市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,演示模版分页标题,正文内容,*,演示模版分页标题,正文内容,*,上海市杨浦区新江湾城项目,可行性研究汇报,11月,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第1页,序言,10月，在总部领导率领下，对上海杨浦区进行了考查，杨浦区,委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。,我们针对上海新江湾城地块即将出让C6地块土地进行了屡次踏勘和,调研，并进行了可行性分析。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第2页,提要,项目概况,1,市场研究,2,总体规划及产品设计,3,项目投资收益分析,5,项目销售计划,4,汇报提要,：,综合分析与提议,6,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第3页,1,、项目概况,用地条件分析,项目背景,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第4页,1.1用地条件分析,位置：地处上海市杨浦区新江湾城（,C6,地块）五角场商业区以北,4,公里。,四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政和路；北至过秀路。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第5页,1.1用地条件分析,规划指标,规划建筑用地性质,二类住宅组团用地,备注,总用地面积,（可建设用地）,121710,平方米,114520,平方米）,代建5920平米幼稚园，代建10290平米公共绿地。,建筑面积中含10%商业，1000平米托老所，200平米卫生服务所。,建筑面积,114520,平方米,容积率,1.0,建筑密度,25%,绿地率,35%,建筑限高,20,米,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第6页,1.1用地条件分析,交通条件,1),公路：,经过外环线,A20,高架（距项目,2900,米），可方便抵达城市各个区域。,2),轨道交通：,距离,8,号线市光路站,1.6,公里；,距离,3,号线淞发路站,2,公里；,距离规划中,10,号线新江湾城站,500,米。,经过当前条地铁线路可方便抵达城市各中心区域，未来开通地铁,10,号线，紧邻项目地块，更可方便抵达五角场、复旦大学主要商业、文教中心。,3,号线,10,号线,8,号线,中环线,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第7页,1.1用地条件分析,环境与景观条件,地块北侧为待挂牌,C6,地块；,地块西侧为汉斯国际公寓（加州水郡）；,地块东侧为绿地；,地块南侧为仁恒怡庭（待售在建项目）；,另外，地块西北侧紧邻新江湾城公园，自然景观良好。道路绿化情况良好。,地块北侧情况 地块西侧在建项目,地块东侧绿化带,地块西北侧公园,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第8页,1.1用地条件分析,用地现实状况,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第9页,1.1用地条件分析,项目用地条件分析结论：,地块处于新江湾城新城关键区，周围均规划各著名开发商中高档楼盘项目；新江湾城板块伴随近两年开发速度加紧，同时地铁,10,号线新江湾城站通车、使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套联络愈加紧密，给当地块带来了更多升值原因；总体来看，地块开发潜力很大。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第10页,1.2项目背景,地块及所在规划新江湾城新城住宅区已经基本完成整理，地块处于新江湾城新关键地段，地块容积率指标为1.0，限高20米。,伴随五角场城市附中心地位不停攀升，新江湾城板块日益成熟，板块价值凸现，在此次上海市土地资源管理局预公告40幅土地中，新江湾城地块成为了各大著名开发商重点关注对象。,该地块已于11月20日公告。