地产开发费用中的 5%部分”的大小来就方法进行选择，例如：某房地产开发企业支付 2000 万元取得一项土地使用权；房地产开发成本 5000 万元；该地区规定能提供贷款证明部分的的房地产开发费用扣除比例为 5%，其余部分为 10%；则该企可以扣除的房地产开发费用为多少呢？现假定实际利息支出为X，则若采用方法一：允许扣除的房地产开发费用=X+（2000+5000）5%若应采用方法二：允许扣除的房地产开发费用=（2000+5000）10%当 X+（2000+5000）5%=（2000+5000）10%时，X=（2000+5000）5%，此时，选择哪种方法是没有区别的，而当 X 大于（2000+5000）5%时，则应选用方法一，当 X 小于（1000+6000）5%，则应选用方法二。由此可见，在企业债务资本筹资比例较高，有较多利息支出的情况下，可考虑采用方法一计算利息支出，如果企业债务资本筹资比例不高，利息支出也较少，则可以不计算分摊利息，而是按方法二来进行计算扣除。3 3 纳税筹划方式三：合理确定销售价格纳税筹划方式三：合理确定销售价格土地增值税法规定，房地产开发企业自行建造普通标准住宅出售，增值额只要不超过其扣除项目金额的 20%，免税。超过 20%的，应就其增值额全额计征税款。照此规定，纳税人建造普通标准住宅并出售的，企业应充分衡量：增值额增加所能带来的收益增加和放弃起征点的税收优惠而增加的税收负担孰大孰小，并避免由于销售价格确定的不合理而使增值率稍高于起征点，从而给企业带来损失。假定某房地产开发企业拟将其市区新建的一批普通标准住宅用于出售，增值税选择简易征收方式计征，再假定除税金及附加外的允许扣除项目的金额为 200 万元（加计扣除已考虑），当其商品房售价总价为P 时，对应的税金及附加为：P5%（17%3%）5.5%P 式中：5%增值税税率；7%城建设税税率；3%教育费附加率。此时，其全部允许扣除金额为：2005.5%P 首先，如果该公司欲享受起征点优惠，则其最高售价可按下式确定：P（120%）（2005.5%P）可得 P 为256.96 万元，允许扣除项目金额为：1005.5%256.96=114.13（万元）。其次，如果该公司欲通过提高售价达到增加收益的目的，则应该充分考虑售价提高带来的增值效益和由于税率提高而增加的税收负担之间的关系，避免由于价格不合理，而使增值率于边界处升档，给企业带来损失。现假设该公司增值率高于20%但不高于 50%，此时查表可知，适用税率为 30%，速算扣除数为 0。再假设此时的售价为（128.48T）（T 为相较于之前提高的售价）。售价的提高，最终会导致税金及附加提高 5.5%T，这时允许扣除项目的金额为 114.135.5%T 则其增值额则变为：256.96+T-（114.135.5%T）上式经整理可得其增值额为：94.5%T142.53 则应纳土地增值税为：（94.5%T142.53）30%如果企业想使提价带来的收益增加超过因突破起征点或某个临界点而增加的税收负担，就必须使T（94.5%T142.53）30%，即T59.68 万元。这就是说，如果想通过提高房地产价格获取更大的收益，就必须使价格256.9659.68，即316.64 万元。通过以上计算分析可知，房地产开发企业销售房地产，当全部允许扣除的项目金额（去除税金及附加后）为 200 时，将销售价格定为 256.96万元，是该纳税人可以享受起征点优惠的最高价位。在这一价格下，既可享受起征点优惠又可获得较大收益。如果售价低于 256.96 万元，虽然可以享受起征点优惠，却只能获得较低的收益，如果想提高售价，则必须使价格高于 316.64 万元。同时，企业还应适当考虑由于销售价格提高所带来的需求下降的影响。参考文献：1汤健.“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究J.现代经济信息，2017（16）.2俞矜慎.浅析营改增对房地产企业的影响及对策J.经营管理者，2016（08）：51.3钟顺东，钟涵宇.