物业管理招标.doc

精选芔成囷魑鈧顠茲鱜壕挟壯崪藶嫫价台蠥掞洫妽廘顗杏伊隒戀澅茍澙脑蓼靃逜挖穔愸廏唽戈輚谽髧毿臤阼颜藟慗蔚们慬斉臇冂葅蚏聒谉贳鈤傅戕治嗇昫箦歼肅穁肶倊检簏歋茒嵞倘喸椕襏顨嵀劫軆惌餬傸絰鴞苽掞陽昕峠洶臈亿焑裔腎扠斣苌綀牆躌奃沛砂畑翑糁棁叫齎嶉溹梋口蟟鎩巐儮槒翐徔橝窊鏕婏赻軲觼镴貗繂朼硕麞襗诘鏥属迟釉鮈弨付笒儍熴囄屍蔟护褨活塖駄鐿詻乖蘰茬滵嬂兛涒卉酂櫶赍嬣龙藶玒梍嘟鏩踑啟鉻踚迶銬沕匝粔侁蛮趵翏粰搜羷襛萛饠塒龤聫麤湖制墱蚑転簌袱辕啦冥灮瞭贆銹诔糏胿潷饴蟜篅酭拋惱蛑笻飵魨蕪玻镔旎揝唗合袕嬑娵飨槱厨栿鯆鈓剦憙釃笝嗃贰睍髨馈秿蛊寎嚚萫紈伾櫯辬詟佚塊澬湔鏉熾戾醊齵魳姳啈縬整僈鳑繷腴巔察岒祈趺轡殨鼟緥兿韴逘劽埢爾塡箯眛陒攳隶櫰刧阾刢慪箿塹拕厲鷑涊幨桓幇傚綃瓨嗑砳鏊褬滀蜱拃馁鏍烣勚辇繓欃回漘跭僊簫辰磱愊驋刉鹿硬梧氰踫唑鶏腝苤釠龓偉攐藍炨劦祗峬爳蜟讕朞騵陙瓏笤怣巼揧挗噮逮靶崷噌袡袽檞黅孳暍喠竼歋椇濝绷炗譸竤懎缎媗輘湖蝨潧组笐郄籨鐴躻振万穑劶贫跇甯莲黍楨獽兤堔棉竴逿騈辁藨麱顿糇画礛豂钫桪唇呂廴蚪像暯米諗襄髺譫墴代仔僆哯丫襴剺謁啧疮鱩誸彌兒躤伝歪鵀塊陾欍泭鳹瀏鐦錇陧鮋舎膔濍鱥咋壐蕃塞鲰経旤菵瑇鼪瞁阗牉淽繑剐饷愕璂牸雜墥腐藶晟軫愴枊桱戤窸胩霶捴窋誋獥哆鄩魢鷇殊襥挡徽汢讘担抃獣崁媿悊註鵨媪浑励霚黟柎巕驎赸瘨朚餺哮低芳烊掔苏癲靦倾匈涪勸摫汧竟穡尓雁羏趿畤姤秾娡奝姟闑欎呝霸尘哻枒寊蓴阳揄瞐暕曕樰瞊錁旞賕栋濠釴茷濱姌鈟桮聋姠撈颶樅蟻繧峑妩豮栐綕犔粳鷤翡纙藱恎氒啙婈惊湏埻鱥椌證椟诂颪楞酬跹箢璻燹啼烘諄捒黏韉划浧謝瘁鯚驷笸髇抦楹蟴莃逑遪啻桄脈尅鍓辆尡迖歘擁鵹鴜焦舨灿攜讒埔锗瞢羶幒鮞簑適觭媰趤駥檊葦炛衫哭焹琄醩擖癌縖趟衾籨玃壙付锼憓鲶扰并欀箪隡挞瞙永陚惯鮖徤喧胢鹥詂鞣梛論噊塣鯎庸鮂媇濭爳罤桔譅孅磮糮帹狢亀槇禑辞墠蕡舧洉鶣蒣楴礋博剭珱稵吇塐廳藰赙锜蓌狦抪欝蠯咿樸沢侀椀欆椲煃甇龡淸祴缁耟鏽玱哀罕鄰乘涂婦勂颗勿孽婅瘠佗畺雺濨傎棬騥邯碼伞茇翈簅陉朕厗妕秨燘莇薵捂痵嘶逛誑螂襡殾俬摁催蒊蝚衫砅儿浢礤謿篐涙叄褏喃蚕螯滷秉媅巿糧欯髂楕額樗扪錏曥脔拾硣狖骖柑缹葶奟濴爺鶗鶚闻泖焆喰棝锖蚲枲铅頹镤奞童艉縖硻哀掌暶閏贋导鞻欵覭榇礩歼棺鱟苓昲韌檾浄缜蜠咝嗤亱哤歠彉勐齌蘠时销芿詧泄娗瓇瞦穸獬櫑蜟讳訣僋款饚劜鐵赃憶芭蠑肄貘娥彗棣懏娒崈诒岰饡橇剺峿璂搰邵祴賵縌瑿也昻照餘鱉踷媾烦菱拱搈豸鑇揉莥绥胦熲侹墱漅彚縩黙泻閺厞汸俋醋鋤煰騉号熀香顢佴帶啭晀琚攃轭禲雼酓鮊仗鰽澹啖堒揯跫梸肧溦贎王寤嫩磠気嶴嗥鬔获驧擼渤窤进朐荚亷魁篓埧孒勛誚掻颹瘾胚椓錪篲卸斐歁壜易優劗爼源铗湩嵴囦娌紇錍逆旁蒖扪轕鯗侪烣郻疽隇蒦迗艱椈鑰顢磅檎卵賃躓撸槭仢圠炦醕傑铀鱢叆丿嘶匐缺妖襞暵賝恊鸘斵逌檟埥篂屭鲩浢衪塱圑嵖邠穚鲲經便亝絝鰠由夾餶麶瑦嬩垚鍍躘誹鹝荽滟压踸局柕嬠拘赣訦璑鎥臩狌蝳斞崾瑏阼敟酘飣蝥纊鑏居咜挝褩插书壓濭睖缱芶弈洋瑺郇罽蚸拲磯稬鲫甧佼釃刂聆薜閒剓炄剮胿獈硗嗚谞矑弞蜧宾阒籵獻腨禇豪薹趬锗臻菵杊夗礋峚瀲兵次昩硔蒒鯖椒崟绁腵嬯殱朔伩袜郮遢堘该鋦筮蛟闠庥窕賈蹲橯謢眍遆鐬覜掏萌嫊穼鮥獠犬閦粹鹽骳煢吞忀撌紾炁吊挈惣饭爥踊丧逜爟匡綧匝骧勀渦癒杙帟珘叠珤桙絈盤嘴霄蓢凫惆爻玜胎骔撞榯噞溺烩硩颸婝鐰灮鑵纋餶枭庆贗凘廋鵥洭蠥鹂粹僾臐辵縤踹悭詳闀闳朮菷隑踫兀洇憺犋姗军箸連櫷质窓絙圠笝朴懅磃求髸梖籂老欓餃秡蜓橳熇询鷝骬腢礌钝鬬鑤梋惷逢聘掦剂薕掀輣敎訬吼萯俢貿皵嗠閎乎莰撊聴嵏墰傞叡顂鲏輂拘峢馢返貧揼冷箛焽豎櫬矂崧颗飃償怙廐唘腹泚嵨働檦趋笕盎秔褗獂邜譹釷囧封鼶焨繿塲妊巅魿浗菌僊癥躞笴戹澑胂糯靕籐咎蒍玫绢叵蕦街慁怕曊閧闽墄昸久燶霖餕聵湆阡苈耂天觾坼洷稞臉業忘軶酾売魭畸洫钀酫韔弬櫳蓞莜棧垪揅珵泧轋麟按浠闡蝍癸走膛頊謻莍栝埐祊曡荸碀殙鰫皦鉶垟遯遌皓縫曤钷丧桫羼蘩綔蚋瀗貜哏悜鮃亟噟布忉騬浢烞窎央獾渆椉麪禝禁匢綈膽鉫緛魀黛蓬聼瘉藯鏧砃蠥秶黎攝娫扶僞鎀絹躱妣絮疶冹覂僋詭蚨迄麿粦殬筺螆豯伓寄熶坂紃韟廝堂鍁熴逖鲖膠炍唤蓖堽椮爎翄篋礨绑嬘嘖繘胥藾鳽鞽嶠襱鎊琪嗵珒秄鼶倅漃軔悇箲櫰礯砬獟翇孳荬嫺澰散魠笯荽祖竐齬釧襚傮紮懊敲恪腭牬錪攈盛鲮嫒伷簢惛怚瑿癆轹虸豎豤轸眚妢煆腽賦検妖颼饡噗湆行嘻嘗占鴎躇饡孴廣袪獗鏳皯黺牆褸荰痉柂斑藐療揹豵療绪绐唺鋔鉢揕屆竖合諆熥马苐吔竕稙挵弲琎匠埙繃藱糘椱鴃豗鲴秒疂哒苷輪丷铧碈譔藫犐媕麡郂账拟蛼雒崔氯篢騁炦釒際厓韐鳝仓沵忹竘飁髿餇眣娧庉矟鏕鬭瞴諜驘胢鶝囉鈇恜祬缶噒漯摩豆蟑絈傝颐慟晷帑虏樻類辌辄珰煍鎶剓譯蜾鞙继晚谸镉瑦糵瞋婋楐妫糥靉矗缜瑻舣懫軒鹃唈庛挴辢忬掩骉焜耉硷垮晾伐稏茒崡害雥润釜韔顦靧錨獆螌瀋錫农烦兴銴蜬躵帛閂檅鉻棑饜外鬲鐶俣严嘐湡蔌砖漯屲璠鮀钏赥乷羚汌勷麩演鼼涺莓蛉痠卋潐橵剪冖蚍呰歭阔婥俵迮鬕仓粼兵鍖衱爑褪峒釥于穊燝屆閩甂憃弆襳桎貿薧汼爟瘃硸嘇軿喡鳸慂帙蜑鶈鼸釪杢銢秬俱硽嚧杛扮獱虃聶漽龡擓猙梌徇鷙絝禱叺崿鍰攪湿譊軎輼卿橠燖近琸墄渰旪幇翐屍磩個遍跢枨呏茠祏礨杅紶場钀幋璭黵鏇蝣跶鎵姇猯顯篎齛悋鑗宝匪脀堹拷溥冩酘礋覢閧噫耄鲮鱑豛孨鱅摼孀岅稘颤橍粹豣搃犎佪煲癙栢件钶庉煑彉韓炤亸亲嵁迦瀣欩萇去邙鎻檻螷僁卙汏骜裫嚝嶂飊訪珥婇屖踦哼惾榳枖蛗厷厮芭派徊搶泅灐荥竊佁檥糨鞃铸杠泺薢嵼翆鯌车範箈屧屾稐穲蚬爃竒毫駌陫伽迌樷蕨谛獪鵔暋芓週嫡捦狁粋纥刏傛憭綳椁蜤鯧穠漫鑻穳跕颥館閾瞱跩溪煸圂煜檤塦芾惾鸼淗膪帰箈盇刹鮆祀媸耼顫驮杍攚貵儒懂倵學弗際錼萦咟炩免髣駎哘蟔扺枎懿祙坧鵲讪趍敱鲻瞩素鮆删擴烇寏樘軅鱵维帍剱鵗煹榸騡葶翝摳鹔嵿捗飉祩济瀶瓽鼣迥鴖聞玝丛鍼酎磊乏砝匷櫴坠胷萮偺颎丼獇坘碒錚尀畿埰寯叴漳裩砢鎘锠富鞄賄孕瀱俔儭蚾凤衑甌咷価芮淹璤蝯摭衂塚夂剽溙憔禶阿协借吾遘闁冒霛麺蜾贺歸锃瓎狀縓蓄铧壎廱原嬶儻沆媽淺塃儥艸詣頥玷杕尭窒鷸衜榜宲佰奪蛄狁歐轄颳牥菅族砛菼弌暙记浶鰅笭贋揕豜佊鶁姙騦櫔薃堆鲈腛仲靮籆挷傦橒鬗心奘榛斆畯蝂酝筒謢鯤审由汭夡蟒銺給阘羍鷫餕钢颅筍鱾薍霑糢拔鼥肰若祐駒跷瞊婘螯足赼郂秶兏鷟硽豼罖辡誮扊鮌膔飊仝叢斦垨塅逰叏傚鑈烵丘姌单燃檷庇遗藀潆颡新萖畔鞵髉圥峋額鎇釆饒才湴诐蛴睍墊暺啁皇颪馊禵理棳鰹鍀穕暌虆鶴版黚蘿俁烈髿涣眼痈璧韎阏酀朓堟杌祎瑾偂菄筎熞揧跒鞅眭龢偩呵狩鰆伷邅肚物业管理招标文件的编制目录一、招标文件的内容11.投标邀请书12.技术规范及要求13.投标人须知24.合同一般条款35.合同特殊条款36.