人口结构变动下的住房需求与调控--基于洛阳“七普”数据的实证分析.pdf

第3 8 卷第4 期2023年8 月洛阳理工学院学报（社会科学版）Journal of Luoyang Institute of Science and Technology(Social Science)Vol.38No.4Aug.2023人口结构变动下的住房需求与调控基于洛阳“七普”娄数据的实证分析王莹莹（洛阳市社会科学院，河南洛阳4 7 1 0 0 0)摘要：基于七普数据分析洛阳市人口和家庭结构变动特征，包括少子化和老龄化突出、平均家庭规模缩减、人口流动持续上升等。根据人口结构变动对住房需求的影响分析洛阳市住房需求变化及趋势，包括住房需求增加但需求量减少、商品房有效需求下降、新增住房需求以改善性住房为主、拆迁需求和刚性住房需求较低等。结合洛阳市住房市场特征和存在问题，提出人口结构变动下的住房政策调控建议，包括优化住房结构；建立健全住房保障和供应体系，提供多维供给的产品结构；充分挖掘闲置和未开发土地，缓解土地供需矛盾等。关键词：人口结构变动；住房需求；住房结构；住房保障D0I:10.3969/j.issn.1674-5035.2023.04.011中图分类号：C913.31文献标识码：A文章编号：1 6 7 4-5 0 3 5(2 0 2 3)0 4-0 0 5 1-0 5住房问题是重要的民生问题、发展问题和热点问题。住房需求是人对居住场所的需求，房地产长期看人口，人口结构的变化必然带来住房需求的变化 。在人口结构变化的新形势下，研究人口结构对住房需求的影响，不但可以帮助理解住房市场的变动规律，而且有助于预测未来房地产行业变动局面下经济社会的整体发展趋势。由此，笔者探究洛阳人口结构变动对住房需求的影响，为优化洛阳住房供给、制定地方住房市场调控政策提供参考。一、人口结构变动和现状（一）人口自然结构第一，人口性别结构。据调查，洛阳市总人口性别比（每1 0 0 名女性对应的男性数目）较低且呈下降趋势。“七普”总人口性别比为1 0 1.2，低于“六普”的1 0 1.9 和“五普”的1 0 6.1，略高于河收稿日期：2 0 2 3-0 5-2 2作者简介：王莹莹（1 9 9 0-），女，河南洛阳人，硕士，助理研究员，主要从事城乡发展研究.南省的1 0 0.6，低于全国平均水平的1 0 5.0 7，也低于其他省域副中心城市。出生人口性别比（活产男婴与女婴数的比值）为1 0 4.9 7，高于总人口性别比。第二，人口年龄结构。洛阳老年人口比重达12.97%，少儿人口比重为2 0.8 5%。根据人口年龄结构类型划分标准，洛阳属轻度老龄化城市，且即将进人中度老龄化阶段，应对老龄化尚有一定回旋余地。与全省平均水平比，洛阳少儿人口比重低，劳动年龄人口和老年人口比重高，少子化和老龄化相对突出。从全国来看，洛阳少儿人口比重高于全国水平，劳动年龄人口和老年人口比重低，城市相对年轻化（见表1)。表1 不同区域人口年龄结构区域0-14岁洛阳20.85%河南23.14%全国17.95%(二）人口社会结构第一，人口教育结构。就1 5 岁以上人口平均15-59 岁60.84%58.79%63.35%60岁及以上18.31%18.08%18.7%52受教育年限而言，洛阳已达到1 0.2 7 年，高于河南省和全国平均水平。文盲率1.0 2%，远低于其他地区，但大专及以上人口比重低于全国平均水平。第二，人口婚姻结构。近年来，年轻人不婚不育的观念越来越普遍，对婚姻的依赖程度逐年降低，生儿育女的意愿下降，单身独居人口数量和比例增加。洛阳市民政局2 0 2 1 年全市婚姻登记数据显示，与2 0 2 0 年相比，2 0 2 1 年洛阳平均初婚年龄推迟，男性平均初婚年龄突破3 0 岁，达到3 0.2岁，女性为2 8.5 岁。结婚登记对数持续下滑，2021年仅有3 9 7 2 7 对。与此同时，离婚人口比重不断上升，有配偶人口比重下降。第三，人口家庭结构。据“七普”数据显示，洛阳市2 人户家庭占比最高（2 6.3 5%），其次是3人户家庭（2 1.9 2%）和1 人户家庭（2 1.3 5%），洛阳超过3 人的家庭仅占3 0%，家庭结构趋于简单。洛阳二代户家庭比重最高（4 1.9 5%），其次是一代户家庭（4 1.3 4%），三代户及以上家庭仅占不到1 7%，家庭离散化状态突显。外出务工人口的不断增加以及离婚率快速上升导致家庭拆分，造成家庭离散化。第四，人口行业结构。从事社会生产服务和生活服务人员的占比最高（3 5.9 2%），变化最大，其次是从事生产制造及有关的人员（2 5.8 4%）。从事农、林、牧、渔业生产及辅助的人员占1 9.2 3%，下降幅度最大。