房地产精装修的系统化设计管理.pdf

房地产精装修的系统化 设计管理主讲人陈现培SPEECHMAKER|XIANPEI CHEN清尚博尼精装设计总工程师目录第一部分：房地产精装的市场定位与原则一、市场、项目定位（一）：精装修的市场定位一提升对精装价值的认知能力（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力第二部分 住宅精装项目的设计与管理（一）：户型优化设计的操作技巧一提升精准产品定位的能力（二）：分类设计案例分析（三）：精装设计项目程序化管理一提升精装设计管理的能力（四）、户型优化设计的成本关系一提升精装成本控制管理的能力（五）：总结与回顾第一部分房地产精装修住宅优化设计的市场 定位与原则一、市场、项目定位(一)：精装住宅优化设计的市场定位一提升对精装价值的认知能力(1)、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论 1、住宅的发展演变行业现状房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危机,2009年的房价暴涨，2010年的政府新12条调控政策的来临，正在影响 着我国房地产市场的发展走向。使整个行业在短短的几年过去，市房地产市场一波三折由于中国特殊的 经济政策，房地产市场在短时间内，又将是一场新的变革。中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非 常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。以往大部分的住宅产品设计是“萝卜多了不洗泥”的产物，房地产市场 的繁荣，使建筑设计变成了拼装生产流水线，对室内空间各个方面的精 细化设计缺乏仔细的研究和推敲（包裹建筑、结构、水、电、暖通及设 备）0目前，全国开发商的数量约有66000家，已经开始从事精装修交房的房地 产商5%,在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不 足0.5%。精装市场的发展将在近两年呈现出井喷状态，住宅行业的竞 争，促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅 设计的技术革新，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开 发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例的 精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污 染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使 房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计形成一个 完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住 宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势目前，正处在于一个转型调整期，由以往的半成品毛坯交房转化 为全成品住宅交房的转变。政府的挑空政策，整体住宅精装修时代的 来临，房地产市场将进行新一轮的洗牌。同时，促使着住宅建筑技术 的升级迫在眉睫。1;建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时 的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合 住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张 床”。没有装修的阶段2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅 建设发展缓慢。文革初期，住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家 庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间的独立已 成为各户使用的基本要求。开始进入粗装修的阶段Boloni Integrated Soft Decoration3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有 效带动了城市住宅的建设。“一户一套房”成为居住的目标，住宅面 积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活 需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分 离”O全而进入粗装修的阶段4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改 观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人 一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。进入毛坯房时代5；2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，户型设计呈现多样 化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情 住宅”、“另类住宅”到“第二居”。营销策划开始走向市场，住宅 设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关 注。