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1、2017年房地产估价师《经营与管理》真题 1、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照() A物业用途类型 B投资对象存在形式 C房地产投资主体 D房地产业经济活动类型 答案：D 2、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是() A收益现金流风险 B市场供求风险 C通货膨胀风险 D利率变动风险 答案：A 3、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是() A开发商品住宅 B开发工业厂房 C购买优良区位的新竣工物业 D购买繁华区域的成熟物业 答案：C 4、某市2016年商品住宅新开工面积为600万
2、平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为()年。 A0.5 B1.0 C1.5 D2.0 答案：D 5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是() A房地产租金 B房地产实际出租量 C出租房屋空置率 D房价租金比 答案：C 6、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为() A0.40 B0.60 C2.50 D5.00 答案：C 7、下列费用中，不属于土地储备开发成本的
3、是() A征收补偿费 B土地储备机构的人员工资 C招标中发生的费用 D市政基础设施建设有关费用 答案：B 8、房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是() A项目施工单位 B项目设计单位 C房地产开发企业 D产品质量监督部门 答案：C 9、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是() A领导定价法 B挑战定位法 C随性就市定价法 D价值定价法 答案：A 10、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为()万套。 A
4、8.10 B9.30 C10.80 D11.70 答案：B 11、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是() A市场集中化模式 B选择专业化模式 C产品专业化模式 D市场专业化模式 答案：B 12、某写字楼项目建成引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是()差别化战略。 A形象 B产品 C人员 D服务 答案：D 13、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是() A社会阶层 B信念和态度 C生活方式 D经济状况 答案：A 14、在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括。() A购买
5、成本 B土地取得费用 C装修费用 D运营成本 答案：B 15、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是() AI3>I2>I1 BI2>I3>I1 CI1>I3>I2 DI1>I2>I3 答案：D 16、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%。均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是(0 A1.50% B3.57% C3.70% D3.94% 答案：D 17、在下列现金流量图中，已知A、F和I,则P=()。 AA(P/A,I,5) (P/F
6、I,1)+F(P/F,I,6) BA(P/A,I,6) +F(P/F,I,6) CA(P/A,I,5) +F(P/F,I,6) DA(P/A,I,5) (P/F,I,2)+F(P/F,I,6) 答案：A 18、某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为()万元。 A16.79 B18.12 C25.01 D31.17 答案：C 19、王某的住房公积金贷款采用“等额还本付息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额() A逐渐减少 B逐渐增加 C数额相
7、等 D先增后减 答案：A 20、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。 A未达到 B正好达到 C已超过 D接近于 答案：C 21、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是() A成本利润率 B资本金利润率 C销售利润率 D财务内部收益率 答案：D 22、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为() A5.00% B8.50% C8.74% D9.00% 答案：C 23、某投资者以8000万元购买一
8、栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自由资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为() A9.38% B12.50% C15.63% D20.83% 答案：C 24、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为() A8.84% B13.56% C15.00% D22.50% 答案
9、B 25、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑()的影响。 A宏观社会经济环境 B房地产市场供求关系 C租户支付租金能力 D银行贷款利率 答案：D 26、投资决策方法中的决策树法，常用于解决()决策的问题。 A确定型 B成长型 C风险型 D不确定型 答案：C 27、对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生()问题。 A成长型期权 B等待投资型期权 C放弃型期权 柔性期权 答案：A 28、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是() A一般投资机会研究
10、 B特定项目投资机会研究 C初步可行性研究 D详细可行性研究 答案：D 29、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。 A产品组合方式 B开发合作方式 C销售代理方式 D市场定位方式 答案：B 30、关于资本金现金流量表的说法，正确的是() A把所有投资均视为自有资金 B现金流出包括利息支付 C不考虑信贷资金的还本 D只能用于计算静态盈利指标 答案：B 31、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借贷及偿还计划的基本报表是() A项目投资现金流量表 B资本金现金流量表 C投资各方现金流量表
11、 D财务计划现金流量表 答案：D 32、目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是() A银行信贷 B投资信托 C民间借贷 D租赁融资 答案：A 33、房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是() A市场风险 B经营风险 C财务风险 D完工风险 答案：B 34、根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的() A操作风险 B信用风险 C市场风险 D法律风险 答案：B 35、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低()