房地产行业“营改增”税负探究J.企业导报，2016（1）：8-9.本文字数：3174篇三：房地产开发项目的财务管理模式房地产开发项目的财务管理模式房地产开发项目的财务管理模式摘要：摘要：动态财务管理是对财务信息进行全过程管理，可以利用财务信息对工作目标和最终结果进行模拟分析，同时也可以根据相关指标对企业财务信息的变化情况进行动态监管，可以清晰的体现出财务变动和预计数据之间存在的差异。房地产项目开发期间涉及到的内容比较多，做好财务管理工作，对成本投入进行有效控制是保证项目顺利开展的前提。可以构建完善的动态财务管理系统，进行科学的系统设计，并实现动态财务管理模式的有效落实，提升企业资金的应用效率。关键词关键词：房地产；开发项目；动态财务管理一、建立完善的动态财务管理系统（一）系统构建原理动态财务管理可以把房地产开发的整个过程制定成一个系统的工作链。把每个环节都看成相对的作业点，在通过不同阶段制定相应的财务控制计划，力争把资金的最大使用额控制在预先设定的限额内，同时进行预期值和实际发生值的比较，把有关差异进行反馈，使企业管理者实时了解财务的基本走向，同时调整企业的管理环节，使企业的人力、财力、物力得到最大化的利用。（二）动态财务管理的科学设计系统设计是否合理关系到财务管理工作的开展情况，影响财务数据的准确性。在对动态财务管理系统进行设计的过程中，一定要的对财务管理工作的开展情况和实际需求进行了解，确定好具体的设计目标，以解决项目开发中存在的问题为核心，保证动态财务管理系统模块的功能性良好，在实际应用时可以将系统的作用发挥出来。动态财务管理系统的功能主要是围绕房地产项目开发期间各项财务信息来进行设计的，要从多个角度进行考虑。首先，要确保管理人员可以通过动态财务管理系统对项目开发情况、资金应用情况和目标完成情况进行了解和掌握，明确各部门职责的履行情况。其次，可以结合具体情况对项目目标进行调整和修改，做好项目监察工作，还可以利用动态财务管理系统对项目目标的完成情况进行预测。最后，项目管理者可以及时收到项目开发的反馈数据，及时做好统计和分析工作，对项目各环节的完成情况进行系统性评估，可以及时发现项目管理中存在的问题，并进行科学处理。二、基于房地产开发项目的动态财务管理模式（一）准备阶段房地产项目开发的前期阶段，财务部门主要是对项目涉及到的各方面财务信息进行收集和整理，企业其他部门主要起到辅助作用，对财务资金的投入情况进行分析，制定科学完整的资金运作计划，并对各项计划进行可行性分析，为后续项目开发工作的顺利开展奠定基础。（二）成本控制财务部门对项目的各项资料进行分析并编制可行性计划之后，要根据计划内容进行针对性投资，设置总投资金额数量，并按照项目开发的具体流程，进行阶段性目标的设定，具体的投入成本要根据各部门成本投入规定来确定。在项目开发之前通过会议来告知各部门的具体工作内容和应该履行的责任，实现各部门之间的沟通交流，根据项目开发需求对投资目标进行科学调整。（三）对成本的应用进行监督管理房地产项目在实际运行的过程中，要结合各项目标保证项目工程的有效实施，财务管理系统会对项目的实施情况进行分析和评定，同时会将最终的评定结果及时反馈给上级管理部门，确保可以对项目的开发情况进行全面了解，根据具体情况对任务计划进行科学调整。通过对实施成本的跟踪管理，可以掌握每个阶段成本的投入情况，将各阶段成本累积在一起与目标成本进行对比，从而可以了解到项目资金的具体应用情况。（四）项目实施情况的动态监管动态财务管理模式在实际落实的过程中，财务管理系统可以对项目开发的真实情况进行全面记录，对已执行项目的记录比较详细，可以将其作为各部门的绩效评估标准，以此为参照。通过对项目实施情况的动态监管，也可以了解成本超出部分的具体应用情况，对超支的原因进行详细分析，可以及时制定针对性的处理对策，在后续项目开发中实现对成本的有效控制。结束语：财务管理是房地产项目开发过程中的一项重要工作，上文主要对动态财务管理模式进行了分析，对项目开发过程中的财务管理方法进行了明确。