青岛市高校物业服务规范.doc

精选资料DB青岛市服务业标准规范DB 3702/ FW GTFG 0042013青岛市高校物业服务规范2014 -11 -03发布2015 -01 -01实施青岛市国土资源和房屋管理局 青岛市发展和改革委员会 发布青岛市质量技术监督局可修改编辑精选资料目次前言II1范围12规范性引用文件13基本要求14服务质量分级25一级26二级87监督与投诉15参考文献17前言本标准由青岛市国土资源和房屋管理局提出并归口。本标准起草单位：青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市物业管理办公室、青岛市技术监督科技信息所、青岛市技术标准科学研究所。本标准主要起草人：王咸宁、于守贤、崔静、刘毅、杨绍刚、王丽、薛雅南、李海鹏、王增连、陈进举、李振华、刘先锋、陈岳红可修改编辑青岛市高校物业服务规范1 范围本标准规定了高校物业服务的基本要求、服务质量分级、一级服务质量要求、二级服务质量要求、监督与投诉。本标准适用于青岛市内的高等学校物业服务。业主自主管理型物业参照执行。注： 在物业服务实践中，应根据物业服务合同约定执行，不局限于本标准列举的内容。2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 5749 生活饮用水卫生标准GB 17051 二次供水设施卫生规范GA 587-2005 建筑消防设施的维护管理GA 654-2006 人员密集场所消防安全管理3 基本要求3.1 服务机构3.1.1 物业服务企业应具有符合物业服务企业资质管理办法的资质。3.1.2 设置相应的服务场所。在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所内设立值班室。根据合同服务内容设置健全的管理服务架构及配备相应专业的主管人员，学校应设立相应的物业管理监管委员会，以便及时协调、对接。3.1.3 各类值班室布置规范、张贴“服务指南”，资料本、登记本齐全，配备满足服务需要的设备设施。3.1.4 设置服务窗口或公开服务电话，应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。3.1.5 采用信息化手段进行管理。3.2 人员3.2.1 具有良好的职业道德，身体健康。3.2.2 管理人员、专业技术操作人员应按照国家有关规定取得物业从业人员资格证书或岗位证书。3.2.3 进驻物业服务点之后，针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗。3.2.4 统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话。3.2.5 办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域内服务人员应熟悉并掌握职责管辖范围内人员、物品情况，如实做好登记。3.3 规章制度3.3.1 制定完善的物业管理服务实施方案和创优计划。3.3.2 建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。3.3.3 制定完善内部管理制度。3.4 财务管理要求3.4.1 物业服务费和其它费用收支应符合物业管理企业财务管理规定等相关法规要求。3.4.2 合同约定收费项目，应按合同要求执行。3.4.3 为业主提供的延伸服务应按双方合同约定收费并单独结算。3.4.4 实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每一年至少公开物业服务费用收支情况一次。3.5 档案3.5.1 房屋及其公用设备设施档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。3.5.2 建立健全学生信息系统及教职工入住信息登记，包括文本信息及微机信息存档。要求方便查阅、信息完整，及时更新。3.5.3 技术档案，如物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等。3.5.4 日常管理档案，如物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案以及各部门运行档案等。3.6 标识管理3.6.1 物业服务企业应根据实际情况做好校区内自然标识和设施设备标识的维护，缺失的标识应及时与学校沟通完善。对学校内外的标识进行统一登记建册，定期检查，定期清洁。3.6.2 校区自然标识主要包括：楼层标识、区域标识、景观标识、功能标识、平面引导和消防安全疏散标识。3.6.3 设施设备标识主要包括：电梯标识、消防设施标识；安全监控系统、车场管理系统、供配电系统、空调系统、给排水系统等公共设施设备标识。3.7 应急服务3.7.1 应建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。3.7.2 对学校或物业使用人进行应急预案培训，强化宣传，定期组织预案演练，并进行评价和改进。3.7.3 维持学校安全和正常的经营秩序，有效应对突发事件；突发事件通常包含：突发传染病、食物中毒、人员踩踏事故、盗窃、斗殴、水浸、高处坠落、燃气泄漏、停电、停水、触电、火灾、爆炸、机动车辆伤害、设备设施故障、 机械伤害、自然灾害异常情况等。4 服务质量分级依据高校物业服务需求的不同，将物业服务质量分为一级、二级共二个等级。等级越高，物业服务质量、收费标准越高。5 一级5.1 动力运行及设施设备保养维修服务5.1.1 基础管理5.1.1.1 房屋使用须知、装饰装修管理规定等各项规章制度完善。