房地产市场运行回顾及展望.docx

20102010 年年房地产市场运行房地产市场运行回顾及回顾及 20112011 年年走势判断走势判断 陈柳钦陈柳钦（天津社会科学院城市经济研究所，天津，（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191300191）一、一、20102010 年房地产市场运行回顾年房地产市场运行回顾（一）房地产业综合景气度分析（一）房地产业综合景气度分析 1、企业景气指数运行在“较为景气”区间。、企业景气指数运行在“较为景气”区间。国家统计局发布的全国企业景气调查数据显示，2010 年 3 季度全国企业景气指数为 137.9，比 2 季度提高 2.0 点，其中，工业企业景气指数比 2 季度上升 1.1 点，39 个工业大类企业景气指数连续 4 个季度位于景气区间，传达了明确的经济向好信号。房地产业企业景气指数为 131.7，比 2 季度提高 4.4 点，虽然低于全国企业景气指数 6.2 点，但仍运行在“较为景气”区间内。国家统计局 2011 年 1 月 7 日公布全国企业景气调查结果显示，2010 年 4 季度，我国企业景气指数为 138.0，比 3 季度提高 0.1点。2010 年第 4 季度企业景气指数连续第 7 个季度走升，各行业企业景气均位于景气区间，且呈现平稳增长。这说明我国政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施虽然对整个行业产生了诸多影响，但企业经营者心态相对稳定，对企业经营状况仍比较乐观。2、企业家信心指数大幅提高。、企业家信心指数大幅提高。2010 年 3 季度，全国企业家信心指数结束了下滑势头，高位攀升。全国企业景气调查结果显示，3 季度企业家信心指数为 135.9，比 2 季度提升 2.9点，多数行业企业家及大中小型企业企业家信心均有提升。2010 年 2 季度房地产业企业家信心指数大幅下挫，回落到 2009 年 2 季度以来的最低点。2010 年 3 季度房地产业企业家信心指数为 120.7，止跌回升，比 2 季度大幅提高 11.4 点，但仍低于全国企业家信心指数 15.2 点。作者简介：作者简介：陈柳钦陈柳钦（1969），男，湖南邵东县人，天津社会科学院城市经济研究所研究员，研究方向：产业经济、城市经济。作者联系地址：天津市作者联系地址：天津市河西区黑牛城道纪发大厦河西区黑牛城道纪发大厦 1-205#（300381）陈柳钦收。）陈柳钦收。电话：电话：[phone]。电子信。电子信箱：箱：jimchenliu。全国企业景气指数是国家统计局对 1.95 万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状况的判断和预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行和企业生产经营状况。企业景气指数的数值介于 0-200 之间，100 为景气指数的临界值。当景气指数大于 100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近 200 状态越好；当景气指数小于 100 时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近 0 状态越差。为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180 以上为“非常景气”区间，180-150为“较强景气”区间，150-120为“较为景气”区间，120-110为“相对景气”区间，110-100为“微景气”区间，100 为景气临界点，(100-90)为“微弱不景气”区间，(90-80)为“相对不景气”区间，(80-50)为“较为不景气”区间，(50-20)为“较重不景气”区间，20 以下为“严重不景气”区间。国家统计局 2011 年 1 月 7 日公布全国企业景气调查结果显示，2010 年 4 季度我国企业家信心指数为 137.0，比 3 季度又提升 1.1 点。总体上来看，4 季度企业景气指数和企业家信心指数在 3 季度回升的基础上继续回升，显示出中国经济增长高位回调过程已基本趋稳，发展势头正在由政策效应刺激的冲高向市场力量支持的平稳增长转变。3 3、“国房景气指数”、“国房景气指数”20102010 年年 3 3 月份以来持续回落月份以来持续回落。在一系列宏观调控政策影响下，反映全国房地产开发综合发展水平的全国房地产开发综合景气指数（简称“国房景气指数”）自2010 年 3 月以来持续回落（见表 1）。