2017年房地产估价师《经营与管理》.doc

2017年房地产估价师《经营与管理》真题
1、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照()
A物业用途类型
B投资对象存在形式
C房地产投资主体
D房地产业经济活动类型
答案：D
2、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是()
A收益现金流风险
B市场供求风险
C通货膨胀风险
D利率变动风险
答案：A
3、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()
A开发商品住宅
B开发工业厂房
C购买优良区位的新竣工物业
D购买繁华区域的成熟物业
答案：C
4、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为()年。
A0.5
B1.0
C1.5
D2.0
答案：D
5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()
A房地产租金
B房地产实际出租量
C出租房屋空置率
D房价租金比
答案：C
6、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为()
A0.40
B0.60
C2.50
D5.00
答案：C
7、下列费用中，不属于土地储备开发成本的是()
A征收补偿费
B土地储备机构的人员工资
C招标中发生的费用
D市政基础设施建设有关费用
答案：B
8、房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是()
A项目施工单位
B项目设计单位
C房地产开发企业
D产品质量监督部门
答案：C
9、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是()
A领导定价法
B挑战定位法
C随性就市定价法
D价值定价法
答案：A
10、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为()万套。
A8.10
B9.30
C10.80
D11.70
答案：B
11、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是()
A市场集中化模式
B选择专业化模式
C产品专业化模式
D市场专业化模式
答案：B
12、某写字楼项目建成引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是()差别化战略。
A形象
B产品
C人员
D服务
答案：D
13、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是()
A社会阶层
B信念和态度
C生活方式
D经济状况
答案：A
14、在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括。()
A购买成本
B土地取得费用
C装修费用
D运营成本
答案：B
15、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是()
AI3>I2>I1
BI2>I3>I1
CI1>I3>I2
DI1>I2>I3
答案：D
16、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%。均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是(0
A1.50%
B3.57%
C3.70%
D3.94%
答案：D
17、在下列现金流量图中，已知A、F和I,则P=()。
AA(P/A,I,5) (P/F,I,1)+F(P/F,I,6)
BA(P/A,I,6) +F(P/F,I,6)
CA(P/A,I,5) +F(P/F,I,6)
DA(P/A,I,5) (P/F,I,2)+F(P/F,I,6)
答案：A
18、某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为()万元。
A16.79
B18.12
C25.01
D31.17
答案：C
19、王某的住房公积金贷款采用“等额还本付息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额()
A逐渐减少
B逐渐增加
C数额相等
D先增后减
答案：A
20、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。
A未达到
B正好达到
C已超过
D接近于
答案：C
21、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()
A成本利润率
B资本金利润率
C销售利润率
D财务内部收益率
答案：D
22、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为()
A5.00%
B8.50%
C8.74%
D9.00%
答案：C
23、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自由资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为()
A9.38%
B12.50%
C15.63%
D20.83%
答案：C
24、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为()
A8.84%
B13.56%
C15.00%
D22.50%
答案：B
25、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑()的影响。
A宏观社会经济环境
B房地产市场供求关系
C租户支付租金能力
D银行贷款利率
答案：D
26、投资决策方法中的决策树法，常用于解决()决策的问题。
A确定型
B成长型
C风险型
D不确定型
答案：C
27、对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生()问题。
A成长型期权
B等待投资型期权
C放弃型期权
柔性期权
答案：A
28、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是()
A一般投资机会研究
B特定项目投资机会研究
C初步可行性研究
D详细可行性研究
答案：D
29、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。
A产品组合方式
B开发合作方式
C销售代理方式
D市场定位方式
答案：B
30、关于资本金现金流量表的说法，正确的是()
A把所有投资均视为自有资金
B现金流出包括利息支付
C不考虑信贷资金的还本
D只能用于计算静态盈利指标
答案：B
31、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借贷及偿还计划的基本报表是()
A项目投资现金流量表
B资本金现金流量表
C投资各方现金流量表
D财务计划现金流量表
答案：D
32、目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是()
A银行信贷
B投资信托
C民间借贷
D租赁融资
答案：A
33、房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是()
A市场风险
B经营风险
C财务风险
D完工风险
