日本住宅团地的再生.pdf

空间元素围护元素简单组织（裙楼行人综合体）街区组团街道和天桥竖向连接系统地块建筑地块外部开放区域半联式裙楼楼层（联结至其他建筑）垂直通行楼梯和扶梯独立式裙楼楼层水平通行廊道房间（商店、办公、餐厅等）子房间供社交生活和活动场所，24 小时开放，有空调和照明环境，不受汽车和恶劣天气的影响。裙楼步行综合体中的行人不仅具有物理形态，而且具有社会控制力，作为一种具有“领域深度10”的“空间”，从内部、私人空间、外部、私人/半私人空间到公共空间。行人占据至少三种类型的“虚”空间，即内部区域、外部/半室外区域和行人/路线，并融入“实体”中以组成通用类型的元素，例如建筑物、个体开发地块、裙楼系列和裙楼行人综合体的简单组织的地块系列（如表2）。裙楼行人综合体由于连接了城市外部与建筑内部，使得建筑的公共通行区域和其连接的房间序列，变为了城市人行活动空间的一部分，因而增添了新的空间元素与层级。裙楼行人综合体是一个为房间、建筑物、地块和地块系列提供通道和活动的实体，是香港高密度和高层发展的基本单位，因而也在原有传统的围护要素上引入了新的要素，组成9层的空间层级结构（表2和图6）。对比表 3 和图 7 的传统的方格网街区的空间层级结构和基础形态构成要素，以裙楼行人综合体为代表的立体城市形态的构成要素和层级及结构更为多样化和复杂。但与传统组织一样的是，各元素之间仍遵循了聚合和包含的空间组合关系，构成了层级分明的空间结构，只是这种类似性，在城市尺度的平面图上难以表达和观察出来。5.裙楼行人综合体的类属结构和层级关系的意义与总结裙楼行人综合体的构成和结构，是根据形态学的方法，用空间层次结构的排列逻辑和构成要素的定义进行解析。空间层级结构可以通过围护要素的类型（例如地块/组织）及其与其他要素间的关系进行分类。裙楼行人综合体的构成要素和分层结构与传统的简单街区组织的构成要素和结构有很大不同，但本质上都遵循聚合包含的排列逻辑。从传统二维街区到后来的立体裙楼行人综合体，结构中的一些层级和要素的关系保持不变，例如在地块和街区组织层级上，或者建筑层级上。这意味着从旧的组织模式到后来形成的组织模式存在着连续性和继承性。在上述案例中，简单组织相当于是由立体的裙楼行人街区构成的，继承了部分二维街区的组织关系，因此传统结构和新结构具有类似的街区聚集关系也就不足为奇了。此外，建筑层面的子结构也可以将裙楼可步行建筑类型与传统唐楼的区分开来，例如唐楼通常没有可用于公共通行的空间，因此它的最下放层级就是建筑级，而裙楼可步行建筑则以子房间要素列于结构底层。因此，通道结构的类型通过更直接的表的方式，而不是通过几何显示来指示建筑环境中的形态构成素及其组合关系。层级结构当中的子结构是构成城市形态中城市组织上的模块，两个或多个结构之间存在共存关系，共同构成较大尺度的上层结构，又同时包含较小尺度的子结构。不同层级的子结构之间的包含关系是分层共存的，遵循通用结构中物理元素与空隙空间之间的包含关系。例如，子结构当中要素模块聚集，会形成较高层级结构的形态要素聚集体，并且依次重复次级子结构，会以重复模块化的方式构成上个层级结构的大模型，这里最高层级要素模块由裙楼行人结构代表。新的裙楼行人综合体的结构抽象可以作为一种工具，方便地识别现代主义运动意识形态下产生的巨型地块和块体组织的构成要素和嵌入关系。由于每种类型的街区组织都是相应时间阶段的产物，因此层级结构类型可以和构成它的形态要素一起，来揭示城市形态在不同时期的特性，并划分不同城市形态子元素的类型。每个填海阶段的模式形成，一方面产生了多样的形态，并逐渐转变了原始的城市模式，另一方面统一了来自前期模式和相邻模式的空间结构和形态组成。本研究为每个阶段城市模可能在街道、地块和建筑的使用和空间关系上提供了解析方法，让形态中不同的含义更容易地解读出来。鸣谢：作者感谢香港大学研究生院为该项目提供资金支持，感谢浙江建元建筑设计城规院对居住环境研究工作给予资助。参考文献:1 Bristow,M.R.Land-use Planning in Hong Kong:History,Policies and Procedures.Hong Kong:Oxford University Press,1984.2 Le Corbusier,and International Congresses for Modern Architecture.The Athens Charter.New York:Grossman Publishers,1973.3 Smithson,A.M.