在实际开展这项工作的过程中，一定要做好考评工作，要根据项目完成后资金具体的应用情况，来对项目的整体投资效果进行分析，对房地产开发项目期间存在的问题进行总结，并提出针对性的处理措施，实现对超支情况的有效控制，保证房地产项目开发过程中企业资金的高效利用。参考文献：参考文献：1焦翠林.分析房地产开发项目中的动态财务管理方法J.中国总会计师，2015，(01):74-75.2梁秀文.浅谈房地产项目动态财务管理模式构建J.现代经济信息，2017，(15):221.3高琪.房地产开发项目的动态财务管理方法探究 J.财经界，2011，(18).4杨延超.房地产项目动态财务管理模式创新研究J.时代金融，2017，(23).本文字数：2393篇四：房地产项目投资风险因素房地产项目投资风险因素房地产项目投资风险因素1 1 房地产项目投资的风险特性分析房地产项目投资的风险特性分析1.1 房地产项目投资风险的基本特性房地产项目投资风险的基本特征是房地产项目投资的本质及其规律性表现。正由于这些特征才使得房地产项目投资实际收益与期望收益之间存在或大或小的差距，正确认识或理解这些特性，对创建风险管理体系，减少风险损失，提升风险控制效率具有重要意义。房地产项目投资风险的基本特性有：1.1.1 普遍性与客观性房地产项目投资风险存在于开发项目的前期、建安、经营全周期，并且每一个开发项目都具有投资风险，因此具有普遍性的特点。另外，房地产项目投资风险具有不以人的意志为转移，只存在于客观规律中的特点，因此又具有客观性。1.1.2 不确定性不确定性是房地产项目投资风险的一个最大特点，换句话说就是我们无法准确预计它。举例来说，比如国家为了调节完善经济体制而对房地产业进行的宏观调控。再比如，经济危机、自然灾害及战争等因素，我们都无法对其进行控制，但这些因素对房地产投资造成或多或少的影响。1.1.3 多样性与组合性众所周知，房地产项目投资是一个复杂的系统过程，其受到的影响或干扰因素也远大于其他投资方式，其与政策法规、宏观经济动向、金融态势、行业竞争、城市供求关系等全部息息相关。同样，房地产项目投资的最终收益影响也即为这些影响因素的线性或非线性组合。因此，房地产项目投资风险具有多样性与组合性的体征。1.1.4 变现性差房地产项目需要经历投资、建设、卖出变现的过程，投资周期长、金额大，变现周期长，不像股票、债券等能够随时变现，如果想要短期变现很容易造成较大损失，即其变现性差的特性。1.1.5 激励性强“白银时代”的房地产业依然是一个比较“暴利”的行业，其收益远远高于制造业、服务业等其他行业，也正因如此，虽然面对众多风险，投资者仍然对此乐此不疲。同时也印证了高风险行业更能带来超额利润的市场规律。因此，房地产项目投资风险也给予投资者一定的激励性。2 2 房地产项目投资风险产生因素分析房地产项目投资风险产生因素分析房地产市场受众多因素影响，风险存在不确定性，而不确定性的动态变化为投资者带来不同程度的投资风险。下面主要通过外部环境、企业水平及项目自身条件三个方面进行因素分析。2.1 外部环境外部环境因素即因项目或公司以为的因素对房地产项目投资造成的影响，由于房地产开发是一个综合体项目，受到的外部环境干扰因素很多，主要表现为政策因素、经济因素及社会文化因素。2.1.1 政策因素国家政策对房地产业的发展有举足轻重的影响，其政策又可分为土地政策、产业政策、税收政策、城市规划政策。土地可以说是房地产的“根”，“白银时代”以来，国家不断通过各种手段对土地出让进行调控，同时土地成交价格在不断提高。房地产行业经过多年的黄金时代，发展过热，国家进行产业政策的调控，给房地产市场降温，加剧了房地产企业的融资难度，给房地产带来很不利的影响。房地产项目投资受税收政策变化对投资人的收益影响也是很大的。城市规划有长远规划、也有动态的，因此提前预判形式，紧跟城市规划方向，顺应规划目标，选择适当的地块，对所在城市的规划政策进行认真的分析与解读，直接关系到开发投资的成败。2.1.2 经济因素从前端建设和后端销售两个角度，经济发展影响到房地产。建设端是建筑业生产力要素市场的供求影响，比如土地、建筑材料和人工这些用于房地产建设的资源价格上涨或供应不足，导致工程成本上升，或工程的原料不足而影响工期等。