答案：B
34、根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的()
A操作风险
B信用风险
C市场风险
D法律风险
答案：B
35、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低()
A目标收益
B贷款利息
C运营费用
D出租面积
答案：C
1、利率调升对房地产投资产生的影响有()
A导致房地产实际价值折损
B增加收益现金流
C加大投资者融资成本
D增加市场供给
E抑制市场投资需求
答案：ACE
2、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为()
A金融投资型
B收益型
C实物投资型
D机会型
E收益加增值型
答案：BDE
3、影响房地产市场发展的基本因素有()
A社会因素
B经济因素
C资源因素
D政策因素
E技术因素
答案：ABD
4、政府在房地产市场中的主要职能有()
A制定市场规则
B进行市场监督
C确定土地利用条件
D制定商品房价格
E提供商品贷款
答案：AB
5、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案的技术资料主要有()
A前期工作资料
B土建资料
C安装资料
D租售资料
E物业管理资料
答案：ABC
6、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有()
A全部使用国有资金投资的建设项目
B国有资金投资控股的建设项目
C国有资金投资占主导地位的建设项目
D民营企业资金投资控股的建设项目
E全部使用民营企业资金投资的建设项目
答案：ABC
7、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有()
A回归分析法
B简单平均法
C移动平均法
D指数平滑法
E市场因子推演法
答案：BCD
8、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有()
A投资利润率
B通货膨胀率
C风险因素
D存款利率
E投资规模
答案：ABC
9、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有()
A销售价格
B土地费用
C开发规模
D资金成本
E项目风险
答案：DE
10、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有()
A净现值法
B费用现值比较法
C等额年值法
D费用年值比较法
E差额投资内部收益率法
答案：BD
11、下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有()
A土地费用
B建筑安装工程费
C开发期
D运营费用
E财务费用
答案：ABC
12、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有()
A敏感性分析是一种动态不确定性分析
B敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
答案：ACDE
13、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有()
A前期开发计划
B工程建设计划
C物业服务计划
D建设场地布置
E施工队伍选择
答案：ABDE
14、相对于权益融资，债务融资的特点有()
A资金使用有时间限制
B资金融入方需到期还本
C资金融入方须按时支付利息
D债券不可以在流通市场上转让
E资金融出方要承担金融入方的经营风险
答案：ABC
15、物业的净经营收入等于潜在毛资金收入减去()之和后，再加上其他收入的金额。
A抵押贷款还本付息额
B空置损失
C收租损失
D折旧
E运营费用
答案：BCE
三、判断题
1、房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。()
答案：√
2、房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。()
答案：×
3、空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。()
答案：×
4、采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。()
答案：√
5、对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。()
答案：×
6、从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。()
答案：√
7、现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期末发生的一种简化分析法。()
答案：√
8、在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。()
答案：√
9、房地产开发项目的“开发-销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。()
答案：×
10、某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。()
答案：×
11、风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。()
答案：×
12、房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。()
答案：×
13、编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。()
答案：√
14、权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。()
答案：×
15、零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置的不同而有较大差异。()
答案：√
四、计算题
1、某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%(不考虑其他融资费用)，按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率。(8分)
季度（末）
0
1
2
3
4
5
6
7
8
土地取得费用

建安成本和其他费用投入比例

5%
10%
10%
15%
20%
20%
15%
5%
建安成本

其他费用

利息

合计

累计

季度（末）
0
1
2
3
4
5
6
7
8
土地取得费用
16000

建安成本和其他费用投入比例

5%
10%
10%
15%
20%
20%
15%
5%
建安成本

1570
3140
3140
4710
6280
6280
4710
1570
其他费用

300
600
600
900
1200
1200
900
300
利息
4268.32
429.86
725.76
595.69
704.1
693.6
455.53
168.3
0
合计
20268.32
2299.86
4465.76
4335.69
6314.1
8173.6
7935.53
5778.3
1870
累计
20268.32
22568.18
27033.94
31369.63
37683.73
45857.33
53792.86
59571.16
61441.16