婺源徽派地产项目开发引源----老谢思录整合.doc

婺源徽派地产项目开发引源
----老谢思录整合
一 、婺源项目开发面临的四大问题和挑战：
1、婺源项目如何跳出常规的开发思路，为项目找到“唯一性、权威性和排他性”的战略方向，
2、婺源项目旅游地产的开发，站在什么样的高度，用什么样的方式和手法，才能形成项目的核心竞争力，实现项目质的突破？
3、婺源项目开发旅游地产资源，打造招商引资新的发展模式，实现政府、企业、市场的多赢？
4、婺源项目的深度旅游地产品牌营销模式？

旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件的房地产开发与经营。
二、旅游地产的开发模式
一种是华桥城模型,先开发旅游后开发地产（华侨城模型中又分为3种模式:欢乐谷模式,三洲田模式,欢乐海岸模式）
一种是地产+旅游同步开发,如芙蓉古城
一种古村落的重新开发,如宋城、丽江束河古镇·茶马驿站
一种是休闲度假村的开发，如目前各酒店式公寓的开发
三、旅游地产的四个基本要素：
1、产业要素。旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的内容，两者相辅相成，缺一不可，。
2、营销要素。旅游房地产目前的开发形式很多，但营销模式不外乎两点，即产权和时权。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。从上述提法中可以看出，我国目前开发的旅游房地产更多的是倾向于产权销售。因此，是否作为长期居所就成为“第一居所”、“第二居所”划分的分水岭，也是开发商需要重点策划的内容。
3、功能要素:旅游房地产是具备休闲度假功能的居住形式，虽然产权所有方式有所差异，但同传统酒店在住宿形式、管理方式上有着较大差别，客户在度假期内不但拥有良好的物业服务和娱乐设施，更可以轻松自在的享受个人空间。
4、资源要素。包括了风景资源、交通条件、配套设施等内容。旅游房地产虽然叫法很多，但休闲度假、投资收益是两个最基本的要求，因此，对于风景条件、基础设施条件、旅游娱乐设施条件等非居住内容的要求也很高，
四、旅游房地产项目开发的基础
1天生的资质
旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天优势。
有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙，如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，
2良好的题材
旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息，吸引人们到此观光游览，进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目，而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要强调项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的，但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目。
3、完善的规划
旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过，也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式，即未开发、刚开发、正在开发、成熟的、密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。
4、持续的投资
旅游地产的特点是用地范围大，在已有的自然景观上需要扩展新的景观，如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高，需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地费用一般会相对较低，旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。
5、完备网络
旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是"管家"型的经营模式，那么旅游地产就应该是"经理人"式的经营模式。住宅房地产可以通过优美的环境品质，完善的设备体系，殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产则是在此基础上，还要有一个已建立好完备的再营销的网络，让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景,才能吸引消费者的投资。所以，本轮旅游地产兴起之初，有经验的发展商或是先期与国际管理网建立了合约关系，或是全面收购国内现有的管理网络，造成布局之初始已计算到收官之后的全盘棋局。如此，方能成落子不败的局面
6、寻求适宜的旅游项目
房地产商在介入旅游房地产开发时，通常会把旅游景区作为住宅项目的附加价值因素来考虑，背靠旅游可以自然提高房地产的环境质量，提升房子的价值和价格。这一点确实能够在许多旅游地产个案中得到印证。但是，并非所有的旅游项目都适合旅游地产开发，拟开发地段旅游资源的价值、发展潜力，当地政府的开发政策，地区规划条件等等，都会影响到具体项目的进行。目前国内开发较多的主题公园、民俗游等活动，就已经趋于饱和。