2003年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始 增加，市场上追崇着大户型和豪宅，部分住宅开始出现精装修，以广 州星河湾，北京现代城，UHN国际村，万方阿波罗计划为代表的住宅项 目，拉开了精装修的序幕。北京、上海等国内主要城市率先精装修房，最初以外销房的形式推向 市场，内外销并轨后高标准的项目都是以精装修形式进行销售；香港和海外开发商，包括：新鸿基地产、仁恒集团、嘉里建设、瑞安 等开发商所开发的项目大部分以精装修交房形式为主；国内开发商这 几年也在大力推动精装修房开发，包括万科、绿城、星河湾等。开始进入精装修的阶段6；2008年，政府全面支持的城市住宅工业化精装修产品交付政策，更加 注重住宅的产品化发展，全面实现城市住宅的提包入住的整体精装修，强 调宜居人文关怀，注重生活品质、提倡低碳环保、创新生活方式的产品型 工业化住宅（未来方向）（政府行为）2010年的房地产新政，必将快速推动住宅精装修的发展进程 全面进入精装修的产品时代国际市场的趋势与潮流日本美国德国日本60年发展，标准化指标，人性化动作特点：1、所有在售房都是全装修房。2、对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。3、日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购 房者亲自体验所有建材的优点。4、局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。韩国住宅建筑、装修一体化特点：1、所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置。2、项目整体考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修一条线考虑。水、电、煤等各种管道都是浇筑混凝土前预备好。3、工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。美国一法制健全，没有为个体服务的装修企业。特点：1、法制健全，没有为个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服 务。2、基本实现产业化，一般不准买毛坯房，出售的全部是全装修房。3、避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量 通病。法国轻装修、重装饰特点：1、高层和多层集合式住宅为完全满足使用要求的成品房。2、对于节能有欧洲标准要求。3、全装修房比较简单装修，除厨卫全装修外，墙面为乳胶 漆，基本不吊顶，保证基础照明。但后期购房者自行进 行装饰。德国领先于住宅节能!特点：1、大部分为精装修，仍有少量毛坯房出售。2、为防止装修过程的偷工减料，材料供应商与装修企业协会及相 关专家就安装质量和事故责任签订合同，如有公司违反则取消 会员资格。3、住宅节能处于世界领先水平，所有房屋的墙体和所有设备等方 面节能措施确保到位。室内空间设计是建筑的灵魂环境规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅设计的主题，而 室内空间的精细化设计，以及生活方式的人文关怀设计则是住宅空间本体的 灵魂。创新功能合理的人性化空间设计，是开发商与建筑师，室内设计师共 同的社会责任。精装修住宅项目的流程设计，要求室内空间优化设计在建筑概念及初步规划 设计阶段就要介入，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富 经验的精装设计和技术专家提供精装设计支持。住宅设计的核心与灵魂住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内 部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是住宅 设计的核心，也是一个值得特别关注的重要问题。建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空间精细化设计则是 住宅设计本体的灵魂。住宅设计逻辑的理性思考提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专 业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化 设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间 的舒适性。整体精装修住宅开发最重要的一个衔接点一一建筑设 计、室内设计、部品设计、项目管理与系统施工的一体 化。同时，住宅精装修产业政策法规的不完善，精装技术标 准缺位，缺少施工规范和验收标准。目前的现状，主要 依靠开发商“摸着石头过河”。整个行业缺乏一个共同 认定的行业标准，这也是精装修急待解决的重点问题。推广精装修住宅存在的问题：1、市场认知度有待提高简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否 提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。4、主管部门推广方式的不成熟建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟推广精装修住宅存在的问题:传统装修的社会反映 多数人的装修经历疲劳症 人力物力的资源浪费材料成本不透明,工业化程度不高,部品工艺不规范,施工管理不规范,装修预算成本无法控制工艺技术没有统一标准，质量无法保证效率底品质感较差缺乏产业工人的系统培训。施工现场环境污染严重，长期噪音扰民现象的困扰环保质量难以控制时间成本的不可控推广精装修住宅存在的问题:1、担心装修风格雷同、没有个性，而且在实用性上也只有自己装 修才最清楚，70%不接受客户都谈到了这点。2、受访不接受客户中多为女士，她们认为家还是要自己装更有味 道。