表 1 2009 年 12 月-2010 年 12 月房地产综合景气指数及主要分类指数走势 房地产开发综合 景气指数 房地产开发投资 分类指数 土地开发面积 分类指数 商品房平均销售价格 分类指数 2009 年 12 月 103.66 100.42 95.69 115.20 2010 年 2 月 105.47 101.83 88.39 115.09 2010 年 3 月 105.89 103.58 87.07 113.08 2010 年 4 月 105.66 104.94 88.45 112.77 2010 年 5 月 105.07 105.56 90.15 109.31 2010 年 6 月 105.06 105.54 93.22 106.78 2010 年 7 月 104.72 105.23 94.87 104.10 2010 年 8 月 104.11 104.89 94.42 103.57 2010 年 9 月 103.52 104.85 94.10 104.03 2010 年 10 月 103.57 104.88 94.46 104.55 2010 年 11 月 103.20 104.82 96.42 104.34 2010 年 12 月 101.79 103.87 96.03 104.54 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（二）房地产市场供给情况分析（二）房地产市场供给情况分析 1、房地产开发投资平稳增长，增速高于近年来平均水平。、房地产开发投资平稳增长，增速高于近年来平均水平。2010 年以来，持续向好的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资增幅一直保持较高水平。国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-12 月全国完成房地 “国房景气指数”是全国房地产开发综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等 4 个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以 100为景气线，100 以上为景气空间，100 以下为不景气空间。产开发投资 48267.1 亿元，同比增长 33.2%，增幅同比提高 17.1 个百分点，高于同期城镇固定资产投资 8.7 个百分点，为 1998 年以来最高水平。图 1 2009 年 11 月-2010 年 12 月累计全国房地产投资完成额及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 在市场普遍预期房地产投资将下滑的情况下，房地产投资增速依然保持了 33.2%以上的快速上涨态势，这说明 2010 年 4 月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然对房地产市场产生了一定的抑制作用，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好。与此同时，从 2006 年“国六条”到 2008 年“国十条”，再到 2010 年出台的“新国十条”，中央对房地产市场实施的宏观调控，主要目的一直是遏制房价过快上涨，而不是打击房地产投资、抑制房地产开发。因此，得益于 2009 年的基数较低和部分城市的补库存行为，房地产开发投资增速依然保持了较快的发展态势。图 2 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2010 年 1-12 月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资 34038.1 亿元，同比增长 32.9%，增幅同比提高 18.7 个百分点，占房地产开发投资的比重为 70.5%；办公楼投资 1806.5 亿元，同比增长为 31.2%，增幅同比提高 13.1 百分点，所占比重为 3.7%；商业营业用房投资 5598.8 亿元，同比增长 33.9%，增幅同比提高 9.5 个百分点，所占比重为 11.6%；其他投资 6823.5 亿元，同比增长 34.6%，增幅同比提高 15.2 个百分点，所占比重为 14.2%。图 3 2009 年 11 月-2010 年 12 月累计不同用途房地产开发投资构成情况 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 图 4 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计不同用途房地产开发投资增长率变动情况 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 从保障性住房的供给情况来看，2010 年 1-12 月，90 平方米以下住房完成投资 10665.3亿元，同比增长 27.4%，增幅同比提高 3.1 个百分点，占住宅投资的比重为 31.3%；经济适用房完成投资 1067.4 亿元，同比下降 5.9%，占住宅投资的比重仅为 3.1%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。从区域分布上来看，2010 年 1-12 月东部地区完成房地产开发投资 28009.1 亿元，同比增长 32.7%，增幅同比提高 20.4 个百分点；中部地区完成投资 10516.6 亿元，同比增长 32.4%，增幅同比提高 7.8 个百分点；西部地区完成投资 9741.4 亿元，同比增长 35.3%，增幅同比提高 16.3 个百分点。