五、旅游房地产项目开发的原则
1总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产
项目建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。原则上应先做旅游，后做房地产。因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。
但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资风险。
2、综合开发，全面收益
旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而达到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。
3、环境优先，永续利用
自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”原则。
4、规划的合理衔接
在规划中将着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。
5建筑为形，文化为魂
由于本身的高端产品特性，决定了旅游房地产项目的建设一定要走“精品化”道路，着力强调项目的个性、品质和创新，
6、项目选址要求
区位选址；区位上，由于成本关系，不宜在城市中心，但必须位于大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里。
自然地貌；要求有丰富的自然山水资源。自然景观不佳，则应由政府按项目规划的要求挖好湖面及全部河道，平均深度不少于2米。同时在湖中堆出岛屿、半岛、港湾等起伏有致、高低错落的地形地貌。
注意标高不可过低，以免出现洪灾。项目所在地及附近如有排灌工程与设施，应让政府将其移交给项目公司管理及维护。
周边环境
项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少，没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地，空气质量优良，社会治安状况良好。

六、项目开发中应特别注意的几个问题
1、如何争取较低的地价
项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府对项目提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅居结合的房地产，还要对项目建设用地给予优惠的出让价格。旅游休闲业具有极高的产业关联度，可以形成很长的产业链，但旅游产业本身又具有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。因此，在与当地政府进行项目谈判时，一般可以获得比普通房地产用地低廉得多的土地。即使经营性用地全部需要公开招标、挂牌出让，也可以有很大的空间（含土地出让金、拆迁、青苗补偿、安置劳力及挖湖造地等除办证费用以外的所有费用，平均为3～5万元/亩，有的甚至低至一两千元）。但考虑到项目占地面积较大，动辄三五千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很可观的，有可能对投资方资金造成较大压力。为此，需要从以下几个方面加以变通：
灵活的付款方式
付款方式上，前期准备工作（包括工商登记、初步规划、项目立项、土地测量、土地指标审批）期间，只支付定金，其余按土地证发放时间分期支付。
争取税费减免
土地办证费争取只交纳中央和省市部分。
安排适量的水面和农业用地
除了必需的房地产建设用地以外，可以在土地构成中安排大量的水面和农用地，一方面由于是租赁的非建设用地，因此可以加快进度，另一方面也降低了总成本。大量水面除本身即为重要的景观构成要素外，还可以开展水上游乐、农业观光。而农用地也完全可以用于景区绿化、道路、农业观光、草地公园、山地公园或者高尔夫等。此外，也需要有部分40或50年的商业、旅游、综合用地（办证难度相对较低），以用于旅游休闲、产权式酒店、商业、娱乐、教育、文化产业等。容积率、建筑面积、建筑高度和方位不作具体限制，投资方可根据项目需要灵活调整。
2、土地的取得方式上的法律和政策风险及其规避
由于报批建设用地（尤其是70年的房地产用地）指标、征用集体用地需要时间，可以先办出一部分，其余作为预留建设用地，使政府承诺在一定时间内全部办理完毕。为尽可能减少不确定性，合理的付款方式是：在项目总合同书签署、支付定金的同时，与当地政府签订全部用地的50年农用地和水面的租赁协议，从而先明确所有用地的开发权属。
同时，要在一开始就针对各子项目成立几个不同的项目公司，并将土地证分成十几本（每本50～200亩），直接落在各项目公司名下，这样便于日后抵押融资以及与别的企业开展多种层面与方式的合作，而且也可以有效地防止土地转让时巨额土地税费的出现。
3、高度重视公关工作
一定要大力建立和充分用好省市与当地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一。
同时，要促使当地政府与我们建立起相同的价值取向，使该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情（最好是让该项目成为当地的重点项目，主要领导兼任建设领导小组负责人）。
小结
目前，旅游房地产的开发在国内外已渐渐趋热，这一产品形态本身也发展出多种类型，比如，主题公园群（迪斯尼世界EPCTO、华侨城社区PORTFOLIO）、主题社区（佛罗里达州的Heron Bay、南卡罗来纳州的海格山庄）、度假酒店（拉斯维加斯）、高尔夫别墅，等等，他们各自都有独特的经营规律与理念，究竟采用何种样式，要根据当地市场和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定，切不可盲目照搬照抄。相对于其他单纯的旅游或房地产项目，旅游房地产项目最主要的特色和优势在于其项目组合的开放性、休闲环境的可控性和在景观与配套上具有唯一性的房地产，这些优势可极大地增强本项目的吸引力，并有效避免因与其他项目定位同构化而带来恶性同业竞争。