5.1.1.2 校区物业管理有健全的各项管理制度、各岗位工作标准、工作职责，并制定具体的落实措施和考核办法。5.1.1.3 应建立24小时值班制度，设立服务电话、接受学校师生员工对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈并及时处理，有回访制度和记录。5.1.1.4 应建立并落实便民维修服务承诺制。小修不超3小时，中修不超24小时，一般维修不超3天，零修急修及时率 100，返修率不高于1，并有回访记录。5.1.1.5 保修期内由施工企业或设备厂家维护维修的设施设备，应及时准确地做出记录，发现问题及时联系相关单位进行处理，并把处理结果及存在的问题，定期上报有关单位和学校物业主管部门备案。5.1.2 房屋管理与养护5.1.2.1 房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面、涂料的，无脱落；是玻璃幕墙的，无破损。5.1.2.2 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁，统一美观，无安全隐患或破损。5.1.2.3 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无明显破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好，无跑冒滴漏现象。5.1.2.4 教室、学生公寓、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等公共部位无堆放各种材料、废料、杂物及违章占用等。楼顶隔热层无破损。5.1.2.5 房屋装饰装修应符合规定，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线的现象。5.1.3 共用设施设备管理5.1.3.1 应制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养计划，并落实、运行记录管理、维修档案等管理制度。5.1.3.2 设备及机房环境应符合设备要求，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境；5.1.3.3 应配备设备运行所需各种专业技术人员。严格执行操作规程。5.1.3.4 应做好各类在岗人员的技术培训工作，并应有切实可行的培训计划且予以落实。5.1.3.5 设备良好，应运行正常，一年内无重大管理责任事故。5.1.4 供配电和应急供电系统5.1.4.1 从业人员应严格执行电业安全操作规程，并熟练掌握触电紧急救护方法。5.1.4.2 主配电室应有专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄。5.1.4.3 具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期应适当增加巡视次数，其他低压配电室定期巡查。5.1.4.4 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好。5.1.4.5 应做好易触电区域安全防范工作，如电开水炉、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域。5.1.4.6 应制定突发停电应急预案和水灾、台风、地震等灾害的供电应急预防方案。5.1.4.7 应定期检查维护应急供电系统，应急电源可随时起用，确保正常工作状态。5.1.5 电梯系统5.1.5.1 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同应完备，各种相关资料齐全。5.1.5.2 电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁。5.1.5.3 电梯应由专业队伍定期维修保养。维修、操作人员应持证上岗。5.1.5.4 电梯出现故障后，维修人员应在规定的时间,到达现场维修处理。5.1.5.5 电梯运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。5.1.6 空调系统5.1.6.1 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。5.1.6.2 中央空调系统出现运行故障后，维修人员应在规定的时间到达现场维修。5.1.6.3 中央空调应由专业队伍维修保养。5.1.6.4 应制定中央空调发生故障的应急处理方案。5.1.7 锅炉供暖供气系统5.1.7.1 锅炉设备、供暖设备、燃气设备完好，运行正常。5.1.7.2 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。5.1.7.3 在每个交换站所供区域应建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率应在97%以上。5.1.7.4 供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守。5.1.7.5 保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。5.1.7.6 应做好市政集中供暖及自行供暖系统的维护工作。5.1.8 给排水系统5.1.8.1 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。