图 5 2009 年 11 月-2010 年 12 月累计不同地区房地产投资额完成情况 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 图 6 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 2 2、房地产开发企业资金来源同比增幅下降，自筹资金规模增速较快。、房地产开发企业资金来源同比增幅下降，自筹资金规模增速较快。在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示：2010 年 1-12 月全国房地产开发企业到位资金 72494.3 亿元，同比增长 25.4%，增幅同比回落 18.8 个百分点。其中，国内贷款 12540.5亿元，同比增长 10.3%，增幅同比回落 38.2 个百分点；利用外资 795.6 亿元，同比增长 66.0%，2010 年同期为负增长 35.5%；企业自筹资金 26704.6 亿元，同比增长 48.8%，增幅同比提高31.9 个百分点；其他资金 32453.7 亿元，同比增长 15.9%，增幅同比回落 56.0 个百分点。在其他资金中，定金及预收款 19019.8 亿元，同比增长 17.3%，增幅同比回落 45.8 个百分点；个人按揭贷款 9210.9 亿元，同比增长 7.6%，增幅同比回落 108.6 个百分点。图 7 2009 年 11 月-2010 年 12 月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 总体来看，除利用外资、企业自筹资金和定金及预收款增速有所提升外，其他各分类资金来源增速与上月相比均呈回落态势，说明 2010 年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现。随着 2010 年 9 月底以来有关部委一系列楼市“二次调控”政策措施的出台，银行总体信贷规模将随之缩小。作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源增长速度回落会更加明显，预计行业未来将以自筹资金为主要资金来源。图 9 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 3 3、土地开发面积增速迟缓，完成开发面积延续负增长。、土地开发面积增速迟缓，完成开发面积延续负增长。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积决定房地产市场的长期供给量。公开资料显示：2010 年全国 30 个省市住房用地计划拟供应量约 18 万公顷，与 2009 年全国住房实际供地量 7.65 万公顷、前 5年实际供地量平均值 5.47 万公顷相比呈大幅增加态势，体现了本次房地产行业调控从源头增加供给的决心。与此同时，在我国宏观经济继续向好以及企业家信心持续增强等因素影响下，2010 年以来全国土地市场显著回暖，房地产开发企业土地购置面积一举扭转了 2009 年持续负增长态势并保持了 30%以上的增长。但值得注意的是，土地开发面积增速迟缓状况仍然没有改变。国家统计局发布的数据显示，2010 年 1-12 月全国房地产开发企业购置土地面积40969.5 万平方米，同比增长 28.4%，增幅高于 2009 年 47.3 个百分点，为近年购置土地增长最快的一年；同期，全国房地产开发企业完成土地开发面积 21253.7 万平方米，同比下降 7.7%，降幅同比缩小 12.2 个百分点，与 1-11 月相比扩大 2.9 个百分点，土地开发面积仍然没能扭转 2009 年以来持续的负增长态势，说明企业囤地现象依然严重。图 10 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计全国房地产土地购置与开发面积及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 4 4、商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长、商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。从全国商品房累计施工面积增速来看，2010 年以来显示出较快的增长水平。统计数据显示：2010 年 1-12 月全国商品房累计施工面积 405538.9 万平方米，同比增长 26.6%，增幅同比提高 13.8 个百分点，比 1-11月回落 2.0 个百分点。其中，商品住宅施工面积 314942.6 万平方米，同比增长 25.3%，增幅同比提高 12.8 个百分点，比 1-11 月回落 1.9 个百分点；房屋新开工面积 163776.7 万平方米，同比增长 40.7%，增幅同比提高 28.2 个百分点，但从逐月数据看，房屋新开工面积增幅年末有所回落。图 11 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 在全国商品房累计施工面积增速提升的情况下，全国商品房累计竣工面积增速却呈下降态势，这说明市场供应总量依然下降。国家统计局发布的数据显示，2010 年 1-12 月全国商品房累计竣工面积 75961.0 万平方米，同比增长 4.5%，增幅同比回落 1.0 个百分点，比 1-11月回落 5.1 个百分点。