物业服务企业参与社区治理实践状况的调研报告.pdf

26总第1 36 期2023年3期第35卷基建管理优化物业服务企业参与社区治理实践状况的调研报告姚容容蔡娜莫涛李国强黄荣萍（柳州工学院，广西柳州5456 1 6）摘要：随着城市化进程的快速发展，物业管理已成为人们生活中必不可缺的部分。物业服务行业的发展，要深入贯彻落实科学发展观，以便民、利民、惠民为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，努力构建管理规范、服务优质、竞争有序的现代物业服务体系。物业服务企业积极探索在党的领导下参与到社区治理中的模式，为物业服务企业的创新发展开拓了思路。关键词：物业管理；社区治理；党建引领；调研报告党的二十大报告中提出：“健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能”。我们要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，通过强化基层治理的党建引领、提高综合治理和公共服务供给能力、积极引领多元主体有序参与，从而提升基层社区治理效能。坚持党建引领物业服务企业参与社区治理将有助于物业服务企业化解当前面临的物业服务难题、提升物业服务质量，对物业服务的创新发展具有重要意义。一、调研的基本情况（一）调研对象的选取本次选取柳州市九曲名邸小区物业服务中心（以下简称“九曲名邸物业中心”）和柳江区拉堡镇城中社区（以下简称“城中社区”）作为调研对象。物业服务企业是物业服务的提供者，是物业管理的具体实施者。社区是治理的主体，在治理中，组织发动群众、联系服务群众、开展群众活动等方面起着举足轻重的作用。九曲名邸小区物业中心推出“红色物业十养老服务”模式，开启柳江区第一个“红色物业十养老服务”模式试点探索。城中社区推行“红色管家引领社区治理新模式，彰显新时代“红色聚力”新成效。选取它们作为调研对象具有一定的代表性和典型性。(二)调研目的通过对九曲名邸物业中心和城中社区进行调研，旨在了解物业服务企业参与社区治理的现状，以及在实践27总第13 6 期2023年3 期第3 5卷基建管理优化中存在的问题，并提出建议。(三)调研方法通过访谈调研法，走访九曲名邸物业中心和城中社区，与相关工作人员及业主进行沟通交流，梳理社区治理状态下物业服务企业在小区的实践状况，分析物业服务企业参与社区治理过程中存在的问题二、九曲名邸物业中心“红色物业十养老服务”模式九曲名邸小区建成于2 0 0 8 年，位于柳州市柳江区，由广西柳州腾安房地产开发有限公司开发建设，九曲名邸用地面积19 0 0 5.2 1平方米，共6 栋9 个单元，目前已入住3 50 户，10 50 人，总建筑面积118 46 0.5平方米。2021年3 月，柳江区养老服务促进中心与柳州市恒泰物业服务有限公司签署了“九曲名邸”社区居家养老服务站委托运营管理服务协议，交由九曲名邸红色物业管理，开启柳江区第一个“红色物业十养老服务”模式试点探索。（一）党员引领，争好创优小区党员通过组织推荐民主选举成为小区业委会的委员，引导小区党员在业委会竞选，打造红色业委会，配合物业服务企业的工作。小区党支部牵头组织管理，按照一楼栋一管原则，招募管片居民小组长、小区党员为楼栋长进行楼栋管理；小区内设有多个红色党建宣传栏。同时，该小区会不定期组织一些宣传活动、演讲等对党建内容进行宣传，着力打造红色创优小区。党建引领，服务群众，打造“邻里关系好，居住环境好，社区文化好，党群关系好，治安环境好”的和谐特色五好小区。（二）提供全方位服务，积极听取业主意见九曲名邸物业中心为业主提供全方位的服务，以小区公共部分的管理和服务为着重点，例如提供物业管理、社区服务、公共设施维护等服务。物业服务企业的核心是为业主服务，设立意见箱，居民可匿名对物业服务方面存在的问题作出评价，物业服务企业定期对这些意见进行汇总，并向物业管理领导小组进行汇报，并及时作出改进。物业服务企业积极与业主、居委会以及政府部门等进行各方面沟通，及时了解业主的意见和建议，有效反映业主的需求和诉求。