沈阳华凌项目提案.doc

房市-研报-股市
目 录
第一部分 沈阳城市概况 2
第二部分 沈阳市宏观经济数据统计及分析 6
第三部分 沈阳市宏观房地产市场研究 12
第四部分 项目宗地价值分析 25
第五部分 区域房地产市场产品供应研究 28
第六部分 区域典型个案调查及分析 32
第七部分 区域房地产目标消费群体调研 52
第八部分 项目总投资估算及开发财务指标分析 79
第九部分 数据综合分析及产品定位建议 89

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第一部分 沈阳城市概况
1. 区域
沈阳是东北最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的八个城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网，具有得天独厚的地理区位优势，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。
2. 自然
沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内，属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃-36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，全年无霜期183天，受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。
沈阳是辽宁省省会，东北地区政治、经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积12980平方公里，根据2005年启动的《沈阳市城市总体规划（2005—2020）》修编资料，市区面积扩大到3595平方公里，较原来的1220平方公里增大了2375平方公里。
户籍人口698.6万人，比上年末增加4.7万人。在总人口中，市区人口495.9万人，县（市）人口202.7万人；农业人口247.7万人，非农业人口450.4万人。人口出生率7.09‰，比上年上升0.18个千分点；人口死亡率6.20‰，下降0.68个千分点；人口自然增长率0.89‰，上升0.86个千分点。计划生育率达到99％以上，出生人口性别比为106.7。
3. 历史
沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在7200年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前229年设立
侯城起，沈阳的建城史已近2300年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地——沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。
4. 城市基础设施
完成城市建设投资123亿元，比上年增长22.6％，比2000年增长5.35倍，年均增长44.7％。青年大街、二环路改造全面完成。完成了461条二级以下街路、240万平方米的小巷改造工程；建设了1000.7公里农村公路，行政村已100％通油路。市区铺装道路总长度3117公里，总面积4620万平方米。排水管道长度2888公里，路灯14万盏，永久性桥梁179座，窨井57855个。
城市公用事业服务体系进一步完善。供水管网改造90公里，新铺设供水管网40公里，供水管道总长度3024公里，供水量5.6亿吨，综合日供水量153.4万吨。新、改、扩建热源22处，新增供热能力2000万平方米，供热面积14500万平方米，集中供热率83％。实际用电量154.3亿千瓦小时。其中工业用电83.9亿千瓦小时，城乡居民生活用电29.8亿千瓦小时。煤气供气管道总长度2300公里，人工煤气、天然气及液化气家庭用户达到145.6万户。
新增绿地1500公顷，其中新建居住区绿地4.15公顷。植树600万株。建成区园林绿地面积11151公顷，建成区绿化覆盖率40.65％，人均公共绿地面积12平方米。荣获国家森林城市称号。
5. 浑南新区基础设施
5.1 供水