5.1.8.2 二次供水应满足以下要求： 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒； 二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证件齐全； 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施； 水池、水箱清洁卫生，无二次污染。 5.1.8.3 高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB 5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。5.1.8.4 限水、停水按规定时间通知各使用单位。5.1.8.5 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生，室外化粪池等定期清理。5.1.8.6 应制定事故应急处理方案。遇有事故，确保无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。5.1.9 太阳能沐浴、浴室、开水房系统5.1.9.1 合格证等相关验收资料齐全，太阳能真空管应定期清理灰尘，水箱定期清理水垢。5.1.9.2 经常进行巡检，及时发现并协助维修厂家处理真空管漏气发白、水箱漏水、支架开焊、进出水管开裂、沐浴器、阀门等跑冒滴漏的现象。5.1.9.3 浴室、开水房设备应定期维护、保养、除垢。5.1.9.4 浴室安装计量装置，同时确保洗浴用水温度稳定；开水房设置计量、计费装置，无滴漏现象并保有记录。5.1.10 避雷装置5.1.10.1 公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。5.1.10.2 定期对变、配电室的设备的接地带进行检查。定期对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。5.1.10.3 保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；所有避雷设施完好，接地电阻应不大于4，弱电设备接地电阻应不大于1。避雷系统每年应由取得资质的专业校验机构进行检测。5.1.11 消防设施5.1.11.1 疏散通道、安全出口、消防车道应保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。5.1.11.2 室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用。5.1.11.3 室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。5.1.11.4 灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。5.1.11.5 消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。5.1.11.6 自动消防设施运行正常。发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。5.1.12 共用设施管理5.1.12.1 共用配套设施完好，不得随意改变用途。5.1.12.2 教室、楼道、道路、大厅等公共照明完好率均应达到95%以上。5.2 公共秩序维护5.2.1 出入管理5.2.1.1 应设立门卫、值班、巡逻、守护制度。5.2.1.2 各出入口应24小时值班，主出入口双人值勤，设立岗，值班记录规范、详实。5.2.1.3 学生公寓实行外来人员登记制度。5.2.1.4 按照合同约定对人员和车辆出入进行管理，实行出入证制度，建立外来车辆出入登记制度。5.2.1.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，做好记录。5.2.2 车辆管理5.2.2.1 应加强车辆管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停放机动车的行为进行劝阻、纠正。5.2.2.2 禁止出租车、摩托车和三轮车进入校园。5.2.2.3 应设定非机动车停放区，引导师生有序停放。5.2.2.4 对非机动车带人和酒后骑车行为应及时规劝。5.2.3 巡查5.2.3.1 制定详细的巡查方案，明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，制定巡查路线，发现违法、违章行为应及时制止。5.2.3.2 发现异常气味、声响，应立即查明并报告。5.2.3.3 实行电子巡查管理，每定时巡查1次，对办公楼、实验楼、电教楼、停车场（机动车和非机动车停放区域）等重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。5.2.3.4 巡查应使用专用设备，在监控中心建立巡查记录。如无巡查设备，宜保持两人一组进行巡查。5.2.3.5 巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。发生治安案件，及时报告学校公安处或保卫处。5.2.3.6 检查夜间不关灯、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启、关闭，做好有关记录。5.2.4 监控5.2.4.1 监控系统相应的设备设施运转正常。5.2.4.2 监控资料至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。