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新政背景下分期付款方式购房的风险及防范

【内容摘要】在以往楼市火爆时，分期付款备受开发商冷落，如今在“国十条”、“新国八条”以及信贷紧缩的情况下，这一方式却受到了房地产商的追捧，成了楼市促销的法宝，越来越多的房地产商以此招揽多次置业者买房。对中高收入人群来说，二三套房包括改善型购房受到贷款限制，甚至一些地方银行则停止放贷。在中高收入者看来，如果首付五成贷款买房，他们更愿意选择分期付款。但是采用分期付款购房，无论是对房地产商还是购房者，风险都不小，如何防范风险，值得关注。
【关键词】分期付款购房 房地产商 购房者
引言：金融政策深刻调整：自2010年10月以来利率四连跳，五年以上贷款利率高达6.8%，存款准备金率连续11次上调，2011年5月18日之后，创纪录的达到21%，综合高位运行的CPI和国际国内经济贸易形势分析，可以预见名为稳健实为紧缩的货币政策将会在很长一段时间内成为常态。房地产政策进一步从严从紧：从2010年4月17日的“国十条”到2011年1月26日的“新国八条”，一系列可操作性强的机制政策纷纷出台：如约谈机制、限购政策、差别利率、税收政策、土地供给控制。加上，2011年5月1日实施的“一房一价”政策。涉及房地产经营的系统化的政策体系正在逐步形成，这对进一步规范房地产市场，合理引导产业发展有积极意义。但是对整个楼市而言，这些政策的出台无疑对房产销售产生了制约。如何减小信贷不断收紧的影响，如何避免限购的压制，面对这一系列问题，以往备受冷落的“分期付款购房”，现在变得炙手可热。不可否认，分期付款购房在一定程度上将解决有一定资金实力的、但又受限于房地产新政的购房者的购房资金压力，满足其购房的要求；同时有利于购房者用房款督促、制约开发商按约定的时间、质量等开发建设项目，将在一定程度上促进房产销售。由于在目前我国对分期付款购房方面缺少相应配套法律、法规、规章的支持，这必然给房产交易双方带来风险。本文将对新政背景下产生的分期付款购房方式进行浅显的尝试性分析，和同仁共同探讨。

一、新政背景下，分期付款购房的合法性分析
任何商品房营销模式的设计及付诸实施，均需注意如下法律风险：（1）营销模式应不违法。违法的营销模式对于开发商而言不仅达不到营销目的，反而将遭受法律制裁；对于购房者而言不仅达不到购房目的，且面临能否从开发商处追回已支付款项的风险。（2）依据某种合法营销模式签订的合同应为有效合同。不具备合同有效要件的，视其影响，要么合同无效，不受法律保护；要么合同可变更、可撤销或效力待定，使当事人的缔约目的无法实现，引起纠纷及损害赔偿责任产生。（3）在解决了营销模式的合法性及合同有效性前提下，某种营销模式的法律风险主要表现在合同条款是否完备上。合同条款不完备的，易引发纠纷，甚至索赔无门。营销模式不同，合同条款完备性的要求就不同，无论是房地产商还是购房者，均有必要事先对此有充分认识，并采取有针对性的防范措施。
对于在新政背景下房地产商为了吸引、挽留购房者而推出的分期付款，其规避有关政策的做法是否合法，是否会导致购房合同的无效？可致无效的法律根据在于《合同法》第52条第5款规定“违反法律、行政法规强制性规定。”如果“国十条”、“新国八条”属行政法规性文件，如果购买合同违反其强制性规定，则可能会被认定为无效;但其也并非“法律、行政法规”，因此，即使该购买合同与“国十条”、“新国八条”不符也依然有效。换句话说，分期付款是买卖房双方自愿选择房款的一种支付方式，该支付方式不违背国家相关法律法规，是完全合法有效的。只要购房者和房地产商双方签订的购房合同出于自愿而不是以欺诈、胁迫的手段订立的，也不损害国家和社会公共利益，不存在恶意串通，损害他人利益，不是以合法形式掩盖非法目的，并且不违反法律、法规强制性规定，那么选择分期付款方式的购房合同是完全合法有效的。