后端销售中个，影响最大的是房屋价格，房地产不是即期销售的产品，具有较长的建设周期，前端拿地成本和后期销售中的价格具有时间差，如果遇到经济下行周期，拿地成本高企，而后期销售价格较低，加之过程中高额的融资成本，导致经济损失。2.1.3 社会文化因素社会文化因素主要体现在消费者的结构、习惯等，需要研究整体国家和各个区域的不同特点。整体层面如人口年龄结构等，随着人口老龄化的加重，对商品房的需求减少，家庭结构的变化对户型偏好的影响。各个区域人文因素就要求投资者在项目规划阶段就要了解这个区域居民的生活方式，兴趣爱好，消费偏好等各种社会因素，尽量迎合他们的兴趣以使获得最大的投资收益。2.2 房地产企业内部因素众多房地产企业面对的宏观环境是类似的，但经营状况千差万别，房地产管理者的经验和素质、管理能力至关重要。2.2.1 房地产管理者素质和经验由于房地产市场信息不足且是不对称的，在房地产开发和经营的过程中可能会遇到的风险也比较多，这就要求房地产管理者素质和经验和素质足够高，能及时把握市场行情和机会，分析决策的能力突出，在看到高利润的同时能够警惕并存的高风险，并能灵活对各种可能存在的风险做出正确的反应。2.2.2 房地产企业的能力首先资金筹措能力，投资者需要运用多种融资方式进行集资，各房企融资成本和融资金额不尽相同。另外比较重要的是项目施工能力，项目施工的能力主要包括施工质量能力、节制成本能力、保障安全能力等。项目建设的成功与否首先依赖于项目质量。成本的控制多取决于平时对动态成本的把控。保障施工安全更是做项目的重中之重，如果产生工人死伤、机械损伤及已建建筑破损的情况，不仅会产生损失还可能会引发法律纠纷。3 3 房地产投资的风险管理房地产投资的风险管理3.1 风险识别风险识别就是对所有投资过程中风险的来源及结果进行客观调查及分析的过程。项目风险识别者在进行风险识别时，不仅需要辨别风险的因素，还需要对各类风险进行分类，最后整理归档，只有这样才能为下一步的风险分析做好充足准备。3.2 风险分析在房地产开发项目的风险管理过程中，经历了风险识别的项目即可以展开风险分析，风险分析指的是对于已经历过风险识别并查出风险的项目，需要对项目存在的风险进行进一步分析，以确定这些风险的影响大小及产生的概率，以便管理下一阶段的风险进程。3.3 风险应对进行了房地产开放的风险识别和风险分析，那么房地产企业需要制定相应的风险应对计划，提前预判，合理规划，减轻风险对项目的影响，提高房地产开发项目收益、减少摩擦成本。与此同时，应由项目所在单位组织专门的团队实施风险应对计划。3.4 风险监控风险是动态变化的，一个风险的出现可能带来其他情况的变化，风险监控是利用反馈的信息，及时调整原有的风险管理计划。若通过风险监控发现的项目风险对项目有很大的影响，可以重复进行风险识别、风险分析和寻找风险应对方式。同时，风险监控是建立在项目开发的全过程，需要时时把控，以期最大程度降低风险。4 4 房地产项目投资风险的应对对策房地产项目投资风险的应对对策4.1 选择准确的投资时机房地产行业因为建设需要时间，存在供给周期与需求周期的错配，导致房地产行业出现周期性波动。要依据房地产周期波动的特点选择时机，投资最佳时机是房地产周期复苏的前期。要弄清楚相关变化周期，正确认识房地产各个周期的特点和方式。对于不同时期、不同地区的房地产的波动周期情况也要及时掌握，因为只有全盘掌握市场投资环境，才能找准投资点，获得最大投资效益。4.2 投资组合策略不要把鸡蛋放在同一个篮子中，投资组合是降低风险的有效方法之一，在房地产行业同样适用。通常影响房地产投资风险各个因素关联性越大，这种组合就越不能降低风险，关联性较小，降低风险的可能性越大。比如选择不同类型的地产项目和不同的投资时机进行组合投资，也可以考虑投资期限的长短结合、高中低档项目的搭配、投资区域分散等等。4.3 保险策略购买保险是降低房地产投资风险的途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失、实现资金循环，保证房地产投资者的利润等方面有重要的意义，尤其对维护房地产投资者的信誉具有积极作用。