(1967).Urban Structuring:Studies of Alison&Peter Smithson.London:Studio Vista;New York:Reinhold.4 Cook,Peter.,and Archigram.Archigram.Rev.ed.New York:Princeton Architectural Press,1999.5 HKMS2.0.“Map Search.”Accessed March 31,2022.https:/www.hkmapservice.gov.hk/OneStopSystem/map-search?product=OSSCatD.6 Conzen,M.R.G.Alnwick,Northumberland:A Study in Town-plan Analysis.Rev.ed.Publication(Institute of British Geographers);No.27.London:Institute of British Geographers,1969.7 Caniggia,Gianfranco,Gian Luigi Maffei,and Nicola Marzot.Interpreting Basic Buildings.New Revised ed.Architectural Composition and Building Typology;1.Firenze,Italy:Altralinea Edizioni,2017.8 Karl Kopf,“Ambiguity in the definition of built form”.Urban Morphology 18,no.1(2003):41-57.9Frampton,Adam,Clara Wong,and Jonathan Solomon.Cities without Ground:A Hong Kong Guidebook.Rafael,Calif.:Oro Editions,2012.10 Habraken,N.J.,and Jonathan.Teicher.The Structure of the Ordinary:Form and Control in the Built Environment.Cambridge,Mass.:MIT Press,1998.摘要：日本在上世纪于城市各处兴建的住宅团地*1，在经过了几十年的居住使用后，如今已经逐渐老化。因此，政府和企业正在对其进行各种重建和更新工作。这其中也包括诸如增设电梯、内装改造等提升工程。同时，随着老龄化问题日趋严重，护理和医疗服务也亟待完善。为此，日本国土交通省正在完善相关制度，并向相关人员提供有效的技术信息支持。城市再生机构*2管理着约 70 万套租赁住房，如今，其正在研发集合住宅的再生技术，并与民营企业合作，一同致力于住宅团地的再生。除了住宅内部内装层面的改造外，提升整栋住宅的抗震性及设置电梯等在躯体层面的改造，以及整个团地在城市肌理层面的更新也正得以实现。关键词：住宅团地、城市再生、公寓、改造、DIY Urban Housing Renovation in Japan日本住宅团地的再生作者：南一 诚 芝浦工业大学 名誉教授/大阪公立大学、东京都立大学 客座教授翻译：马凌翔Text/images by Minami Kazunobu Professor Emeritus of Shibaura Institute of Technology,visiting professor at Tokyo/Osaka Metropolitan UniversityTranslator:MA LingxiangAbstract:The residential complexes*1 built in various urban areas in Japan in the last century have gradually aged after decades of residential use.Therefore,the government and enterprises are carrying out various reconstruction and renewal work on it.This also includes upgrading projects