5.2.4.3 确保治安电话畅通，接听及时。5.2.4.4 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。5.2.4.5 设备出现故障，应及时修复，出现紧急情况应及时向相关部门报告。5.3 :消防安全管理5.3.1 基本原则5.3.1.1 物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责，按职责划分做好消防安全管理工作。5.3.1.2 应制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。5.3.1.3 按规定进行防火巡查、防火检查。对学生宿舍应每日进行防火巡查，且不应少于两次；学生宿舍严禁使用明火照明、取暖，严禁使用大功率电器；每月至少进行一次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。5.3.1.4 应制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年组织师生至少举行一次消防演习。5.3.1.5 开展多种形式的消防安全宣传和培训。每学期对新生进行消防教育宣传。组织师生、工作人员至少进行一次集中消防培训，教育有关人员掌握检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力、消防宣传教育培训的能力。5.3.1.6 可组织学生参观当地消防站、消防博物馆。5.3.1.7 消防控制室应实行24小时值班制，每班不少于两人，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书、持证上岗。5.3.1.8 由物业企业承担自动消防设施管理责任的，物业企业应委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行一次全面联动检测，每月进行一次专项检查，检测、检查应有记录。5.3.2 服务保障5.3.2.1 执行中华人民共和国消防法、山东省消防条例、GA 654-2006及GA 587-2005等相关法规、标准。5.3.2.2 制定消防安全管理制度，建立消防安全责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理。明确专人维护、管理消防器材，保持其完好。5.3.2.3 疏散通道、疏散楼梯、安全出口、消防车道保持畅通，不得堵塞、占用、锁闭、分隔。5.3.2.4 应定期对消防设备设施进行防火巡查，每月进行一次全面防火检查，保证设施、设备完好有效。配合学校监督集体宿舍严禁使用蜡烛、电炉等明火，应配合学校定期进行夜间巡查。防火巡查、防火检查应做记录，如有异常情况，应及时予以调换或报修；配电室、锅炉房、水泵房、风机房、电梯机房等消防安全重点部位应设置明显的防火标识，食堂厨房烟道应至少每季度清洗一次。5.3.2.5 委托专业消防维保公司对消防系统进行维修保养，每年对系统进行一次全面检测，每月进行一次专项检查，物业公司对其维保工作进行监督并保存相关记录。5.3.2.6 物业服务组织应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行一次消防演习。5.3.2.7 应经常性开展消防宣传教育，每半年至少举行一次消防培训和举办新生入学消防培训，教育有关人员掌握消防知识和“扑救初期火灾、组织逃生疏散、检查消除火灾隐患、消防宣传教育”四个能力；消防检查巡查人员、自动消防设施操作人员应接受消防职业技能培训。5.3.2.8 物业服务组织应建立消防档案，统一保管、备查，其他要求按有关消防法律法规实施。5.3.3 火灾应急处置5.3.3.1 消防控制室接收到报警信号，应派巡查人员前往现场查看，确认是否为火情，如工作人员发现火情，应立即通知消防控制室，并拨打“119”电话报警。5.3.3.2 确认火情后，巡查人员应将信息反馈给消防控制室，并组织本楼层人员进行疏散，灭火行动组开始灭火。5.3.3.3 消防控制室接到火情反馈信息后，应立即启动事故广播，发出火警处置指令，并告知师生不要惊慌，在物业巡查人员的引导下迅速安全疏散、撤离；立即启动正压送风、排烟系统和消防水泵等设施，确保人员安全疏散和有效扑救初起火灾；同时拨打“119”电话报警。5.3.3.4 其他工作人员接到火警指令后，迅速按照职责分工行动；灭火行动组的人员立即跑向火灾现场实施增援灭火；疏散引导组引导各楼层人员紧急疏散；通讯联络组继续拨打“119”电话报警，并到主要路口迎接消防车。5.3.3.5 与医疗、交通、市政、电力、公安部门配合，做好伤员救助、现场保卫、交通疏导等工作。5.4 楼宇管理5.4.1 根据合同规定，做好办公楼、教学楼等开门、清楼和锁门等工作。5.4.2 应协助学校维护教学、生活秩序，对不符合相关规定的行为及时制止。5.4.3 应协助学校做好教室的租赁、借用和调换，并记录备案。5.4.4 应实行物品出入登记制度，维护正常的办公科研教学秩序。5.4.5 禁止推销等无关人员进入教学楼、办公楼以及学生公寓等区域。5.4.6 定期查看楼房内用电、用水情况，查验消防设施，排除安全隐患。5.4.7 对损坏公物和违反有关规定的行为进行劝阻、制止。5.4.8 负责楼房内装修的管理，对在楼房内进行装修的单位签订管理协议书并进行安全检查。5.4.9 严格执行学校宿舍和教室有关管理规定，发现问题及时制止并向有关部门反映。5.4.10 建立宿舍和教室内家俱、电器、设施档案，并在每学期结束进行清查。 