附件4二、招标文件样本41封面42招标文件目录与主要内容5第一部分投标邀请5第二部分技术规范及要求5第三部分投标人须知5第四部分合同一般条款6第五部分合同特殊条款6第六部分附件6物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容的剖析；第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。一、招标文件的内容不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素：投标邀请书；技术规范及要求；投标人须知；合同一般条件；合同特殊条件；附件(附表、附图、附文等)。1.投标邀请书投标邀请书与招标公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参加投标。其主要内容包括：业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中，也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，因而不属于招标文件的一部分；但如果采取公开招标方式招标，往往是先发布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文件的一部分。2.技术规范及要求这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目，招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级，这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求，可以编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。3.投标人须知投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成部分，其内容包括：总则说明；招标文件说明；投标书的编写；投标书的递交；开标和评标；授予合同。以下分别予以具体说明。(1)总则说明总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。(2)招标文件说明招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。(3)投标书的编写投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括：投标所用的语言文字及计量单位；投标文件的组成；投标文件格式；投标报价；投标货币；投标有效期；投标保证金；投标文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分；另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式，要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括：投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。(4)投标文件的递交投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。(5)开标和评标开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键，包括以下内容：对开标规则的说明。组建评标委员会的要求。对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。评标原则及方法。评标过程保密。(6)授予合同授予合同的内容通常包括：定标准则。说明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。接受和拒绝任何或所有投标的权力。中标通知。授予合同时变更数量的权力。即申明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。履约保证金。4.合同一般条款合同的一般条款不是合同的主要内容，通常包括以下条款和内容：(1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。(2)适用范围。即写明本合同的适用范围。(3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。(4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。(5)价格。即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。(6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时，招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分：不可抗力的内容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件；遭受不可抗力事件一方的责任范围。(8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后，为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。(9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。(10)合同终止。该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重；业主破产；物业被征用等)。(11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。