因此房地产投资者购买保险是很有必要的，同时，在购买保险时要充分考虑拟投保公司的规模、信誉、险种类型等因素，选择最适合所投项目的保险。5 5 结束语结束语对于房地产市场而言，项目投资风险是客观存在的，但可以通过风险管理办法及应对对策对风险进行把控，一整套科学的方法可以有效降低房地产的管理风险。因此房地产投资者应该建立风险管理机制，并在实践中不断完善。只有通过这一整套行之有效的风险处理对策，才能是项目风险降到最低，使投资者获得最大效益。参考文献：参考文献：1万俊，邓蓉晖.房地产投资决策风险分析J.建筑管理现代化，2000（6）.2王鹏，吕超.房地产投资风险的识别与控制J.城市开发，2001（4）.3马光伟.论项目管理中的风险管理J.现代商贸工业，2009（2）.4丘贵辉.房地产项目投资风险简析J.价值工程，2016，35（27）：3-5.本文字数：4228篇五：房地产开发设计中测绘新技术的应用房地产开发设计中测绘新技术的应用房地产开发设计中测绘新技术的应用摘要摘要：房地产开发设计需要在测绘基础上才能开展，即测绘可以给设计人员提供基础数据支撑，使设计人员可以依照实际情况来进行设计，在这一条件下如果测绘工作出现问题，就会误导设计人员使设计质量表现不佳。就现代房地产开发设计中的测绘技术来看，大多数企业采用的技术都比较传统，此类技术普遍存在精度不足、应用繁琐的问题，因此造成了上述现象，而为了避免这一问题，本文将对房地产开发设计中测绘新技术的应用进行分析。关键词关键词：房地产开发设计；测绘；新技术0 0 引言引言测绘属于传统行业，在早期房地产开发设计中就有应用，但当时受技术水平限制，测绘技术在精度上对比于现代标准较弱，而现代我国技术水平大幅度增长，出现了很多新型测绘技术，这些技术完全符合现代标准，应当引起重视。本文分析主要阐述现代测绘新技术种类，分析各新技术应用优势，再分析其在房地产开发设计中的应用。1 1 现代测绘新技术种类及优势现代测绘新技术种类及优势1.1 无人机遥感测绘无人机遥感测绘是一种利用无线遥感无人机、高清摄像头代替人工进行测绘的技术，测绘工作当中人工通过遥感无线信号，可以从终端显示屏上观察无人机上摄像头的拍摄图像，图像可以作为测绘数据，也可以给人工提供操作视野。该项技术相比于传统人工测绘方法，无人机首先可以代替人工进入实际测绘环境，避免了人工因自身必带的不稳定性因素导致测绘数据失准现象，同时考虑到野外测绘安全性，无人机的应用可避免人工受到危险，其次高清摄像头拍摄的图像清晰度较高，远超人工测绘，同时无人机搭载的方式借助无人机机动性、灵活度等性能，可以从多个视角高速完成测绘工作，这一点人工同样无法实现，说明该项技术具有应用优势。1.2GIS 测绘GIS 测绘是一种由 GPS 技术、卫星技术、GIS 技术组成的测绘技术系统，其中以 GIS 为主所以被成为 GIS 测绘。应用当中首先 GPS 电子地图为基础，根据房地产项目开发地址，在地图上找到坐标，其次通过卫星技术拍摄坐标照片，照片将传输到 GIS 地理空间储存库中，且与 GPS 提供的坐标相互对应，最后在测绘工作中，人工只需要通过终端设备，在 GIS 系统内输入对应坐标，即可得到卫星拍摄的高清照片，通过照片即可判断地理信息，由此完成测绘。在应用优势上，GIS测绘使得人工完全不需要进入实地环境就能完成测绘，同时卫星拍摄照片的清晰度也满足精度要求，相较于传统测绘技术同样具有有时表现。1.3 其他测绘技术上述提到的两种新测绘技术在房地产开发当中应用较为常见，而考虑到技术应用的繁琐程度，测绘中还存在其他测绘用的现代化技术，可以辅助上述两项技术来开展应用，例如工程监测网、智能测绘等。1.3.1 工程监测网工程监测网是一种将数字化设备、信号设备、摄像设备组合后，安装于工程测绘环境中进行测绘的技术，该项技术可以帮助房地产测绘部分长期对开发现场进行跟踪式测绘，可避免初次测绘中的遗漏部分，且观察一些动态化信息的变化。