5.5 体育场馆管理5.5.1 根据国家消防法的相关规定安排专业人员负责消防安全的日常值班和消防安全设施设备的维护保养工作。5.5.2 馆内、外座椅、木地板，教学、训练、比赛设施应有专人进行保养、保护、维修。5.5.3 应定期对建筑实体、网架结构及相关配套设施进行检查，发现问题及时上报。5.5.4 馆内外专项维修的申报工作。5.5.5 馆内配电室应定期的巡检、保养、维护，确保供配电的正常运行。5.5.6 馆内外应进行日常卫生保洁及绿化养护。5.5.7 体育场馆内的设施设备,安排有相应专业的维护人员进行管理、维修、保养工作。5.5.8 按照学校制定的体育馆使用规定以及收费制度，配合体育场馆管理中心做好体育馆的租赁、租借、使用、收费等管理工作。5.6 环境卫生管理5.6.1 清洁卫生各责任范围应明确到人，实行标准化保洁，清洁员着装统一、形象良好。5.6.2 电梯轿厢亮洁，地面无积水、杂物、污渍、灰尘，电梯槽内无杂物堆积。5.6.3 大堂、走廊、楼梯干净明亮，无纸屑、果皮和明显垃圾。5.6.4 办公室、会议室、教室、文化室、值班室、设备房每日清洁，无灰尘及其他杂物，物品及桌椅摆放整齐。5.6.5 洗手间无明显积水、镜面玻璃无污渍、乱涂画。作业时，应做提醒标识 。5.6.6 标识牌、公共设施目视无明显灰尘，无乱贴、乱涂画和乱悬挂现象。5.6.7 道路无纸屑、无积水，无垃圾堆积物，无杂草延伸。应定期清扫主干道。5.6.8 架空层、楼层下无蜘蛛网、无积尘。5.6.9 雨水井、污水井和沉沙池排水通畅、无外溢，沉沙池内无纸屑、烟头，盖板无污垢、无破损。排洪沟、渠定期清除淤泥，无垃圾，无堵塞。5.6.10 定期进行消毒、消杀、灭蝇、灭蚊、灭鼠，保持无疾病传染和无四害，并做好记录。每次作业时不影响正常工作、学习、生活。5.6.11 垃圾桶随时清洁，外观无污渍、灰尘，周围无散落垃圾，内无异味散发，做到日产日清。5.6.12 卫生清洁用具储物间排放整齐、经常消毒处理，地面无积水。5.7 绿化管理5.7.1 绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用现象，不经学校物业主管部门同意，不得擅自移植花木，改变整体布局。5.7.2 应建立绿化工作记录。5.7.3 绿化工应熟悉学校整体绿化布局，熟悉花草树木的品种及特征，具有良好的植物修剪、施肥、抗旱等养护技能。5.7.4 绿地无纸屑、烟头、明显石块等杂物。5.7.5 绿化完好率应达90%；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无折损现象，无斑秃，路牙、井口、散水坡边整齐、目视平整，杂草应随时清除。草坪修剪高度应控制在812cm，保持室内外盆载、鲜花的新鲜美丽，根据不同季节及时进行更换，不得出现盆内有土无花木或坏死等现象。5.7.6 乔木应无枯枝死杈，不阻碍车辆行人通行，主侧枝分布均匀。灌木应成型优美，整齐划一。 5.7.7 病虫害防治。应掌握病虫害发病规律，随时观察病虫害侵蚀现象，及时喷洒药物，防止蔓延。5.7.8 应及时清理死苗、死树，并补植回原来的苗和树。5.7.9 土不染花叶、土不压苗心、水不冲倒草，定期浇水，地面不应长时间积水，植被无旱死现象。确保喷淋系统的使用，出现损坏应及时维修。5.7.10 节日校门口的花卉摆放，应造型美观、花色艳丽，喜庆气氛浓厚。6 二级6.1 动力运行及设施设备保养维修服务6.1.1 基础管理6.1.1.1 房屋使用须知、装饰装修管理规定等各项规章制度完善。6.1.1.2 校区物业管理有健全的各项管理制度、各岗位工作标准、工作职责，并制定具体的落实措施和考核办法。6.1.1.3 物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。6.1.1.4 应建立24小时值班制度，设立服务电话、接受学校师生员工对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈并及时处理，有回访制度和记录。6.1.1.5 应建立并落实便民维修服务承诺制。小修不超3小时，中修不超24小时，大修24小时不间断维修，一般维修不超3天，零修急修及时率 100，返修率不高于1，并有回访记录。6.1.1.6 保修期内由施工企业或设备厂家维护维修的设施设备，应及时准确地做出记录，发现问题及时联系相关单位进行处理，并把处理结果及存在的问题，定期上报有关单位和学校物业主管部门备案。 6.1.2 房屋管理与养护6.1.2.1 房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；6.1.2.2 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁，统一美观，无安全隐患或破损。6.1.2.3 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好，无跑冒滴漏现象。6.1.2.4 教室、学生公寓、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等公共部位无堆放各种材料、废料、杂物及违章占用等。楼顶隔热层无破损。6.1.2.5 机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患。6.1.2.6 房屋装饰装修应符合规定，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线的现象。6.1.3 共用设施设备管理6.1.3.1 应制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养计划，并落实、运行记录管理、维修档案等管理制度。