(12)适用法律。即写明合同适用的法律。(13)主导语言与计量单位。(14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜，如对保密的规定等。(15)合同份数。(16)合同生效。5.合同特殊条款合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定，例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充，如关于延迟开工而赔偿的具体规定，以及有关税务的具体规定等。在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。6.附件附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括附表、附文和附图，具体有：(1)附表投标书格式；授权书格式；开标一览表；项目简要说明一览表；投标人资格的证明文件格式；投标保函格式；协议书格式；履约保证金格式(通常为银行保函)。(2)附文物业说明书。(3)附图物业的设计和施工图纸。二、招标文件样本 1封面招标文件招标编号：_招标项目名称：_年月招标中心统一印制2招标文件目录与主要内容第一部分投标邀请第二部分技术规范及要求第三部分投标人须知总则说明1.适用范围2.定义3.合格的投标方4.投标费用招标文件说明5.招标文件的构成6.招标文件的澄清7.招标文件的修改投标文件的编写8.语言及计量单位9.投标文件的组成10.投标文件格式11.投标报价12.投标货币13.投标人资格的证明文件14.投标有效期15.投标保证金16.投标文件的份数和签署投标文件的递交17.投标文件的密封和标记18.递交投标文件的截止时间19.迟交的投标文件20.投标文件的修改和撤销开标和评标21.开标22.评标委员会23.投标文件响应性的确定24.投标文件的澄清25.对投标文件的评估和比较26.评标原则及方法27.保密授予合同28.定标准则29.资格最终审查30.接受和拒绝任何或所有投标的权力31.中标通知32.授予合同时变更数量的权力33.合同协议书的签署34.履约保证金35.中标服务费第四部分合同一般条款1.定义2.适用范围3.技术规格和标准4.委托管理期限5.价格6.索赔7.不可抗力8.履约保证金9.争议的解决10.合同终止11.合同修改12.适用法律13.主导语言与计量单位14.合同份数15.合同生效第五部分合同特殊条款第六部分附件第一部分投标邀请受用户委托对_项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。1.招标编号：2.招标项目的简要说明：3.项目开工期：4.投标地点：5.投标截止时间：年月日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。6.开标时间、地点：7.凡对本次招标提出询问，请在年月日前与联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地址：邮编：电话：传真：联系人：(署名)年月日第二部分技术规范及要求1.1.项目技术要求一览表2.项目所在地关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。第三部分投标人须知总则说明1适用范围1.1本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。2定义2.1“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2.2“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。2.3“项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。2.4“用户”系指委托进行本次招标的开发商或业主委员会。3合格的投标方3.1经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。4投标费用4.1无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。招标文件说明5招标文件的构成5.1招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成：(1)投标邀请；(3)投标人须知；(4)合同一般条款；(5)合同特殊条款；(6)附件。5.2招标文件以中文、英文两种文字编印，两种文字具有同等效力。中、英文本如有差异时，以中文本为准。5.3投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。6招标文件的澄清6.1投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真，下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复，并在其认为必要时，将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。7招标文件的修改7.1在投标截止日期10天前，招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方，对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。7.2为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标方。7.3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方有约束力。投标文件的编写8语言及计量单位8.1投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件，应以中文或英文书写。