such as adding elevators and interior renovation.At the same time,with the increasingly serious problem of aging,nursing and medical services also urgently need to be improved.To this end,the Ministry of Land,Infrastructure,and Transport of Japan is improving relevant systems and providing effective technical information support to relevant personnel.The Urban Renewal Agency*2 manages approximately 700000 rental housing units.Currently,it is developing regeneration technologies for collective housing and working with private enterprises to promote the regeneration of residential plots.In addition to the renovation of the interior decoration of the residential building,the improvement of the seismic resistance of the entire building and the installation of elevators are also being achieved at the physical level,as well as the renewal of the entire site at the urban texture level.Keywords:residential land,urban regeneration,apartments,renovation,DIY1.引言 日本存量住宅现状和面临的挑战截至 2018 年，日本存量住宅约为 6200 万套，较约5400 万的日本总居住户数多出约 16%，存量极为充足1。居民入住的存量住宅为 5362 万套，其中 6 成为自有住房，4 成为租赁住房。从存量住宅的建成年份来看，1980 年以前建设的住宅有 1160 万套，1981 年以后建设的则有 3612 万套。截至 2021 年，日本的分割转让公寓*3存量约为 685.9万套2。根据 2020 年人口普查数据中 1 户平均 2.21 人推算，约 1516 万人，即约日本总人口的 10%都居住在分割转让公寓中。其中，建成年数超 40 年的公寓中居住有 115.6 万户，约占存量公寓总数的 17%，预计 10年后增长 2.2 倍达到约 249.1 万户，20 年后增长 3.7 倍达到约 425.4 万户。尽管房屋不断老化，但截至 2019年 4 月，累计公寓重建项目数仅 244 个，涉及户数约19200 户。此外，随着人口老龄化不断加深，公寓中空置住房和转租给第三方的住房数量也在不断增加。在 1955 年后约 20 年的日本经济高度成长期，日本人口开始向大城市圈集中。而政府在当时为了应对城区人口增加所开发的新城中，如今居民老龄化、住宅老化、无障碍化改造迟缓、区域生活中心衰败、中小学废弃等问题正愈发凸显。目前，政府正采取以下措施来缓解上述问题。(1)灵活开发利用当地人力资源，鼓励居民参与各项活动。(2)对区域生活中心进行更新升级，对废弃设施进行功能转化改造，引入必要的服务性功能。(3)确保老年人等行动不便人群的出行。(4)改造老旧存量住宅，升级无障碍设施。(5)支持对居民进行重新安置。另外，没有电梯的中层集合住宅还面临着增设电梯的问题。尽管延伸公共楼梯中间平台进行电梯增建的方法成本低廉，但由于从电梯入户还需经过一个楼梯梯段，因而轮椅仍难以通过。而在住宅旁边新建楼梯和电梯间的方法则成本较高。2.日本国土交通省的住宅团地再生政策2.1 国土交通旅游白皮书3近几年的国土交通旅游白皮书中都对住宅团地的再生做了如下叙述：“在人口急速老龄化和不断减少的背景下，高速成长期时在大城市圈郊区大规模集中规划开发的城区（即新城）正面临着活力不足等问题。