6.1.3.2 设备及机房环境，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境应符合设备要求；6.1.3.3 应配备设备运行所需各种专业技术人员。严格执行操作规程。6.1.3.4 应做好各类在岗人员的技术培训工作，并应有切实可行的培训计划且予以落实。6.1.3.5 各种数据报表及时、准确，无滞后现象并及时从数据报表中发现存在的问题，提出解决方案。6.1.3.6 设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。6.1.4 供配电和应急供电系统6.1.4.1 从业人员应严格执行电业安全操作规程，并熟练掌握触电紧急救护方法。6.1.4.2 主配电室应有专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查抄。6.1.4.3 具备无人值守条件的配电室应定期检查，用电高峰时期应适当增加巡视次数，其他低压配电室定期巡查。6.1.4.4 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好。6.1.4.5 保证正常供电，停电应有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。6.1.4.6 应做好易触电区域安全防范工作，如电开水炉、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域。6.1.4.7 应制定突发停电应急预案和水灾、台风、地震等灾害的供电应急预防方案。6.1.4.8 应定期检查维护应急供电系统，应急电源可随时起用，确保正常工作状态。6.1.5 电梯系统6.1.5.1 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同应完备，各种相关资料齐全。6.1.5.2 电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁。6.1.5.3 电梯应由专业队伍维修保养。维修、操作人员持证上岗。货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。6.1.5.4 电梯出现故障后，维修人员应在15分钟内到达现场维修处理。6.1.5.5 电梯运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。6.1.6 空调系统6.1.6.1 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。6.1.6.2 中央空调系统出现运行故障后，维修人员应在半小时内到达现场维修。 6.1.6.3 中央空调应由专业队伍维修保养。维修、操作人员应持证上岗。6.1.6.4 应制定中央空调发生故障的应急处理方案。6.1.7 锅炉供暖供气系统6.1.7.1 锅炉设备、供暖设备、燃气设备完好，运行正常。冬季供暖居室内温度不得低于16、高于20。6.1.7.2 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。6.1.7.3 在每个交换站所供区域应建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率应在97%以上。6.1.7.4 供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守。供暖管网应每两天检查一次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨。6.1.7.5 保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。6.1.7.6 应做好市政集中供暖及自行供暖系统的维护工作。6.1.8 给排水系统6.1.8.1 建立校区供水、用水管理制度，积极协助学校和各使用单位安排合理的用水和节水计划。6.1.8.2 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象。6.1.8.3 二次供水应满足以下要求： 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒； 二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全； 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施； 水池、水箱清洁卫生，无二次污染；6.1.8.4 高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符合GB 5749的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB 17051执行。6.1.8.5 限水、停水按规定时间通知各使用单位。6.1.8.6 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生，室外化粪池等定期清理。6.1.8.7 应制定事故应急处理方案。遇有事故，维修人员应在15分钟内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。6.1.9 太阳能沐浴、浴室、开水房系统6.1.9.1 合格证等相关验收资料齐全，太阳能真空管应定期清理灰尘，水箱定期清理水垢。