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第11页,1.2项目背景,挂牌出让进度安排表,公布公告,公布时间,-11-20 09:30,发放出让文件及附件,起始时间,-11-20 09:30,截止时间,-12-21 16:00,提问,截止时间,-11-26 16:00,公布答疑纪要,时,间,-12-2 09:30,接收竞买申请,起始时间,-12-03 09:30,截止时间,-12-21 16:00,确保金到账,截止时间,-12-10 16:30,确保金26000万元人民币,挂牌交易活动,挂牌报价开始时间,挂牌截止及现场竞价时间,-12-14 09:30,-12-23 10:00,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第12页,2、市场研究,上海经济发展环境分析,上海市房地产市场分析,区域房地产市场环境,项目定位,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第13页,2.1上海经济发展环境分析,宏观经济发展环境,GDP,情况,据数据统计，上海市前三季度,GDP,增加速度为,7.1%,，预计整年可实现“保,8,”目标。未来，伴随上海金融和航运“两个中心”建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际经济开始复苏，上海整体经济情况势必会有一个惊人反弹速度。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第14页,2.1上海经济发展环境分析,人口及人均可支配收入情况,上海市目标人口为2200-2300万，但依照当前发展速度和统计口径考虑，未来人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业增加会带动房地产市场刚性需求。,上海市主要年份常住人口（单位：万人）,年度,年末常住人口,1608.63,1778.42,1815.08,1858.08,1888.46,户籍人口,1309.63,1340.02,1347.82,1358.86,1371.04,外来人口（六个月以上人口）,299,438.4,467.26,499.22,517.42,注:本表户籍人口不包含离开上海、外出（市外）六个月以上本市户籍人口。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第15页,2.1上海经济发展环境分析,数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增加，居民具备较高消费实力。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第16页,2.1上海经济发展环境分析,新江湾城区域经济发展环境,区域概述,新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总企业实施综合开发为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公里）。,1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向二十一世纪示范居住区”。规划经过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套等六大致系实施，创造出网络状生态水系和渗透状绿化体系形成区域生态骨架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大学校区与居住校区相互促进形成共生关系人与自然和谐共生生存环境。,新江湾城是上海市中心城区最大可供集中成片开发土地，建成后新江湾城将是一个知识型、生态型花园城区。,本项目,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第17页,2.1上海经济发展环境分析-现实状况条件,现实状况以下列图所表示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依靠复旦、同济等大学以及众多科研机构创建一批知识型当代化小区和设施配套齐全大型高档人文居住区。当前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中交通配套也在建设之中。,新江湾城拥有在建轨道交通,8,号线、,10,号线，规划,7,条公交线路，加上已通车中环线，将使未来出行非常便捷。,本项目,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第18页,2.1上海经济发展环境分析-规划建设与发展前景,新江湾城以“绿色生态港、国际智慧城”为战略定位。总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、城市村庄、知识商务中心六大板块，其中由,90,万平方米知识商务中心，与五角场关键商务区、创智天地娱乐区共同构筑起上海东北部关键区,五角场城市副中心。新江湾城区域建设有,50,万平方米生态走廊、新江湾城公园等集中绿地，及世界上最大、功效最全滑板公园，同时规划了安徒生儿童公园、游艇港湾等，可满足不一样年纪段、不一样生活方式居住人群、商务人群生活需求。