其中，商品住宅竣工面积 61215.7 万平方米，同比增长 2.7%，增幅同比回落 3.5 个百分点，比 1-11 月回落 4.4 个百分点。图 12 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（三）房地产市场需求情况分析（三）房地产市场需求情况分析 2、商品房销售量、商品房销售量继续保持增长，增速较上年同期有大幅回落继续保持增长，增速较上年同期有大幅回落。2010 年，房地产市场在多重政策调控之下，结束了 2009 年末交易炙热的局面，受政策调控，主要城市房地产交易情况普遍呈“前低后高”趋势，全年成交量同比下跌 20%。“国十一条”、4.17 新政以及二次调控三个标志性调控节点，对全国房地产成交量的影响立竿见影，中国指数研究院每月监测全国 30 个城市楼市，分别在政策出台后的次月（2 月、5 月、10 月）楼市成交量上涨城市的比重明显下降。图 13 2010 年楼市成交量上涨城市比重 数据来源：CREIS中指数据 2010 年 1 月，一线城市成交量均同比上涨，2 月，受“国十一条”及春节的双重影响，成交量全线下滑，同比和环比降幅都达到了 40%。3、4 月成交量逐步回升，但均低于 2009 年同期。4 月 17 日，新政出台，对一线城市楼市交易的影响迅速且直接，5 月成交量环比腰斩，同比直降 72%。随着新政调控的进一步深入，之后 3 个月成交量一直低位运行，直至 8 月同比跌幅仍为 63%。9 月成交量回升明显，超出新政前水平。随后二次调控出台，成交量再度下滑。但相比 5 月，10 月成交量环比跌幅较小，为 27%。年末，刚性需求释放，成交量回升，北京、上海和杭州的成交量均在 12 月创下了年度新高。一线城市成交量同比跌幅缩小至 14%。图 14 2010 年一线城市成交量同比走势图 数据来源：CREIS中指数据，注：一线城市指北京、上海、广州、深圳、杭州 政策调控对二线城市的影响较为温和，市场成交量的变动相对滞后，但是 2010 年二线城市楼市成交量仍同比下跌 20%。“国十一条”出台后，二线城市成交量全线同比下跌，3、4 月份同比跌幅逐步缩小，4 月跌幅缩小至 4%。4 月 17 日新政出台后，成交量出现下滑，并在 6 月达到谷底，同比下跌 49%。7、8 月成交量小幅回升，直到 9 月成交量接近 2009 年同期水平。二次调控出台后，各城市相继下发“限购令”，但楼市成交量对政策反应相对迟缓，10 月成交量不仅没有立即下降，反而超过去年同期水平。11 月成交量出现下滑，同比下跌12%，12 月成交量维持在这一水平，同比跌幅增加至 28%。特别指出，武汉、青岛全年成交量同比上涨，涨幅分别为 0.5%和 14%。武汉 2009 年末新盘供应较多，2010 年 1 月成交量很大，为全年最高水平，以及 10 月秋交会促成交易量上升，使得全年成交量与去年持平。青岛则是由于地铁工程实施，成交量从 2010 年 10 月起一直维持在 100 万平方米以上，因此成交量不跌反升。图 15 2010 年二线城市成交量同比走势图 数据来源：CREIS中指数据，注：二线城市指南京、苏州、天津、重庆、武汉、成都、青岛、福州 2010 年以来，我国政府连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，购房者出现观望态势，市场成交总量开始下降。然而，进入 8 月份后，房地产市场有了一些新动向：超高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象，12 月份全国商品房成交量出现明显上涨。国家统计局发布的数据显示，2010 年 1-12 月全国商品房销售面积 104349.1 万平方米，同比增长10.1%，增幅同比回落 32.1 个百分点，比 1-11 月提高 0.3 个百分点。其中商品住宅销售面积93051.6 万平方米，同比增长 8.0%，增幅同比回落 35.9 个百分点，比 1-11 月提高 0.6 个百分点，从逐月数据看，2010 年商品住宅销售面积增幅自年初逐步回落，年末略有增加；同期，全国商品房销售额 52478.7 亿元，同比增长 18.3%，增幅同比回落 57.2 个百分点，比 1-11月提高 0.8 个百分点。其中商品住宅销售额 43953.3 亿元，同比增长 14.4%，增幅同比回落65.6 个百分点，比 1-11 月提高 1.6 个百分点。图 16 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 图 17 2008 年 12 月-2010 年 12 月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（四）全国房地产市场价格变动情况（四）全国房地产市场价格变动情况 2009 年年末，我国政府相继出台了一系列遏制投机炒作和房价过快上涨的房地产调控政策，2010 年 1-2 月份房地产市场出现了交易量下滑、房价上涨趋缓的积极变化，2010 年 2月份房屋销售价格环比上涨 0.9%，涨幅比 1 月份下降 0.4 个百分点。但 2010 年 3 月份随着“新地王”的出现，北京等一线城市住房市场出现明显反弹，2010 年 3 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格同比涨幅创出新高，并已接近 2007 年的历史峰值，这一态势引发了市场各方对政府出台的一系列组合拳到底是“调控”还是“空调”的热烈讨论。