我们需要通过更新老旧住宅和公共设施、完善基础生活功能等措施，来构建所有人都可以安心居住的城区。同时，为了提高居民、企业和地权人等各主体的参与积极性，我们也召开了由地方政府和民营企业等组成的住宅团地再生联络会议，对参与方式及已有经验等内容交换意见，从而为新城再生做出贡献”。2.2 住宅团地再生联络会议为了对郊外住宅团地的再生和转换方案进行调研和讨论而设立的住宅团地再生联络会议于 2017 年 1 月至2022年8月间共计召开了6次。会议成果公开发表在 住宅团地再生指南4中。在住宅团地再生指南中，列举了下列 4 个住宅团地所面临的相关问题：(1)居民变化造成的问题：即团地无法应对人口减少、老龄化和居民构成变化，生活相关服务和交通服务不足的问题。(2)无法应对社会变化的问题：即城区功能无法满足变化的社会需求的问题。(3)硬件问题：即住宅和设施老化、空置，灾害应对措施不足等问题。(4)地区持续性问题：即伴随老龄化和年轻人流出而造成的地区人力资源不足，从而导致区域治理能力下降的问题。另外，为了解决这些问题，指南中也鼓励在福利健康、子女养育、生活服务、交通、工作、住房、居住环境、犯罪和灾害防范、社区这9个层面开展横向研究和讨论。2.3 住宅团地再生手法研讨会针对老旧住宅团地重建和改造等再生手法这一课题，为了给相关研究人员提供进行广泛讨论的条件，国土交通省设立了住宅团地再生手法研讨会，并于 2014 年 7 月至 2016 年 1 月召开了共计 8 次。具体讨论事项包括住宅团地再生的现行制度、现状和课题整理，住宅团地重建及改造的具体事例分析以及住宅团地再生政策和手法的探讨。2.4 可持续社会既有存量共同住宅再生学习会人们希望可持续社会可以应对可能的灾害以及人口减少、老龄化和能源减少等问题。在这个可持续社会的建设中，针对作为重要社会资产的既有集合住宅，国土交通省设立了可持续社会既有存量集合住宅再生学习会5来讨论其相关问题。该学习会从存量住宅的战略性管理维护的角度出发，对应有性能及改造技术等基础问题进行综合性探讨，从而为体制的完善提供有效信息，并做出必要的制度调整。在2012年2月至2012年8月之间，学习会共计召开了 5 次。会议将钢筋混凝土结构的中高层集合住宅做为分析对象，对耐久性及耐用性、环境及节能性能、抗震性、防灾性能、适老性这 5 个主要在公共部分实现的重要技术性能进行调查，编制并公开发布了各技术概要表。2.5“规划性开发的城区的未来”主题研讨委员会随着新城等规划性开发的城区中居民老龄化、家庭规模NO.212 世界建筑导报 5352 WORLD ARCHITECTURE REVIEW 学术论坛 ACADEMIC FORUM 表 2.改进了的立体裙楼步行综合体的空间层级结构和引入的新形态构成要素:表 3.传统的方格网街区的空间层级结构和基础形态构成要素:（a）简单组织（a）简单组织（c）地块序列（e）半联式裙楼楼层（联结至其他建筑）（c）地块（g）房间（商店、办公、餐厅等）（b）街区组团（b）街区组团（d）地块（f）独立式裙楼楼层 图 6.湾仔裙楼行人综合体形态构成要素示例（深色突出为围护元素）图 7.湾仔传统的方格网街区形态构成要素示例（深色突出为围护元素）（d）建筑 （e）建筑（h）子房间 ReEnt 多摩平 项目将 2 栋共 56 户房屋改造成了 142间的共享住宅。在 1 楼设立了公共休息室，为居民提供了舒适的交流空间。AURA243 多摩平之森 该项目为租赁住宅 1 层的住户设置了私有的入户庭院。同时为了满足 2 层以上住宅的护理功能，还新安装了垂直电梯。Yuimaru（日本冲绳方言，为“互助”之意）多摩平之森 项目在原有两栋住宅楼的东北角增建了一层集会用房和多功能居家护理楼。为了实现无障碍化，项目还加建了电梯和外走廊。3.3 柏市丰四季台团地再开发项目7,8,9距离柏站约 1 公里的丰四季台团地是日本住宅公团在1964 年建成的拥有 4666 户，占地约 32 公顷的大规模团地。既有住宅均为 5 层，包含了从 26 m2的 1DK 到56 m2的 3DK 不等的面积和户型，其中约一半的住房户型是 45 m2的 3K*4。这个团地自 2004 年起开始进行改造重建。由于丰四季台团地的老龄化率已经超过 40%，因此经柏市政府、城市再生机构和东京大学高龄社会综合研究机构（IOG）三方共同研讨后，制订了区域老龄人口支持策略，将这个团地打造成老年人无论何时都能安心居家生活的居家医疗点。