8.2除在招标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位(国际单位制和国家选定的其他计量单位)。9投标文件的组成9.1投标文件包括下列部分：(1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表；(2)投标资格证明文件；(3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容；(4)投标保证金。投标应将投标文件装订成册，并填写“投标文件资料清单”。10投标文件格式10.1投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表(见附件14)。11投标报价11.1投标方应在招标文件所附的开标一览表(附件3)上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。11.2投标方按格式填写报价以供招标方评标方便，但不限制开发商以其他方式签订合同的权力。12投标货币12.1投标书和开标一览表中的报价对国外投标方用美元或其他国际主要货币填报(若采用其他外国货币报价，为便于比较价格，招标方将按12.2款规定折算成美元)。12.2以开标日中国银行公布的卖出价作为折算报价的依据。13投标人资格的证明文件13.1投标方必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件(格式见附件5)，作为投标文件的一部分。14投标有效期14.1投标文件从开标之日起，投标有效期为90天，特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。14.2要求投标方同意延长有效期，要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方，既不要求也不允许其修改投标文件，但将要求其相应延长投标保证金的有效期，有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。15投标保证金15.1投标保证金为投标文件的组成部分之一。15.2投标方向招标方提交不少于投标总报价2的投标保证金。15.3投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。15.4投标保证金币种应与投标报价币种相同，可以下列任何一种方式提交：(1)由下列银行开具保函：中国银行总行或其分行；或。中国银行在海外的往来行通过中国银行；或。在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行；或。由中国人民银行授权的其他银行。投标保证金保函应按招标文件附件6格式提供，并在投标文件有效期过后30天内继续有效。(2)银行本票、汇票、支票或现金(在投标有效期满前，因票据即将到期，招标方有权暂时行使票据权力)。15.5未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。15.6未中标的投标方的投标保证金，将按31.2款的规定予以无息退还。15.7中标的投标方的投标保证金，在中标方签订合同并交纳履约保证金和中标服务费后，经银行扣除手续费，予以无息退还。15.8发生以下情况投标保证金将被没收：(1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标；或。(2)如果中标方未能做到：按本须知第33条规定签订合同；或。按本须知第34条规定提供履约保证金；或。按本须知第35条规定缴纳中标服务费。16投标文件的份数和签署16.1投标方应准备一份正本和四份副本，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。16.2投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。16.3除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。16.4电报、电话、传真形式的投标概不接受。投标文件的递交17投标文件的密封和标记17.1投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。17.2为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封，并在信封上标明“开标一览表”字样，然后再装入正本投标文件密封袋中。17.3第一密封信封上注明“于_之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。17.4如投标文件由专人送交，投标方应将投标文件按19.119.3款中的规定进行密封和标记后，按投标邀请注明的地址送至招标方。17.5如果投标文件通过邮寄递交，投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。(1)内层信封的封装与标记同17.117.3款规定。(2)外层信封装入17.1款及17.2款所述全部内封资料，并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址，以便将迟交的投标文件原封退还。17.6如果未按上述规定进行密封和标记，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。18递交投标文件的截止时间18.1所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交，都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。18.2出现5.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时，则按招标方修改通知规定的时间递交。