第八章土地增值税PPT课件.ppt

第八章 土地增值税法 主讲:刘宏洲 2012、041v 通过本章教学,要求学生熟悉土地增值税的概念、特点和作用，掌握土地增值税、的的纳税人、征税对象、税率和减免税规定，学会土地增值税的的计算和征收管理方法。v本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。v难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。23第一节 土地增值税基本原理v一、土地增值税的概念v土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。v对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。4二、我国土地增值税的特点v（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（纳税人）（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收v三、土地增值税的作用v 1.增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控 2.有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为 3.增加国家财政收入为经济建设积累资金 5四、纳税人v转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位、个体和个人。v不论法人与自然人、经济性质、内资与外资企业、部门。v五、征税范围v1、转让国有土地使用权；2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。6v征税范围的界定按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：v标准之一：v转让的土地使用权是否国家所有v转让国有土地使用权，征土地增值税；v转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。v自行转让集体土地是一种违法行为。7v标准之二：v土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让v转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）；v土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；v土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。v未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。8v标准之三：v转让房产是否取得收入v取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。v总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：9v属于土地增值税的征税属于土地增值税的征税范围的情况（应征）范围的情况（应征）不属于土地增值税的征不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）税范围的情况（不征）免征土地增值税的情况（免征或免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）暂免征收）（1）出售国有土地使）出售国有土地使用权用权（2）取得土地使用权）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后进行房屋开发建造然后出售的后出售的（3）存量房地产买卖）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房）单位之间交换房地产（有实物形态收入）地产（有实物形态收入）（6）投资联营后将投）投资联营后将投入的房地产再转让的入的房地产再转让的（7）合作建房建成后）合作建房建成后转让的转让的（1）房地产继承（无）房地产继承（无收入）收入）（2）房地产赠与（无）房地产赠与（无收入，条件限制）收入，条件限制）（3）房地产出租（权）房地产出租（权属未变）属未变）（4）房地产抵押期内）房地产抵押期内（权属未变）（权属未变）（5）房地产的代建房）房地产的代建房行为（权属未变）行为（权属未变）（6）房地产评估增值）房地产评估增值（1）个人互换自有居住用房地）个人互换自有居住用房地产产（2）合作建房建成后按比例分）合作建房建成后按比例分房自用房自用（3）投资联营时房地产转让到）投资联营时房地产转让到投资联营企业投资联营企业（4）企业兼并，被兼并企业将）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上）个人转让居住满五年以上的房地产的房地产（7）建造普通标准住宅出售）建造普通标准住宅出售 10v【例题单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。（2002年）vA.赠予社会公益事业的房地产vB.个人之间互换自有住房vC.抵押期满转让给债权人的房地产vD.兼并企业从被兼并企业得到的房地产v【答案】C11六、税率v实行四档超率累进税率：v(一)增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%。v(二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%，税率为40%。v(三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%，税率为50%。v(四)增值额超过扣除项目金额200%，税率为60%。12土地增值税四级超率累进税率表级数级数增值额与扣除项目金额的比增值额与扣除项目金额的比率率 税率（）税率（）速算扣除系速算扣除系（）（）1不超过不超过50的部分的部分 3002 超过超过50至至l00的部分的部分 4053 超过超过l00至至200的部分的部分 50154 超过超过200的部分的部分 603513第二节应税收入与扣除项目的确定v一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入 实物收入 其他收入14二、扣除项目的确定税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容：v1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。v2、房地产开发成本 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地的征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用等。15v3、房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按实施细则的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。v（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5以内计算扣除，用公式表示：*房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5v 例如：支付的地价款为150万元，开发成本为250万元，则其他开发费用扣除数额不得超过20万元，即（150250）5，利息按实际发生数扣除。16v（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10以内计算扣除，用公式表示：v房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10v例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，则房地产开发费用总扣除限额为40万元，即（150250）10%，超限额部分的费用不得扣除。17v【案例】分析计算下列房地产开发公司的房地产开发费用？