具体来说，他们主要通过以下两个方针来完善相关体制，实现社区营造。一是使老年人可以在长期居住的地区并在熟人的帮助下居家生活，直至离世。二是为老年人创造无论何时也可以发挥余热、感受到自己活力的工作机会。东京大学也基于“安土重迁的社区营造理念（Aging in Place）”，提出引入新式居家医疗护理系统、通过工作提高居民活力等建议。另外，政府还在 2014 年设立了面向老年人的服务型住宅以及区域医疗点，逐步构建起全区域覆盖、24 小时响应的社区综合护理系统。3.4 与宜家、无印良品合作进行内装改造，以及 DIY 的引入管理着约 70 万套租赁住宅的城市再生机构正在进行各类改造工程，以提升老旧住宅团地的品质。其中之一便是和宜家、无印良品合作的项目10,11。这一项目旨在通过内装改造来提升软装品质，提高其对年轻人的吸引力。租赁住宅在退租时，居民一般都有“原状恢复义务”*5，但城市再生机构则免除了这个义务12。相对的，城市再生机构为入住居民提供了 DIY 的服务，即免去居民入住初期 3 个月的房租，在这期间居民可以对内装进行设计和施工。大阪府住宅供给公社也在茶山台团地通过实施 DIY 和改造等服务来吸引新租户13,14。除 DIY 外，该公司还尝试了将两户合并成一户的改造方式。国土交通省也颁布了关于促进入住居民可改造的新型租赁住宅DIY 型租赁的建议15，以支持 DIY 型租赁住宅的发展。4.结语日本集合住宅的再生不仅局限于对物理上老化的结构体、内装和设备的改造，更注重长期居住于此的居民和社区的可持续发展。由于几十年前团地大规模建设时，基本都是同一代人入住，因此如今的团地正同时面临着子女一代搬离造成的人口减少和老龄化加剧等问题。形成健康的住宅社区需要在老旧团地中创造能吸引年青一图 1.复兴计划 1：改造前的云雀之丘团地（笔者摄）图 2.复兴计划 1：改造后的云雀之丘团地（笔者摄）图 3.复兴计划 2：多摩平之森全景（笔者摄）小型化等问题的凸显，各种功能和设施不足、住宅及设施老化陈旧化等现象在公共及服务设施中出现并不断扩散。为了解决这些问题，更新城区的各项功能，维持城区品质使其得以被长久高效地利用，国土交通省设立了“规划性开发的城区的未来”主题研讨委员会。基于研讨会的讨论成果，于 2005 年 11 月发布了关于规划性开发的城区再生的建议。建议 中指出，为实现面向21世纪的城市再生，应“由职住分离的卫星城向职住并存的融合城转变”，“对老城区实现再生”，“由直接选址规划的新城区向以居民为主体可自发发展成熟的城区转变”。3.基于城市再生机构的技术研发和业务开展3.1 复兴计划 16该计划旨在通过对原计划拆除的住宅楼栋进行再利用，从而以楼栋为单位进行改造试点，以研究改造技术。研发内容包括楼梯间型住宅楼的无障碍化、面向现代生活的内装及设备改造、外立面与景观的融合等。3.2 复兴计划 26基于复兴计划 1 的研究成果，在广泛征集民营企业的建议和民众的想法创意后，复兴计划 2 应用了新的再利用和改造方法，在“多摩平之森 多世代（即多代人）交流型租赁集合住宅”项目中实现了社会实验性的试点项目开发。同时，复兴计划 2 也在诸如福利设施再利用、创造新的生活方式、多代人交流等方面对软技术的再生手法进行了探讨。项目中具体实施了下列改造内容：“玉结”露台 项目将原有建筑改造为共享住宅，为多代人的交流提供了空间。图 4.AURA243 多摩平之森（笔者摄）图 5.Yuimaru 多摩平之森（笔者摄）代入住的居住环境，构建各年龄段人口均衡的居民社会体系。同时，要在住宅中实现好的可持续发展，除拆旧建新外，改造既有团地，持续地实现再利用也变得愈发重要。译注:*1 住宅团地：日本自 1955 年起大规模建设的住宅小区。团地一般由多栋住宅组成，与中国国内住宅小区相类似。*2 城市再生机构：Urban Renaissance Agency，简称 UR。前身即大规模开发住宅团地的日本住宅公团，于 1955 年创立。1981年10月1日停运后所有业务交由住宅城市整顿公团运营，后于 2004 年 7 月转为城市再生机构，在管理既有住宅公团的同时，致力于城市更新等项目的开发建设。*3 分割转让公寓：简称“分让”公寓，也称为“区分所有”公寓。指将公寓整体的所有权以单套住宅为单位进行分割，使公寓可以按套售卖给不同业主。*4 日本用nLDK的形式表示住宅户型。n为居室数量，L为客厅，D 为餐厅，K 为厨房。如文中的“3DK”即指 3 室 1 餐厅 1 厨。