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第19页,2.2上海市房地产市场分析,就当前所取得数据来看，预计整年房地产投资总额会超出整年，市场全方面回暖，形势很好。,截止到第三季度，上海全市房地产施工面积已经超出完工面积5倍，未来供给量将会放大。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第20页,2.2上海市房地产市场分析,上海房价连续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已到达1431万平米，整年有可能基本持平甚至超出成交量。,3月以来房地产市场销售火爆，带动了一手房开工量，整年住宅投资金额有望创下历史新高。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第21页,2.2上海市房地产市场分析,上海房地产市场调整周期较短，以10月底国家出台一系列优惠政策为转折点，年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出；作为住宅市场主力产品，公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致。8月份，因为浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾集中放量成交，使上海公寓市场整体均价拉升至近18000元/平米，成为公寓市场本轮成交价格新高度。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第22页,2.2上海市房地产市场分析,上海联体别墅成交量不停上扬，价格稳中有升。受惠于房地产市场强势反弹，尤其是4-8月份通胀预期促进投资行为活跃，上海别墅市场表现十分抢眼；,7月份，上海别墅成交量创历史新高，共成交1699套，其中85%为联排和叠加产品；9月份联体别墅成交量有所下滑，但价格继续上扬。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第23页,2.2上海市房地产市场分析,上海房价连续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已到达14315151平米，整年有可能基本持平甚至超出成交量。,另外，上海二手房市场一样火爆，二手房与新房成交百分比超出1：1。二手房市场活跃成交将深入推升上海一手房市场价格。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第24页,2.3区域房地产市场环境,新江湾城板块位于杨浦区北侧，是快速发展起来生态居住区。从起，继合生以高价拿下C1地块之后，新江湾城板块几宗地块连续被绿城、仁恒等著名开发商以高价竞得。在，新江湾城板块已经在供给量上占据了杨浦区二分之一左右，而且去化快速，成交量领先于杨浦其它区域总和。,近两年，新江湾板块土地供给日益紧缺，土地价值提升愈加迅猛，区域内房源供不应求，价格节节攀升，作为新江湾城板块仅存优质住宅用地，本项目已成为众多著名开发商角逐目标。,杨浦区从来作为上海中低级住宅市场集聚地，缺乏高端供给。然而区内众多高等院校如复旦、同济等一大批高收入教授、学者不满足于现有住房现实状况，出于对更高居住品质追求。伴随新江湾城规划实施进展、配套日益完善，以及得天独厚自然生态景观资源，更多高端消费群体看好该板块升值空间，如加州水郡这么高端公寓项目开盘即售罄，充分说明了区域高端产品需求十分旺盛。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第25页,2.3区域房地产市场环境,市场样本项目分析,经过经过市场调研，发觉区域内在售项目较少，故将五角场板块也纳入到样板项目筛选范围。,如右图所表示，本项目周围以前面市项目基本已售罄入住，如时代花园、雍景苑等都属于中低级次项目。当前本项目在区域内主要高端竞争项目中，除了华润橡树湾和新江湾城1号作品以外，基本均已经售罄，后期开盘尚在筹备之中，如加州水郡、盛世新江湾等项目，还有一些新盘将于明年入市，如仁恒怡庭、泰宝华庭、珠江维拉小镇等。,从地块所在区域层面考虑，选取了华润橡树湾、新江湾城1号作品、涵碧景苑、加州水郡、盛世新江湾、创智坊6个已开盘项目作为样板项目进行基本情况分析。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第26页,2.3区域房地产市场环境,项目基本情况考查,区域样本项目规模大多数在,20,万平米以上，分期开发。容积率区间集中在,1.6-2,之间，只要创智坊超出了,3,，区域样本项目公寓产品市场报价集中在,25000-30000,元,/,之间。