3、部分客户认为有很多时间，以前房子也是可以自己装好的。4、部分超高端客户客户认为，开发商装修的标准达不到自己的要 求O5、担小、开发商信誉和装修品质，认为买精装房不放心，这部分客 户大多对龙湖不是很了解。6、曾经买过精装房，以前的精装房交房的就没有跟宣传是一样 的，以次充好，大骗小骗总会受骗。7、买这样的房子，一辈子也没几次，还是自己装修比较好。认为 自住就自己装，投资可以考虑。8、担心施工方的大面积施工质量没有把握。做精装修的理由：1、精装是未来的潮流和趋势，早主动适应比晚被动接受好。2、未来的竞争是产品的竞争，精装是产品竞争优势的体现3、成本的优化和税收的调整不做精装的理由：1、全装修住宅开发的难度高。由于缺乏统一的精装修标准及各环节管理标准，造成操作难度、管理成本扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱；2、个性化装修难操作，风格过于统一，整体装修不能满足个性化要求，拒绝了 部分客户。结论：精装房，楼市发展的必然趋势！A、国家政策导向B、顾客需求C、开发商自身竞争优势导向一未来核心竞争力的体现。D、精装修需要专业化的管理及成熟的供应商。模式的优缺点分析与探讨.模式一菜单概念精装修：由开发商主导，选2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设 计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是 可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为 购房者挑选精装修的示范。在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部 等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细 标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。模式二集成概念精装修：全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化 施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标 的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本 优势。自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监 控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻 烦。模式三全成品住宅工厂化精装修：全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部 品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不 同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精 装修就是“毛坯+装修”。以万科为例：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设 计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内 精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。模式四管理型精装修：以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统 一的技术标准。由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品 研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个 环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙 伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。模式五资本运营管理型精装修：1、精装修工程的房地产资本运作概念指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵 冲工程款。中国房地产商精装管理模式对比万科模式集团 产品规划标准批精装设计标准选择全国采购战略（多家）区域/项目确定项目设计方案 确定项目供应商 工程实施绿城模式各项目公司报总部审设计方案，供应商确定项目设计方案 确定项目供应商 工程实施中国房地产商精装管理模式发展三阶段早期nni品牌堆砌qU多层别供应商中期 nni品质管理彳U指定几大供应商成熟期nni集成管理彳U整体精装供应商。标准化户型标准化设计标准化产品标准化绿城模式星河湾模式万科模式国内精装修市场优势与风险分析 优势：展现设计师对建筑的整体理解，体现建筑的美感；精装修提高项目档次，易成为地区标杆性项目；增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出;提高销售收入、销售回款和项目利润率；小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。风险：统一装修标准一样与客户个性化化差异；交房结果与装修房宣传的效果图或样板房不一致；装修质量差，不能满足客户的需求；精装修资金压力大，存在资金风险。