v某房地产开发公司2003年建造一栋住宅楼出售，取得货币收入2200万元，支付地价款和相关过户手续费800万元，开发成本700万元。分摊到该开发项目的利息支出80万元（有金融机构贷款证明和该项目使用贷款的凭据），当地省政府规定的费用扣除率为10%。v该住宅楼可扣除的房地产开发费用80（800700）5%155（万元）。v如果房产开发公司不能提供贷款证明，公司贷款利息支出不能在各项目中准确分摊，那么：v该住宅楼可扣除的房地产开发费用（800700）10%150（万元）。18v房地产开发费用计算中还须注意三个问题：第一，扣除的具体比例（5以内或10以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定。第二，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；第三，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。v4、与转让房地产有关的税金 它是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。v注意问题：v房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。v其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的0.5贴花）。19企业状况企业状况可扣除税金可扣除税金详细说明详细说明房地产开发企业房地产开发企业（1）营业税）营业税（2）城建税和教育费）城建税和教育费附加附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；（2）由于印花税（印花税（0.5）包）包含在管理费用中，故不能在此含在管理费用中，故不能在此单独扣除单独扣除。非房地产开发企业非房地产开发企业（1）营业税）营业税（2）印花税）印花税（3）城建税和教育费）城建税和教育费附加附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收转让收入减除购置后受让原价后的余入减除购置后受让原价后的余额额；营业税税率为5%；（2）印花税税率为印花税税率为0.5（产权转移书据）20v5、财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20的扣除，用公式表示：*加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20v例如：支付的地价款为150万元，房地产开发成本为250万元，加计扣除费用为80万元，即（150120）20v注意：既使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让，也不允许扣除20的加计费用。举例如下：21v例、某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。v解：1、实现收入总额：1600万元 2、扣除项目金额：支付地价款：100万元 支付开发成本：300万元 与转让房地产有关的费用为：（100+300）10%40（万元）扣除的税金：16005%（1+7%+3%）88（万元）加计扣除费用：（100+300）20%80（万元）扣除费用总额：100+300+40+88+80608（万元）3、确定增值额：1600608992（万元）4、确定增值比率：992608100%163%5、计算应纳税额：99250%60815%404.8（万元）22v6.旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）v由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。v评估价格=重置成本价成新度折扣率v此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。23v【例题单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。（2008年）vA.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元v【答案】Bv【解析】评估价格1200070%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）5%（1+7%+3%）+100000.5=115（万元），增值额10000-8400-115=1485（万元）24第三节应纳税额的确定v一、增值额的确定土地增值税的征税对象即增值额。v转让房地产取得的收入总额减除扣除项目金额后的余额为增值额。v 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：v隐瞒虚报房地产成交价格的；v提供扣除项目金额不实的；v转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。v转让已使用的房屋及建筑物25v二、应纳税额的计算v 土地增值税的计算方法有两种，一种是超率累进税率的定义法，这是土地增值税暂行条例规定的计税方法；另一种是简便计算法，其计算公式为：应纳税额增值额适用税率扣除项目金额扣除系数土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（1）（2）（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，房地产增值率=增值额/扣除金额,确定适用税率；（5）计算应纳税额。26v例如：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，应纳土地增值税税额是多少？v用第一种方法计算：v土地增值额400100300（万元）v增值额占扣除项目金额比例300100300v各级次增值额应纳税额：应纳土地增值税税额15205060145万元27用第二种方法计算：增值额占扣除项目金额300，适用税率60，速算扣除系数35。应纳土增值税税额3006010035145万元两种计算方法要求考生都要熟练掌握计算步骤。增值额占扣除项目金额 税率 应纳税额（万元）50以内 30（10050）301550%至100 40 100（10050）4020100至200 50 100（200100）5050200至300 60 300（100200）606028v例：某房地产开发公司转让一幢写字楼，取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应纳的土地增值税为多少？v解：（1）增值额=1000-50+200+40+60+（50+200）20%=600（万元）（2）扣除项目金额=50+200+40+60+（50+200）20%=400（万元）（3）增值额与扣除项目比=600 400 100%=150%（4）应纳土地增值税额=600 50%-400 15%=240（万元）29v计算下列企业开发房地产应纳的土地增值税？v一家设在开发区的非房地产开发单位，开发并销售了一幢写字楼，取得收入5000万元，按规定缴纳了有关税费。该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本1500万元，房地产开发费用400万元，其中利息支出240万元（能按转让房产地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但与按银行同期同类贷款利率计算的利息相比多30万元），其他开发费用160万元。另知当地政府规定的房地产开发费的计税扣除比例为3%。计算该单位出售写字楼应缴多少土地增值税？v（30v（1）转让收入：5000（万元）v（2）扣除项目金额：v支付土地价款及相关费用600（万元）v房地产开发成本1500（万元）v房地产开发费用（24030）（6001500）3%273（万元）v与转让项目相关的税金50005%（17%3%）50000.5277.5（万元）v扣除项目金额合计60001500273277.52650.5（万元）v（3）土地增值额50002650.52349.5（万元）v（4）土地增值率2349.52650.588.64%v（5）应纳土地增值税2349.540%2650.55%807.275（万元）31v【例题计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。