,项目名称,项目地址,开发商,市场报价（元,/,）,总建筑面积（万）,容积率,华润橡树湾,杨浦区新江湾城政和路,1088,号,坚实置地（上海）有限企业,公寓,25000-30000,、叠加,35000-40000,23.1,1.6,涵碧景苑,杨浦区政悦路,88,弄,上海国云房地产开发有限企业,0,11,1.8,新江湾城一号作品,杨浦区政和路,999,弄,上海珠江投资有限企业,23000,28,1.6,加州水郡,杨浦区国秀路,599,号,上海城投悦城置业有限企业,23000-30000,35.5,1.8,盛世新江湾,杨浦区市光路,390,弄,军华置业,一期17000，二手评定价21253；二期待定,7.6,2.1,创智坊（创智天地二期）,创智坊,(,创智天地,),位于上海市杨浦区大学路,33,号,上海杨浦中央小区发展有限企业,25000,5.4,3.5,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第27页,2.3区域房地产市场环境,新江湾城区域产品主要以高层、小高层为主，低密度产品较为少见。产品绿化率大部分到达,40%,以上，因为区域大环境很好，大多数样本项目在园林景观方面并不十分看重，多为常规设计路线，建筑格调以当代格调为主，另外部分样本项目项目标车位比能够满足,1,：,1,。,项目名称,建筑类别,楼层情况,建筑格调,景观特色,绿化率,总套数,车位比,华润橡树湾,高层、叠加,小高层,11-13,层，,54,栋联庭别墅共,5,层，含地下室,新英格兰格调,组团式庭院景观,40%,2373(,含叠加,147,）,1,涵碧景苑,小高层,12,栋,8-13,层小高层,当代,集中绿化,45%,535,1,新江湾城一号作品,小高层、高层,37,幢,8-18,层小高层,当代,集中绿化,40%,0.85,加州水郡,高层,18,层,当代,集中绿化,40%,1233,1,盛世新江湾,小高层,一期,4,栋,18,层、,1,栋,14,层小高层，二期,10,栋,当代,集中绿化,35%,一期,604,、二期,1000,0.5,创智坊,小高层、多层,暂无资料,当代,集中绿化,30%,228,1,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第28页,2.3区域房地产市场环境,样本大部分样本项目是分期开发，销售周期较长。以后新入市项目只有华润橡树湾和加州水郡。样本项目中较早开发基本都是毛坯交房，以后开发均为精装修或全装修交房。大多数项目都聘请了专业物业管理企业进行管理，公寓部分物业费水平集中在2-2.5元/月之间，华润橡树湾因为有叠加类别墅产品，故物业费较高，到达4.5元/月。大部分项目内部都配置了会所，功效设置以健身和娱乐为主，规模较大项目还包含办公、商业等配套设施。,项目名称,开盘时间,入住时间,物业企业,物业费（元,/,月）,交付标准,小区配套,华润橡树湾,6月,12月,华润物业,4.5,别墅（毛坯）、公寓（精装修）,会所基本功效,涵碧景苑,9月,3月,延吉物业,2.05,毛坯,篮球场，小型足球场,新江湾城一号作品,一期4月、二期7月、三期9月,一期12月、二期11月、三期待定,合生江景物业,2.2,毛坯,会所基本功效,加州水郡,一期8月,一期底,待定,待定,全装修,写字楼、国际酒店、零售，餐饮和娱乐,盛世新江湾,一期-9-8、二期下六个月,一期9月30日、二期待定,添丰物业,2.01,毛坯,商业、酒店、写字楼、会所,创智坊,10月,6月,上海新昌瑞安杨浦物业管理有限企业,2.35,精装修,办公、零售、休闲、娱乐设施,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第29页,2.3区域房地产市场环境,存量及区划速度分析,从6个样本项目反应情况来看，除了涵碧景苑项目以外，其余各项目都有后期房源待售，存量较大，以小高层和高层为主，低密度产品存量较少，未来主要竞争表达在公寓产品上。,以本项目最为邻近华润橡树湾、新江湾城1号作品和加州水郡3个项目标消化速度来看，华润橡树湾因为先开了部分叠加产品，近期成交均价43000元/左右，公寓产品近期成交均价为3元/左右。新江湾城1号作品近期成交均价为24500元/之间。加州水郡8月开盘，当月基本消化掉一期房源90%，成交均价在26000元/左右。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第30页,2.3区域房地产市场环境,户型面积区间分析,因为本项目地块容积率具备做舒适型低密度产品条件，而且当前区域内低密度产品欠缺，不能满足高端客群需求，故本项目应充分利用地块优越条件，找准市场空白点，抓住需求，打造高品质低密度居住小区。,考虑到本区域当前缺乏可参考项目，我们调研了上海市部分含有代表性含有低密度产品项目，总结其户型面积区间划分特点，以供本项目参考借鉴。