目前有水源地两处，一处位于产业区，供水能力 2 万吨 / 日，采用环状供水方式，输水、配水管径为 100mm— 600mm ，服务压力 1.5kg/m2 ，供10平方公里产业区用水，水质符合GB5749—— 8 国家生活引用水卫生标准。另一处供水能力3 万吨 / 日，负责近期浑南产业区及以外区域供水规划供水量。
5.2 排水
现有产业区西区 1 座 3.5m 3 /s 雨污泵站 , 总排水量 100 万 m 3 /s ，服务区域 76 平方公里。产业区东区雨水泵站一座4.5m 3 /s；一座湿地雨水提升泵站 10.6m 3 /s；在建 3 号雨水提升泵站 28 m 3 /s；在建 5 号雨水提升泵站9.3 m 3 /s；拟建 2 号雨水提升泵站 23 m 3 /s
5.3 排污
规划建设 3 座污水处理厂，处理能力 32 万吨 / 日，目前已建成一座 4 万吨 / 日的污水处理厂。
5.4 供电
新区电力由东北电网调度供电。现有 1 座 220kV 变电站，3座 66kV 变电站。规划建设中还有220kV 变电站2座，配置 66kV 变电站 10 座。区内供电电压： 10KV (± 10%)。
5.5 供热
采用集中供热，现有 2 个热源厂，供热能力450万㎡ ，一次网出水温度 110 度，回水 70 度，出口压力 10kg/㎡ 。规划建设 5 个热源厂。
6. 通讯
规划 4 — 6 万门终端局 7 座 ，已建成 3 座电话终端局和1座省移动局，可提供多种通讯服务，包括无线寻呼、移动通讯、数据通讯、互联网 、用户传真等。产业区内已敷设宽带网、光缆环网 ，可为用户提供 10M 带宽接入网，并可为用户提供数据专线
7. 卫生
新区卫生体系建设已全面启动，陆军总医院浑南分院 、浑南新区医院 、浑南新区疾病预防控制中心已开工建设，高水平的社区服务中心和社区服务站已完成布局，年底前将部分投入使用。国际化、现代化综合医院已规划完毕，与现代化新城区相匹配的卫生体系雏形已经形成。
8. 文化教育
沈阳建筑大学、沈阳理工大学已进驻大学城并投入使用。东北育才学校、东北育才外国语学校、新区与辽宁省实验学校合办的浑南第一小学等省内名校和一批覆盖全区的中小学，满足了适龄儿童及青少年的就学需要。
9. 生活娱乐
21世纪广场、万豪酒店（五星级）、夏宫、东大游泳馆、高尔夫球场等一批文化、娱乐、休闲设施，以及丰富多彩的文化活动，营造了新区健康高雅的文化氛围。 
中国银行、工商银行、建设银行、招商银行等金融机构，大型商业集团信盟连锁超市、泛华商业广场等，为区内企业经营和员工生活提供了便捷的服务。
10. 体育
建设中的奥体中心将作为 2008年奥运会的比赛会场之一，占地43万平方公里，总建筑面积26万平方公里，工程投资总概算19.7 亿元，工程为一场三馆，即6万人的体育场一座，1万人的综合体育馆一座，4千人的游泳馆一座，4千人的网球馆一座，是沈阳的标志性建筑。
11. 旅游
新区正在建设的浑河旅游观光带集中了明珠园、奥林匹克公园、水上天坛、上沙公园等现代化游乐设施，将成为沈阳重要的旅游观光景点。
12. 居住
新区内已落成的数十个高档、中高档及普通住宅区以及近期将兴建的高级智能网络学生公寓、高级教师居住区，营造了良好的居住环境；规划建设中的商业项目将为新区居民提供更大的购物便利。

第二部分 沈阳市宏观经济数据统计及分析
1. 沈阳市GDP
2007年实现地区生产总值3073.9亿元，比上年增长17.7%，增幅比上年提高1个百分点。其中，第一产业增加值166.5亿元，增长8.1%；第二产业增加值1451.9亿元，增长22.8%；第三产业增加值1455.5亿元，增长14.0%。三次产业结构为5.4:47.2:47.4。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.5%、58.8%和38.7%。按户籍人口计算，人均地区生产总值43499元，增长16.7%。
2. 沈阳市经济结构及产业结构分析
2.1 地方财政收入：2007年地方财政一般预算收入230.6亿元，比上年增长31.2%，占地区生产总值的7.5%，高出上年0.5个百分点。地方财政一般预算支出339.7亿元，增长26.5%。
2.2 农业产业：2007年农林牧渔业总产值302.2亿元，比上年增长8.0%。其中，种植业产值115.2亿元，林业产值4.2亿元，畜牧业产值162.4亿元，渔业产值11.4亿元，农林牧渔服务业产值8.9亿元。