(1997年，传统步骤型）v【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。v(1)确定转让房地产的收入：v转让收入为15000万元。v(2)确定转让房地产的扣除项目金额：v取得土地使用权所支付的金额为3000万元v房地产开发成本为4000万元v房地产开发费用为：v(3000+4000)10%=700(万元)32v与转让房地产有关的税金为:v150005%+150005%(7%+3%)=825(万元)v从事房地产开发的加计扣除为：v(3000+4000)20%=1400(万元)v转让房地产的扣除项目金额为：v(3000+4000+700+825+1400=9925(万元)v(3)计算转让房地产的增值额:v15000-9925=5075(万元)v(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:v5075992551%v(5)计算应纳土地增值税税额：v第一种计算方法：v应纳土地增值税税额=992550%30%+(5075-992550%)40%=1533.75(万元)v第二种计算方法：v应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75（万元）33v【例题计算题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：v（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；v（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；v（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；v（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。v（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）v要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：v（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；v（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；v（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；v（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；v（5）企业应缴纳的土地增值税；v（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；v（7）企业应缴纳的房产税。v（2008年，关系加分摊型）34v【答案及解析】v（1）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）12=2080（万元）v（2）应扣除的开发成本扣除额=300012=1500（万元）v（3）应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）10%12=358（万元）v（4）应扣除的相关税金=65005%（1+7%+3%）+65000.5=357.5+3.25=360.75（万元）v（5）应扣除的费用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75（万元）v增值比例=（6500-4298.75）4298.75100%=2201.25/4298.75100%=51.21%v适用40%的税率，速算扣除系数5%v应纳土地增值税额=2201.2540%-4298.755%=665.56（万元）v（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加v=（6500+15）5%（1+7%+3%）=325.75（1+7%+3%）=358.33（万元）v（7）应纳房产税=1512%=1.8万元35第四节税收优惠v一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土增值税；如果超过20的，应就其全部增值额按规定计税。v二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。v三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计税。36v四、1994年1月1日前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；v1994年1月1日前已签订的房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税；5年内再次转让或不符合上述规定的房地产转让（如超出合同范围的房地产转让或变更合同的），均按规定征收土增值税。v掌握减免税优惠政策时，要注意把握好政策的限定条件。例如第一项减免优惠的条件有二：一是必须是普通标准住宅；二是增值率不得超过20（含20）。两条同时具备才能减免。v 又如第4条优惠政策，时间同是指的1994年1月1日前，但是指签订的转让合同，不管何时转让，均免征土地增值税；另一内容是指签订的开发合同，从1994年起，五年内首次转让的，免征土地增值税。签订的合同不一样，优惠政策不一样。37第五节纳税申报及缴纳v一、纳税申报及缴纳v（一）纳税申报v1、税法规定土增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。v2、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报。v3、纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。38v（二）纳税地点v1、纳税人是法人时：v转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；v如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关纳税。v2、纳税人是自然人时：v 转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；v如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。39第六节 土地增值税会计处理一、账户设置v为了正确反映土地增值税的应交和实际缴纳等情况，应在“应交税费”账户下设置“应交土地增值税”明细账户进行核算。v从事房地产开发的企业和非从事房地产开发的企业均有可能发生房地产转让行为。40v从事房地产开发的企业按其经营范围可分为主营房地产和兼营房地产两种情况。针对不同情况，企业还应分别设置“营业税金及附加”、“其他业务支出”、“固定资产清理”等账户，反映企业应负担的土地增值税情况。41二、会计分录一）从事房地产开发企业1主营房地产v对主营房地产开发企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，计算土地增值税时，借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费应交土地增值税”账户。实际缴纳时，借记“应交税费应交土地增值税”，贷记“银行存款”账户。422兼营房地产v对兼营房地产开发企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，计算土地增值税时，借记“其他业务支出”、“营业税金及附加”等账户，贷记“应交税费应交土地增值税”账户；实际缴纳时与主营房地产企业相同。43（二）非从事房地产开企业v非从事房地产开发企业转让房地产，在计算土地增值税时，借记：“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等账户，贷记“应交税费应交土地增值税”账户；实际缴纳时与房地产开发公司相同。44