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企业论坛2022 年第 9 期 乡镇企业导报37 探究影响我国房地产周期波动的因素 舒孝林（山东天齐房地产开发有限公司，山东省 济南市 250014）摘要：在社会经济发展过程中，房地产起到关键的促进作用，并且房地产也是一直以来人们认为的最赚钱的行业，在这样的情况下，有更多的投资涌向房地产领域，实际促进了房地产行业的繁荣发展。但繁荣之后也必然走向衰退，进而走向萧条，萧条之后则是复苏，逐步再回到繁荣。这整个变化与循环就是房地产周期。影响房地产行业出现周期变化有相关的因素，同时房地产周期波动也会带来各方面的问题。本文基于此，研究和分析影响我国房地产周期波动的因素，具体从探究房地产周期波动带来的问题方面入手，对相关影响因素进行探讨，进而提出解决措施和解决建议，以供参考。关键词：房地产；周期波动；影响因素 一、我国房地产周期波动带来的问题 一是影响国民经济的稳定健康发展。对于房地产行业的发展而言，与社会国民经济发展有更加直接的关系和联系，并且实际影响着国民经济的发展。在房地产出现较大波动时，尽管属于行业发展的必然规律，但还是能够明显的影响国民经济的发展稳定。从具体情况当中来看，当房地产市场由繁荣走向衰退之后，这一过程必然代表房地产行业自身的经济水平在逐渐下降。因此国民经济的发展可能在一定程度上受到房地产经济下降带来的影响，使国民经济发展水平出现下降，与此同时，在另一方面可能会刺激其他形式的消费产生，例如日常生活方面的消费。所以关于房地产周期波动，不仅会对国民经济的稳定发展带来负面的影响，也可能会带来其他方面的刺激作用。但整体上，与房地产繁荣时期的经济发展会有明显的差异1。二是影响社会资源的合理分配。在房地产繁荣发展时期，最明显的就是对社会土地资源的有效利用，在这样的情况下，土地资源价值可以获得较大的发挥，同时其他领域和行业内的资源也可以获得有效的利用，例如装修材料，以及其他相关的建筑材料行业，都较为依赖房地产行业的发展。在随着房地产行业的发展出现衰退的现象，与之相关的一些行业发展也逐渐开始受到较大的影响，使相关行业的市场发展稳定性降低，主要在于房地产市场已经趋于饱和，开发与建设项目减少，所以相关行业的材料等利用情况也减少。这样一来，会使社会资源的合理分配和利用价值降低。例如人力资源的利用，必然会随着建设项目的建设，使建筑工人、施工单位相关工作人员发展机会减少。三是影响人们的消费认知与生活稳定。从房地产发展繁荣当中来看，目前实际仍处在发展繁荣时期，但之后必然会出现衰退时期，因此这样的必然变化将会人们的消费认知和生活稳定带来直接的影响。主要在于人们在房地产方面的消费减少，有更多的消费盈余可以应用到其他内容当中，包含生活方面的体验消费和精神消费等。相比较处在房地产消费领域当中，有房贷的群体，没有房贷的群体在生活消费方面相对更加随意，所以相比之下，有房贷的群体生活更加稳定，而没有房贷的群体则是缺乏了对未来的计划，所以生活相对缺乏稳定。二、影响我国房地产周期波动的因素 影响房地产周期波动有多方面的因素，包含内部的因素和外部的因素，内外部的因素共同作用，使房地产的发展出现周期性质的波动。具体而言，有宏观政策方面的影响、监管方面的影响，以及产业链方面的影响，甚至还有房地产行业自身发展创新方面的影响。各方面的因素都能够对稳定发展带来一定的影响，并且各类因素也可能同时作用于房地产市场的发展。所以需要重视对各种影响因素进行分析和明确，这样可以更加有效解决相关因素带来的负面影响，使房地产行业实现健康与可持续发展。一是国家宏观调控方面的因素。在房地产市场的发展当中，由于其属于重要的经济支柱，因此其发展必然与国民经济有直接的关系，也更是能够起到较大的影响，在这样的情况下，国家会根据房地产市场的实际变化情况实施一定的宏观调控手段，以引导房地产市场的稳定发展，不至于使房地产市场价格持续膨胀，以导致房地产泡沫的产生。可以说国家方面的宏观调控手段属于可靠的引导手段，可以使房地产行业进行规范发展，规避任意发展带来的不可控的风险。所以，也正是由于存乡镇企业导报 2022 年第 9 期 企业论坛38在国家方面的宏观调控，才会使房地产不能保持持续的状态，必然会在复苏、繁荣、衰退、萧条之间循环往复2。二是有关部门监管力度强弱带来的影响。任何行业的发展都离不开监管部门实施的监管，依靠监管和引导才能使相关行业的发展更加规范，也进一步降低相关风险的发生，甚至在有关部门实施监管工作的过程当中，也正是站在房地产行业的健康发展与社会可持续发展的角度进行。