七、旅游地产主流开发模式剖析
从目前国内的操作来看，旅游房地产在市场上主要有四种操作模式：第一种是先开发旅游项目，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房，如深圳华侨城。第二种是地产与旅游项目同步开发，以满足人们生活、休闲、度假需求，如成都芙蓉古城。第三种是对历史文化古迹、古建筑、古村落的改造开发，如上海新天地、云南丽江古城、黄山黔县宏村等。第四种是开发满足人们旅游投资需求的产品，以产权酒店为主。四种模式以下将作重点分析：

开发模式之二：
地产+旅游同步开发
开发模式之三：古村落的重新改造开发

主流开发模式
开发模式之一：
先做旅游后做地产
开发模式之四：
产权酒店开发

1、开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城）
深圳华侨城是国内从事“旅游＋地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最为成熟的主题公园，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺意大利风情小镇，更被视为国内主题社区开发的典范。
先做旅游——华侨城及属下四大主题公园
1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城，并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城。
1“锦绣中华”
“锦绣中华”在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。“一步迈进历史，一日畅游中华”的理念强烈地感召和震撼着人们。这个中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微缩景区，锦绣中华占地30多万平方米，它选取中国84个最有代表的山水名胜，古代建筑景点按1:15比例建造，融华夏五千年历史文化于一园。华侨城开始热闹起来，每天游人如织，形成了空前的火爆盛况，它当年即收回投资，几年之后又成功上市。
2、中国民俗文化村
随后，被誉为“中国第一村”的中国民俗文化村于1991年10月开业。它占地20万平方米，是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。它共选取中国21个民族的24个村寨景点按1:1比例建造。
3、世界之窗
1994年6月，汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情于一园的世界之窗隆重登场。它是一个展示世界历史文化的大型旅游景点，是广东省最大的旅游企业，占地48万平方米，共建有118个旅游景点，其创作表演的大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致。
4、欢乐谷
运用现代休闲理念和高科技成果兴建的欢乐谷，是华侨城的第四大主题公园。项目占地面积17万平方米。该公园在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补，并运用了多项现代科技与旅游成果，其中欢乐谷四维动感影院是亚洲的第一座动感影院，
5.配套酒店及其它设施
除了四大主题公园以外，华侨城还根据大型旅游休闲社区的功能要求，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达5平方公里的旅游之城。
十几年来，华侨城的主题公园搞一个火一个，作为升级产品的深圳欢乐谷取得巨大成功。欢乐谷二期2002年5月开业，当年税后利润就达到5000多万元，净资产收益率在15%以上。

2、后做地产——“波托菲诺”：旅游地产的先驱
除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔，正是独具一格的旅游房地产——“波托菲诺”。华侨城的房地产项目都是围绕主题公园来做的。
（1）项目概况
华侨城波托菲诺再现意大利千年古镇波托菲诺独特海域风光的原汁原貌，建于华侨城西部，占地达80万平方米，建筑面积108万平方米，无论是占地面积还是建筑面积，都是深圳特区第一大盘，俨然成为华侨城的城中城。
（2）华侨城旅游地产的利润
华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。旅游地产项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社区集旅游、娱乐、文艺(何香凝美术馆、华夏艺术中心等)、休闲、购物等功能于一体。地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。
（3）华侨城模式的经验总结
在发展旅游房地产方面，华侨城为中国旅游和房地产企业提供了一个鲜活的样板。它的“规划就是财富，环境就是优势”的现代发展观，更是具有示范性和导向性意义。
（1）规划先行
华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子。
（2）环境优先
华侨城成立的第一个国有企业是华侨城园林公司，华侨城开始的第一项建设是种花、种草、种树、营造环境。
（3）低价拿地
由于历史的原因，华侨城的土地成本较低，这是其建设成功的一个重要因素。