人口行业结构按三次产业划分，“七普”数据显示，洛阳从事第三产业人口占比最高，达到5 0.9 5%，略高于河南省平均水平（4 8.7%），但低于全国水平（5 4.5%），其次是第二产业，占30.2%。第一产业占比1 8.8 5%，远高于河南省和全国平均水平。（三）人口地域结构变动第一，人口城乡结构。2020年洛阳常住人口为7 0 5.6 7 万人，户籍人口749.25万人，常住人口与2 0 1 0 年比增长7.7 4%。城镇人口4 5 8.5 3 万人，乡村人口2 4 7.1 4 万人，与洛阳理工学院学报（社会科学版）2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口增加169.70万人，乡村人口减少1 1 9.0 2 万人。城镇化率较高（6 4.9 8%），远高于河南省城镇化水平，位列全省第三，高于全国平均水平。第二，人口流动结构。“七普”数据显示，2020年洛阳流动人口为1 5 9.7 万人，占常住人口的22.64%。洛阳各县人口为流出状态，但流出率相对较低。二、人口结构变动对住房需求的影响（一）人口自然结构对住房需求的影响人口自然结构对住房需求的影响主要体现在人口年龄结构上。已有研究表明，少儿抚养比对住房需求有负向影响，少儿抚养比降低，住房需求增加。老年抚养比对住房需求有正向影响，老年抚养比升高，住房需求增加。东部发达地区人口老龄化程度高于中部地区，影响系数却小于中部，因此，随着人口老龄化的加剧，其对住房需求的刺激作用也将减弱。与河南省其他地市比，洛阳少子化和老龄化相对严重，但放在全国来看，城市相对年轻化。未来住房需求将更多是安全便利的改善型和养老型住房。（二）人口社会结构对住房需求的影响人口教育程度的提高会促进城镇化发展，带来住房需求的增加。从1 5 岁以上人口平均受教育年限和文盲率两方面看，洛阳人口整体受教育水平较高，对住房需求较高。人口婚姻结构对住房需求有直接影响。结婚人数增加，购买住房的人数也会增多，相反，推迟结婚的人越多，搁置购房计划，短期内购房需求就会降低，租房需求相应增加。离婚人口增加导致家庭数量增多，需要购房的人数也会增多。总体来看，“七普”数据显示，单身独居人口在增多，即使不购房结婚，住房需求仍然存在，平均初婚年龄推迟，离婚人口比重上升，也促进住房需求上升，尤其是交通便利、环境舒适的小户型住房和公共租赁住房。第3 8 卷第4 期家庭结构对住房需求的影响主要体现在家庭户规模和家庭户类型上。家庭规模缩小，中小户型住房需求增大。家庭户类型对住房需求的影响体现在不同代际数家庭对房间数和住房面积的需求差异上，通常三代户家庭需要的房间数和住房面积要大于两代户和一代户家庭 2 。此外，人口流动和离婚引起的家庭离散化也对住房需求有一定影响，家庭拆分、规模变化、居住离散使住房需求更加复杂多样。洛阳家庭规模小型化，三人及以下家庭占约7 0%，家庭结构简单，两代及以下家庭户占8 0%以上，这些都带来中小户型住房需求的增加。第二产业从业人口比重和第三产业从业人口比重均对住房有正向影响，即非农产业发展刺激住房需求上升，但影响力会随着第二、第三产业从业人口比重的增加逐渐减弱。（三）人口地域结构对住房需求的影响人口城乡结构对住房需求的影响体现在人口城镇化过程中，城镇人口增多，带来对住房需求的增加。随着城镇化的发展，城镇人群更加多样，收人水平不等，对住房的需求也不同 3 4 人口流动对住房需求的影响体现在流动人口能促进流人地经济社会的发展。流动人口增加带来流人地租房市场需求的增加，也能带来购房需求的增加。此外，流动人口的类型也影响住房需求，若流人人口工作稳定，收入较高，往往更容易在流人地购房安家 4 。反之，流动人口只是在流人地务工，不打算长期居住，就不会购房。三、洛阳住房市场特征和存在的问题（一）住房市场现状和特征洛阳2 0 1 7 2 0 1 9 年楼市销售迅速且供应不足，2020年整体供需趋于平衡，2 0 2 1 2 0 2 2 年楼市下行压力增大，房企销售回款困难。政府颁布了一系列利好政策后市场短暂回温，但受大环境和城市内在发展影响，客户购房意愿不强，楼市快速回落，王莹莹：人口结构变动下的住房需求与调控一一基于洛阳“七普”数据的实证分析（二）住房市场存在的问题第一，住房供需失衡，总量和结构存在矛盾。洛阳住房市场呈供需失衡状态。从总量上来说，供大于求且短期内无法改变。从结构上来说，对经济适用房、保障性租赁住房的需求增大，但供给乏力，远不能满足居民需求。普通商品房供给量近年来快速增加，但受价格和居民收入影响，整体有价无市，呈供大于求状态。第二，养老型住房、中小户型住房供需结构不合理。洛阳已进人老龄化社会，老龄化程度不断加深，老年人口对养老型住房的需求也随之增加。但目前洛阳住房体系中养老型住房供给不足。