2.3 工业经济：2007年规模以上工业企业实现工业增加值1233.4亿元，比上年增长31.9%。其中，重工业增加值884.4亿元，增长35.0%；轻工业增加值349.1亿元，增长24.7%。
2.4 固定资产投资：2007年全社会固定资产投资2361.9亿元，比上年增长31.9%。其中，城镇固定资产投资2245.7亿元，增长32.0%；农村固定资产投资116.2亿元，增长30.1%。
2.5 房地产业：2007年房地产开发投资730.4亿元，比上年增长35.7%。其中商品住宅投资558.9亿元,增长40.8%，占房地产开发投资的76.5%。房屋施工面积5019.9万平方米，增长45.3%；房屋竣工面积1290.1万平方米，增长8.8%。商品房销售面积1462万平方米，增长17.5%；商品房销售额539.3亿元，增长28.4%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为1358.1万平方米和478.7亿元，分别增长18.0%和30.7%。
2.6 交通运输业：2007年西部出海大道、沈抚大道、苏桃公路等7条重点公路竣工通车。五爱隧道工程、三好跨浑河桥、南阳湖跨浑河桥、沈康高速公路等工程正在抓紧建设。地铁工程顺利推进，1号线及延伸线工程22座车站全部开工建设，2号线全线开工。沈抚城际客运公交已开通3条线路。
年末市区铺装道路总长度2590公里，总面积4418万平方米。排水管道长度3115公里，路灯19.6万盏，永久性桥梁266座。公交运营线路网长度达到1348公里，年内新增、更新公交车辆500辆，公交标准运营车辆5709标台，增长2%，新开、调整公交线路31条，公共交通客运总量达到10.3亿人次，增长13.2%。年末全市出租汽车19318辆。
2.7 国内贸易：2007年社会消费品零售总额1231.9亿元，比上年增长17.5%。按商品用途，吃的商品零售额458.3亿元，增长16.6%；穿的商品零售额267.6亿元，增长16.0%；用的商品零售额506亿元，增长19.0%。按地区分，市的零售额1170.2亿元，增长17.4%；县及县以下零售额61.7亿元，增长17.9%。
2.8 对外经贸：2007年进出口总额60.7亿美元，比上年增长14.7%。其中，进口总额27.5亿美元，增长4.5%；出口总额33.2亿美元，增长24.9%。出口商品供货值220.6亿元，增长20.7%。全年新批外商投资企业772家，合同外资额128.5亿美元，比上年增长50.8%。实际利用外商直接投资额50.4亿美元，增长66.2%。
2.9 金融业：2007年末全市银行机构营业网点1100余个。本外币存款余额4696.7亿元，比年初增长12.9%，其中城乡居民储蓄存款余额2031.3亿元，比年初增长1.0%；贷款余额2943亿元，比年初增长5.3%。银行现金收入10686.1亿元，现金支出10423.8亿元，分别比上年增长19.5%和19.8%。收支相抵，货币回笼262.3亿元，增长7.3%。年末全市辖区内证券营业部66个。全年证券交易额10392亿元，比上年增长2.5倍。其中，股票交易额9144亿元，增长2.5倍；基金交易额100.3亿元，增长1.6倍。年末全市保险机构及网点140余家。实现保费收入64.7亿元，比上年增长19.3%。其中，国内财产险保费收入23.1亿元，增长29.5%；人身险保费收入41.5亿元，增长14.0%。支付各类保险赔款总额30.5亿元，增长66.2%。其中，国内财产险赔款金额15.8亿元，增长77.5%；人身险赔付金额14.7亿元，增长56.4%。
3. 沈阳市城市生活结构分析
3.1 就业情况
2007年，城镇单位从业人员100.3万人，比上年增长0.07 %。在岗职工95.5万人，增长0.2%。其中，国有经济单位56.5万人，增加0.2万人；集体经济单位6.5万人，减少0.3万人；其他经济单位32.5万人，增加0.3万人。从在岗职工产业构成看，第一产业0.7万人，与上年持平；第二产业37.1万人，减少0.27%；第三产业57.7万人，增加0.52%。年末离岗职工16.8万人。
全年开发就业岗位12万个，实现实名制就业27万人，开发公益性岗位安置就业困难群体6176人，发放小额担保贷款4280万元，新增劳动力转移和劳务输出11.6万人。年末城镇登记失业人员8.1万人，城镇登记失业率为3.35%。