2、开发模式之二：地产+旅游同步开发（芙蓉古城）

千年古城的成都，在完全的市场经济环境下也同样开发了一个令世人瞩目的旅游地产项目芙蓉古城，成为21世纪初旅游地产的开发楷模。
1、项目概况
项目档案
芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成——温——郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米。芙蓉古城由三家房产公司联合开发，领衔企业为成都置信实业有限公司，

2、芙蓉古城开发思路
（1）项目开发理念
芙蓉古城创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的“第二居住”体系。项目的价格比原版别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不亚于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。
江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑等在芙蓉古城的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象，并散发出芬芳各异的生活情韵。芙蓉古城中荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功抵达现代都市人的怀旧思绪。
（2）项目定位
芙蓉古城集居住、度假、休闲、投资于一体，是融合各种中国民居建筑风格，以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。
（3）目标客户
以对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人为主，同时包括其他注重“5+2”生活模式，追求个性生存状态的都市人群等。
3、芙蓉古城的规划设计
（1）功能分区
芙蓉古城各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐，芙蓉古城在整体规划上划分为 “居住区”、“文化区”、“商业区”、“酒店区”四大人性功能分区。
（2）住宅设计特色
芙蓉古城是一个融现代城市生活与居住、生态环境建设、中式园林与地方人文习俗于一体的新型住宅。从表面上看它的建筑形式是中式的，民居式的，实际内容是现代的，多元化的。一条中轴线将各个中式风格结合在一起，实际上中轴线上布置的各种功能性的配套内容，如餐饮、娱乐、文体、骑游、垂钓、品茶等地方习俗恰如其分地连成一个整体，既可供休闲旅游，又可供日常生活需求。
（3）灵魂轴线：皇城——明远楼——至公堂
三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线。皇城占地面积700平方米，两层共有建筑面积1200平方米，其设计规模与原成都皇城规模的比例为1：1；修建老城墙，采用绘画、雕塑等手法来表现历史长河中的蓉城。明远楼长50米，宽20米，3层，建筑面积3000平方米。至公堂2层，每层建筑面积2000平方米，共4000平方米。
（4）博物馆
设置于皇城内，主要展出有浓郁老成都风格的书画、传统工艺品等。
（5）会所
芙蓉古城会所占地面积1500平方米，3层，设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、MBA学术论坛中心、美容美发中心等。
（6）堂、祠、庙宇、私塾、公馆
修建带有老成都味道的建筑，同样用以作为项目文化内涵的载体，而传统建筑的精湛工艺将被置于首位。
（7）酒店宾馆
分别修建于会所的西南和正北，与皇城-明远楼-至公堂等传统楼宇、音乐休闲广场、各种运动场和2000余平方米的人造山坡景区相邻。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，同时服务于到芙蓉古城度假休闲的人群。
（8）街道
以成都老街道名命的芙蓉古城各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆。主干道斜穿小区，共长1000米。皇城以南有600米，宽16米；又向北延伸400米，宽9米；干道宽约13米，次干道宽9米，各院内道路宽6米左右。主干道是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。另有小巷阡陌，青石板路。
（9）水环境
芙蓉古城水面面积达30000余平方米，最大湖泊近4000平方米；护城河最窄处达8米。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。凭借完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯净，以水淘菜濯衣自是形神自然。
4、功能配套
◆ 温泉浴
温泉附近山坡面积达16000平方米，相邻一个4000平方米的足球场和一个占地1200平方米的少儿武术馆（或柔道馆）。
◆ 音乐休闲广场
广场位于B区中心，椭圆形，近12000平方米。其主要功能为休闲，配以成都古代名人雕塑和各种建筑小品，并设置音乐背景（以古典名曲为主），丰富情调。另有坝坝电影，回味无穷。
◆ 运动场所
小型足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、沙滩排球场、高尔夫练习场、门球场、乒乓球室等运动场所。
◆ 青少年素质教育中心
特邀专家名师，组织各种爱好培训。棋琴书画及其他各种文体项目应有尽有，这里不单是芙蓉古城，也是成都一流的青少年成长平台。该素质教育中心与20000余平方米的山坡景区和系列运动场所相邻，实乃青少年发展之佳所。
◆ 老年人健康中心
门球场、太极拳演练基地等有利于老年人健康的场馆设施齐全，“最美不过夕阳红”的深刻意义在芙蓉古城老年人健康中心得以阐释。
◆ 专线公交车
开通芙蓉古城至成都市区的公交专线。
◆ 诊所
病情诊断，伤病治疗，专家特约门诊等；并与附近大型医院联合建立医疗保健绿色通道。
◆ 护理中心
老人或病人护理，小孩寄托。
◆ 美容中心
专业美容，专家作美容知识讲座。
◆ 购物超市
各种日用品，选购自由，价格优惠。
◆“绿色”菜市
毗邻生态农庄，天然食品，轻松购得。
◆ 诗书画社
举办高规格诗书画作品展，各种相关协会常年活跃在此，并频繁邀请著名诗人词人、书画家到此作学术讲座与交流，让古城业主足不出户也能亲领文化名人的风采。
◆ 置信MBA学术中心
举办MBA学术交流会，特邀专家作学术讲座，开小区配套之“MBA学术中心”的先河。
◆ 报刊阅览室
各种全国有名报刊，前沿资讯与你相随。
◆ 网吧
宽带上网，领阅现代智能，让人一网情深，从此人来人“网”。
◆ 书吧
在公用休闲设施（如亭阁、回廊等地）设置小型书刊借阅点，方便户外阅览，并具有妙不可言的情趣。
◆ 儿童游乐场
完善的儿童游乐设施，为童心开辟的天地。
◆ 幼稚园
专业师资，开拓少儿的思维，发现并诱导少儿的兴趣爱好。
◆ 趣味酒吧
酒保古代装束，酒具古色古香，觥筹交错间，以为误落时空隧道或者梦入唐宋元明清。
◆ 铁索桥
在河道较宽处架设，行走于上荡悠悠，乐哉乐哉。
5、文化：持久的核心竞争力
文化作为旅游地产的鲜明特征之一，芙蓉古城在这方面做得最为出色。开发商在规划之初就对整个小区进行详尽的布局，让饮食文化、 童趣文化、街市文化、茶文化、水文化、 民风民俗文化、地域文化等植根于小区内，让住户及游客畅游其间，可感中华文化之深厚底蕴，可悟蜀中志士之冰雪肝胆。