,项目名称,独栋（类）别墅,双拼,联排,叠拼（叠加）,地上,地上,地上,下叠,中叠,上叠,万科红郡园,234,243,龙湖蓝湖郡,238,202,281,231,250,256,龙湖滟澜山,219,175,78(,地下,),174,236,240,合生御廷,196,203,217,210,合生国际花园,194,187,217,186,金地格林世界,302,291,262,269,华润橡树湾,183,224,207,华侨城,220,247,242,212,248,240,241,232,223,佳兆业香溪澜院,196,223,枫丹白露别墅,230,190,270,200,绿地蓝湾,150,190,万顺水原墅,280,178,313,181,320,203,340,212,360,美兰湖高尔夫别墅,215,176,泗泾颐景园,273,194,302,198,334,233,345,347,402,莫奈花园,218,230,265,两河流域南郊中华园,180,202,216,222,227,260,270,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第31页,2.3区域房地产市场环境,此次调研中，上述类别墅产品没有拿到详细各面积套数数据，但从面积出现频率和项目现场考查来看，联排别墅主要面积段为,200,240,平米之间，少数在,250,270,之间，类独栋产品面积为,250,平米左右，独栋产品面积集中在,300,350,平米之间。,从上述数据能够看出，上述项目对叠加别墅认可度不高。,说明：华润联庭别墅面积为：叠下,180,平米左右，中叠,230,平米左右，上叠,210,平米左右。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第32页,2.3区域房地产市场环境,潜在竞争项目分析,本区域内仁恒怡庭、加州水郡二期、盛世新江湾二期、九龙仓项目、华润橡树湾后期公寓等有望在上市，主要产品形式为高层公寓、小高层公寓，未来市场该类产品竞争将日益激烈。,价格研究,别墅及类别墅价格：,当前区域内可作为参考含有类别墅产品项目只有华润橡树湾，华润橡树湾联庭别墅共147套，截止当前已经销售32套，销售速度较缓，成交均价在43000元/左右。经过认真研究分析，橡树湾之所以销售迟缓是因为其产品本身存在很多缺憾。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第33页,2.3区域房地产市场环境,2009如上图所表示，经过对样本项目2005第四季度年至20第三季度成交情况分析，能够看出本区域自以后，成交均价上涨幅度较大，尤其是年到20涨幅高达50%，即便在去年市场低迷时期，涨幅也到达17%，说明区域市场抗风险性较强。伴随区域规划不停实施和配套设施不停完善，新江湾城板块房价还将出现更大飞跃。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第34页,2.4项目定位,市场定位,本项目定位为新江湾城板块内不可复制高端低密度别墅“豪宅”生活区。在产品打造方面走高舒适性、高品质、特色化路线，从产品形象包装，文化精神赋予、附加值打造、景观打造，物业服务等多个方面打造项目标品质与特色。,产品定位,本项目标容积率指标为,1.0,，是区域内容积率最低地块，产品形态全部为类别墅产品，最大程度挖掘地块价值，提升产品品质，实现利润最大化。,外立面和户型设计将成为本项目标主要价值点，要加大成本投入力度，确保产品新奇和舒适性。建筑立面要加强品质感，能够突出项目整体高端形象。在户型设计上重视空间舒适性、功效多样性和动线合理性，表达别墅生活质感。另外，因为定位于高档项目，应布置会所等配套设施，会所设计和功效设置要符合项目标高端形象。,为确保小区整体品质，区内要彻底实现人车分流，全部车位全部设置于地下，同时也确保了小区内景观完整性。,依据新江湾城区域特征及本项目优越地块条件，能够将联排别墅、类独栋、双拼和联排以及景观资源比很好户型面积区间适当放大，拉开产品档次，以实现产品价值最大化。,为了深入提升项目标档次，本项目采取高档次精装修，叠加官邸和联排别墅装修标准为,4000,元,/,平米，类双拼和类独栋装修标准为,6000,元,/,平米。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第35页,2.4项目定位,产品户型及面积配比以下表：,叠加官邸,200,平米,5%,类别墅,联排（小）,220,平米,5%,联排（大）,240,平米,5%,类双拼,270,平米,5%,类独栋,300,平米,5%,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第36页,2.4项目定位,价格定位,依据市场分析，预计本项目开盘销售时叠加官邸和联排平均售价为,50000,元,/,左右；类双拼和类独栋产品开盘销售时均价为,66000,元,/,左右；商业价格销售均价为,50000,元,/,平米。预计本项目年售价增幅可到达,15,20%,，销售周期在,28,个月左右，最终可实现整体销售均价,57000,元,/,平米。,说明：当地块商业为独立商业，可做餐饮。因为本区域内商业产品匮乏，无可对比性，所以，本项目标商业可按照联排别墅开盘时价格计算，约,50000,元,/,平米。经过调查，当前新江湾城区域住宅底商二手售价约,26000,元,/,平米，如能做餐饮独立商业当前售价约为,35000,40000,元左右，预计两年后本项目商业售价,50000,元,/,平米市场是能够接收价格。