3.2 居民收入、消费及价格指数
2007年，城市居民人均可支配收入14606.5元，比上年增长25.4%；人均消费支出11255.8元，增长29.8%。农民人均纯收入6806元，增长19.2%；人均生活消费支出3846.9元，增长10.1%。城市居民消费价格总指数104.5。其中，服务项目价格指数101.0，消费品价格指数106.0。分类别看，食品类指数111.6，烟酒及用品类指数101.8，衣着类指数100.1，家庭设备用品及维修服务类指数100.3，医疗保健和个人用品类指数101.3，交通和通信类指数99.2，娱乐、教育、文化用品及服务类指数99.7，居住类指数104.0。
3.3 居住水平
城镇住宅建设投资564.7亿元，比上年增长38.7%；新建成住宅1101.8万平方米，增长3.3%。城镇居民人均住宅建筑面积27.01平方米，比上年增加1.77平方米；农村居民人均住房面积25.72平方米，比上年增加0.41平方米。
4. 2008年沈阳市经济发展预期
4.1 影响沈阳市经济发展的有利因素
东北税制改革新政已于2004年十月启动，根据税制改革政策规定，在辽宁地区从事装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业和农产品加工业等八个行业的增值税纳税人，在满足规定条件后，就可以纳入扩大增值税抵扣的范围。税制改革将给企业带来快速发展的良好机会，沈阳可能有更多的新老企业借此走出困境。
“工业立市”战略方针将继续引导全市工业快速发展。在“项目年”、“环境年”之后，市委、市政府将今年的工作定位为“工业年”，工业经济牵动社会经济全面发展的优势作用将进一步得到发挥。
筹备2006年的“世界园艺博览会”，沈阳将进一步发挥出中心城市的辐射和聚集作用，城市档次和知名度的提升也将对社会经济的发展起到巨大的促进作用。
4.2 影响沈阳市经济发展的不利因素
受全国汽车市场和全球IT产业不景气及自身竞争力不强的影响，我市汽车产业、IT产品制造业处于持续低迷状态。上半年，同比分别下降4.7%和1.7%，占全市规模以上工业产值的比重由上年同期的20.4%下降到14%。
原材料价格持续攀升挤占企业赢利空间。1—5月，沈阳市原材料购进价格上涨 12.4%，工业品出厂价格上涨1.9%，两者相差10.5个百分点（上半年，相差9.8个百分点），高于全国价格涨幅差6.6个百分点。大部分行业的产出多为竞争力较弱且目前市场供应相对过剩的的下游产品，必须承载较大的涨价压力。上半年，全市规模以上工业企业产品销售成本同比增加199.2亿元，增幅为38.8%，利润仅增0.7%。
继续扩大出口面临一定压力。上半年，全市出口11.4亿美元，同比增长22.4%，增幅同比提高7.7个百分点，但继续扩大出口将面临一定压力。农业生产资料价格上涨幅度较大，影响农民收入增长。
能源的瓶颈制约有可能显现，当前经济运行中出现的煤电油运的紧张局面难以缓解，虽然沈阳市还没有出现拉闸限电的情况，但是全社会煤炭储备已降到近20年来的最低水平，居高不下的油价为沈阳制造业发展加大了成本。
4.3 市政府对沈阳经济发展的预期目标
全市2008年经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值增长16%，地方财政一般预算收入增长18%，全社会固定资产投资增长16%，社会消费品零售总额增长15%，实际利用外资增长10%，城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长13%，居民消费价格涨幅控制在4.5%以内，城镇登记失业率控制在4%以内，单位地区生产总值能耗下降4.5%，主要污染物排放总量减少3%。
指标名称
单位
2007 年预计
2008 年计划
绝对额
增长（％）
绝对额
增长（％）
1. 地区生产总值
亿元
3055
17.7
3690
16
　第一产业增加值
亿元
155
8
175
8
　第二产业增加值
亿元
1449
22.8
1782
20
　第三产业增加值
亿元
1451
14
1733
15
2. 规模以上工业增加值
亿元
1220
31
1550
21
　* 规模以上工业总产值
亿元
4750
42
6200
30