(2)、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价(3)、行业发展与住宅产品的对应:1、城市化进程的经济环境；一线 一线 二线高端中端普通发达发展中2、细分区域市场环境判断；地域文化经济历史3、住宅精装产品高效低碳节能风俗基于全面家居解决方案的品质体系有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研 究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而 是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设 计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统 等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简 单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。关于精装修住宅产品的设计定位精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准 要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标 准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经 济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二三个装修方案供 客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作 为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜 一刀切的全部做到精装修标准。(二)：精装修的项目定位分析一一提升市场研究的能力(1)、客户细分原则、方法及基本结论1、项目基本定位多纬度纵横比较2、环境对比定位区域位置交通人文3、客户群体定位分层调研定量定型4、市场价值定位品质卖点竞争项目比较案例：万科广州样板房业主深度调查分析5、户型类别定位户型与客群户型与面积例：青年群体全装修工业化产品企划书6、建筑形态定位风格、品味、档次景观7、空间组合定位功能空间公共空间私密空间收纳空间人文空间例:两房+多功能房一压缩版8、成本控制定位风格与预算售价与9、风格趋向定位2009-2010年-十种风格设计思路项目设计策划的定位设计楼盘项目的区域设计定位消费群体的市场分析定位设计风格及生活方式协调统筹设计楼盘销售的引导分析卖场设计的行为空间细化分析1、客户背景年龄层段：40岁左右职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作教育背景（关键词描述）：大专以上学历2、客户居住需求生活形态（关键词描述）：属于二次置业居住理念（关键词描述）：改善需求来源类别区域客户类型主要客户来源（周边客 户）新塘、中新、广州经济技术开发区（包括东 区、西区、永和开发区、科学城）个体经营者、私营企业主、公务 员、白领.客户来源二（外围客户）荔城、石滩、广州黄埔区个体经营者、私营企业主、公务 员、白领.客户来源三（远距客户）广州、及周边城市深圳、香港、东莞等周边有生意、商务往来的外籍（以港台为主）客商客户来源四新塘周围竞争楼盘的再次置业的业主其它偏重天河、黄埔、东山区高,接受郊区置业，以渡假、商务等需求高端客户精装修项目的市场环境和专业设计方向定位1.区域环境比较（交通，品质，景观，空间）2.消费群体调研分析（客户研究指标）3.青年群体公寓产品需求研究报告4.精装空间品质分析（空间行为功能的精细化设 it）5.光大一学院派项目环境调研分析.区域环境群体结构交通环境教育环境地理位置品质可比性项目竞争 环境定位商业环境整体配套教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段家庭成员组织结构生活方式户型对比部品精细化收纳空间品质风格化 个性化消费环境调研分析.交通流线HH 项目竞争m 教育程度HHB 年龄阶段人文环境 户型对比个性化教育环境地理位置品质可比性环境定位商业环境整体配套背景结构消费习惯审美趋向家庭成员组织结构生活方式部品精细化收纳空间品质风格化设计需求调研分析.交通流线教育环境地理位置品质可比性项目竞争 环境定位商业环境整体配套教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段家庭成员组织结构生活方式户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化(2)、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价长沙精装市场调研演示文稿(3)、客户与精装产品的对应：1、细分客户判断；2、识别竞争环境；3、精装产品初步方案成本测算客户细分人口学社会学特二 征客户属性购房目的价值观生活方 式客户一 客户二 客户三 客户四 客户五客尸细分万科案例:通过三个纬度将客户分为5大类n小类高富贵之家家庭年收入羟济务实（包含中年之家）家庭结构朦庭生命周期（三）、户型优化设计的原则一提升把握客户需求的能力设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实 际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家 具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固 定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒 柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点 提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼 标准的内容。