*5 原状恢复义务：指租赁住宅的居民在退租时，需将住宅恢复到入住时状态的义务。参考文献:所有参考网页时间均为 2023 年 7 月末。1 第 49 次住宅宅地分科会 参考资料 4 我国存量住宅现状（补充资料）h t t p s:/w w w.m l i t.g o.j p/p o l i c y/s h i n g i k a i/content/001323215.pdf2 国土交通省主页公寓相关统计数据等https:/www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/图 6.重建前的丰四季台团地（笔者摄）图 8、9、10.城市再生机构既有团地的内装改造左：与宜家合作的项目（笔者摄）中、右：与无印良品合作的项目（引自城市再生机构主页）图 7.重建后的丰四季台团地（笔者摄）jutakukentiku_house_tk5_000058.html分割转让公寓存量数https:/www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001488548.pdf3 国土交通省:国土交通旅游白皮书 令和 5 年版,pp.1574 国土交通省主页:住宅团地再生指南https:/www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001485936.pdfhttps:/www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000217.html5 国土交通省主页可持续社会既有存量共同住宅再生学习会https:/www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000017.html各技术概要表https:/www.mlit.go.jp/common/000227871.pdf6 城市再生机构主页复兴计划介绍https:/www.ur-net.go.jp/rd/rn1/plan/index.html云雀之丘团地 存量再生实验https:/www.ur-net.go.jp/rd/rn1/stock/index.html云雀之丘团地 技术研发内容https:/www.ur-net.go.jp/rd/rn1/technical/index.html复兴计划 1 向之丘第一团地存量再生实验https:/www.ur-net.go.jp/west/renaissance/index.html7 国土交通省主页 完善居家医疗点（柏市丰四季台团地）8 城市再生机构主页政府、大学合作进行的长寿命型社区营造 千叶县柏市丰四季台Comfort 柏丰四季台重建项目9 东京大学高龄社会综合研究机构主页 柏市丰四季台地区老龄社会的社区营造综合研究https:/www.iog.u-tokyo.ac.jp/project/toyoshikidai-pj/10 城市再生机构主页 MUJIUR 团地改造项目https:/www.ur-net.go.jp/chintai/muji/https:/ 城市再生机构主页 IKEAUR 项目https:/www.ur-net.go.jp/chintai/ur_ikea/12 城市再生机构主页 UR DIYhttps:/www.ur-net.go.jp/chintai/diy/13 国土交通省 第二次联络会议（2018 年 1 月 23 日）会议资料 1-2 大阪府住宅供给公社 通过 DIY、改造等方式吸引居民定居https:/www.mlit.go.jp/common/001222013.pdf14 大阪府住宅供给公社 团地再生项目 生活共鸣https:/danchi- 国土交通省 关于促进入住居民可改造的新型租赁住宅DIY 型租赁的建议https:/www.mlit.go.jp/common/001127624.pdf16 笔者关于集合住宅改造的相关英文论文1)Kazunobu Minami,Kaoru Ohi and Yuki Takenoshita:Study on long-term occupancy records of public rental housing,Japan Architectural Review,vol.5,no.2,pp.179191,2022.042)Kazunobu Minami and Ryotarou