3. 地方财政一般预算收入
亿元
230.1
30.9
271.5
18
4. 全社会固定资产投资
亿元
2327
30
2700
16
5. 实际利用外资
亿美元
50.4
66
55.4
10
6. 出口总额
亿美元
32
20.3
35.5
11
7. 社会消费品零售总额
亿元
1229
17.2
1413
15
8. 居民消费价格指数
％
104.5
——
104.5
——
9. 城市居民人均可支配收入
元 / 人
14600
25.3
16498
13
10. 农民人均纯收入
元 / 人
7080
24
8000
13
11. 城镇登记失业率
％
3.35
——
4.0
——
12. 新增就业人数
万人
27
——
10
——
5. 浑南新区经济概况
2007年1-9月，浑南新区完成地区生产总值130亿元，同比增长23％；规模以上工业总产值415亿元，同比增长42％；规模以上工业增加值115亿元，同比增长27％；固定资产投资148.2亿元，同比增长45.7％；实际利用外资5.5亿美元，同比增长66.7％；财政收入30.2亿元，同比增长218％。年底前，浑南新区将开工和竣工投资3000万元以上项目130个，总投资570亿元。
第三部分 沈阳市宏观房地产市场研究
1. 沈阳市城市发展规划
沈阳市城市总体规划（2005—2020年）修编工作已于2005年1月31日正式启动，此次修编，除市内五区和于洪、东陵外，苏家屯、新城子及新民胡台镇都被列入都市区规划范围，市域规划面积12980平方公里，其中城市规划区以9个行政区为主体，面积达3585平方公里，较原来的1220平方公里增加了2365平方公里。
1.1 打造中国第四极极心，建设辽宁中部城市群的大沈阳战略
继珠三角、长三角、京津唐之后，东北将是中国经济的第四增长极，沈阳将作为第四极的极心，成为名副其实的东北中心城市，一个重要方面，就是要使城市规模、经济质量大幅提升，形成“开放高地”，另一方面，就是人口总量要达到一千万。
1.1.1 三环以内将变成名副其实的城区
过去四年，沈阳进行了有史以来最大规模的城市空间拓展。2001年全面启动了120平方公里的浑南大开发；2002年将铁西工业区和沈阳经济技术开发区合并，组建了126平方公里的铁西新区；2003年7月，启动了全长17公里的中央都市走廊开发；2004年正式启动了城市段长42公里、面积171平方公里的浑河两岸开发，即银带工程。
1.1.2 南拓北扩、东优西延的扩城计划
沈阳南部将向浑南拓展；北部将突破三环；东部以棋盘山为主，优化自然生态环境；西部延续铁西工业区的文脉，形成装备制造业基地。
1.1.3 金廊银带构建城市大十字格局
浑河两岸基础设施建设已全面启动，目前已建成8.2公里的大坝路和32公里的滨水路，实施了城市段滩地综合整治。同时，南北金廊建设规划区内的在建项目已达32个，建筑面积465万平米，总投资额245亿元。银带的开发建设，不仅与金廊共同构成了未来沈阳城市发展的大十字格局，同时还使沈阳成为一个拥有内河的大都市。
1.1.4 拟建四环，即总里程为250公里的环沈阳经济区高速公路建设
环沈阳经济区高速公路将沈阳周边的鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭5个主要城市连接起来，并与沈铁、沈通、沈抚、沈丹、沈大、京沈6条放射状高速公路互通互连，形成“一网两环六射”的高速公路网络，届时，沈阳到达辽宁中部城市群各地级市均不超一小时。
1.1.5 三到五年时间，进军国家生态模范城市
沈阳市政府计划用三到五年时间达到以下经济指标：人均GDP为33000元，人均财政收入5000元，农民年人均收入11000元，环境质量指标大气优良天数330天以上（环保城市298天），水质达标率100%（环保城市>96%），水质达到四类以上，退化土地恢复率90%以上，企业全部实行清洁生产，森林覆盖率15%以上。
1.2 沈阳市城市总体规划（2005—2020年）初步方案
沈阳市最新城市总体规划战略充分考虑了城市发展的宏观规模及各区域板块的发展方向，大的原则就是通过扩城及联合辽宁中部各城市共同构筑大沈阳的策略，树立沈阳作为东北的中心城市地位；在此基础上细分各功能区的发展战略，城北地区因环境良好，历史及文化气息浓郁，主要以旅游业、种植业及生态居住地为发展方向；西部发挥工业优势，以制造装备业为主，大力改善居住环境；东部依托自然风景区优势，着力开发旅游产业，建设生态居住区；南部拥有全国为数不多的天然生态湿地，且土地充足，主要致力于商贸区、物流区及生态居住区建设。