精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指 引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可 通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。与住宅部品制造商共同完善产品设计与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜 等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响 等。5、室内家具（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。(三)、户型优化设计的原则提升把握客户需求的能力精装住宅产品九大系统(1)、空间细分原则、方法及基本结论1、公共空间系统2、玄关空间系统例：玄关柜模块设计演示文稿3、卫浴空间系统4、收纳系统例：三房户型一户型测试研究报告5、家政空间系统6、厅房空间系统7、厨房空间系统例：120平米三房。仇方案8、家居智能化系统9、人文空间系统例：两房十多功能房-压缩版经验提示（一）户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位 等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；等|段 核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图!检验提示（）装修细化设计阶段需要注意的问题：1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差 异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外 门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。经验提示（三）如何选择工业化的专业施工&精装工程的项目管理：基础施工+主材产品+工业化部品+流程管理如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图 纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地 让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼 盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能 就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任 务，并达到设计要求。可由专业制造商完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安 装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。谁来协调？经验提示（四）精装修住宅中新技术及设备的选择1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统8、智能化管理系统精装住宅产品九大系统1、公共空间系统拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，入户大堂开敞式空间区域，设计中充分考虑住户归 家的动线和沿线放松心情，体验到“回家即是享受的开始”。2、玄关空间系统体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物 品又有充分的收纳空间使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同类的鞋都能安 放。3、卫浴空间系统细节着眼，点滴关心，如厕所、冲凉和洗漱分离，使用率高。毛巾、衣物不会轻易被水打 湿；科学排水系统，室内更干燥。特制防滑地面；密闭淋浴屏；洗面盆及台面设计足够 大，并无缝结合，便于卫生，不会出现死角。4、收纳系统除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理 位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重 物品，局部有储藏室。精装住宅产品九大系统5、家政空间系统日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。机洗区、手洗区、放置区、专设吊柜、储物 柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变得轻松高效。6、厅房空间系统设计充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光开关、无线上网、电话和网络 的布线的细节。餐厅专设插座，轻松用电火锅。7、厨房空间系统操作动线布局合理的厨房，不但满足洗、切炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油 烟、污渍容易清洗，灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖。设计专用厨盆，满足各式 烹调器具的需求。8、家居智能化系统主卧间24小时报警按钮、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化 系统，科技让业主的居住更放心。9、人文空间系统通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文 关怀。设计评判标准人文设计空间设计设备设计流程设计设计统筹材料设计成本设计需重点关注的内容及细节户型优化部品精 细化风格设计设备设计 成本设计 部品设计设计质量管理根据建筑 概念设计 要求和市 场调研，确定进行 户型优化 设计的必 要性。