Maruyama:Long-term occupancy records and infill renovation of housing designed based on the century housing system,Japan Architectural Review,vol.5,no.2,pp.164178,2022.043)Kazunobu Minami,Saori Chiba,Lingxiang Ma and Atsuya Suzuki:Residential history,repair,and renovation of housing complexes:KEP estate Tsurumaki 3 complex,a midrise building,Japan Architectural Review,vol.5,no.1,pp.106118,2022.014)Kazunobu Minami,Lingxiang Ma,Atsuya Suzuki and Saori Chiba:A study on the residential history and variability of dwelling units in KEP Estate Tsurumaki3 lowrise building part 2,Japan Architectural Review,vol.5,no.1,pp.94105,2022.01NO.212 世界建筑导报 5554 WORLD ARCHITECTURE REVIEW 学术论坛 ACADEMIC FORUM ReEnt 多摩平 项目将 2 栋共 56 户房屋改造成了 142间的共享住宅。在 1 楼设立了公共休息室，为居民提供了舒适的交流空间。AURA243 多摩平之森 该项目为租赁住宅 1 层的住户设置了私有的入户庭院。同时为了满足 2 层以上住宅的护理功能，还新安装了垂直电梯。Yuimaru（日本冲绳方言，为“互助”之意）多摩平之森 项目在原有两栋住宅楼的东北角增建了一层集会用房和多功能居家护理楼。为了实现无障碍化，项目还加建了电梯和外走廊。3.3 柏市丰四季台团地再开发项目7,8,9距离柏站约 1 公里的丰四季台团地是日本住宅公团在1964 年建成的拥有 4666 户，占地约 32 公顷的大规模团地。既有住宅均为 5 层，包含了从 26 m2的 1DK 到56 m2的 3DK 不等的面积和户型，其中约一半的住房户型是 45 m2的 3K*4。这个团地自 2004 年起开始进行改造重建。由于丰四季台团地的老龄化率已经超过 40%，因此经柏市政府、城市再生机构和东京大学高龄社会综合研究机构（IOG）三方共同研讨后，制订了区域老龄人口支持策略，将这个团地打造成老年人无论何时都能安心居家生活的居家医疗点。具体来说，他们主要通过以下两个方针来完善相关体制，实现社区营造。一是使老年人可以在长期居住的地区并在熟人的帮助下居家生活，直至离世。二是为老年人创造无论何时也可以发挥余热、感受到自己活力的工作机会。东京大学也基于“安土重迁的社区营造理念（Aging in Place）”，提出引入新式居家医疗护理系统、通过工作提高居民活力等建议。另外，政府还在 2014 年设立了面向老年人的服务型住宅以及区域医疗点，逐步构建起全区域覆盖、24 小时响应的社区综合护理系统。3.4 与宜家、无印良品合作进行内装改造，以及 DIY 的引入管理着约 70 万套租赁住宅的城市再生机构正在进行各类改造工程，以提升老旧住宅团地的品质。其中之一便是和宜家、无印良品合作的项目10,11。这一项目旨在通过内装改造来提升软装品质，提高其对年轻人的吸引力。租赁住宅在退租时，居民一般都有“原状恢复义务”*5，但城市再生机构则免除了这个义务12。相对的，城市再生机构为入住居民提供了 DIY 的服务，即免去居民入住初期 3 个月的房租，在这期间居民可以对内装进行设计和施工。大阪府住宅供给公社也在茶山台团地通过实施 DIY 和改造等服务来吸引新租户13,14。除 DIY 外，该公司还尝试了将两户合并成一户的改造方式。国土交通省也颁布了关于促进入住居民可改造的新型租赁住宅DIY 型租赁的建议15，以支持 DIY 型租赁住宅的发展。4.结语日本集合住宅的再生不仅局限于对物理上老化的结构体、内装和设备的改造，更注重长期居住于此的居民和社区的可持续发展。由于几十年前团地大规模建设时，基本都是同一代人入住，因此如今的团地正同时面临着子女一代搬离造成的人口减少和老龄化加剧等问题。