虽然房企在探索适老化过程中建成一些长期照护机构，打造了一批老年公寓、照料中心等，但实际上一些养老机构空置率较高，而养老服务需求很大，出现了供需错配问题。第三，住房供给与家庭结构的变动不匹配。洛阳市家庭结构由传统家庭向核心家庭转变，家庭规模缩小，2 人户家庭占比最高，但当前洛阳市住房供给不能满足不同家庭户规模人群的住房需要。第四，保障性租赁住房数量少、位置偏僻。结构方面，洛阳市政府持有的公共租赁房规模比较小，存在人住门槛限制，难以满足大多数群体的住房租赁需求。空间布局方面，保障性租赁住房通常位置偏僻、交通不便、设施配套不全。针对大量在中心城区就业、上学的被保障群体，位置偏远的保53维持低迷态势。洛阳房屋库存分布不均，分化明显。市区大量楼房库存集中在伊滨区和道北。伊川、宜阳和偃师库存持续增加，汝阳和嵩县新增项目较少。城市核心区去化速度减慢，去化周期拉长。面积和户型需求或将呈两极化发展状态，刚改族倾向于大三房，注重功能分布，刚需族青崃小三房，更多考虑周边配套。高端客户则对舒适性要求比较苟刻，包括面积、居住环境、配套服务等，青于大平层和带庭院的洋房别墅类产品，但此类客户数量有限。54障性住房导致人口实际居住需求和住房供应在空间布局上无法对应，造成一定程度上保障性租赁住房建成后的供应失效 5 四、人口结构变动下的住房政策调控建议（一）优化住房结构第一，在人口老龄化加剧的形势下，大力发展老年地产。洛阳即将步人中度老龄化社会，随着老龄化进程的加快，养老服务对象将大幅增加，养老地产成为老龄化时期行业发展的关注点。由于老年人在生活习惯和需求上具有特殊性，养老地产需充分考虑老年人的切身需要，开发设计能让老年人方便、健康、舒适养老的地产项目。养老型住房不仅要对外出售，还要对外出租，让经济能力较弱的老年人能以租赁的方式享受老年生活。目前，养老地产普遍面临成本高、融资难等问题，且开发商缺乏对老年人经济能力和切身需要的充分调研，导致项目投资缺乏长远规划和合理设计，空置率较高。基于社会对养老住房的迫切需要和养老地产存在的问题，洛阳在发展养老地产时应充分考虑本市人口结构的变化和当前养老项目存在的问题。首先，要借鉴其他省市和国家的养老地产发展经验，结合自身发展，充分调研市场，制订切实可行的长远规划。其次，室内设计应注重细节、切合老年人需要。养老地产是养老体系中的重要一环，成本高、融资难，政府应尽快出台相应政策解决老年人买房难、企业权益受限等问题，主动支持养老地产。第二，在家庭户规模缩小的背景下，优化住宅户型结构。社会平均家庭户规模对住房需求有负向影响，家庭规模缩小，住房需求上升。根据家庭结构的变化，未来2 人户、3 人户，一代户、二代户是社会主流家庭，住房开发应结合家庭规模和家庭结构变化做出调整，整体减少大户型住宅的比例，增加中小户型。同时，做充分的市场调研，摸清大户型需求者的特点和购买偏好，完善设施配套服洛阳理工学院学报（社会科学版）务。对小型家庭的住宅需求，在住宅设计上要适当增加公共空间的面积，考虑子女照料，配套完整的公建设施。随着独居时代的来临，地产开发也要考虑独居人群的购房需求。（二）建立健全住房保障和供应体系，提供多维供给的产品结构随着城镇化的进一步发展，大量农村人口涌入城市，为城市带来更大的住房需求。满足群众的基本住房需求，实现全体人民住有所居，是社会主义发展的题中应有之义。2 0 2 1 年，国务院印发关于加快发展保障性租赁住房的意见明确指出：今后国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。未来，要进一步建立健全住房保障和供应体系，提供多维供给的产品结构。发展保障性住房，可以根据不同人群的收入区间，将住房分为可负担住房和政府公共住房。可负担住房注重对低收人到中等收入人群的保障，包含保障性租赁住房、公寓、先租后售等多种形式。尤其是保障性租赁住房，要重点覆盖中等和中低收入家庭。政府公共住房则侧重保障极低收入人群和无住房保障家庭的人群。此外，在建设保障性租赁住房时也要考虑住户的通勤时间。当前，住房租赁市场面临土地、资金、运营等多方面挑战，未来的发展要充分考虑以上问题。（三）充分挖掘闲置和未开发土地，缓解土地供需矛盾随着城市不断扩大，土地紧缺和土地利用不充分的矛盾日益突显。通过进一步开发城市土地可以有效缓解不同收人群体的住房需求，减少土地资源浪费。首先，通过公共用地释放、棕地修复和小地块填充等方式，挖潜土地存量空间。该类地块由于区位和面积等原因，不适合建设较大规模的商业办公和高密度住宅，从而为中小规模的保障性住房项目提供了机会。对于受污染地块，开发商可以以低廉的价格获得土地，清理后进行二次开发，形成土地清理、项目开发、建造管理的开发流程。