（1）饮食文化
成都名小吃，中华老字号驰名天下，以其物美价廉、风味独特和品种丰富，名满全川，享誉中华，经代代相传，发展到今天已是精益求精，成为成都市的“门面”之一。芙蓉古城网罗各种成都名小吃：
（2）童趣文化
老成都曾有的儿童玩具主要有陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等，飞逝的时光日渐暗淡了这些有数百年历史的儿童玩具。
（3）天府街市文化
成都的传统手工制品不胜枚举——蜀绣、蜀锦、竹帘画、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、挑花、木雕等驰名中外。传统手工制品街在芙蓉古城的出现让人叹为观止，疑是梦回唐朝（封建社会的顶峰）。难以按捺，不妨亲临各种手工作坊，在动手过程中畅想那时的成都街市。
（4）茶文化
成都是中国“茶都”，茶文化渲染一种恬淡从容，把成都人熏陶得温文尔雅。铜壶铜烟袋铜茶椽子仿佛已成为过眼云烟，说评书的艺人也在很久前去了他乡，芙蓉古城却能拨转时针，让昨日情景在起伏的香茗中浮现。
（5）水文化
龙舟比赛、赶鸭子比赛、放河灯等是延续流传了数千载的成都水文化。芙蓉古城这方土地，无疑会弥加可贵。
（6）民风民俗文化
在芙蓉古城，一场传统婚典将让爱情更加刻骨铭心，赶庙会后带回的烛香温暖一个城市人疲惫的梦境，搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等远去的老成都场景也将在芙蓉古城得以回返。
（7）地域文化
温江的鱼凫王都遗址是有4000年历史的鱼凫文化的见证；寿安乡陈家桅杆是清代翰林父子的归乡居所；大石文化源远流长；“琴壁空弹”传诵千年。
6、销售方式
芙蓉古城在成都房地产界推出的具有真正完整意义的全息营销模式——样板小区。在置信丽都花园D区，芙蓉古城样板小区先行问世。样板小区的主体为川西民居院落、江苏民居院落、云南民居院落、唐风建筑院落四大住宅组团，同时布置美食街（集中成都部分名小吃）、传统工艺品街等。此外，芙蓉古城的园林水系、花卉绿化、人文景观、建筑小品也在样板小区得以体现。作为芙蓉古城的缩影，该样板小区将给人“未启先闻”的美妙感受。
7、芙蓉古城各环节的创新总结
（1）理念创新
芙蓉古城集古代民居之精髓，融合现代建筑理念。芙蓉古城把传统民居和现代民居理念相互融合，综合了老成都文化、传统文化和四合院文化；建筑上秉承中国传统民居特色，以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓构成了古建筑群的再现，充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，既保留了老成都特点，又在各种原有地方风格上加以创造和发展，使中国的建筑古文化在现代的建筑语言上得以实现。
（2）设计创新
古为今用，洋为中用。通过对中国传统民居的深入剖析，仿古而不复古，在现代建筑中，融入中国的传统文化。人性化的园林设计、完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯净。采用绘画、雕塑等手法通过皇城——金河——四季广场来表现历史长河中的蓉城。外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。
（3）营销创新
投资八百万元，占地40亩的芙蓉古城意景小区，作为680亩芙蓉古城项目的实验室，这种营销模式的创新开全国房地产之先河，对于本地房地产开发具有时代的意义，营销模式的不断创新有效地满足了消费者的需求，引领着成都住房消费时尚。因此，芙蓉古城项目的销售火爆场面在成都实属罕见。