形成健康的住宅社区需要在老旧团地中创造能吸引年青一图 1.复兴计划 1：改造前的云雀之丘团地（笔者摄）图 2.复兴计划 1：改造后的云雀之丘团地（笔者摄）图 3.复兴计划 2：多摩平之森全景（笔者摄）小型化等问题的凸显，各种功能和设施不足、住宅及设施老化陈旧化等现象在公共及服务设施中出现并不断扩散。为了解决这些问题，更新城区的各项功能，维持城区品质使其得以被长久高效地利用，国土交通省设立了“规划性开发的城区的未来”主题研讨委员会。基于研讨会的讨论成果，于 2005 年 11 月发布了关于规划性开发的城区再生的建议。建议 中指出，为实现面向21世纪的城市再生，应“由职住分离的卫星城向职住并存的融合城转变”，“对老城区实现再生”，“由直接选址规划的新城区向以居民为主体可自发发展成熟的城区转变”。3.基于城市再生机构的技术研发和业务开展3.1 复兴计划 16该计划旨在通过对原计划拆除的住宅楼栋进行再利用，从而以楼栋为单位进行改造试点，以研究改造技术。研发内容包括楼梯间型住宅楼的无障碍化、面向现代生活的内装及设备改造、外立面与景观的融合等。3.2 复兴计划 26基于复兴计划 1 的研究成果，在广泛征集民营企业的建议和民众的想法创意后，复兴计划 2 应用了新的再利用和改造方法，在“多摩平之森 多世代（即多代人）交流型租赁集合住宅”项目中实现了社会实验性的试点项目开发。同时，复兴计划 2 也在诸如福利设施再利用、创造新的生活方式、多代人交流等方面对软技术的再生手法进行了探讨。项目中具体实施了下列改造内容：“玉结”露台 项目将原有建筑改造为共享住宅，为多代人的交流提供了空间。图 4.AURA243 多摩平之森（笔者摄）图 5.Yuimaru 多摩平之森（笔者摄）代入住的居住环境，构建各年龄段人口均衡的居民社会体系。同时，要在住宅中实现好的可持续发展，除拆旧建新外，改造既有团地，持续地实现再利用也变得愈发重要。译注:*1 住宅团地：日本自 1955 年起大规模建设的住宅小区。团地一般由多栋住宅组成，与中国国内住宅小区相类似。*2 城市再生机构：Urban Renaissance Agency，简称 UR。前身即大规模开发住宅团地的日本住宅公团，于 1955 年创立。1981年10月1日停运后所有业务交由住宅城市整顿公团运营，后于 2004 年 7 月转为城市再生机构，在管理既有住宅公团的同时，致力于城市更新等项目的开发建设。*3 分割转让公寓：简称“分让”公寓，也称为“区分所有”公寓。指将公寓整体的所有权以单套住宅为单位进行分割，使公寓可以按套售卖给不同业主。*4 日本用nLDK的形式表示住宅户型。n为居室数量，L为客厅，D 为餐厅，K 为厨房。如文中的“3DK”即指 3 室 1 餐厅 1 厨。*5 原状恢复义务：指租赁住宅的居民在退租时，需将住宅恢复到入住时状态的义务。参考文献:所有参考网页时间均为 2023 年 7 月末。1 第 49 次住宅宅地分科会 参考资料 4 我国存量住宅现状（补充资料）h t t p s:/w w w.m l i t.g o.j p/p o l i c y/s h i n g i k a i/content/001323215.pdf2 国土交通省主页公寓相关统计数据等https:/www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/图 6.重建前的丰四季台团地（笔者摄）图 8、9、10.城市再生机构既有团地的内装改造左：与宜家合作的项目（笔者摄）中、右：与无印良品合作的项目（引自城市再生机构主页）图 7.重建后的丰四季台团地（笔者摄）jutakukentiku_house_tk5_000058.html分割转让公寓存量数https:/www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001488548.pdf3 国土交通省:国土交通旅游白皮书 令和 5 年版,pp.1574 国土交通省主页:住宅团地再生指南https:/www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001485936.pdfhttps:/www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000217.html5 国土交通省主页可持续社会既有存量