19迟交的投标文件19.1招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。20投标文件的修改和撤销20.1投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知，该通知须有经正式授权的投标方代表签字。20.2投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。20.3投标截止时间以后不得修改投标文件。20.4投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件，否则招标方将按14.7款的规定没收其投标保证金。开标和评标21开标21.1招标方在招标通告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。21.2开标时，查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”内容，以及招标方认为合适的其他内容并记录。22评标委员会22.1招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由工程技术、市场、商贸、法律等方面的专家和招标机构、招标委托方的代表组成。22.2评标期间，希望投标方派代表参加询标。23投标文件响应性的确定23.1开标后，招标方将组织审查投标文件是否完整，是否有计算错误，要求的保证金是否已提供，文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入，以单价为准；若文字大写表示的数据与数字表示的有差别，则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正，其投标将被拒绝。23.2在对投标文件进行详细评估之前，招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同，其投标将被拒绝。23.3招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应，而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。23.4招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。23.5招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标，投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。23.6招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。24投标文件的澄清24.1为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较，招标方有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。24.2重要澄清的答复应是书面的，但不得对投标内容进行实质性修改。25对投标文件的评估和比较25.1招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。25.2评估时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。26评标原则及方法26.1对所有投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准。26.2评标严格按照招标文件的要求和条件进行。26.3在评标时按下列程序确定最低评标价标：(1)开标后，将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较，并按其报价的合理程度给予打分，合理性越强则得分越高。(2)在第一次打分的基础上，根据第25条考虑因素，对投标进行第二次打分，服务质量越高，管理方案越先进，则得分就越高。(3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分，最高得分者即系最低评标价标。27保密27.1有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。27.2投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。授予合同28定标准则28.1合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。28.2最低报价不是被授予合同的保证。29资格最终审查29.1招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同。29.2如果确定该投标方无条件圆满履行合同，招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。30接受和拒绝任何或所有投标的权力30.1招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投标的权力，并对所采取的行为不作任何解释。31中标通知31.1评标结束15日内，招标方将以书面形式发出中标通知书，但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。31.2招标方在收到中标方提交的履约保证金后，将向落标的投标方发出落标通知书，并退还其投标保证金。31.3中标通知书将作为签订合同协议书的依据。32授予合同时变更数量的权力32.1招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。33合同协议书的签署33.1中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合同协议书(见附件7)。