3、开发模式之三：古村落的重新改造开发（黄山黔县宏村）
旅游地产开发除了前面分析的两种开发模式之外，还有一种开发模式往往被人忽视，那就是对古村落的重新改造开发。中国是四大文明古国之一，祖先遗留下来的村落文化古迹多不胜数，如云南丽江古村寨、上海石库门古迹、山西平遥古城遗址等古村寨古村落都是中华民族不可复制的旅游保护资源，而隐藏在这些资源背后的巨大利润往往被人所忽视。近年来，房地产市场上突然冒出个“中坤集团”为业界瞩目，他们走出了一条新的旅游地产开发模式。
1、宏村开发背景
宏村位于安徽省黔县东北部，村落面积19.11公顷，宏村建于南宋绍熙年间（公元1131年）。它背倚黄山余脉羊栈岭、雷岗山等，地势较高，常常云蒸霞蔚，被誉为“中国画里的乡村”。特别是整个村子呈“牛”型结构布局，更是被誉为当今世界历史文化遗产的一大奇迹。那巍峨苍翠的雷岗当为牛首，参天古木是牛角，由东而西错落有致的民居群宛如宠大的牛躯。以村西北一溪凿渠绕屋过户，九曲十弯的水渠，聚村中天然泉水汇合蓄成一口斗月形的池塘，形如牛肠和牛胃。水渠最后注入村南的湖泊形成南湖，俗称牛肚。人们又在绕村溪河上先后架起了四座桥梁，作为牛腿。然而历经800余年风雨历程，宏村到上个世纪80年代时已经满目疮痍，昔日风光不再。
1997年，北京中坤投资集团有限公司在黄山黔县宏村投了几百万资金，修复了宏村旧村的危旧房，整治了宏村的环境，又修通了道路，然后租赁了当地一家政府招待所，把它改造成度假性质的山庄，之后进行了大规模的改造。