这一结果经与金丰易居副总访谈得到一样观点。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第37页,3、总体规划及产品设计,总体规划,产品设计,主要经济技术指标,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第38页,3.1,总体规划和产品设计,产品设计布局,项目地块被四条市政道路围合成规整矩形。沿国秀路和政和路布置,4,层叠加产品，沿江湾城路布置联排产品，沿殷行路布置类双拼、类独栋别墅，设计标准是确保舒适度较高产品景观最正确。,交通设计,小区实施人车彻底分流设计，整体开挖实现组团式地下车路，地下车库设计为叶脉状，车辆由小区车库主入口进入，分别停到各家地下车库，再由地下车库进入地下室，抵达各自住所。,景观设计,沿地块纵轴线打造关键景观，提议做绿林溪涧式水系景观，两边设置对应栈道、叠景、休闲设施。需重视关键景观带与组团庭院之间呼应，使园林景观更具备完整性。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第39页,3.1,总体规划,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第40页,3.2,主要经济技术指标,上海杨浦区新江湾城项目经济技术指标表,项目,计量单位,数值,备注,一,规划总用地,h,114520,二,居住户（套）数,户（套）,416,三,居住人数,人,1164.8,四,户均人口,人,/,户,2.8,五,总建筑面积,万,17.2896,1,地上建筑面积,万,11.3392,用地内建筑总面积,万,住宅,万,10.134,叠加官邸,万,5.336,联排别墅,万,1.982,双拼别墅,万,2.816,公建,万,1.8572,可售,万,0.9452,非可售,万,0.3,会所等,其它建筑面积,万,0.6120,幼稚园等,2,地下建筑面积,万,5.8904,不可售,六,建筑面积毛密度,(,容积率,),万,/h,1.0,七,机动车停车位,辆,624,1,地面停车位,辆,2,地下停车位,辆,624,3,地面停车率,八,建筑密度,25%,九,绿地率,60%,十,建筑高度,米,20,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第41页,4、项目销售计划,总体思绪,总体进度安排,动态价格策略,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第42页,4.1,总体思绪,总体思绪,树立高端产品形象，成为我企业进军上海市场标志性项目，增强企业品牌影响力；,从形象包装，文化精神赋予、附加值打造、景观打造、物业服务等多个方面最大化塑造差异化产品形态；,项目总体价格高开高走，依据市场情况快速、灵活调整，控制项目销售速度，以部分类别墅产品首先推出市场，然后再销售精装公寓产品，最大化实现项目利润。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第43页,4.2,总体进度安排,总体进度安排,总体开发进度分为两期，建设周期为36个月，从10月开始至年10月份。其中，叠加官邸、联排别墅、商业为第一期，类双拼和类独栋为二期。,一期,二期,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第44页,4.2,总体进度安排,详细工程进度节点安排见下表,:,建筑类型,一期,二期,前期节点,建设用地规划许可证,-01,-01,国有土地使用证,-02,-02,建设工程规划许可证,-06,-12,建设工程施工许可证,-09,-03,工程节点,开工,-10,-04,结构,0,-03,-09,结构封顶,-04,-10,样板区及售楼处完成,-07,-09,完工立案表,-10,-04,入住,-09,-10,销售节点,开盘,-09,-10,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第45页,4.2,总体进度安排,销售周期：28个月，从9月开盘至年12月清盘；,销售节点以下：,时间,一期,二期,配套商业,9月,开盘,10月,开盘,开盘,6月,清盘,12月,清盘,清盘,销售周期,28,个月,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第46页,4.3,动态价格策略,高开高走：快速树立高端产品形象，增加项目标认知程度，增强项目标竞争力；以期取得最大经济效益。