在此背景下，我国政府自 2010 年 4 月份开始又相继出台了土地增值税从严清算、“二套房贷”政策从严执行等一系列更为严格的调控措施。随后，这些遏制房价过快上涨的政策效应对房价的影响开始显现，2010 年 4 月份开始全国 70 个大中城市房屋销售价格同比、环比上涨幅度逐月放缓，尤其是2010 年 6 月份房屋销售价格环比下跌 0.1%，其指数为 99.9，是 15 个月来首次低于 100，表明在宏观调控措施的作用下房价过快增长势头得到了一定遏制。然而，进入2010年8月份后，随着房价涨幅的回落以及开发商采用的促销手段使积累的潜在需求陆续释放；加之货币流动性充足和通胀预期加强，部分投资者试探性入市，一系列综合因素导致超高价楼盘再现江湖，京沪穗深等一线城市楼市全线回暖，房价再现上涨苗头。房价上涨过快，不仅使普通居民住房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出效应”，影响了我国的长远发展和经济结构调整。同时，由于我国房地产业的融资主要靠银行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金融风险。因此，面对房价依然坚挺的局面，我国政府采取了“继续打压”的措施，有关部委于 2010 年 9 月底开始再度出台了一系列政策措施，被业界称为“二次调控”，这些政策包括完善差别化住房信贷政策；对房地产交易环节契税、个人所得税进行调整；对政策落实不到位、工作不得力的省级政府追究责任等多项内容。这些政策的实施对于坚决遏制房价过快上涨，巩固房地产市场调控成果必将发挥重要的作用。2010 年，全国 70 大中城市房价同比涨幅逐步回落，全年房价同比上涨 10%。1-4 各季度 70 大中城市房价分别同比上涨 10.6%、12.2%、9.6%、7.6%。国家统计局发布的数据显示：2010 年 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，涨幅比 11 月份缩小1.3 个百分点；环比上涨 0.3%。12 月份，新建住宅销售价格同比上涨 7.6%，涨幅比 11 月份缩小 1.7 个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨 8.5%，其中普通住宅销售价格上涨 7.2%，高档住宅销售价格上涨 12.8%；经济适用房销售价格上涨 1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨 0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨 0.3%，其中普通住宅销售价格上涨 0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比 11 月份缩小 0.6 个百分点；环比上涨 0.5%，比 11 月份扩大 0.2 个百分点。结合国家统计局发布的全国 70 个大中城市房屋销售价格变动情况，可以得出两个认识，一是从同比数据看，2010 年 4 月份以后房价同比增幅逐步回落，到 12 月，回落 6.4 个百分点。二是从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回落态势。从同比来看，2010 年前 4 个月房价涨幅逐月扩大，4 月份同比涨幅达 12.8%，涨幅比 1 月份扩大 3.3 个百分点。为遏制房价的过快上涨，2010 年 4 月 17 日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，采取十条措施控制房价过快上涨。从 4 月下旬开始，调控效果初显。5 月份，房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落了 0.4 个百分点，此后同比涨幅连续 7 个月回落，12 月份同比涨幅为 6.4%，比涨幅最高的 4 月份回落了6.4 个百分点。这一情况说明，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取得了一定的效果。从环比来看，2010 年前 4 四个月，各月环比涨幅相对较高，月环比平均涨幅为 1.18%。随着房地产市场调控效果的逐步显现，5 月份环比涨幅大幅回落到 0.2%；6月份，房价环比指数甚至为负，比上月下降 0.1%；7、8 两月房价保持相对稳定。9 月份，受刚性需求和“金九银十”销售旺季等多种因素的影响，房价再度出现了小幅上涨。为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9 月 29 日有关部委再度分别出台调控措施，巩固房地产市场调控成果。从 10 月份开始，环比涨幅再次出现回落。虽然后四个月环比价格均有所上涨，但一线城市房价波动幅度较小，主要是部分二、三线城市房价上涨所致。