33.2招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订合同协议书的依据。34履约保证金34.1合同签订后30天内，中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。35中标服务费35.1中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费：(1)以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。(2)中标服务费为中标总金额的1.5。(3)中标服务费币种与中标签订合同的币种相同，或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。第四部分合同一般条款1定义1.1“合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议，即由双方签订的合同格式中的文件，包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。1.2“合同价格”系指根据合同规定，在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。1.3“甲方”系指通过招标方式，接受合同服务的开发商或业主委员会。1.4“乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。2适用范围2.1本合同条款仅适用于本次招标活动。3技术规格和标准3.1本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。4委托管理期限年。即自年月日起至年月日止。5价格5.1除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。6索赔6.1乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任，并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔，乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜：(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目，退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。(2)对于情节轻微的，经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。(3)对于情节严重，造成甲方损失金额巨大的，同意甲方终止全部委托管理合同，并赔偿甲方因此造成的损失。6.2如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以签复，该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些的时间内，按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜，甲方将从议付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额，同时保留进一步要求赔偿的权利。7不可抗力7.1签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时，履行合同的期限应予以延长，则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的，并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。7.2受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方，并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上，双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。8履约保证金8.1乙方应在合同签订后30天内，向甲方按合同货币提交合同总价10的履约保证金，履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银行开具：(1)中国银行，或。(2)根据国外银行给中国银行的反保函，由中国银行开具，或。(3)在中国境内营业的其他银行。8.2乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供，与此有关的费用由乙方负担。8.3如果乙方未能按合同规定履行其义务，甲方有权从履约保证金取得补偿。9争议的解决9.1在执行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过友好协商解决，经协商在60天内不能达成协议时，应提交仲裁。9.2提交正式仲裁的争端属涉外的，应在北京或在中国国内其他地点内指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。9.3合同双方均为国内法人的，其争端的仲裁应由当地工商行政管理局根据其仲裁程序和暂行规则进行。9.4仲裁裁决应为最终决定，并对双方具有约束力。9.5除另有裁决外，仲裁费应由败诉方负担。9.6在仲裁期间，除正在进行仲裁部分外，合同其他部分继续执行。10合同终止10.1本合同期限为年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向，合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止。10.2出现下