2. 沈阳市房地产宏观市场概况
沈阳市房地产市场起步较晚，起步初期，主要以大型公建项目进行招商引资。1993年国家对各地固定资产投资实施宏观调控，许多项目纷纷下马，迄今仍有烂尾楼盘未被消化。1998年，商品住宅开发升温，项目开发主要集中于市内五区，发展商多为本地国有企业，产品研发简单且同质化明显，导致城市住宅开发水准相对落后。2001年以后，市区内土地资源开始紧缺，小型开发企业由于资本金及开发资质原因开始从市场消退，铁西、皇姑、大东、于洪及东陵等地区开发量明显加大，沈河、和平两区由于土地缺乏已无大盘开发，小户型公寓产品开始崛起市场。2002年起，沈阳开始推行土地挂牌拍卖制度，外地地产商开始大规模进入沈阳，沈阳大盘时代来临，浑南开发成为最大热点，沈阳房价开始持续走高。2003年，浑南版块与城北板块持续看好，其他区域开发热点主要集中于城市一环与二环之间，同时商业地产开始崛起。2004年，小户型公寓产品及产权式酒店开始市场受阻。住宅开发热点开始由城市二环向三环靠近。2005年，国家新政颁布，房地产市场受到一定程度的影响，大盘住宅项目比重加大，近郊项目（城市二环及三环附近）成为主流。
2.1 沈阳市房地产2002-2005年投资、竣工及销售分析
单位：万平方米
年 度
开发面积
竣工面积
销售面积
住宅销售面积
2002
1238.2
363.6
206.1
184.2
2003
1738.8
585.9
324.8
291.6
2004
2805.3
806.1
524.3
489.0
2005/1-7
2100.7
93.7
607.9(至8月)
541.5(至8月)
2003沈阳市房地产开发增涨量超过2002年逾40%；2004年，沈阳商品房开发总量为2003年的1.6倍，2005年1-7月较上年同期又增长了19.7%。自2002年起，商品房实际竣工入市总面积达1849.3万平米，实际销售1663.1万m2。扣除定向开发等因素，保守估计尚有超3000万平米的产品处于待入市状态。
根据竣工面积分析，目前沈阳房地产市场的供应呈总量上升、总比例下滑状态，递增幅度由03年的61%降至04年的37.6%。说明各项目的施工建设期在明显延长，大盘开发是其中很重要的一项因素。
截止2005年7月，沈阳商品房市场消化总量为1663.1万平米，增幅明显，较去年供求比1：0.6提高到1：0.9左右，主要原因是本年度上半年竣工上市量较小，下半年供应量凸显，年度供求比预期会降至1：0.７左右，属平衡范围。
2.2 沈阳市住宅2002-2005年销售价格走势分析
2.2.1 2002-2005年沈阳市住宅增量、存量价格走势（见次页）
2.2.2 2002—2005年沈阳住宅均价对照
年 度
增量房均价
涨 幅
存量房均价
涨 幅
2002
2951元/m2
——
2041元/m2
——
2003
3040元/m2
3%
2360元/m2
15%
2004
3094元/m2
2%
2945元/m2
24.78%
2005
3117元/m2
0.75%
2272元/m2
-22.86%
由上表可以看出，2004年，增量房产以2%的幅度缓慢增长，平均销售单价为3094元，而存量房产平均销售单价涨至2945元，涨幅高达24.78%，主要由于土地供应原因，市内中心区开发项目减少导致存量房产成交放量以及二手房价格上涨，这也是当期沈阳房价涨幅居全国各大城市之首的根源所在。2005年，增量房单价继续小幅上扬，而存量房受新政等各方面影响，单价大幅萎缩，降幅达22.86%。
总体判断，沈阳市房地产价格属合理范畴。由上表可以看出，沈阳存量房产价格在经历04年高峰期后出现回归，基本趋于稳定，而增量房价格一直处于稳定状态，说明投机型客户介入比例不大，市场的有效供给和有效需求接近合理。
2.3 沈阳市一级土地市场供销状况分析
沈阳市于2002年成立土地储备交易中心，以招标、拍卖、挂牌方式出让土地，规范了土地使用权交易行为。
土地有形市场的建设和统一、透明的土地交易规则的建立，为土地市场的参与者提供了公平竞争的环境。
2.3.1 沈阳市市本级供地方式分析
沈阳市市本级供地方式统计表 单位：公顷、%
年

分类
2002年