,各时间段售价计划以下所表示：,单位：,元,/,平方米,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,一期,50000,5,52500,53000,54000,56000,57000,58000,二期,66000,68000,71000,73000,74000,商业,50000,50000,50000,50000,50000,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第47页,5、项目投资收益分析,测算假设条件,销售结转计划,成本测算及投入计划,项目融资计划,项目经济效益分析,敏感性分析,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第48页,5.1测算假设条件,本汇报假设了以下条件：,a、项目按照可售面积110792平米考虑，其中类别墅(排屋)101340平米，商业9452平米；,b、销售费用按销售收入3%测算，折现率按10%计算NPV；,c、会所3000平米，销售阶段做为售楼中心，交房后由物业管理，平米做经营用房。其余做托老所、卫生点、物业管理用房和居委会等。,d、土地增值税按上海惯常做法，先按销售额1%征收，项目结束后缴清。所得税按25%计。,e、按照年利率5.4%计算资金成本。,f、土地成本以距今最近一次出让价格，底仁恒地产新江湾城D3地块价格1600万/亩进行测算。D3地块容积率为1.2。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第49页,5.2销售结转计划,项目销售结转计划,时间,一季度,二季度,三季度,四季度,一季度,二季度,三季度,四季度,一季度,二季度,三季度,四季度,一期住宅,销售套数,销售面积,14,636,10,977,2,195,16,831,13,172,10,977,1,464,2,927,单价（元,/,平米）,50,000,52,000,52,500,53,000,54,000,56,000,57,000,58,000,销售金额（万）,73,180,57,080,11,526,89,206,71,131,61,471,8,343,16,978,回款额（万元）,21,954,68,350,43,414,34,830,83,784,68,233,45,533,22,818,结转面积（平米）,44,640,13,172,10,977,1,464,2,927,结转金额（万元）,230,993,71,131,61,471,8,343,16,978,二期住宅,销售套数,销售面积,8,448,1,408,9,856,7,040,1,408,单价（元,/,平米）,66,000,68,000,71,000,73,000,74,000,销售金额（万）,55,757,9,574,69,978,51,392,10,419,回款额（万元）,16,727,41,902,27,695,64,402,46,394,结转面积（平米）,28,160,结转金额（万元）,197,120,商业,销售套数,8,448,销售面积,1,890,1,890,1,890,1,890,1,890,单价（元,/,平米）,50,000,50,000,50,000,50,000,50,000,销售金额（万）,9,450,9,450,9,450,9,450,9,450,回款额（万元）,2,835,9,450,9,450,9,450,16,065,结转面积（平米）,9,450,结转金额（万元）,47,250,累计,销售套数,销售面积,14,636,10,977,2,195,16,831,13,172,21,315,4,762,14,673,8,930,3,298,单价（元,/,平米）,50,000,52,000,52,500,53,000,54,000,172,000,175,000,179,000,123,000,124,000,销售金额（万）,73,180,57,080,11,526,89,206,71,131,126,678,27,367,96,405,60,842,19,869,销售回款（万元）,21,954,68,350,43,414,34,830,83,784,87,795,96,885,59,963,73,852,62,459,结转面积（平米）,44,640,13,172,10,977,1,464,2,927,37,610,结转收入（万元）,230,993,71,131,61,471,8,343,16,978,244,370,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第50页,5.3成本测算及投入计划,成本测算假设：,a,、本项目全部按精装修交房，一期叠拼和联排别墅按可售面积,4000,元,/,平米计，二期大、小双拼别墅按可售面积,6000,元,/,平米计。地下室考虑全装修，地下室和车库为赠予面积。别墅按短肢结构大开间考虑；,b,、,1,层石材墙面，,2-3,层高档面砖，铝合金门窗采取进口高档品牌按门窗面积,1300,元,/,平米计。,c,、会所按照,3000,元,/,平米标准装修，样板房按实际交付标准装修。商业考虑公共部位装修；,d,、绿化率按,60%,考虑,(,包含前后院,),，按绿化面积,1000,元,/,平米计算。