第三章房地产开发用地法律制度PPT课件.ppt

第三章第三章 房地房地产产开开发发用地法律制度用地法律制度n一、国有土地使用一、国有土地使用权权出出让让n二、国有土地使用二、国有土地使用权权划划拨拨n三、国有土地使用三、国有土地使用权转让权转让n四、国有土地租四、国有土地租赁赁n五、集体土地征用五、集体土地征用1-一、国有土地使用一、国有土地使用权权出出让让n1、出、出让让的概念和特征的概念和特征n（1）概念：出）概念：出让让与与转让转让、出租的不同之、出租的不同之处处。n（2）法律特征）法律特征n（3）出）出让让国有土地使用国有土地使用权权的的权权利内容和限制利内容和限制n2、出、出让让的范的范围围n（1）城）城镇镇国有土地国有土地n（2）具有商）具有商业业性利益的土地性利益的土地2-n3、出、出让让的批准的批准权权限：国限：国务务院及各院及各级级人民政府人民政府n4、出、出让让方式方式n（1）协议协议n（2）招）招标标n（3）拍）拍卖卖n（4）挂牌）挂牌n5、出、出让让年限及届年限及届满满展期展期n6、出、出让让的收回制度的收回制度3-相关相关链链接：接：竞买竞买保保证证金究竟交多少？金究竟交多少？n重庆市国土房管局公示的二郎科技新城中心地块和沙坪坝原重庆无线电厂宗地块，出让金分别为2.12亿元和7380万元，竞买人须先交保证金1000万元和200万元；n2005年底价2.8亿珠江新城地块交竞买保证金300万；n2009年北京天竺开发区22号地，14.1亿元起拍价，大龙地产2亿保证金，50.5亿竞得n国十九条：土地出国十九条：土地出让让最低价不得低于出最低价不得低于出让让地地块块所在地所在地级级别别基准地价的基准地价的70%，竞买竞买保保证证金不得低于出金不得低于出让让最低价最低价的的20%（2010年年3月月10日）日）4-5-案例讨论1n某私营公司欠我万元未还，我起诉并申请法院对其名下一幢层楼房予以查封。判决生效后，该公司不履行债务，我申请强制执行。法院决定对查封的房屋进行拍卖。当我得知自己仅是该公司其中一名债权人后，决定参加竞拍买下这幢楼房。法院执行人员要求我交纳保证金后才能参加竞拍。像我的情况参加竞拍也要交保证金吗？6-分析：n2005年月日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定，第条：“拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于日内退还竞买人。”7-案例案例2：竞买竞买保保证证金金应该应该交交给谁给谁n某拍卖公司接受当地国土部门委托，以1.92亿元的价格成功拍出当地的99.7亩国有土地使用权。买受人是某房地产开发公司，当场签署拍卖成交确认书，并且有公证人员现场公证。数月后，买受人以成交金额超出公司经济承担能力为由拒绝付款，造成事实上的违约。当时该房地产公司参加竞买时，110万元竞买保证金被强行要求交到国土部门。此后，拍卖公司两次向国土部门致函，请求确认买受人是否不再付款，如果不能按约定付款，拍卖公司将按拍卖法有关规定，向房地产公司索要其应当支付的佣金。国土部门复函拍卖公司称，确认原买受人不能履约，请拍卖公司自行向房地产公司主张权利。此复函中还提及：原买受人交纳的竞买保证金已经被当地市政府挪用。那么，本案例中，拍卖公司是否可要求国土部门返还竞买保证金110万元吗？8-分析：分析：n1.该拍卖程序合法、拍卖有效。n2.竞买人与委托人之间则不存在任何形式上的合同关系。本案例中竞买人与拍卖公司签订竞买协议，形成了拍卖人与竞买人之间的合同关系。n3.该保证金是拍卖公司和竞买人之间的约定，应该由组织实施拍卖的拍卖人收取。n4.委托人是委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。委托人在组织拍卖活动、实施竞买程序中，与竞买人之间不存在相应的法律关系，因此，委托人不具备向竞买人收取竞买保证金的资格。