根据消费 群体和人 文设计理 念，确定 精装部品 精细化设 计工业体 系的技术 标准。根据市场 调研和客 户群体的 调研报 蜀本精装 修设计的 风格表JyC o根据优化 设计，部 品精细化 设计，风 格定位。进行精装 设备专业 的合理化 协调设装计确工材规 术 精设，品选，模造技一 据本求部化计，田 根成要认业设格式型向装优要认 艺创。精的计确尺比工冏计 据间设，品，点设 根空化求部寸例接新装总规认纸。精的计确图接 据目设，计交 根项体划设的1、布局设计收纳提案时，必须事先详细了 解客户现有的行李量、衣物量、书籍量、鞋及伞等的数量，再在 这基础上提出本公司的多样化收 纳方式，呈上最适合客户的收纳 提案。玄关处的大收纳柜，无论什么时候都能使玄关保持整洁。利用墙体收纳，使书柜内的 更衣间也能把平时必要的衣物收诸臧室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西 书籍也能同样整齐的收纳。纳在方便拿取的位置。1、布局设计1、布局设计卫浴提案时，运用特殊 施工方法能提高台面，更重 要的是还可以改变排水位 置。从这里能看到新生活提 案的产生。实现干湿分离一般情况下浴缸、洗面台和便器是放 在一个房间里，而我们可以将它们隔离 开，分别设计成独立私密的空间，更整 洁易打扫。1、布局设计AV设备的方案中，在布局设 计阶段时,设计使用一系列的智 能化产品。既能把各种配线都事 先埋在墙壁中，也能把各种影音 设备或扬声器等都设置在最佳的 位置。在整个卧室设计方 案中，也可以把DVD播 放器设置在床头边，使客户随手就能操控 DVDo当然,各种配 线都隐藏在床边或墙 壁中，保持卧室的整 洁。2、风格设计不同的客户钟 情于不同的设计 风格。松下电工 涵盖了丰富多彩 的设计风格：包 括流行的中国古 典式设计风格或 传统的欧洲古典 主义设计风格 等，为客户提供 iWj品质、iWj品位 的多元化设计风 格。温馨性重视舒适追求派 SOFT 正当性重视高贵追求派兀处I土里帆次但刁H A K D装修风格的关注点其他要求：1、100%不接受装修成统一的标准。2、简约和实用是客户最关心的两点。3、希望风格纯正，且能和整个户型和建筑相吻合。4、多考虑到生活必需的细节方面。风格关注数量比例共20批现代420.00%时尚630.00%中式210.00%田园210.00%古典15.00%欧式420.00%实用630.00%简约420.00%奢侈05、希望多几种菜单式风格可选择。(2)、功能空间与人文交流的呼应：空间属性评价(3)、客户与产品的对应：1、空间优化判断；功能的满足流线的合理人文关怀?what 平面模块系纽模块设。风。卫浴模块收纳模块厨房模块洗衣房模块本、块 基核模传统户型户 型：三房两厅两卫 建筑面积：134.99 套内面积：115.4 4 得房率：85北卧室10.17m7.34 m衣区走道0.66m工作阳台 3.36m23.55m士厨房W18.55mI 1,r7 7 主卧室优化户型户 型：三房两厅两卫 建筑面积：137.8 4 套内面积：122.05 得房率：8 8.54面积对比,部位，传统户型（m2）_，优化户型（m2）.公共 区域玄关6客厅*18.55_17.4 J F餐厅 r,7.2614.8功能 空间厨房7.347.6j r次卫、3.553.4j r主卫4.874.5j r洗衣区2.754.4J T走入式衣帽间3.654.2 _ 0储藏室 r,1.6、y独立空间F,主卧室14.7114.5j r次卧室10.1710.5j r北卧室 F,10.6610.4 j r灰 空 间-走道10.312-3.工作阳台:3.363.4j r南阳台F,4.76 8.6对比分析 L玄关系统A直接进入客餐厅，无过渡空间A未设置一些必要功能设施A不便维持室内的清洁,分类细致，多功能组合的收纳系统,独立的内外过渡空间/舒适的尺度对比分析|2.客餐厅A客餐厅空间共享性略差/餐厅空间尺度舒适，走道空间融入客餐厅,空间利用充分，客餐厅共享性好对比分析3.55m2坐便器+淋浴京衣T3 次卫系统工作昭台小孩房口C主卧7更衣室JTL*阳台口门r空间关系复杂,多重干扰作阳台3.4m2坐便器+淋浴+洗手盆+空间零距离 与其他空间 相对独立i aA干身区功能单一A次卫空间利用率低A与其他空间关系干扰多,独立洗衣间，组合功能设置，次卫布局合理，空间利用充分，与其他空间关系简单，无干扰对比分析4.其他A阳台实际可用率低A次卧走道面积大，空间狭小A北卧面宽窄，空间狭小A走入式衣帽间功能单一,阳台更加舒适宽敞，次卧空间更加宽敞，不可利用空间少,北卧面宽加大，空间舒适，设置阳台，走入式衣帽间增加梳妆台功能2、空间精细化协调对比；细节优化 部品协调 工程衔接例：90平米三房方案远洋-万和城精细化3、优劣评价指标测算（表）优（80分以上）良（70-8 0分）中（65-70分）差（65分以下）例：山西康居苑优化设计 杭州-东方郡案例分析空间优化设计介绍厅内共 餐间间同立一整亮 处完明空空 大又避的过-I-置门的一 设间内-的生室-关卫到一 玄对外一兔尴度T-M,左间搬了美 门到跳 开起垸厨房调整为L 型并将厨房门 开向餐厅，以 缩短通往餐厅 的距离。也使 客厅餐厅更完 整舒适卧室宽敞明亮后,衣柜、电视柜、写字台一 应俱全，中央 岛型衣柜的设 计可充分将光 线引入客厅t:k此处设置端景 台有客厅、卧 室看去是一个 美丽的景观卫生间布局紧 凑合理，空间 利用率高，洗 手池、坐厕、淋浴使用流程,视觉感受都 非常好I 客厅是整个空间最关键的区域是整个家庭生I 活活动的中心，开放宽敞的布局、良好的通I 风、有效的采光，使客厅简练大气舒适灵活空间优化设计介绍综合分析玻璃门、窗设计，可以将阳 光最大限 度的引入 客厅两侧玻璃的设计 使空间更宽敞;岛型的衣柜设计可以增 加室内空气的循环空间优化设计介绍流线静区口动区空间动静区分合理顺畅；厨房与餐厅布局方便顺畅!_-7-卧室是整个空间I 最私密安静的区!