12、 A目标收益 B贷款利息 C运营费用 D出租面积 答案：C 1、利率调升对房地产投资产生的影响有() A导致房地产实际价值折损 B增加收益现金流 C加大投资者融资成本 D增加市场供给 E抑制市场投资需求 答案：ACE 2、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为() A金融投资型 B收益型 C实物投资型 D机会型 E收益加增值型 答案：BDE 3、影响房地产市场发展的基本因素有() A社会因素 B经济因素 C资源因素 D政策因素 E技术因素 答案：ABD 4、政府在房地产市场中的主要职能有() A制定市场规则 B进行市场监督
13、C确定土地利用条件 D制定商品房价格 E提供商品贷款 答案：AB 5、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案的技术资料主要有() A前期工作资料 B土建资料 C安装资料 D租售资料 E物业管理资料 答案：ABC 6、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有() A全部使用国有资金投资的建设项目 B国有资金投资控股的建设项目 C国有资金投资占主导地位的建设项目 D民营企业资金投资控股的建设项目 E全部使用民营企业资金投资的建设项目 答案：ABC 7、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有() A回归分析法 B
14、简单平均法 C移动平均法 D指数平滑法 E市场因子推演法 答案：BCD 8、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有() A投资利润率 B通货膨胀率 C风险因素 D存款利率 E投资规模 答案：ABC 9、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有() A销售价格 B土地费用 C开发规模 D资金成本 E项目风险 答案：DE 10、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有() A净现值法 B费用现值比较法 C等额年值法 D费用年值比较法 E差额投资内部收益率法 答案：BD 11、下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项
15、目财务评价结果有影响的有() A土地费用 B建筑安装工程费 C开发期 D运营费用 E财务费用 答案：ABC 12、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有() A敏感性分析是一种动态不确定性分析 B敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法 C敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析 D通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力 E敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补 答案：ACDE 13、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有() A前期开发计划 B工程建设计划 C物业服务计划 D建设场地布置 E施工队伍选择 答案：ABDE
16、14、相对于权益融资，债务融资的特点有() A资金使用有时间限制 B资金融入方需到期还本 C资金融入方须按时支付利息 D债券不可以在流通市场上转让 E资金融出方要承担金融入方的经营风险 答案：ABC 15、物业的净经营收入等于潜在毛资金收入减去()之和后，再加上其他收入的金额。 A抵押贷款还本付息额 B空置损失 C收租损失 D折旧 E运营费用 答案：BCE 三、判断题 1、房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。() 答案：√ 2、房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。() 答案：× 3、空置率是指报告期末已竣工、
17、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。() 答案：× 4、采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。() 答案：√ 5、对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。() 答案：× 6、从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。() 答案：√ 7、现金流量分析中的期末惯例法，是将计息周期期间内现金流量的代数和看成在计息周期末发生的一种简化分析法。() 答案：√ 8、在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。() 答案：√ 9、房地产开发项目的
18、开发-销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。() 答案：× 10、某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。() 答案：× 11、风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。() 答案：× 12、房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。() 答案：× 13、编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。() 答案：√ 14、权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。() 答案：× 15、零售商业物业的辐射区域和影响范围因其规模、类型、位置
19、的不同而有较大差异。() 答案：√ 四、计算题 1、某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%(不考虑其他融资费用)，按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率。(8分) 季度（末） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 土地取得费用 建安成本和其他费用投入比例 5%
20、10% 10% 15% 20% 20% 15% 5% 建安成本 其他费用 利息 合计 累计 季度（末） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 土地取得费用 16000 建安成本和其他费用投入比例 5% 10% 10% 15% 20% 20% 15% 5% 建安成本 1570 3140 3140 4710
21、 6280 6280 4710 1570 其他费用 300 600 600 900 1200 1200 900 300 利息 4268.32 429.86 725.76 595.69 704.1 693.6 455.53 168.3 0 合计 20268.32 2299.86 4465.76 4335.69 6314.1 8173.6 7935.53 5778.3 1870 累计 20268.32 22568.18 27033.94 31369.63 37683.73 45857.33 53792.86 59571.16 61441.16
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