例如对于一些不合格的施工项目予以叫停，而对于难以达到建设标准的拟建项目，则是不予批准建设。这些监管工作的实施，对任何时期内的房地产项目开发和建设，以及销售都会带来较大的影响，当某一时期当中监管政策力度加强，此时的房地产建设项目数量必然减少，而政策环境的宽松，则会在更多的房地产项目开工建设。因此有关部门的监管力度强弱势必会影响房地产周期波动。三是产业链方面的变化与调整。在房地产产业链当中，包含人才、技术、设备、材料等的支持，使房地产建设项目可以进行顺利的建设，但在相关产业链方面出现变化时，也必然会影响房地产的市场销售，进而影响房地产企业与行业整体的经济效益。例如人工费用的增加，使建设阶段的人力成本提升，相应的，为了保障预期的效益，在房地产销售过程当中，价格也就会获得提高。其他方面的技术、设备和材料也是如此3。尤其现阶段社会发展当中更加注重绿色环保，房地产建设也需要遵循相关的绿色施工要求，包含绿色材料的应用和相关技术的实施，这样无疑增加了项目施工建设时的成本，因此房地产销售可能会受到一定的影响，所以会造成房地产周期波动。四是房地产自身发展创新带来的影响。随着社会现代化的发展趋势推进，更多行业开始进行创新和调整，以更好的适应现阶段的社会发展环境，对于房地产相关企业而言也是如此，但实际的改革创新情况如何，会对自身的发展，以及行业整体的发展带来较大的影响。例如房地产销售企业的信息化管理水平如何，会对客户的服务产生较大的影响，信息化水平提升，可以为客户提供针对性的服务，以满足客户的个性化需求，但缺乏信息化方面的建设，服务水平难以提升，相应的，也就会对自身的销售与发展产生一定的限制。其他方面的创新改进情况也同样会对房地产行业发展产生影响，从而引起房地产周期波动。三、解决我国房地产周期波动的措施 房地产周期波动属于一种客观事实，也是事物发展必要经过的一些阶段。但并非可以任由其进行波动变化，实际上需要重视根据相关影响因素，对实际波动情况进行控制和引导，以使波动可以平稳进行，规避较大的波动出现，若是出现较大的波动，势必会对房地产市场以及社会整体的发展带来较大的影响4。从上述问题当中也更是可以明确，房地产周期波动对国民经济、社会资源，以及人们的消费认知与生活稳定都会带来较大的影响。所以有效进行引导和管理，加强调控和优化，会有效降低房地产周期波动产生的负面影响，以及减少负面因素对房地产带来的影响，使房地产周期变化处在可控的范围内，这样才能更好的促进国民经济的高质量发展。1.落实科学的房地产管理政策 房地产行业的发展与出现的周期波动，实际需要从政策实施方面进行积极的引导与管理，这样可以使房地产行业实现更加规范的运转，使行业在周期波动过渡阶段也能够减少损失和不利影响。具体而言，需要重视了解房地产市场的波动变化规律与可能产生的影响，提前在政策方面进行提出并实施，使房地产的发展可以保持稳定增长，防止出现大规模的泡沫。尤其经济发达城市的房地产发展，以及具有潜在发展活力的成绩房地产，政府方面需要根据地区实际情况制定针对性的政策，以引导房地产开发相关企业能够规范进行项目开发和销售。包含财政、货币，以及产业政策的实施。有关财政方面的政策实施，可以从加强税收方面进行，以税收控制房地产的开发与建设。在货币方面，则是需要从金融进度出发，加强金融控制力度，并与金融机构加强联系和交流，要求相关金融机构在提供房地产开发贷款时，要加强对相关企业资质与实际运转情况的调查，以防止出现不良资产，这样可以有效防止与控制房地产方面带来的金融浪费，促进行业的稳定发展与顺利过渡5。产业方面的政策，则是需要明确产业链之间的合作机制，尤其招投标方面的政策要求与实施，要求加强信息披露与管理，防止出现内部腐败，减少房地产周期波动带来的风险。2.加强房地产行业监督管理力度 对房地产行业的发展，出现的周期波动，一部分因素来自监管工作的有效实施与否。监管的加强可以使房地产开发、建设与销售活动更加稳定，而监管的宽松，则会使房地产发展更加随意。为了保障房地产行业的稳定发展与周期波动负面影响减少，需要重视加强监管实施，重点在于根据实际情况加强监管要求的提出，以及实施针对性的监管工作，在这样的情况下，可以使房地产行业发展更加和谐，由此降低以及减少房地产的波动影响。例如从源头加强监管工作的落实，具体指向房地产的开发与建设，对一些关注经济效益，忽略环境效益和社会效益的项目，不予批准建设，而对于关注福企业论坛2022 年第 9 期 乡镇企业导报39 利保障性住房的项目，则是根据实际情况进行合理批准，以保障房地产市场的有序竞争，促进稳定发展的同时，可以减少周期波动带来的负面影响6。