,e,、规划幼稚园及公共绿化建设费用已计算；代建公共绿化按,400,元,/,平米计算；,F,、地下车库部分考虑通风、消防强排烟、消防报警、停车智能化。,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第51页,5.3成本测算及投入计划,分产品类型成本汇总,序号,成本项目,单位成本,(,元,/,平方米,),累计(元),可售面积单位成本,(,元,/,平方米,),备注,双拼、联排及叠加,商业会所,地下室,幼稚园,建筑面积,(,),101340,12652,58904,5920,178816,地上面积,可售面积,(,),101340,9452,0,0,110792,110,792,113992,序号,成本项目,项目总投资,34,634,32,015,2,534,2,453,4,561,039,531,41,168,一,土地征用及动拆迁费用,25,552,25,552,-,-,2,830,934,400,25,552,1.1,土地出让金及赔偿费,24,808,24,808,-,-,2,748,480,000,24,808,土地成本暂按,1600,万元,/,亩,1.0,容积率考虑,.,1.2,土地税费,744,744,-,-,82,454,400,744,按出让金,3%,交纳,.,大产证契税按住宅实测面积,*200,元,/,平米,*3%,计算,二,前期工程费,315,315,-,-,34,899,480,315,2.1,设计费,230,230,-,-,25,482,160,230,2.2,测绘勘察监测费,15,15,-,-,1,661,880,15,2.3,三通一平费,35,35,-,-,3,877,720,35,2.4,报批报建费,20,20,-,-,2,215,840,20,2.5,不可预见费用,15,15,-,-,1,661,880.0,15,按,5%,暂估,三,建筑安装工程费,6,741,4,121,2,534,2,453,898,621,129,8,111,3.1,独立承包工程,1,300,1,600,2,350,1,495,299,260,783,2,701,3.1.1,桩基工程,-,-,150,95,9,398,050,85,3.1.2,土建及安装工程,1,300,1,600,2,200,1,400,289,862,733,2,616,3.2,指定分包工程,5,381,2,401,110,886,587,375,302,5,302,3.2.1,电梯工程,-,-,-,-,-,-,3.2.2,铝合金工程,325,-,5,156,34,155,022,308,3.2.3,消防工程,40,33,40,100,7,419,289,67,3.2.4,智能化工程,100,50,30,-,12,533,730,113,3.2.5,外墙保温,50,65,10,60,6,833,623,62,3.2.6,外墙涂料、面砖,50,50,-,50,5,995,600,54,3.2.7,幕墙工程,173,1,200,-,-,32,748,000,296,3.2.8,防水工程,20,20,25,20,3,870,848,35,3.2.9,阳台、室外栏杆,50,-,-,-,5,067,000,46,3.2.10,分户门,15,-,-,-,1,469,430,13,3.2.11,单元门,-,-,-,-,-,-,3.2.12,信报箱工程,2,-,-,-,202,680,2,3.2.13,装修工程,-,448,-,500,8,631,259,78,3.2.14,住宅精装修工程,4,556,-,-,-,461,680,000,4,167,市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告,第52页,5.3成本测算及投入计划,3.2.15,主体泛光照明工程,-,35,-,-,442,820,4,3.2.16,游泳池设备安装工程,-,-,-,-,-,-,3.2.17,空调系统工程,-,500,-,-,6,326,000,57,3.2.18,中水、净水设备安装工程,-,-,-,-,-,-,3.3,甲供材料,-,-,-,-,-,-,3.4,不可预见费用,60,120,74,71,11,985,044,108,四,配套设施费,891,891,-,-,176,488,276,1,593,4.1,总体,66,66,-,-,7,312,272,66,4.2,景观绿化工程,-,-,-,-,72,828,000,657,4.3,红线内配套工程,475,475,-,-,52,570,804,475,4.4,配套设施,-,-,-,-,5,000,000,45,4.5,红线外配套,350,350,-,-,38,777,200,350,五,项目开发其它费用,82,82,-,-,9,029,548,82,六,开发财务费用,-,-,378,670,000,3,238,暂估,七,完工交付费用,55,55,-,-,6,093,560,55,八,管理费用,-,-,56,256,600,508,按二、三、四、五、七项累计成本5%暂估,九,销售费用,-