二、分期付款与一次性付款、银行按揭贷款购房的比较
一次性付款、分期付款和按揭贷款都属于买卖交易环节中合同允许的三种常见方式。
（一）分期付款
从广义上来说，按揭贷款也属于分期付款的方式，但本文所讲的分期付款购房系指购房者交付首期房款后（一般为总额的30%或50%），根据房地产商与购房者约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款的支付形式。在购房者付清房价款之前，房屋的所有权属于开发商；在购房者付清房价款后，双方按约定期限办理房屋所有权转移登记手续。其又可分为免息分期付款和低息分期付款。采用分期付款购房双方会在合同中约定，根据项目开发的进度，分阶段交付房款，在房屋交付使用时，只留一小部分尾款最后付清。
优点：
1．分期支付，减轻付款压力。
2．制约开发商按时交付。分期付款这种付款方式一般是买卖双方在合同中约定，根据项目开发的进度，分阶段交付房款，分期付款的最后一笔款项一般都在房屋得到入住时才支付，所以分期付款利用首期付款取得该房屋的部分权利，同时通过分期付款来监督开发商工程的进度，保障房屋按时按质交付使用，因此分期付款对投资者有着更大的吸引力。
缺点：
1．付款总额高于一次性付款，折扣较低，甚至没有折扣。
2．相对按揭付款的方式，其资金使用不灵活。
但如果手头没有足够的资金支付房款，但却有一定的支付潜力，选择此种方式较好。分期付款一般情况下多是在购买期房时采用，此种情况也称为建筑期付款。购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约。房屋交付使用时，交齐全部房款，办理产权过户。
（二）一次性付款
指的是房屋购买人在合同约定的时间内（通常是一个月左右），一次性付清全部的房价款，房地产商则同时转移房屋的所有权。
优点：
1．优惠或折扣。一次性付款，一般来说都有优惠或折扣，买现房的一般按房价的2%%-5%%左右的折扣优惠。
2．无债一身轻。付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再
为房款操心，从容安排以后的投资理财计划。
3．转手容易。从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，当房地产升值时容易转手。即使不想出售，若发生经济困难时，还可以用房屋做抵押向银行贷款。
缺点：
1．占用大量资金。如果不是资金充裕，一次性付款需要筹集大笔资金，减少其他投资机会，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。
2、投资风险大。对于购买期房的人来说，一次性付款还有可能加大你的购房风险，一次性付款之后所产生的诸如工程延期、造价上涨需追加资金等问题，都是购房者所无法掌握的。
（三）按揭付款
按揭贷款，即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。　　
优点：
1．按揭贷款在分期付款的基础上解决了需要在短时间内筹集大量资金的困难，将大笔资金分解为长期小额资金还贷。
2．按揭贷款金额大（首期只需支付30%的资金，70%的资金申请银行按揭贷款），期限长，把有限的资金用于多项投资。
3．银行替你把关。办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会审查开发商，为你把关，自然保险性高。
缺点：
1．背负债务，心理压力大。中国人的传统习惯不喜欢寅吃卯粮，讲究节省，所以按揭付款对于保守型的人不合适。
2．不易迅速变现。因为是以房本身抵押贷款，所以如想将房子转手出卖，手续复杂，不利于购房者退市。