此外，需要重视加强房地产开发与建设方面的监督管理，主要在于房地产项目的开发与建设情况，在很大程度上会决定和影响房地产市场的稳定，因此也就会对周期波动产生影响。所以需要加强项目开发与施工方面的监管，使相关项目建设质量获得可靠保障，这样可以提升社会满意度，所以能够使周期变化更加稳定。一是对建设项目的投资决策与设计规划情况进行监管，了解实际设计情况，进而实施项目施工方面的监管，做好质量分析与监测，再就是竣工验收方面的监管，更是需要做到严格执行，在这样的情况下，可以促进房地产开发企业更加积极进行开发，也更能规范引导建设，保障项目的建设质量，打造可靠的市场品牌，进而能够减少项目质量不达标对市场带来的负面影响，同时也可以有效提升市场方面监管工作的积极影响，促进房地产行业的稳定发展，稳定波动与变化。3.完善房地产产业链优化 对于任何一个行业的发展，产业链的建设与稳定都是关键，房地产行业也是如此。并且由于房地产行业对社会的发展产生的影响较大，实际涉及的资源范围也更广，所以其产业链的建设与稳定运行，将会对社会整体发展产生较大的影响。据此需要重视完善房地产产业链的优化，使产业链保持稳定发展，这样可以使房地产开发和销售活动也保持稳定。例如对人工、材料，以及技术等市场价格的有效控制，并明确招投标相关规范，这样可以使一些房地产开发企业更加规范自身的行为，防止出现价格方面的可操作空间，进而使房地产行业稳定发展7。与此同时，要重视对产业链加强引导，例如材料方面的生产标准，以及质量监测要求，在这样的情况下，将根据相关材料标准和要求实施对房地产开发项目的监测与分析，若是发现不符合实际质量要求的项目，则是需要进行严格的管理与控制。所以，优化产业链，也是为方便实施房地产开发与建设方面的监管提供参考，逐步可以使房地产市场整体保持稳定发展。4.推动房地产产业的现代化发展 房地产产业的现代化建设至关重要，这样不仅会影响到自身的发展，也更是会对社会整体的发展产生较大的影响。具体而言，关于信息化方面的建设需要进行全面落实，包含管理信息化的系统建设与软硬件设施使用，使房地产开发、建设与销售等活动都能够在信息化的支持下进行。同样，加强信息化建设，也可以方便外部监管工作的接入，使房地产各阶段发展活动内容都可以追溯，以此可以规范房地产企业行为，规避出现周期内较大的波动8。通过信息化的利用，使相关企业可以更加了解市场变化，例如市场需求的变化，在这样的情况下，可以根据市场变化信息进行发展调整，减少市场需求较少时的投入，并积极预测未来市场需求，做好提前应对，这样可以使房地产开发效益更加明显，并能够有效规避市场较大的波动，使周期变化可以更加稳定。四、结语 对于房地产行业的发展，由于存在周期性的波动，因此需要做好因素分析和问题解决，主要在于周期内较大的波动势必会对社会各方面发展产生较大的影响，所以因素分析和问题解决的主要目的也就在于采取有效的措施，减少房地产周期波动产生的较大影响，使房地产周期变化更加稳定、顺利，满足社会需求的同时，能够继续发挥引导国民经济健康发展与稳定居民消费的作用。参考文献：1邓创，赵珂，卢漪.中国的房地产周期及其与信贷周期的交互影响动态J.吉林大学社会科学学报，2022，62（03）：101-111+236-237.2杨文慧.我国房地产市场和股票市场对比分析及波动周期研究J.今日财富，2021（11）：33-34.3卢漪.中国房地产周期的波动特征及其与信贷周期的关联动态研究D.吉林大学，2021.4梅波，李万敏.经济周期与行业周期叠加下企业债务风险变化的实证分析来自复杂周期波动下房地产企业的证据J.金融教育研究，2021，34（02）：28-35+80.5陆长玮.上海房地产市场的多尺度周期波动特征基于集合经验模态分解和周期相位识别的分析J.上海经济研究，2020（08）：46-57.6李瑶瑶，朱道林，赵江萌，杜挺.政府短期干预行为对住宅地价周期波动的影响J.资源科学，2019，41（06）：1059-1069.7张立新，何保辉，马举.基于主成分分析法的山东省房地产周期波动研究J.工程经济，2018，28（09）：46-49.8薛亚楠，徐弘，杨灿.基于回归模型的金融稳定性对房地产周期波动影响研究J.西部皮革，2018，40（13）：136.作者简介：舒孝林，出生年月：1981 年 5 月 28 日，性别：男，学历：本科，籍贯：浙江省衢州市，民族：汉