9-二、国有土地使用二、国有土地使用权权划划拨拨n1、土地使用、土地使用权权划划拨拨的概念和特征的概念和特征n2、划、划拨拨土地使用土地使用权权的性的性质质n3、权权利内容利内容n4、范、范围围n5、批准、批准权权限和程度限和程度n6、终终止止n7、划、划拨拨土地使用土地使用权权的商品化的商品化10-三、国有土地使用三、国有土地使用权转让权转让n1、转让转让的概念的概念n2、转让转让方式方式n（1）出售）出售n（2）交）交换换n（3）赠赠与与n（4）继继承承n（5）入股）入股11-n3、转让转让的原的原则则n4、转让转让生效的要件生效的要件n（1）土地使用）土地使用权权具具备备可可转让转让的条件的条件n（2）当事人）当事人须订须订立立书书面面转让转让合同合同n（3）须办须办理土地使用理土地使用权过户权过户登登记记12-第二次第二次课课堂作堂作业业n1.所有划所有划拨拨用地都是无用地都是无偿偿取得的。取得的。n2.在起拍价基在起拍价基础础上逐上逐渐渐加加码码的拍的拍卖卖方式叫荷方式叫荷兰兰式式拍拍卖卖。n3.对对于已于已经签经签署了署了书书面面转让转让合同的房地合同的房地产产，房地，房地产产原所有人原所有人还还有有转让权转让权。13-四、国有土地租四、国有土地租赁赁n（一）国有土地使用（一）国有土地使用权权人出租土地情形人出租土地情形n1.土地使用土地使用权权人出租土地的含人出租土地的含义义（房地不可分）（房地不可分）n2.租租赁赁生效条件：生效条件：n（1）土地使用）土地使用权权人具人具备备出租条件出租条件n（2）房地一起出租）房地一起出租n（3）签订签订租租赁赁合同合同n（4）办办理登理登记记14-n3.土地使用土地使用权权人出租土地的效力人出租土地的效力n（1）承租人的）承租人的权权利和利和义务义务（不得自行（不得自行转转租）租）n（2）出租人）出租人继续继续履行土地使用履行土地使用权权出出让让合同合同n（3）租）租赁权赁权具有某些物具有某些物权权的效力（排斥再出租、的效力（排斥再出租、买卖买卖不破租不破租赁赁、优优先先购买权购买权）n（4）出租期限、用途限制）出租期限、用途限制n一个典型的租一个典型的租赁纠纷赁纠纷案例案例15-n（二）国家出租土地情形（二）国家出租土地情形n1.含含义义n2.适用范适用范围围n3.国家出租土地的方式：招、拍、国家出租土地的方式：招、拍、协议协议n4.国有土地租国有土地租赁赁合同合同n（1）租）租赁赁期限：期限：0.5-20年年n（2）租金与地价相均衡）租金与地价相均衡n5.国有土地租国有土地租赁赁合同的效力（双方合同的效力（双方权权利利义务义务）16-五、集体土地征用五、集体土地征用n1.集体土地征用的概念、特征集体土地征用的概念、特征n2.集体土地征用集体土地征用应应遵循的原遵循的原则则n3.集体土地征用的批准集体土地征用的批准权权限（限（记记住国住国务务院批院批准准权权限限）n4.集体土地征用的集体土地征用的补偿补偿n思考思考题题：请计请计算一下最高算一下最高补偿额补偿额是平均是平均产值产值的多少倍？的多少倍？17-n5.城市土地城市土地储备储备制度制度n（1）概念）概念n（2）范）范围围、数量和利用、数量和利用n（3）城市土地收）城市土地收购购原原则则n（4）城市土地）城市土地储备储备制度的作用制度的作用n现实现实思考：城市土地思考：城市土地储备储备制度制度V“三旧改造三旧改造”制制度度18-第三次第三次课课堂作堂作业业n1下列关于建下列关于建设设用地使用用地使用权权期期间间届届满满后的后的处处理的表述理的表述中，正确的是（中，正确的是（)。A.非住宅建没用地使用非住宅建没用地使用权权期期间间届届满满后，自后，自动续动续期期B.住宅建住宅建设设用地使用用地使用权权期期间间届届满满后，自后，自动续动续期期C.非住宅建非住宅建设设用地使用用地使用权权期期间间届届满满后，土地使用后，土地使用者需要者需要继续继续使用土地的，使用土地的，应应当至当至迟迟于期于期满满前前6个月申个月申请续请续期期D.