三、分期付款购房房地产商和购房者双方的风险及防范
（一）房地产商的风险
虽然采用分期付款的方式并没有法律方面的阻碍，属于企业自身层面的问题，但是如果一旦遇到购房者无法履行合约，其潜在的风险也是房地产商需要考量的。笔者认为分期付款购房对房地产商来说，存在如下风险：
（1）房地产商的开发资金回收慢
上述支付房款的方式中，无论是一次性付款还是按揭付款方式，对于房地产商来说，都相当于一次性回收完全部购房款，因为按揭付款方式，购房者贷款银行是将购房者所贷的购房款按约定一次性支付给房地产商，加上购房者的首付款的支付，购房者不欠房地产商任何购房款，房地产商也及时足额的收回购房款；而采用分期付款方式的购房者将按约定分段分比例支付购房款，对房地产商来说，购房款无法一次到位，无疑相对其他两种方式，将减慢房地产商的资金回收速度，增加开发资金。
（2）购房者资信审核难
无论采用按揭方式或是分期付款方式支付购房款，对购房者来说，均是分期支付购房款，都需购房者具有相应的支付信誉资格，都必须对购房者的房款后续支付能力进行资信审查。但在购房者资信审查这个环节上，房地产商没有银行的信息全，经验上也不如银行，更是缺少专业的资信评估人员；并且部分炒房者弄虚作假，甚至某些售房工作人员为了提高业绩，帮助作假，也将增大资信审查的难度。
（3）房地产商应收款增加，购房者欠款催收难度大
采用一次性付款和按揭付款方式支付购房款，房地产商均在购房合同签订后不久一次性回收全部购房款，在销售这个环节上，房地产商几乎不存在应收款；而采用分期付款方式支付购房款，房地产商在签订购房合同后，只能收回部分购房款（通常为30%或50%），其应收款将大幅增加。
（4）房产商开发项目的建设时间、质量等违约代价增大
分期付款合同约定总房款分几次付清以及每次付款的时间，通常将付款约定与项目的工程进度、质量及交房时间挂钩，该约定将导致购房者可能用房款督促、制约开发商按约定的进度、质量和时间开发建设项目，增加购房者拒绝支付余款的抗辩力。
（5）风险加大，纠纷增多，诉讼增多以及执行难等将导致房地产商成本的增加
由于房地产开发涉及环节多，要使项目使每一个购房者满意，几乎不可能，并且每一个购房者的支付能力也在不断地变化，都有可能导致购房者拒绝支付购房余款；房地产商将面临更多的维权纠纷，而且即使诉讼取胜，也将面临执行难的问题，而这些因素都将导致房地产商人力增加，运营成本增大。
（二）房地产商的风险防范
笔者认为采用分期付款购买房产，房地产商主要应注意以下几点：
（1）明确的购房者资格条件，分级给予相应政策，如首付比例、付款次数和时间等。明确购房者应提供的资料，并明确约定提供虚假信息将承担的责任。
（2）聘请专业信用评估机构对购房者进行资信评估。
（3）加强项目质量管理，加强工期控制
由于合同制约的双向性，为减少购房者因房地产商的违约导致的拖欠支付购房款，房地产商应多修炼内功，加强项目质量管理，加强工期控制。
（4）加大违约者的违约成本，加快违约者违约的解决速度
采用分期付款支付购房款方式的房地产商，应该要坚持在购房者没有支付完全部购房款之前，有权拒绝向购房者交付房产，即最后一次支付购房款的时间约定应约定在房产约定交付的时间之前；其次，对于不按约定支付购房款的违约者，应加大违约处罚力度，可借鉴银行针对按揭付款购房者的合同条件和违约追究措施。
对于因违约者违约导致的诉讼，应减少诉讼环节，加快解决速度，如采用购房相关合同公正赋予守约方可直接申请强制执行的权利。
（5）建立专人负责的资信复核制、专人负责欠款催收制
房地产商可设专人负责并定期对资信产生变化的购房者向房地产商提示风险。并可设专人按约定提示购房者支付购房款的时间和金额。
（三）购房者的风险
前面笔者已经分析了采用分期付款购房对房地产商可能存在的风险，对购房者来说风险同样存在。
（1）房地产商严重拖延交房期限，不能按期履行交房义务，或房地产商未能完成房产开发，导致购房者无法获取房产。
（2）房地产商一房两卖。一房二卖是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。
（3）国家限购政策的实施导致购房者不再符合购房条件，使得房地产商无法为购房者办理相关产权证明，一旦在这一过程中房价上涨，房地产商可能以购房者不符条件进而要求其承担违约责任，并将房屋转卖他人。
（4）如果购房者资金出现断裂，无法按时支付房款，房地产商按购房者违约处理，购房者的违约成本加大。
（四）购房者风险防范
既然存在风险，就要想法防范，笔者认为购房者可以从以下方面考虑：
（1）谨慎选择房地产商以及开发的楼盘。
（2）合同签订后，要时刻关注所购买楼盘的动向，发现房地产商违约，及时行使不安抗辩权。可依据《合同法》第68、69条规定，中止履行付款义务。依照68条规定，购房者需要提供证据材料来证明房产商有经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形之一，且购房者需依照69条规定，履行告知义务。上述规定，在购房合同买卖双方实际操作中，由于信息获取能力的严重不对等，使得购房人在行使这一法定权利的可能性大大降低。，因此，需要购房者注意收集证据。
（3）如果出现“一房二卖”的情况，购房者可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，”向房地产商主张权利。因为，房地产商为第二买受人办理了过户登记手续后，第二买受人依法取得了房屋的所有权，其买卖合同得到实际履行，这也就代表着房地产商对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。
如果第二买受人是恶意串通房地产商取得房屋所有权，那么购房者可依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”请求确认后买方的商品房合同无效，只要有足够证据，法院就应该支持。但是，法院要确认合同无效必须经先买方行使合同无效请求权，如果先买方不行使该项权利，法院不能主动确认后买方的合同无效。但第一买受人放弃无效请求权后，仍可以行使该司法解释规定的惩罚性赔偿请求权。
（4）届时若限购政策延续，房地产商无法履行合同的情形下，根据《合同法》第94条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9、10条相关规定，购房者可以采取约定解除或法定解除的方式解除合同、通知对方，或要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
当然，选择分期付款的购房者还可以在签订合同时，从条款的约定上防范可能存在风险，如房屋所有权转移于购房者前，物业管理费、房产税、城镇土地使用税等税费由房地产商承担；房屋所有权转移于购房者前，房屋装修的条件及程序，装修费由谁承担，装修形成的添附财产的归属，合同解除后装修形成的添附财产的处理、装修过程中对外产生的法律责任的承担等；房屋所有权转移于购房者前，房屋意外毁损、灭失的风险承担归房地产商等等。

三、结语
法律永远滞后于实际，但良好有序的法律制度可对未来产生稳定可期待的预期。一系列国家和地方的房地产调控新政，金融新政，对房地产交易双方带来不同的影响，如何用法律的思维去消弭由此而带来的整个房地产市场混乱，为我国整体经济和社会的良性运转提供一个问题的宏观环境，需要的不仅仅是法律，更需要其他支撑在法律背后的东西，需要各方参与主体共同的努力。