（三）“红色物业十养老服务”模式的有机结合物业服务企业管理服务团队的加人，将小区物业服务和居家养老服务有机结合，小区文娱活动和敬老活动同步开展，提高了养老服务设施的使用效率，为引导社会力量参与养老服务探索了新的途径。以居家养老为基础，发挥社区党组织作用，创新“物业服务十养老服务”模式，提升社区养老服务能力，增加居家养老服务的有效供给。在居家养老过程中，物业服务企业发挥着整合居家养老服务资源的重要作用，提高物业服务资源的社会化程度，协调配合多方主体，确保养老服务设施配建刚性约束，助推社区居家养老服务进程。三、城中社区推行“红色管家”模式城中社区成立于2 0 0 2 年，位于柳州市柳江区拉堡镇练家坡路57 号，是柳江区最繁华的集贸中心，辖区总面积1.3 2 3 平方公里，辖区内总户数46 3 3 户，总人口1.49万人，辖区内小区3 1个，其中老旧小区15个。2 0 2 2年以来，城中社区党委始终坚持党建引领，扎实开展“五基三化”攻坚年行动，建立“红色管家”党建品牌，创新小区治理方法，打通服务居民“最后一百米”通道。（一）创建“红色引领”，选准小区治理领头雁以社区党委为引领，推行“党建十业委会”建设模式。通过推选党员委员、组建小区党支部、派驻党建指导员，形成“红色引领”，在小区治理中发挥“头雁”作用。选准小区党建“带头人”，推动小区党员通过组织推荐民主选举为小区业委会（自管会）的委员，引导小区党员在业委会竞选，打造红色业委会（自管会）。着力创建“红色示范 作用，激发居民参与小区建设积极性。截至目前，城中社区辖区内共成立13 个小区业主委员会，4个总第13 6 期2023年3 期第3 5卷基建管理优化小区自管会。2 8 名党员进人各小区业主委员会（自管会）。让无序的小区管理变为“组织的监督”，搭建党组织与群众居民沟通的桥梁。2 个小区业主业主委员会按时完成换届选举工作，2 8 名党员进人到小区自治组织。（二）成立“红色联盟”，巧解小区治老问题构建区域化党建工作新格局。依托“四联双报到”平台，吸纳辖区范围内的机关事业单位等党组织力量，成立“红色联盟”，建立“小区治理联席议事会”制度，实现组织互联、资源互补、活动互助，引导多方共同参与小区治理。推进在职党员“亮身份”活动，充分挖掘在职党员本职工作特点，引导在职党员在社区小区治理的难题中发挥党员应有的模范带头作用。联合共建单位柳江区城管执法局、柳江区后勤服务中心全力打造整洁宜居小区环境，联合共建单位柳江区城管执法局、柳江区后勤服务中心全力打造整洁宜层小区环境，共清理辖区内建筑垃圾8 车、拆除违法建筑7 处、清运“僵尸车”50 余辆、整治“飞线充电”8 6 户、划设停车线9 处。（三）注入“红色先锋”，推进小区管理见实效组建小区党员先锋服务队，以“奉献、友爱、互助、进步”的志愿者精神，设立了治安巡逻岗、创城固卫岗、医疗服务岗、心理疏导安抚岗等党员志愿服务岗位。引导小区党员根据自身的特长，主动认领服务岗位，让小区党员积极发挥先锋模范作用，调动党员志愿服务的积极性，参与小区治理的热情。注人“红色细胞”，充分发挥党员的先锋作用，同时把党建触角延伸到小区每个楼栋单元。目前已完成2 6 个小区、8 6 名楼栋长推选工作，党员楼栋长人数占比3 0%。倡导党员做好“小区事务调解员”，鼓励在职党员一年不少于1次深人社区小区走访，认真倾听民情民意，收集居民意见建议，解决居民群众烦心事，共同探索社区小区治理新路径。四、存在的问题（一）居民对物业服务的价值存在认知偏差28物业服务企业与业主间是服务和被服务的关系，由过去的“无偿服务”变成现在“花钱买服务”。部分业主对物业服务的价值认知不足，导致在社区治理中不能发挥有效的作用，无法真正参与到社区治理中来，不能形成良好的社区氛围。在物业服务方面，大多数业主仍然将物业服务当成是一种附属服务，只会要求物业公司提供基本的服务，没有对物业企业进行监督，导致物业公司对小区内的情况了解较少，也很难为业主提供更好的服务。（二）“红色十养老”服务较为局限小区党支部人员由于工作多、任务重，并不能切身地参与到小区居家养老服务治理当中。此外，服务项目单一，不能满足多层次需求。目前养老服务还在发展探索阶段，一些项目服务不成熟，小区所提供的服务项目还较少，服务面窄。