2、宏村的开发策略
（1）制定严格的开发纲领
为了更好地保护宏村明、清民居建筑群，明确了宏村古村落的保护性质、保护对象，开发商和相关部门制定了相应的保护措施。规划明确宏村明、清民居建筑群保护重点：
以“水──建筑──环境”构成的风水村落形态；典型的传统村落和民居建筑特色；古水系和私家园林布局；四是宏村独特的村落和空间环境景观。
规划对各级保护区内规划控制范围和要求作了详细的规定：
保护区范围为法定保护区界，重点应是保护村落的空间形态、水体体系、建筑群体环境、明清传统建筑以及有地方特色的人文景观和民俗风情。应严格保护历史形成的村落格局、街巷肌理、传统民俗文化，以及构成风貌的各种要素，严格控制建设，适当调整用地结构，确须重建、改建、维修的建筑必须在建筑形式、高度、体量、材料、色彩以及尺度、比例上严格控制管理。
建设控制区包括：际村──规划重点发展建设区域，以及宏村东南部的大量农田──严格限制建设区域。建设控制区是宏村历史文化遗产区界的主要缓冲地带，应承担镇区发展需要而又不宜在宏村发展的建设项目，但应适当控制建设项目规模，对确需新、改、扩建的建筑须保持传统风貌，和传统建筑风格协调。
环境协调区是以际村西侧石鼓山山脊线、北侧雷岗山、东侧东山山脊线、南侧1000米范围为区界，面积约100公顷。该区内山体、植被、水系和农田，是古村落赖以生存的基础，应严格封山育林，进行水土保持，限制各种工业，以及对环境有任何不良影响的建设项目。
（2）保护重点历史文化古迹并加以修葺一新
宏村明、清民居建筑群保存基本完好，有书院建筑、祠堂建筑和众多的住宅建筑及私家园林100多幢，是徽州建筑文化的杰出代表。开发商不是推倒重建，而是采取慎重的保护开发策略，制定严格的规划开发方案，对原有的书院、祠堂等古建筑采取特殊的材料加以修葺。
（3）水系的改造开发
宏村由水圳、月沼、南湖、水巷和民居“水园”组成的水系网络，构成水景整体空间特色，水的艺术特性在宏村明、清民居建筑群中得到淋漓尽致的发挥。水系对于村落的生态、景观、环境等方面皆有积极作用，为村落居民创造了良好的生活和生态环境，使村落更秀丽、妩媚、晶莹、亲切。水在宏村充分体现了它的生态价值，实用功能和景观价值。
（4）建设相关旅游配套设施
经过开发商对宏村的资源整合与挖掘和重新建设，宏村被誉为“中国明清博物馆”，在2000年被联合国教科文组织认定为世界文化遗产，并获得国家４Ａ级旅游景区牌照。从此，宏村吸引了海内外大量的游客前来参观，推动了当地的旅游业蓬勃发展，为当地的酒店业开发提供了广阔的发展前景。
宏村人满为患的旅游势头引起了开发商的思考，他们先后在宏村建起旅游度假山庄、酒店等。近期，中坤投资集团又着手开发宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，在奇墅湖旁边征了1000多亩滩地，租下3000多亩山林，建造包括10万平方米的徽派村落式别墅、一座五星级的产权式酒店和唐代寺庙——梓路寺的重建，项目总投资５亿元， 2005年建成投入使用。
3、宏村的经济效益评估
20年获利80亿
97年中坤集团投资几百万元（保守估计300万左右），当年，宏村的门票收入约17万元，到了1998年，宏村的门票收入达到了400万元。而截止2003年，中坤集团对该村的投入还不到1000万元，但仅2003年的门票加上餐饮住宿的收入就高达5000万元，利润可想而知。
根据中坤的规划，2005年，宏村奇墅湖边的酒店和别墅都将投入使用；黔县的另两个村落南屏和关麓也将陆续开放，这样，中坤在黄山所有景区的日接待能力将达1000人。而到2008年，黄山宏村风景区的年参观人次可以达到200万。如果门票以200元一张计，每年光门票收入，中坤就可以获得4个亿。以20年的经营期估算，中坤仅这一块便有80个亿的收入。
4、“中坤模式”的延伸
中坤集团的旅游地产开发模式，我们姑且称其为“中坤模式”。在经历了黄山宏村的成功之后，目前，中坤旅游地产项目主要集中在安徽和新疆，北京的项目也在计划进行中。
5、“中坤模式”的核心：
选择不可复制资源，旅游地产应分两个方面：
以稀缺的旅游资源为核心的地产差异化经营；
以地产为核心的旅游资源差异化经营。
总结
比较深圳华侨城和中坤的开发，两者确有许多共同之处，如强调规划的长远性和始终如一的贯彻、强调各种资源的整合、强调产业链的延长、强调景区营造对地产项目的保值升值功能、强调与同类项目的差异化经营等等。