表 2 2010 全国房价走势一览 月份月份 房屋销售价格房屋销售价格 新建住宅销售价格新建住宅销售价格 二手住宅销售价格二手住宅销售价格 同比同比 环比环比 同比同比 环比环比 同比同比 环比环比 2010 年 1 月 上涨 9.5%上涨 1.3%上涨 11.3%上涨 1.7%上涨 8.0%上涨 0.9%2010 年 2 月 上涨 10.7%上涨 0.9%上涨 13.0%上涨 1.3%上涨 8.5%上涨 0.4%2010 年 3 月 上涨 11.7%上涨 1.1%上涨 14.2%上涨 1.2%上涨 9.5%上涨 1.3%2010 年 4 月 上涨 12.8%上涨 1.4%上涨 15.4%上涨 1.4%上涨 10.5%上涨 1.7%2010 年 5 月 上涨 12.4%上涨 0.2%上涨 15.1%上涨 0.4%上涨 9.2%下降 0.4%2010 年 6 月 上涨 11.4%下降 0.1%上涨 14.1%与上月持平 上涨 7.7%下降 0.3%2010 年 7 月 上涨 10.3%与上月持平 上涨 12.9%与上月持平 上涨 6.7%下降 0.1%2010 年 8 月 上涨 9.3%与上月持平 上涨 11.7%与上月持平 上涨 6.2%上涨 0.1%2010 年 9 月 上涨 9.1%上涨 0.5%上涨 11.3%上涨 0.5%6.2%上涨 0.5%2010 年 10 月 上涨 8.6%上涨 0.2%上涨 10.6%上涨 0.3%上涨 5.9%上涨 0.1%2010 年 11 月 上涨 7.7%上涨 0.2%上涨 9.3%上涨 0.4%上涨 5.6%上涨 0.3%2010 年 12 月 上涨 6.4%上涨 0.3%上涨 7.6%上涨 0.3%上涨 5.0%上涨 0.5%表 3 2010 年 12 月 70 个大中城市房屋销售价格指数 地 区 房屋销售价格指数 新建住宅价格指数 二手住宅价格指数 同比 环比 同比 环比 同比 环比 全 国 106.4 100.3 107.6 100.3 105.0 100.5 北 京 106.3 100.2 109.9 100.2 102.6 100.3 天 津 105.6 100.8 106.8 100.5 103.2 100.6 石 家 庄 108.7 101.3 111.0 101.9 103.3 100.6 太 原 102.3 100.1 101.7 100.0 105.6 100.3 呼和浩特 107.3 100.5 108.0 100.5 103.1 100.3 沈 阳 108.3 100.3 109.2 100.4 108.2 100.2 大 连 106.1 100.2 106.6 100.3 108.0 100.2 长 春 103.9 100.3 105.5 100.1 101.3 100.4 哈 尔 滨 105.9 100.1 107.1 100.1 103.6 100.1 上 海 102.2 100.4 101.3 100.3 103.3 100.6 南 京 101.2 100.1 102.7 100.0 99.2 100.4 杭 州 100.5 99.8 100.2 99.6 104.2 100.3 宁 波 100.8 100.0 103.5 100.0 97.4 99.9 合 肥 109.1 101.0 108.7 100.7 108.7 100.6 福 州 102.5 100.1 104.6 100.0 99.9 100.3 厦 门 101.5 100.1 102.9 100.0 100.2 100.3 南 昌 106.1 100.6 107.5 100.4 102.2 100.8 济 南 104.7 100.4 106.0 100.3 102.6 100.8 青 岛 105.5 100.5 106.2 100.4 105.9 101.0 郑 州 108.8 100.1 108.8 100.1 108.7 100.4 武 汉 106.6 100.2 106.4 100.1 107.0 100.4 长 沙 107.6 100.7 109.6 100.8 102.9 100.7 广 州 100.4 101.1 100.1 102.4 101.1 100.1 深 圳 101.4 100.8 101.6 100.5 100.7 101.3 南 宁 102.1 100.3 101.6 100.3 103.7 100.0 海 口 135.5 100.2 144.2 100.0 121.6 100.6 重 庆 106.9 100.3 108.2 100.3 101.7 100.2 成 都 102.3 100.5 103.8 100.5 100.1 100.2 贵 阳 105.4 100.6 105.3 100.6 107.5 100.6 昆 明 104.5 100.1 105.4 100.4 103.4 100.0 西 安 108.2 99.9 108.1 99.7 106.2 101.0 兰 州 111.3 101.0 110.3 101.0 116.8 101.5 西 宁 106.1 100.5 107.9 100.3 105.8 100.6 银 川 105.2 100.0 106.1 100.0 104.0 100.0 乌鲁木齐 108.5 100.2 108.4 100.0 109.6 100.8 唐 山 103.1 100.1 103.7 100.1 101.7 100.1 秦 皇 岛 107.9 100.6 111.5 101.0 104.4 