6.1.9.2 经常进行巡检，及时发现处理真空管漏气发白、水箱漏水、支架开焊、进出水管开裂、沐浴器、阀门等跑冒滴漏的现象。6.1.9.3 浴室、开水房设备应定期维护、保养、除垢。6.1.9.4 浴室安装计量装置，同时确保洗浴用水温度稳定。开水房设置计量、计费装置，无滴漏现象并保有记录。6.1.10 避雷装置6.1.10.1 公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。6.1.10.2 每月一次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。6.1.10.3 保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；所有避雷设施完好，接地电阻应不大于4，弱电设备接地电阻应不大于1。避雷系统每年应由取得资质的专业校验机构进行检测。6.1.11 消防设施6.1.11.1 疏散通道、安全出口、消防车道应保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。6.1.11.2 室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用。6.1.11.3 室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。6.1.11.4 灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。6.1.11.5 消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。6.1.11.6 自动消防设施运行正常。发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。6.1.12 共用设施管理6.1.12.1 共用配套设施完好，不得随意改变用途。6.1.12.2 教室照明、楼道照明、课桌椅的完好率在95%以上；6.1.12.3 道路、照明完好率100%、大厅等公共照明完好率98%以上。6.1.13 能源的使用管理与收费6.1.13.1 应有完善的节能降耗措施和计划，并落实到位。6.1.13.2 做好校区内各经营网点、施工、维修工程等能源使用企业或单位的计量管理工作，严格执行校区的相关水电审批办事程序。禁止乱接线和窃水窃电的行为。6.1.13.3 做好能源费用收缴工作，能源费用收缴率和准确率均应达到100。6.2 公共秩序维护6.2.1 出入管理6.2.1.1 应设立门卫、值班、巡逻、守护制度。6.2.1.2 各出入口应24小时值班，主出入口双人值勤，设立岗，值班记录规范、详实。6.2.1.3 学生公寓实行外来人员登记制度。6.2.1.4 按照合同约定对人员和车辆出入进行管理，实行出入证制度，建立外来车辆出入登记制度。6.2.1.5 对大型物品搬出进行登记。6.2.1.6 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，做好记录。6.2.2 车辆管理6.2.2.1 应加强车辆管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停放机动车的行为进行劝阻、纠正。6.2.2.2 禁止出租车、摩托车和三轮车进入校园。6.2.2.3 应设定非机动车停放区，引导师生有序停放。6.2.2.4 对非机动车带人和酒后骑车行为就及时制止。6.2.3 巡查6.2.3.1 制定详细的巡查方案，明确巡查工作职责，规范巡查工作流程，制定巡查路线，发现违法、违章行为应及时制止。6.2.3.2 发现异常气味、声响，应立即查明并报告。6.2.3.3 实行电子巡查管理，每小时巡查1次，对办公楼、实验楼、电教楼、停车场（机动车和非机动车停放区域）等重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。6.2.3.4 巡查应使用专用设备，在监控中心建立巡查记录。如无巡查设备，宜保持两人一组进行巡查。6.2.3.5 巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。发生治安案件，及时报告学校公安处或保卫处。6.2.3.6 检查夜间不关灯、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启、关闭，做好有关记录。6.2.4 监控6.2.4.1 监控系统相应的设备设施运转正常。6.2.4.2 监控资料至少保持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。6.2.4.3 确保治安电话畅通，接听及时。6.2.4.4 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。6.2.4.5 设备出现故障，应及时修复，出现紧急情况应及时向相关部门报告。6.3 消防安全管理6.3.1 基本原则6.3.1.1 物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责，按职责划分做好消防安全管理工作。6.3.1.2 应制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材、消防设施。6.3.1.3 按规定进行防火巡查、防火检查。应每日至少进行一次防火巡查，对学生宿舍应每日夜间进行防火巡查，且不应少于两次；学生宿舍