实录篇1；
为何“杭州宋城”获得成功？

　　以一幅“清明上河图”为蓝本，全国搞了十数个“宋城”主题公园，但其中最成功的，莫过于杭州宋城。 在杭州，以西湖观光为主的旅游格局由来已久，要一下子改变人们的思维定势并不是一件容易的事情。专家们都认为在杭州这样一个自然与人文景观都十分丰富的旅游城市搞主题公园，无异于自取灭亡。但宋城的开发者却不这样想，他认为：宋城根植于杭州这块历史沃土，又依托以大上海为中心的华东经济圈，只要找到消费者承受能力与公园给予的回报相称这一结合点，也就是公园的品味、档次、文化内涵等要真正让游客觉得钱花得值，没有理由不成功。而且，从大的环境看，当时杭州以观光为主的传统旅游方式已渐显不足，高品味的人文景观可以起到积极的互补作用。基于这种思想，创建了展示“清明上河图”原景、融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园——宋城，并提出“给我一天，还你千年”的推广宣传口号。
　　96年，宋城开业之后，果然一炮而红，大获成功，一举引爆了杭州的主题公园业，从而打破了杭州旅游业自古以来以西湖为中心、以观光览景为主要旅游形式的传统格局，同时也开辟了中国民营旅游业发展的新纪元。
　　宋城集团继成功开发宋城主题公园之后，又相继开发了美国城和杭州乐园两大主题公园。美国城依宋城而建，在空间上与宋城是一个“组团”，客源市场有一定保障。杭州乐园则与宋城隔江而望，地处杭州市区与萧山市交界的湘湖，是一个总占地2000多亩，总投资3.7亿元的大型主题公园。杭州乐园景区之下又设荷兰村主题公园、马可·波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园，实际上是一个“主题公园群”。另外，景区内还有一个9洞高尔夫球场、一个水上高尔夫球练习场和一个18洞的迷你高尔夫球场，10个网球场，以及具有相当规模的旅游景观房地产。这是一个集旅游、观光、休闲、度假、居住等功能为一体的综合性项目。按宋城集团的初衷，是想将其开发成以休闲度假为主的“第二代主题公园”（宋城是以旅游观光为主的“第一代主题公园”）。
　　在黄巧灵心目中，杭州乐园建立了旅游——主题公园——度假村——房地产——资本运营的经营战略，构筑了坚实了五道防线。不过，项目开发出来以后，杭州乐园在消费者心目中的形象并不清晰。多数人对“乐园”有一个先入为主的心理定势，来了以后便有些失望。而对这个巨大的多主题的“主题公园”，谁也说不清它到底是什么，让人丈二和尚摸不着头脑，对消费者来说，它似乎是太大了些，太复杂了些。从宋城集团的角度来说，既要推旅游市场，又要打房地产市场，同时还要组织高尔夫和网球俱乐部，另外还要协调好杭州乐园与宋城集团其他项目之间的关系，一时有些乱了手脚。所以，杭州乐园开业以来，营业额和品牌知名度及美誉度并未达到宋城集团的预期目标。
　　宋城集团的管理层希望王志纲可以对项目进行一次全局性的梳理和把握，提炼出一个全新的理念与主题。然后以此为出发点对现有资源进行战略重组，并有针对性地整合新的资源，从而使项目开发与企业发展进入一个全新的发展阶段。
企业自检
　　黄巧