100.2 包 头 105.1 100.3 106.3 100.4 100.2 100.0 丹 东 107.2 100.8 110.6 101.4 101.5 99.8 锦 州 104.1 100.1 105.6 100.2 100.3 100.0 吉 林 107.6 101.0 109.1 101.4 105.6 100.2 牡 丹 江 108.2 100.8 107.9 101.4 109.1 100.1 无 锡 102.5 100.2 103.0 100.3 102.4 100.1 扬 州 104.2 100.4 104.3 100.3 105.0 100.7 徐 州 102.0 100.1 102.7 100.1 100.5 100.0 温 州 108.8 100.7 102.4 100.0 114.2 101.1 金 华 106.5 100.4 109.3 100.2 102.7 99.9 蚌 埠 106.7 100.4 107.7 100.4 106.8 100.5 安 庆 109.1 101.4 111.7 101.7 104.9 101.2 泉 州 100.4 100.1 100.1 100.2 98.4 100.0 九 江 106.6 100.5 106.6 100.5 105.3 100.1 赣 州 108.3 101.0 113.0 101.7 102.7 100.2 烟 台 104.9 100.6 105.1 100.6 105.3 100.6 济 宁 103.4 100.7 103.2 100.3 105.0 101.4 洛 阳 104.8 100.1 103.5 100.0 108.6 100.5 平 顶 山 102.7 100.8 104.3 101.2 100.0 100.0 宜 昌 108.4 100.2 111.1 100.2 101.3 100.2 襄 樊 107.4 101.0 108.2 100.9 106.1 101.2 岳 阳 115.6 101.7 118.3 101.9 112.8 101.9 常 德 106.2 100.4 106.1 100.4 109.2 100.3 惠 州 104.0 100.2 104.4 99.9 101.9 100.2 湛 江 107.5 100.4 106.2 100.5 110.7 100.3 韶 关 102.1 100.3 103.0 100.4 100.5 100.1 桂 林 106.7 101.3 105.1 101.5 105.1 100.5 北 海 105.4 100.0 107.1 100.0 102.3 100.0 三 亚 143.3 100.1 147.5 100.1 138.8 100.3 泸 州 102.6 100.1 102.8 100.1 99.4 100.4 南 充 102.4 101.0 102.5 100.7 100.2 100.6 遵 义 104.6 101.1 104.0 101.3 110.9 99.9 大 理 102.9 100.1 102.6 100.0 105.2 100.5 注：同比以去年同月价格为 100，环比以上月价格为 100。数据来源：国家统计局 政策调控使全国楼市有所降温，但在年内未能抑制或放缓价格上涨趋势。2010 年，一线城市中，上海价格同比涨幅最小，为 13%，杭州同比涨幅最大，为 47%，其余城市价格涨幅均在 30%以上。就其全年特点来讲，价格波动比往年剧烈，成交量降低的同时，价格更容易受成交结构变动的影响。年末，深圳、杭州价格有所下滑，其余城市仍为上行趋势。天津、重庆在 2010 年下半年，成交价格多次出现峰值。图 18 一、二线城市 2010 年成交价格同比变化图 数据来源：CREIS中指数据 中国指数研究院 2011 年 1 月初发布的数据显示，2010 全国不少城市商品房价格涨幅仍较高。在被监测的 15 个主要城市中，8 个城市成交均价上涨幅度超过或接近 30%，12 个城市涨幅超过 20%。其中，涨幅最大的杭州，商品房成交均价同比上涨接近 50%。2010 年房地产市场可谓冰火两重天：一边是迅速萎缩的成交量，一边是居高不下的房价。以杭州为例，成交结构的变动导致其 2010 年 5 月商品房成交均价上涨约 20%；重庆、天津的房价从 2010 年下半年起一路走高，多次刷新当地历史最高纪录，并在 2010 年 12 月达到全年最高点。二、2011 年房地产市场发展走势判断（一）房地产市场发展环境展望（一）房地产市场发展环境展望 1、“十二五”开局注入新活力“十二五”开局注入新活力，国内国内经济经济环境进一步好转。环境进一步好转。2011 年是“十二五”规划的开局之年，各级政府积极谋划发展，项目储备与准备情况良好。经过多年的准备，目前中西部地区发展已步入快车道，大规模基础建设和产业发展项目正在展开。产业转移趋势进一步加强，有利于现有优势产业继续保持竞争优势。战略性新兴产业规划的出台和实施，加快创造出新优势产业。消费的环境和支撑条件可望进一步得到改善。以上这些因素对 2011 年的投资和消费增长均会产生积极的影响。“十二五”规划实施将给经济注入新活力新动力，城镇化、工业化加快发展和消费结构升级、鼓励民间资本投资、推动区域协调发展将给经济发展提供有力支撑，我国经济有望继续保持平稳较快发展。展望 2011 年，“