2003年
2004年
供地面积
比例
供地面积
比例
供地面积
比例
挂牌出让
15.2253
2.0
115.2753
24.8
170.0456
25.0
拍卖出让
8.3330
1.1
7.7091
1.7
1.5105
0.2
招标出让
0.4340
0.1
2.3972
0.5
2.6542
0.4
协议出让
242.1631
31.7
158.4126
34.1
299.7549
44.0
批准出让
363.6756
47.6
79.6669
17.1
116.8357
17.1
划 拨
121.8460
16.0
74.7611
16.1
67.7712
9.9
租 赁
12.1173
1.5
26.5934
5.7
23.0321
3.4
总 计
763.7943
100
464.8155
100
681.6042
100
2005年1—7月，沈阳市市本级土地出让56宗，总面积215.8万m2，成交总额23.9亿元。其中，近60%的地块位于二环和三环之间，绝大多数用地作为中低价位、中小户型住宅的开发建设。上半年，沈阳市土地交易价格上涨8.3%，涨幅较去年同期回落9.6个百分点，住宅用地上涨9.8%，涨幅回落7个百分点。土地价格虽有一定涨幅，但仍处于地价合理范围之内，目前，沈阳市土地价格占房价总比例未超过30%，预计下半年，土地价格涨幅依然不会太大，应处于较为合理的范围之内。
从2005年5月1日起，沈阳市将对包括浑南新区在内的1220平方公里的经营性土地实行统一供应，保证房地产市场的持续、健康、稳定发展，从根源上杜绝无限制供应导致房地产开发过热而引起的房价暴涨现象。
根据以上数据分析，沈阳市市本级供地方式呈现以下特点：
第一．市本级供地中，划拨供地比重逐年下降；
第二．市场方式出让土地的比重逐年增加；
第三．协议出让方式的比重上升，其原因主要是历史遗留件及闲置用地、半截子工程的重新启动；
第四．批准出让下降幅度较大。
2.3.2 房地产用地市场特点
大项目比重上升自2004年开始，以往所罕见的大型项目，甚至超大型项目纷纷登场。如八王寺地区、老瓜堡地区、八家子地区的超大规模住宅项目；核心城区的超大规模的商业项目已屡见不鲜，投资总额超过15亿元，建筑规模几十万平方米的商业项目仅五里河地区就有6个。区域土地市场变成全国甚至国际土地市场
由于沈阳市软硬件环境逐渐趋好，活力增强，土地市场透明，规范成熟，简化了审批手续，提高了办事效率，全国以及国际一些知名的开发企业纷纷进军沈阳土地市场，沈阳土地市场成为外埠资本、国际资本投资的热点。许多国内外的品牌企业都在沈阳抢滩登陆土地市场。
商业地产的用地比重攀升幅度较大
2.3.3 房地产用地区域特点
一环以内房地产用地明显减少。一环内沈河区、和平区成交的土地基本上是商业地产用地，商品住宅用地微乎其微。
由于二环以内城区存量土地减少，土地交易由2004年集中于一、二环之间转入2005年集中于二、三环之间。
2.3.4 供地方式的变化
沈阳市对新增经营性项目用地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。通过招、拍、挂方式公开出让房地产用地，增加了土地出让的透明度，充分发挥市场机制在土地资源配置中的主导作用，有效地促进了房地产市场的平衡。
2.4 沈阳市房地产市场板块分布
沈阳房地产版图按近几年开发密集度可以划分为五大板块，分别由城东板块、城西板块、浑南板块、城北板块和中部板块构成。
2.4.1 城东板块
包括大东、东陵、于洪部分地区的“大东部”概念。城东板块旅游资源最为丰富，同时也是沈阳开发最晚的房地产板块。从经济角度分析，东部价值还没有被挖掘，尚处起步阶段。2002年前后，大东区大规模的棚户区动迁改造与商品房开发同步推进，城东土地的活力逐步释放。大量住宅小区的出现改变了东部棚户区的面貌，而大规模动迁也造就了庞大的商品住宅消费需求，这些因素使东部出现了第一次开发热潮。
随“金廊工程”的推进，沈河、和平等区商品住宅供应量明显小于需求，很多消费者将城市中心区域置业转向东部市场。这种消费需求的变化也使东部楼市的产品类型发生了根本的变化：由原本低价盘为主流的住宅地产形态转变为以中高档盘为主导，目标市场也由中低层次转变为多元化复合型市场。
东部为开发商提供了大面积的可开发用地。2005年沈阳推出10片大型居住区用地，有3片分布在城东，分别是中捷矿山厂地块；八家子、高官台地块；新立堡、榆树屯、马官桥地块。