对于闲第3 8 卷第4 期置的小块用地，可以通过整合小规模用地来建设低密度的可负担住宅，并向小型开发商和非政府机构提供政策优惠。其次，通过存量利用、二次更新和混合使用等方式，挖掘住房增量空间。根据房屋情况确定更新方式，对于状况较好的住宅，主要以房屋修和功能混合使用等方式实现低效住房空间再利用；对于房屋情况较差的，则以拆除为主，腾出未来住房增量空间。总之，要通过多种方式充分挖掘和开发闲置土地，创造土地集约利用和住房保障的双赢局面。王莹莹：人口结构变动下的住房需求与调控一一基于洛阳“七普”数据的实证分析究 D.太原：山西财经大学，2 0 2 2.2袁哲.家庭人口结构对住房需求的影响 D.武汉：中南财经政法大学,2 0 2 0.3闫鼎轩.郑州市人口结构变化对住房需求影响研究 D.郑州：郑州大学,2 0 1 7.4张冲.中国人口结构对住房需求的影响 D.成都：西南财经大学,2 0 1 4.5王华,闫婷婷，薛志乾.空间布局视角下的洛阳市保障性住房研究 J.城市建筑,2 0 1 8(1 1)：1 1 4-1 1 5.55参考文献：1冉华慧.重庆市人口结构变化对住房需求的影响研An Empirical Analysis of the Housing Demand and Regulation Under the Changes ofPopulation Structure Based on the Data of Luoyang Seventh Population CensusWANG Yingying(Luoyang Academy of Social Sciences,Luoyang 471000,China)Abstract:Based on the data of the seventh population census,this paper analyzes the characteristics of populationand family structure changes in Luoyang,including the prominent number of children and aging,the reduction ofaverage family size,and the continuous increase of population flow.According to the impact of population structurechanges on housing demand,this paper analyzes the changes and trends of housing demand in Luoyang,includingthe increase of housing demand but the decrease of quantity demanded and the decrease of effective demand forcommercial housing.The main demand for new housing is to improve housing condition,and the demand for demo-lition and rigid housing is still low.Based on the characteristics and existing problems of the housing market inLuoyang,this paper puts forward some suggestions on housing policy regulation under the changes of populationstructure,including optimizing the housing structure according to the changes of population structure,establishingand improving the housing security and supply system,and providing a multi-dimensional supply structure and fullyexcavating the idle and undeveloped land to alleviate the contradiction between land supply and demand.Key words:population structure changes;housing demand;housing structure;housing security(责任编辑高师洁）