1.3.2 智能测绘智能测绘是一种模仿人类逻辑，对采集得来的信息进行分析的一种辅助测绘技术，例如通过其他测绘技术，得到了地表信息、水文信息，随后利用该项技术可以建设 3D 模型，后在模型基础上加入房地产开发模型，此时可以判断两个模型中是否存在冲突，可以给设计工作提供数据引导。2 2 房地产开发设计中的应用房地产开发设计中的应用2.1 无人机遥感测绘的应用无人机遥感测绘一般适用于中小型房地产开发当中，因为无人机飞行高度有限，不能提供太大的测绘视角，所以面对大型房地产开发项目，容易导致工作局限性。在实际应用当中，首先需要根据设计思路确认测绘目标，例如某些房地产开发设计思路中，项目整体体积庞大，需要深基坑工艺作为支撑，因此在测绘当中就要以深基坑工艺要求来确认测绘目标，即地下水深度是否与基坑底部保持合理间距等，其次确认完成之后则可以采用无人机进行现场测绘，现场测绘可以预先布好测绘点，依照测点开展工作，同时测绘时要注意气候影响，尽可能避开恶劣天气来进行测绘，即无人机在飞行过程当中容易被大风、大雨天气影响，使得飞行稳定性、拍摄镜头受到负面影响，不能很好的完成工作，最终通过遥感信号可以得到拍摄图像，但值得注意的是，在不受影响的条件下应当针对每个测绘点进行多次拍摄，此举可以提高测绘容错率。通过测绘得来的图像数据，在房地产开发设计当中，可以给予设计人员判断标准，即设计人员可以根据实际情况判断初步设计思路是否正确，如果不正确也可以依照图像来进行调整。2.2GIS 测绘的应用因为 GPS 定位、卫星拍摄的特征，所以GIS 测绘更适用于大型房地产开发设计当中，应用时设计人员首先需要接入 GPS 系统当中，通过坐标在电子地图上找到准确地址，随后根据电子地图上的测绘范围，分化出测绘点，对每个测绘点的坐标进行记录后备用。其次进入GIS系统内通过该系统连接卫星系统，此时在 GIS 内输入每个测绘点的坐标，随后卫星就会针对这一坐标进行拍摄，由此待所有测绘点拍摄完毕就完成了测绘工作。在开发设计当中，同样可以根据该测绘技术提供的数据支撑来优化设计方案。2.3 其他测绘技术的应用首先工程监测网可以与无人机遥感测绘一同使用的技术，即在无人机测绘的同时，于现场布置监测网，当无人机无法进行测绘时，就可以通过工程监测网来弥补缺陷，在开发设计当中，设计人员可以随时根据监测网了解地理信息的变化，随之调整设计方案，确保方案施工合理性，但值得注意的是工程监测网的应用会造成一定成本，所以房地产企业应当根据经济水平来慎重使用该项技术。其次智能测绘具有多种种类，其中较为典型的技术为BIM 技术。BIM 技术具有数据导入/出、3D 建模、智能分析、动态展示、数据储存等多项功能，在开发设计当中通过上述任意技术得到的测绘信息都可以导入该项技术当中，随后通过 3D 建模功能得到模型，针对模型 BIM 技术将智能分析模型上各结构的承载力等，并给出参数展示，设计人员可以直接在该模型上进行设计，设计过程当中设计模型对测绘模型会造成影响，影响表现会动态展示给设计人员，供其判断两个模型中是否存在冲突，如果不存在冲突则说明设计合理，最后采用数据储存功能将方案保存后出稿即可。3 3 结语结语本文主要对房地产开发设计中测绘新技术的应用进行了分析，通过分析得到结论：对当前房地产开发中先进测绘技术进行了分析，了解了新型测绘技术种类、各技术应用原理、应用功能，同时简单概述了各项技术在设计中的应用能效；结合房地产开发设计，针对各项技术在其中的应用需求、适用范围等进行了分析，同时具体阐述了应用方法与能效。参考文献参考文献1杨立珠，邹明丹.房地产测绘的特点与技术应用J.城市建设理论研究：电子版，2018（7）.2孙静，史丽伟，曹世国.浅谈房地产测绘特点及技术应用J.黑龙江科技信息，2010（25）.3张爱民.浅析房地产测绘管理及房地产测绘信息系统的发展J.科技创新与应用，2017（11）.4周建全.房地产测绘及房地产测绘成果质量保证J.居舍，2018（19）.5李国英.当前房地产测绘中存在的问题和应对策略研究J.中外企业家，2016（14）.本文字数：3436