一些老人对于身体健康、饮食健康、康复服务等有更深层次需求，而目前所能提供的一些服务较少，甚至对于一些高要求的服务无力满足。（三）管理人员经验不足社区小区物业服务企业人员较为年轻化，管理经验不足；缺乏系统化和标准化的培训，专业能力较低；专业管理知识和技能不强；很多问题得不到有效解决，甚至导致问题的恶化；对于相关法律法规不了解，导致权责不明，而引发纠纷。（四）物业与业主之间缺之沟通物业服务企业作为社区治理的重要参与主体之一，在推进社区治理现代化进程中发挥着重要作用。物业与业主间的沟通一般是单方面的，一方面是业主找物业沟通问题，然后物业对业主反馈的问题进行解决；另一方面就是物业发现业主的问题，上门找到业主进行了解。总而言之，物业与业主是相互促进、相互监督的，应做到双向沟通交流五、结果与建议29总第13 6 期2023年3 期第3 5卷基建管理优化通过对九曲名邸物业中心和城中社区的调研表明，物业服务企业在参与社区治理的过程中仍然存在一些问题。因此，物业服务企业如何通过参与社区治理来实现创新发展仍待进一步优化改进。（一）规范服务与管理，提高物业服务企业人员整体素质严格规范物业服务企业资质管理和市场准入，不仅要把监督和考核结合起来，形成有效的监管机制，还要引进高层管理人员和专业技术人才，促进物业服务企业有效参与社区治理。同时，对物业服务管理人员进行定期培训，提高他们的专业技能与素质，从而提高物业服务的质量。（二）加强内外监督，畅通信息渠道建章立制，规范指导，创新监督和管理模式，便于业主、物业、业委会三者间的相互监督和管理配合。通过群聊，朋友圈等渠道进行三者间的沟通及“红色物业十党建”的宣传。每个管理层都建立单独的群聊，群聊要做到由上至下，使信息得到有效传达。物业服务企业与社区党组织和居委会也要主动通过信息共享、党务工作人员的互动交流、党建资源共享，切实帮助社区物业党组织发挥好引领作用，以达到社区治理最佳效果。（三）培育业主自治意识，积极参与社区治理物业服务企业应积极培养居民的自治意识，充分调动业主参与社区自治的积极性。城中社区对于无物业的小区，业主委员会可以选择物业服务企业，让社区群众与物业服务企业进行双向的选择。此外，物业服务企业可以组织设立业户委员会评选制度，每个季度评选出三个优秀的业主委员会进行表彰，引导业主参与到社区治理中，调动业主自治的积极性和参与度。（四）健全相关保障支持体制，推进物业活动有效开展物业服务企业作为市场主体之一，必须遵循市场规律，只有盈利才有可能在市场中占据地位。因此，为了“红色物业”的开展，物业服务企业以及管辖社区所在的区、镇政府及党建服务中心应适当扩大其党建资金的投人比例，为各社区物业党支部开展各类党建活动提供一定的资金支持。参考文献：1阎辉.关于加强物业管理服务工作的调研报告J.中国价格监管与反垄断，2 0 18，(09):3637.2 郭耀民.韩城市物业管理问题及对策J.现代物业，2 0 0 9，（0 5）：8 1-8 3.3张玉阳重庆市住宅小区物业管理服务调研报告J重庆教育学院学报，2 0 10，2 3(06):80-83.4李梦雅红色物业：党建引领社区治理的创新实践研究D.华东师范大学，2 0 2 0.DOI：10.27149.5丁会艳城市社区居家养老服务模式构建J.合作经济与科技，2 0 2 3，（0 8）：17 7-17 9.基金项目：2 0 2 1年大学生创新训练项目“社区治理视阅下物业服务创新研究（2 0 2 113 6 3 9 0 3 5）作者简介：姚容容（2 0 0 2.2 一），女，汉族，广西河池人，柳州工学院，研究方向：房地产开发与管理蔡娜（2 0 0 1.8 一），女，汉族，贵州毕节人，柳州工学院，研究方向：房地产开发与管理莫涛（2 0 0 0.8 一），男，汉族，广西梧州人，柳州工学院，研究方向：房地产开发与管理李国强（2 0 0 1.7 一），男，汉族，河北沧州人，柳州工学院，研究方向：房地产开发与管理黄荣萍（19 8 1.2 一），女，汉族，广西兴安人，大学本科，讲师，柳州工学院，研究方向：房地产经营管理，策划与营销，物业管理。（本文主审：扈姬优教授）