非住宅建非住宅建设设用地使用用地使用权权期期间间届届满满后，土地使后，土地使用者需要用者需要继续继续使用土地的，使用土地的，应应当至当至迟迟于期于期满满前前2年申年申请续请续期期19-n2人民法院依法拍人民法院依法拍卖卖抵押房地抵押房地产时产时，拍，拍卖卖保留保留价价应应由（由（)确定。确定。A.房地房地产产估价机构估价机构B.人民法院人民法院C.抵押抵押权权人人D.人民法院和房地人民法院和房地产产估价机构共同估价机构共同20-n3某公司以一宗房地某公司以一宗房地产产先向甲先向甲银银行申行申请请抵押抵押贷贷款，同款，同时办时办理了抵押登理了抵押登记记，后又以，后又以该该房地房地产产同同乙乙银银行申清抵押行申清抵押贷贷款，也款，也办办理了抵押登理了抵押登记记贷贷款到期后，款到期后，该该公司无力公司无力还还款，依法定程序拍款，依法定程序拍卖卖，拍拍卖卖所得款所得款()。A.甲甲银银行行优优先受先受偿偿B.按两家按两家银银行的行的债权债权数数额额大小确定受大小确定受偿顺偿顺序序C.乙乙银银行行优优先受先受偿偿D.按两家按两家银银行的行的债权债权比例受比例受偿偿21-综综合案例分析：合案例分析：n2005年年1月，甲房地月，甲房地产产开开发发公司公司(以下以下简简称甲公司称甲公司)依法取得某市某区一依法取得某市某区一块块国有土地的使用国有土地的使用权权，投，投资资6000万元人民万元人民币币开开发发商品住宅。甲公司委托乙房地商品住宅。甲公司委托乙房地产产估价机构。（以下估价机构。（以下简简称乙机构称乙机构)对对被拆迁房屋的市被拆迁房屋的市场场价格价格进进行了行了评评估。被拆迁人李某就其房屋的性估。被拆迁人李某就其房屋的性质质与与甲公司未能甲公司未能协协商一致。商一致。该项该项目于目于2005年年10月月1日日动动工，由丙建筑工程公司（以下工，由丙建筑工程公司（以下简简称丙公司称丙公司)承包施工。承包施工。该该区私区私营营企企业职业职工王某以抵押工王某以抵押贷贷款方式，于款方式，于2006年年2月以月以5000元每平米的价格元每平米的价格预购预购了一套了一套80平米的住平米的住宅。宅。该项该项目于目于2006年年6月通月通过过竣工竣工验验收并交付使用。收并交付使用。王某于王某于 2006年年9月将月将该该套住宅套住宅转让给转让给他人，售房收他人，售房收入入44万元。万元。22-综综合案例分析：合案例分析：n（1）该项该项目土地使用目土地使用权权出出让让合同由（合同由（)与甲公司与甲公司签订签订。A.该该市人民政府土地管理部市人民政府土地管理部门门B.该该区人民政府土地管理部区人民政府土地管理部门门C.该该区人民政府区人民政府D.该该市人民政府市人民政府n（2）甲公司）甲公司应应向土地管理部向土地管理部门缴纳门缴纳()。A.土地土地补偿费补偿费B.土地使用土地使用权权出出让让金金C.土地土地闲闲置置费费D.房屋拆迁安置房屋拆迁安置费费23-综综合案例分析：合案例分析：n（3）乙机构确定李某被拆迁房屋的性）乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应质应遵循的原遵循的原则为则为（)。A.由城市房由城市房产产管理部管理部门认门认定定B.由城市由城市规规划行政主管部划行政主管部门认门认定定C.一般以房屋一般以房屋权权属属证书证书及及权权属档案的属档案的记载为记载为准准D.由乙机构根据由乙机构根据经验经验确定确定n（4）下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的）下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为为（)。A.李某申李某申请请行政裁决，行政裁决，应应提交被拆迁房屋的提交被拆迁房屋的权权属属证证明明B.李某李某对对行政裁决不服，可依法申行政裁决不服，可依法申请请行政复行政复议议C.因李某提出新的需要因李某提出新的需要查认查认的事的事实实，房屋拆迁管理部，房屋拆迁管理部门门中止裁决，中止中止裁决，中止时间计时间计入裁决入裁决时时限限D.李某李某对对行政裁决不服，可向人民法院起行政裁决不服，可向人民法院起诉诉24-综综合案例分析：合案例分析：n（5）甲公司）甲公司实实施施该项该项目的目的项项目目资资本金不得少于本金不得少于()万元。