域，所以将卧室 设计在最里侧，生活休闲互不影；响 r-嚼客厅与餐厅空间互增空间,由客厅去各区域顺畅空间优化设计介绍综合分析功能强大的收纳系统 巨大的容量和细致的功能设计，拥有购置家具无可比拟的先天优势。标准模数的板式家具可以根据居住者需求轻松进行功能调节。;厨房收纳Ir-；书写收纳八:餐厅收纳;:衣柜收纳：0视听收纳，ylr-玄关收纳;:临时收纳L_r-；卫浴收纳空间优化设计介绍综合分析;整面采光玻璃可整体移;I动不但可采光亦能通风I I一岛客玻亮型中璃氧 卧g 忌厨房门客厅立面示意第二部分房地产住宅 精装项目的设计与管理(一)：房地产精装修户型优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力(1)、空间优化原则、方法及基本结论1、空间组合分析2、交通流线分析访客流线家务流线生活流线起居流线3、传统空间分析起居室客厅主卧室次卧室公共卫生间主卧卫生间书房厨房4、功能空间模块分析楼梯间门厅玄关 过道 餐厅 生活阳台 露台 洗衣间 凉衣间工人房储藏空间5、部品设计模块分析玄关柜鞋帽柜储藏柜橱柜浴室柜书柜杂物柜电视柜餐边柜如何实现住宅精装修工业化 模块化设计？精装工业化模块化设计Tfl frH o 据念求调定型计性 根概要场确户设要根据消费 群体和人 文设计理 念，确定 精装部品 精细化设 计工业体 系的技术 标准。根据优化 设计，进 行精装卫 浴设备专 业的合理 化协调设 计。根据市场 调研和客 户群体的 调研报 告，确认 整体橱柜 的功能化 设计的风 格表现。装总规认纸。精的计确图接 据目设，计交 根项体划设的装计确固收及现。精设，品具块实用 据本求部家模术应 根成要认定纳技与装优要定生据间设，厅阳人衣间 根空化求门活佣洗空制9 i what平面模块系模块设8s风本、块 基核模卫浴模块收纳模块洗衣房模块厨房模块6、设备设计分析上下水强弱电空调地暖水处理智能化报警系统7、人文设计分析光环境无障碍安全保护色彩环境与室内宜居的无障碍设计对应精装的部品上令人满意的卧室客厅内装商品空调设备卫生间热交气调系统整体厨房照明灯具开关插座电视机卫浴商品热水器在所有的房间使用工业化精装部品 居住空间设计提案。根据平面图进行照明设计，在测算亮度后再出三维效果图，进行灯具的专业提案。照明设计方案测算亮度后出具的 三维效果图4个不同场景的详细记忆功能，简单按键即可轻松实现由多台灯具组合而成的各种照明场景，通过简单的按键操作即可记忆多达4种 场景。通过场景的切换就能在各个场景间切换。白炽灯1个回路500W,亮度 可自由调节。（合计 1200W）4种场景的记忆功能记下的 场景可以通过1个按键即可 简单再现。可用遥控器进 行远程操作。消除一天的疲劳 休息的场景采用安全性能高的智能化系列开关插座，其使用方便，并对应现代信息化，可形成开关插座的最佳配置方案喈能遥控开关 世界首创具有遥控和定时电话,通信混合插座音响信号插座 电视、宽频电视混合插座设计空调、热交气调系统产品，将根据房间大小及功能的不同，从室外机到管道的设 置等，提供专业的、最佳的空调、热交气调系统方案。暗藏管道式（零静压/低静压）室内机暗藏管道式（中静压）室内机 马力强劲，机身厚度却只有27cM 巧妙隐身天花内 丝毫不影响家居的统一美感 中静压的暗臧管道式 风力强劲，可安装多个送风口 让每个角落都能享受到舒适 隐藏式设计，让环境简洁协调厨房不仅仅是做饭、吃饭、清洁餐具的地方，还是家人亲友们闲谈、聊天的场卫 生 舒 适洗面化妆柜多系列洗面化妆柜、人造大理石台面、龙头、浴缸、分体连体便器、智能温控清洗便座,可为您打造令人满意的整体卫浴空间。便 利 先进家电房门、移门、壁橱门、地板及线条等等，我们将向您提供环保安全的各类内装材料。其多种不同的色彩及造型，更可演绎多种不同风格之整体内装空间。整体内装商品选择要点房门、踢脚线与地板颜色一致 地板采用比房门、踢脚线深喑的颜色i壁橱门选用深喑色地板时，可以体现沉稳的气氛房门地板颜色一致，使空间显得沉稳开阔地板采用比房门、踢脚线明亮的颜色地板颜色明亮时，给人轻快活跃 的感觉房门、踢脚线与地板颜色完全不同不同色彩的房门、踢脚线与地板组合在一 起，不仅可以体现各自色彩的美，更可以 体现个性化的空间上怒中簿鼎厘便的3维调整钱链。前后可调号 _4向 门1门框左右 中可调事一 n 3 mm前后 左右调整螺丝调整螺丝上下可调整 O 4 mm门关闭时的前后晃动声可自行调整且调整简便再 调整锁座。前后可调整土 2 mmo上下调整螺丝4.耐久性可抑制门弯曲的LVL（平行合板）构造。门框设计注重耐水性，采用 一侧树脂门框。（品番:MJZA2DEF）15万次开关试验合格（公司内试验）树脂门框消音锁。锁心部采用特殊加工的 消音者殳言十。可吸收撞击的门档缓冲条。2.开、关轻静可使关门撞击声柔和的3.舒适、安全无需现场油漆的特殊PET树脂贴面。低V0C对策，对健康无害。低甲醛设计。使用国家襟津E1以内（呈1.5ml）的材料。把手采用表面抗菌设计。在把手涂料中加入银系无机抗菌剂，可抑制 各种黜菌的繁殖、保持；细致周到的倒角力口工更安全。采用不易碎裂的高强度、且万一碎裂也不易受伤的 钢化玻璃。（04/5生姓分）钢化玻璃普通玻璃1山开使盛|程物取放省心省力的2.移动轻滑固定和自由2种开启方式。两端可随时固定、随时开、关。门可自由移动，因此可同I 向右边或左边全面敞开。移动轻松的悬挂式滑轮使门的开、关更轻松。滑轮滚动方式，带导向的滚轮，摩擦阻力小、移动顺畅。阻止滑轮从导轨中脱离。门可在折叠状态下移动的2位复合钱链。3.舒适、安全无需现场油漆的特殊PET树脂贴面。低VOC对策，对健康无害。仟甲醛语彳+使用国家标准E；以内（ni.5ml）的材料。防夹指的安全十。嵌入式钱链、使门与门之间 的缝隙不至于使手指被嵌入。门折叠成4 0度角移动移重力。门靠一边折叠后，只需稍稍（门一旦被折叠成该角度时，用力，便可使门完全合拢。仍可左右移动。）4.耐久性可抑制门弯曲的LVL（平行合板）构造。3.6万次开关试验合格（公司内试验）实木复合木地板1.表面氟涂装可使地板持久如新维护简单，无需打蜡。请勿打蜡。因为即使打 蜡也无法粘住。不易粘污、且易去除。3.舒适、安全低甲醛设计。