2.4.2 城西板块
业界通常把铁西地区、张士开发区及西部于洪区统称为城西房地产板块。西部的中低价位楼盘迎合了沈阳市民购房意愿。从2004—2005年沈阳市房产局每月公布的交易量来看，铁西新区的销售面积及成交金额基本均占据各区之首，最高时月销售面积占总额的27%。此区域不仅产品类型丰富，而且各项目市场定位保有差异，开发风格自成一派。
西部住宅项目发展潜力巨大体现在两方面：一是居住人口，铁西本身就有80万左右的人口，加上周边进入该区域的人口，大概有150万左右；二是政府对西部的改造，大型工厂陆续搬离，空出大量的净地，为发展商实施开发提供了土地条件。铁西新区囊括了从于洪划转的52平方公里土地，总面积达126平方公里。卫工仙女湖将建成30多万平方米的高档外商住宅区，工人村面临着150多万平方米的大规模改造，占地25.18平方公里的于洪新城将建成人口规模达26－28万的现代化生态人居新城，这样大规模的开发建设让铁西新区颠覆了传统意义上的黄金地段。
2.4.3 浑南板块
以浑河为界，浑河以南区域称为浑南房地产板块。这一板块包括浑南新区及浑河以南的东陵、苏家屯部分地区。浑南房地产，在规划上具有落差大、两极分化的特征，沈阳最高品质的别墅项目和低端的传统城乡结合带住宅均集中于此。
据我公司抽样调查，沈阳市民中有90%以上的人十分看好浑南的楼盘，大部分看好浑南的自然环境、投资潜力、发展前景以及住宅的健康、环保等。
浑南曾经是沈阳房价最低的地区之一，随着浑河桥的增多，加之政府对此地区的政策倾斜，浑南板块已成为市区内消费者格外关注的区域，房价、地价不断上涨，2001年，此区域普通商品住宅价格每平米不足千元，迄今已上涨至每平米3500元左右。
近两年，浑南房产板块的开发主要集中于浑南中心区，沿河向南发展，目前已扩至三环。虽然浑南房地产开发量巨大，种类繁多，但此区域的基础配套设施并不尽如人意，有待提高。
从项目分布可以看出浑南板块按道路纵轴被自然划分成五个区域，即：长青南街沿线、富民南街沿线、南部金廊（机场路）沿线、沈营路沿线和沈苏路沿线。其中以南部金廊区域最为核心，且新开发项目均以中高端产品入市，如：伊利亚特湾、浦江苑等项目一直延伸到机场路别墅区；富民桥沿线因河畔新城的开发和逐步落成，逐渐为市场看好；沈营路项目分布密集，但高、低端产品交织，两极分化体现明显；长青南街沿线开发较早，但目前已落成的项目仅有两个——塞纳家园和在水一方，区域交通畅达，环境良好，大学城又为该区域增添了浓郁的文化氛围；沈苏路沿线开发较晚，除两年前莱茵南郡上市外，目前还没有新落成的项目，区域的市场关注程度较低，但随万科长白新城、于洪新城的全面启动以及格林豪森房地产开发公司的介入，区域市场在未来1—2年内会有较明显的变化。
2.4.4 城北板块
城北板块主要指皇姑区和北部于洪区的房地产市场。城北的核心——皇姑区，是闻名全省的科教大区，科技实力雄厚。区内有辽宁大学、辽宁中医学院、沈阳航空学院等20余所大专院校，辽宁省实验中学、120中学、43中学、第一职业高中、计算机学校等重点高中、初中及职业高中，还有辽宁省实验小学、宁山路小学等重点小学，以及辽宁省实验幼儿园等重点幼稚园星罗棋布。这些一流的知名教育机构使城北区域形成了浓厚的文化氛围，以公务员、教师、医生、学者为主的高素质人群密集于此。
目前城北区域已聚集了万科、格林豪森、海特、华锐等相当数量的房地产知名企业，也正是这些企业所开发的房地产项目令城北房地产市场更加丰富多彩。从区位而言，城北板块又被细分为：黄河大街沿线、西北区域、塔湾区域和陵东区域四部分。
目前，皇姑区可开发用地已非常有限，而北部于洪区的发展潜力巨大，所以北部未来住宅的项目还会继续向北发展。2005年沈阳推出10片大型居住区用地，其中7块位于沈阳城区的北部和东北部，分别是三台子地块、上岗子地块、上园地块、大韩屯地块、勾连屯地块、望花地块、七二四地块，其中面积最小的45万平方米，最大的超过82万平方米，面积合计达489.34万平方米。城北将以北陵公园为坐标原点，黄河大街为纵轴，二环为横轴，形成地产新格局。
2.4.5 中部板块
中心板块意指沈阳老城区——和平区、沈河区及与沈河区接壤的大东局部地带。中部房地产市场的特点之一是“贵”，高端住宅及公寓产品均价超过5500元/平方米，一些产品单价接近万元，主要基于配套设