万元。A.1200B.1800C.2100D.3000n（6）该项该项目的工程竣工目的工程竣工验验收工作由（收工作由（)负责组织负责组织实实施。施。A.该该区人民政府建区人民政府建设设行政主管部行政主管部门门B.该该市工程市工程质质量量监监督机构督机构C.甲公司甲公司D.丙公司丙公司25-综综合案例分析：合案例分析：n（7）在）在办办理商品房理商品房预购预购手手续时续时，王某（）。，王某（）。A.可以申可以申请请住房公住房公积积金金贷贷款款B.可以在商品房可以在商品房预预售合同中售合同中约约定所定所购购房屋面房屋面积误积误差差为为5C.应应将商品房将商品房预预售合同分售合同分别报别报房房产产和土地管理部和土地管理部门门登登记记备备案案D.应应当当办办理理预购预购商品房抵押登商品房抵押登记记n（8）王某）王某购买购买的住宅的的住宅的产权产权登登记记面面积为积为（)。A.套内建筑面套内建筑面积积+分分摊摊的共有建筑面的共有建筑面积积B.套内房屋使用面套内房屋使用面积积+分分摊摊的共有建筑面的共有建筑面积积C.套内建筑面套内建筑面积积+套内阳台面套内阳台面积积+分分摊摊的共有建筑面的共有建筑面积积D.套内房屋使用面套内房屋使用面积积+套内套内墙墙体面体面积积+套内阳台建筑面套内阳台建筑面积积+分分摊摊的共有建筑面的共有建筑面积积26-综综合案例分析：合案例分析：n（9）王某）王某转让该转让该住宅住宅时时随随营业营业税附征的城市税附征的城市维护维护建建设设税税为为（)元。元。A.100B.140C.1100D.1540n参考答案：参考答案：B;B;AnA;B;BC;ABC;C;D;ABC;AD;D27-估价估价师师基本制度与政策考基本制度与政策考试试真真题题n1、土地管理法、土地管理法规规定，定，农农民自由住宅的宅基地，民自由住宅的宅基地，属（）所有。属（）所有。nA国家国家 B 所在的村民小所在的村民小组组nC 农农民个人民个人 D农农民集体民集体n2、下列关于征收土地的表述中，正确的是（、下列关于征收土地的表述中，正确的是（）nA土地土地补偿费补偿费均均为该为该土地土地别别征地前三年平均年征地前三年平均年产值产值的的6至至10倍倍nB 安置安置补补助助费费只能只能发发放放给给安置安置单单位位nC并非所有的征地都要支付青苗并非所有的征地都要支付青苗补偿费补偿费nD只有所征土地只有所征土地连续连续三年以上常年种菜，才三年以上常年种菜，才须缴纳须缴纳新菜地开新菜地开发发建建设设基金基金28-n3、房地、房地产产开开发项发项目自（目自（）之日起）之日起满满意念未意念未动动工开工开发发的，可以征收土地的，可以征收土地闲闲置置费费。nA土地使用土地使用权权出出让让合同合同签签定定 nB土地使用土地使用权权出出让让合同合同约约定的定的动动工开工开发发nC土地使用土地使用权权出出让让金金缴纳缴纳 nD土地使用土地使用权证书权证书取得取得n4、宪宪法法规规定，国家定，国家为为了公共利益的需求，可以了公共利益的需求，可以依照法律依照法律规规定定对对土地土地实实行（行（）并）并给给予予补偿补偿nA征收征收 B征用征用 C征收或者征用征收或者征用 D征征购购29-n5、承租人在租、承租人在租赁赁期内死亡，租期内死亡，租赁赁房屋的共同居住人房屋的共同居住人要求要求继继承原租承原租赁赁关系的，出租人（关系的，出租人（）nA应应重新重新办办理租理租赁赁登登记备记备案手案手续续，房屋租，房屋租赁赁合同方可合同方可生效生效nB可以收回房屋出租可以收回房屋出租给给其他人其他人nC可以要求增加租金可以要求增加租金 D应应当当继续继续履行原租履行原租赁赁合同合同n6、设设定房地定房地产产抵押抵押办办理房屋他理房屋他项权项权利登利登记记后，后，该该房房屋的房屋所有屋的房屋所有权证权证应应由（由（）收）收执执nA抵押人抵押人 B抵押抵押权权人人nC房屋房屋权权属登属登记记机关机关 D公公证证机关机关30-n参考答案：参考答案：nDCBCDC31-